某地產(chǎn)杭州西湖區(qū)南山路項(xiàng)目營(yíng)銷建議-wenkub
2023-01-23 22:53:53 本頁面
【正文】 修飾的電瓶車 現(xiàn)場(chǎng)圖片 現(xiàn)場(chǎng)圖片 不規(guī)范的看房指示牌 現(xiàn)場(chǎng)圖片 銷售執(zhí)行之 銷售道具： 現(xiàn)場(chǎng)宣傳折頁單調(diào) ， 內(nèi)容信息傳遞不全 。 產(chǎn)品診斷 西子 北岸江景房的單價(jià)已經(jīng)過萬，南岸的也已達(dá)八九千元，而某些高端一線江景房更是突破了 15000元。由于各方面條件的限制，錢塘江兩岸始終沒有熱起來。 郊區(qū)樓盤必須要解決人氣的問題：不能走三江花園的老路，拒絕投資客，爭(zhēng)取市區(qū)剛性需求的分流。 南岸花城 已開盤 34萬㎡ 排屋主力戶型 200－250 m2 公寓 91－ 180 m2 排屋 6000－ 8000元 / m2 公寓 4700元 / m2 微觀市場(chǎng)分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)分析 板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)：來自聞堰自身板塊的競(jìng)爭(zhēng) 未來幾年內(nèi)總供應(yīng)量較大 除三江花園外，現(xiàn)在開發(fā)的六大樓盤總共開發(fā)面積是 2164畝，全部開發(fā)之后可售面積是 203萬㎡，按照測(cè)算建成之后可居人口是 3萬人。 戈雅公寓 已開盤 ㎡ 79－ 165m2 5500元 / m2 中谷 受緊縮調(diào)控影響，投資性需求銳減，特別是蕭山市場(chǎng)自身剛性需求有限，又缺乏外來剛性需求的支撐，將成為杭州第一個(gè)出現(xiàn)大面積價(jià)格滑坡和滯銷的區(qū)域。 06年約有 ，07年則約有 276萬方的供給量。綠城杭州西湖區(qū)南山路項(xiàng)目 營(yíng)銷建議 一、項(xiàng)目診斷 市場(chǎng)診斷 產(chǎn)品診斷 推廣診斷 銷售診斷 市場(chǎng)診斷 以上數(shù)據(jù)僅能通過公開出讓土地來預(yù)測(cè)未來的供給量，此外尚有較大量在 99年前已經(jīng)協(xié)議出讓的尚未開發(fā)土地尚不能準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì) 宏觀市場(chǎng)分析 需求分析 通過本地人口自然增長(zhǎng)情況、外來人口增長(zhǎng)、舊城改造拆遷等數(shù)據(jù)我們預(yù)測(cè)，杭州未來 2年內(nèi)市場(chǎng)需求保持在每年 550萬左右的平穩(wěn)需求。 微觀市場(chǎng)分析 聞堰板塊分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 微觀市場(chǎng)分析 —— 板塊分析 聞堰在競(jìng)爭(zhēng)格局中應(yīng)站定大杭州市場(chǎng)，遠(yuǎn)蕭山而近濱江。 湘湖人家 已開盤 42萬㎡ 90－ 135 m2 多層 4480元 /m2 排屋 6100元 / m2 三江國(guó)際 供應(yīng)分析 開發(fā)周期同步，產(chǎn)品類型相似性較大 各樓盤開發(fā)和銷售周期基本接近，對(duì)市場(chǎng)消化力有一定壓力，江景是產(chǎn)品的主要共性之一，且戶型多為90160㎡之間，物業(yè)類型也集中在多層、高層和排屋之間。 在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)策略上，要盡量避免正面競(jìng)爭(zhēng)，站到大市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)前沿，從大杭州挖掘更多的客源量來充實(shí)區(qū)域和項(xiàng)目的需求，并制造社會(huì)熱點(diǎn)，形成強(qiáng)烈關(guān)注。 第二階段則是本世紀(jì)初以來的三四年。 第三代江景房，將江景住宅區(qū)域范圍往臨江腹地拓展，形成了更適合居住的復(fù)合化人居體系。 郁金香岸 錢江南岸 32萬㎡江景樓盤典范之作； 800米江岸線， 270度一線江景， 80%望江單位； 環(huán)境優(yōu)美，交通便利，配套齊全； 現(xiàn)代經(jīng)典多層、高層建筑，罕有江景排屋，“西低東高”規(guī)劃，布局錯(cuò)落完美江景視野； 90160㎡主力戶型，面積、配比合理； ?? 消費(fèi)者認(rèn)知 這個(gè)項(xiàng)目是在蕭山的吧，很遠(yuǎn)！ 好像比較便宜，品質(zhì)應(yīng)該不見得很好吧！ 好像在錢塘江邊，戈雅的邊上吧！ 哦，決不退居二線啊！那就是郁金香岸么？ 以上信息反饋來源： 47名業(yè)內(nèi)人士訪談 產(chǎn)品診斷小結(jié) 我們的產(chǎn)品具有很多的優(yōu)勢(shì)及亮點(diǎn)，為什么消費(fèi)者的認(rèn)知上會(huì)產(chǎn)生這么大的偏差呢？是否推廣上產(chǎn)生了誤差呢？ 精品資料網(wǎng)（ 推廣診斷 廣告語：決不退居二線！ “絕不退居二線”這一高識(shí)別性的廣告語在前期推廣中奠定了較高的項(xiàng)目知名度，但進(jìn)攻性過強(qiáng)，且與案名不吻合，往往使消費(fèi)者只記住了廣告語，而對(duì)本案價(jià)值沒有深入挖掘，流于表面的廣告，生活主張缺失 ? 愛如潮水情是岸 ! 空泛的廣告概念，缺乏對(duì)項(xiàng)目的識(shí)別和區(qū)隔，無法清晰傳達(dá)產(chǎn)品定位。 無法體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)； 現(xiàn)場(chǎng)缺乏與杭州區(qū)域關(guān)系圖 ， 影響客戶對(duì)于區(qū)位的理解； 銷售人員對(duì)于項(xiàng)目基本資料的了解程度有待加強(qiáng) 。 二、漢嘉解決之道 產(chǎn)品定位 價(jià)值主張 推廣策略 銷售執(zhí)行 觀點(diǎn) 1：廣告 ≠ 營(yíng)銷 之前本案的營(yíng)銷基本上沿用了賣方市場(chǎng)情況下的廣告包裝推廣思路
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