【正文】 萬科認為浦東尚不明朗，而進軍浦西；現(xiàn)在浦東已具最好的發(fā)展空間，萬科考慮進入 ? 深圳市場化程度高，個人購房要求戶型實用，四季花城開發(fā)以 3居為主，而不一味求小，獲 得了良好效果 ? 北京拿地過去基本上是 2手地，拿地成本高企造成房價具高不下，萬科在城里拿不到合適的地，在機場邊發(fā)展物業(yè)反而取得巨大成功 舉例： 房地產項目可行性分析 －第三部分：市場分析 道然 28 城市發(fā)展規(guī)劃和重要基礎設施建設 地產項目的開發(fā)周期長，項目銷售形勢與當?shù)爻鞘薪⒅衅诘陌l(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等方面有較大關聯(lián) 總體來講，順勢而為，甚至預先投資于潛力區(qū)域，項目會有更大的增值可能和創(chuàng)利空間。 土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角 度對土地升值潛力做出初步評估。 房地產項目可行性分析 －第一部分：大市政配套 當大市政配套有缺乏時，發(fā)展商可以以此作為地價談判的條件之一。 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線 、 上源位置 、 距宗地距離 、 涉及線路成本等 。 歷史上有無不良背景、典故 周邊環(huán)境存在不利點，不僅會影響銷售，更會導致日后小區(qū)管理上索賠投訴等糾紛 象荔景大廈因地下有軍用微波通道，被迫變更設計，損失了近一半的建筑面積，并使工期拖延一年 除了客觀環(huán)境外，也要重視主觀因素，象風水和歷史因素，在某些項目會成為關鍵 （深圳俊園的“泰山石敢當”） 道然 18 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅 、 規(guī)劃路幅 ， 規(guī)劃實施的時間 ， 與宗地的關系 （ 影響 ） 。 S－ 15地塊 房地產項目可行性分析 — 第一部分：宗地位置 道然 12 四至范圍； 地勢平坦狀況 ， 自然標高 ， 與周邊地勢比較； 地面現(xiàn)狀 ， 包括宗地內是否有水渠 、 較深的溝壑 （ 小峽谷 ） 、 池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素 ， 并計算因此而損失的實際用地面積； 地面現(xiàn)有居民情況 ， 包括具體居住人數(shù) 、 戶數(shù) ， 工廠數(shù)量 、 規(guī)模 、 產品性質 、 開工狀況等 ， 并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 地下情況 ， 包括管線 、 地下電纜 、 暗渠 、 地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結構等 ， 地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡 、 可利用的構建； 土地的完整性 ， 有否市政代征地 、 市政綠化帶 、 市政道路 、 名勝古跡 、 江河湖泊等因素分割土地； 地質情況 ， 包括土地結構 、 承載力 、 地下水位和抗震性要求 。 土地的不可更改 建筑形式不同和地段不同，土地成本在總成本中的比重也會不同；但項目開發(fā)中，土地成本一般占到 30%左右，是最重要的成本之一； 而考慮到建安、配套的費用很大程度上可以通過項目滾動開發(fā)實現(xiàn)自助支付、攤低成本；稅費等是義務承擔項目；因此，土地的成本還具有不可變性，是最大的成本之一。 房地產項目投資決策與評估 道然 5 1. 投資決策需要考慮的因素 買地是房地產企業(yè)最重要的投資決策 房地產項目可行性分析 萬科集團項目投資策略 2. 萬科集團的評估程序 3. 案例介紹 4. 在項目投資決策中容易犯的錯誤 5. 萬科項目決策評估特色 道然 6 買地是房地產企業(yè)最重要的投資決策 作為資源密集性行業(yè)，房地產開發(fā)的兩大前提要素是資金和土地，其他專業(yè)資源都可以此為基礎來組織； 房地產開發(fā)的土地資源稀缺，相當程度上是可遇不可求的。下一部分將全面介紹。 集團項目發(fā)展相關 借鑒萬科項目拓展相關經驗 深圳市道然企業(yè)管理咨詢顧問有限公司 發(fā)現(xiàn)房地產規(guī)律 為您創(chuàng)造價值 道然 2 目錄 第一部分 萬科項目發(fā)展制度介紹 第二部分 房地產項目投資決策與評估 第三部分 萬科項目合作經驗借鑒 道然 3 《 項目發(fā)展管理制度 》 ： 集團項目發(fā)展工作的基礎制度，約定了整個項目發(fā)展的工作要求、決策過程。制度 第一部分 萬科集團項目發(fā)展制度介紹 《 項目發(fā)展信息通報 》 ： 一線公司考慮重點介入和發(fā)展的項目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時為止都要求以項目發(fā)展信息通報形式上報集團。 《 進入新城市可研報告內容增補 》 ：作為新城市可研工作的補充要求。發(fā)展商選擇土地往往處于被動境地，可供挑選的余地有限，必須在很小的范圍內作出選擇； 土地是最重要、最基礎、最根本的原材料，它決定了產品的主要關鍵屬性，是房地產開發(fā)的前提； 公司經營和戰(zhàn)略的實現(xiàn)，必須有相應的土地資源； 土地具有唯一性，沒有一塊土地是相同的。 土地是房地產開發(fā)的最重要成本 持續(xù)經營的需要； 占有資源，遏制競爭對手的需要； 戰(zhàn)略擴張的需要； 未來增值的期望； 穩(wěn)定的利潤回報。 房地產項目可行性分析 — 第一部分：宗地位置 地塊相對完整對發(fā)展商具重要意義： 便于項目整體規(guī)劃布局，容易出效果，各組團分期開發(fā)保證了完成和連續(xù)，同時有利于日后小區(qū)物業(yè)管理 地塊不完整不利于圍合設計和管理， 象北京萬科城市花園裕華大道的分割，迫使小區(qū)多面開口，影響區(qū)內交通組織，并造成安全隱患 地塊相對規(guī)整利于規(guī)劃設計： 地塊整體規(guī)整，在戶型、朝向、邊緣圍合控制等方面，有明顯優(yōu)勢 土地的完整性和規(guī)整性 ? 土質結構：基礎處理 ? 承載力：基礎處理 ? 地下水位：地下室防水處理 ? 抗震和防洪 ? 地下埋藏物 了解項目地質情況，可以適度把握規(guī)劃設計及工程建造的結構要點 項目如果忽視地質情況勘探，會造成結構重來，影響進度和項目回款，并直接造成建安成本上升 （上海城市花園未詳細了解地塊地質特征，保守樁基處理，造成成本每平米增加 80~100元） 道然 13 例：武漢三灣項目宗地現(xiàn)狀圖 房地產項目可行性分析 — 第一部分：宗地現(xiàn)狀 道然 14 例：上海浦東 S－ 15地塊 ，周邊配套設施圖。 供水狀況：現(xiàn)有管線 、 管徑及未來規(guī)劃和實施時間 。 燃氣：現(xiàn)有管線 、 管徑 、 上源位置 、 距宗地距離 、 接口位置 。 值得注意，如有發(fā)展商自行投資建設大市政，其投資成本往往超過常規(guī)估算和預測數(shù)，且涉及的不可控因素太多（上海萬科城市花園自建大市政的失誤，如電話自建成本達 8000元 /門，而照政府規(guī)定只能收取客戶 4000元 /門，發(fā)展商被迫承擔大量成本。 近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。 ? 城市建設的總體發(fā)展方針 ? 各區(qū)域的發(fā)展、功能定位和重要的區(qū)域發(fā)展政策 ? 各區(qū)域的建設重點和控制規(guī)范 ? 重要基礎設施建設的規(guī)劃和完成周期 主要包括以下幾方面： 通過以上分析，得出房地產開發(fā)的優(yōu)選區(qū)域 房地產項目可行性分析 －第三部分：市場分析 道然 29 ? 浦東對上海房市的重要意義：發(fā)展空間和增長預期 ? 深圳市的中心區(qū)開發(fā)熱潮 ? 北京中關村高科技產業(yè)園區(qū)的建設利好 ? 北京上海兩個萬科城市花園的大配套在 5年之后的不同現(xiàn)狀，影響了客戶對項目的評價 舉例： 房地產項目可行性分析 －第三部分：市場分析 道然 30 ? 區(qū)域經濟基礎和政策環(huán)境 ? 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和重要基礎設施建設 ? 主要指標：土地供應、投資量；供銷總量、總額、價格水平和各指標增長預期 ? 客戶群體特征 ? 熱點產品和熱點項目 地塊所在區(qū)域市場表現(xiàn) 通過上述分析，預測區(qū)域市場發(fā)展（容量和走勢），并初步判斷在該區(qū)域項目的定位（產品形態(tài)和客戶定位） 房地產項目可行性分析 －第三部分：市場分析 道然 31 ? 深圳口岸附近以港人外銷為主，小戶型的皇御苑、海悅華苑等取得良好業(yè)績 ? 北京中關村區(qū)域項目（如都市網景、水清木華等）打網絡牌、教育牌，客戶認同度高 ? 沈陽高檔社區(qū)流行大戶型，萬科紫金苑 180平米的 4居銷售冷淡，房間改大、房間數(shù)減少為 3居，反而獲得很好效果 舉例： 房地產項目可行性分析 －第三部分：市場分析 道然 32 了解地塊周邊 3— 5平方公里內的樓盤情況，把握競爭的水平和程度，并了解主要客戶群的偏好 ? 樓盤位置、規(guī)模、規(guī)劃特點、立面和套內戶型 ? 售價水平和定價策略 ? 營銷特點、主要賣點、熱銷戶型、主要客戶群、賣場布置、有無代理 ? 銷售率、入住率（已有入伙的項目） ? 物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、配套 地塊周邊樓盤情況 主要包括： 房地產項目可行性分析 －第三部分：市場分析 道然 33 項目定位決定了該項目的成敗，經過上述四個調研，將作出基本定位： ? 主力客戶定位：目標主力客戶的判斷，包括其職業(yè)、年齡結構、家庭人口、收入水平、區(qū)域分布、置業(yè)目的和經歷 ? 產品規(guī)劃設計：總體理念要迎合主力目標客戶的偏好，并挖掘引導其發(fā)現(xiàn)新喜好 ? 主力戶型構成 ? 售價水平和定價策略 ? 小區(qū)風格、環(huán)境、配套 ? 主要推廣點和營銷策略選擇 項目定位 房地產項目可行性分析 －第三部分：市場分析 道然 34 ? 深圳百仕達和皇御苑都定位為港人外銷社區(qū)，但前者戶型大，總價高，不符合在深置業(yè)港人的需求主流，后期陷入沉寂。（按季列示） 銷售計劃： 各期銷售時間、價格、面積，入住時間，預計銷售各期 的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 爭取合理的稅收優(yōu)惠，降低成本，提高項目回報。 房地產項目可行性分析 －第七部分：管理資源配置 人力資源考慮 在各地的發(fā)展新項目，是否有充裕合格的人力資源保證，是考慮的重要方面 （ 1）項目經理人才： 是否有合格的項目總經理，具備綜合管理項目和組織各專業(yè)經理隊伍及社會資源的能力經驗，是項目成敗的關鍵之一； （ 2）專業(yè)經理人才： 充裕合格的規(guī)劃設計、工程、銷售企劃、財務等專業(yè)經理隊伍，是保證項目成功運做的基礎，新項目發(fā)展，要考慮各方面人力配置是否能夠到位 道然 41 一、項目優(yōu)勢 二、項目劣勢 三、項目機會 四、結論和建議 從品牌 、 設計 、 啟動速度 、 產品品質和特性 、 市場競爭 、 營銷 、 合作方式 、 大市政配套 、 生活配套 、 是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述 。 嘗試與其他公司各種方式的合作（不包括買斷土地使用權） 萬科集團項目投資策略 — 購買股權（公司） 道然 46 集團項目發(fā)展相關制度 項目論證及決策階段業(yè)務流程 項目論證階段部門分工 項目決策階段時間控制計劃 2. 萬科集團的評估程序 道然 47 《 項目發(fā)展管理制度 》 《 新項目發(fā)展計劃體系 》 《 項目發(fā)展信息通報 》 《 可行性論證報告內容指引 》 《 進入新城市可研報告內容增補 》 《 項目用地投標 /競拍管理辦法 》 《 項目跟蹤體系 》 集團項目發(fā)展相關制度 道然 48 項目可行性研究 集團項目決策會 項目簽約 進入項目跟蹤 一線公司研究 集團項目小組研究 項目發(fā)展計劃 獲取土地信息 報董事會 項目論證及決策階段業(yè)務流程 道然 49 項目論證階段， 一線公司多部門配合 主要體現(xiàn)在各專業(yè)部門對項目可行性的分析。 為什么選擇這個案例？ 道然 53 目錄 第一部分 上海萬科項目組合狀況 第二部分 黃浦區(qū)概況 第三部分 宗地概況 第四部分 法律及政策性風險分析 第五部分 市場分析 第六部分 規(guī)劃設計初步分析 第七部分 開發(fā)及銷售計劃 第八部分 投資收益分析 第九部分 綜合分析及建議 3. 案例介紹 道然 54 盲目投資 缺乏自有資金、完全依賴融資 對項目的宏觀背景缺乏調研把握 對項目定位的不科學、不嚴謹 對項目可行性論證的隨意性 道然 55 盲目投資 主要有： ● 專業(yè)資源不足， 有錢就想干房地產，而不考慮是否有經驗和專業(yè)資源積累，盡管社會資源已很豐富，但作為甲方，本身仍需相當?shù)膶I(yè)資源和組織判斷能力 ● 盲目的跨地域投資， 事實證明，房地產開發(fā)有相當強的地域性，跨地域操作對專業(yè)資源和管理水平有更高要求。 道然 56 缺乏自有資金，完全依賴融資 房地產開發(fā)是資金密集性行業(yè)，對公司資金水平有很嚴格要求。因價格、交通、環(huán)境等因素，個人購房更傾向于 3環(huán)以外，二環(huán)作高檔房量太大，市場去化速度有限。項目推廣不順。 又如產品定位，萬科金色家園定位為年輕白領夫婦，主力為中小戶型。而對地鐵公共交通依賴的上班族，又