【正文】 老子 《 道德經(jīng) 》 的開篇就有一句話，叫 “ 道可道，非常道；名 可名，非常名 ” ，可見 “ 名 ” 的分量，非同一般。 我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 通過對(duì)周邊區(qū)域小戶型客戶來源的分析，結(jié)合本項(xiàng)目自身?xiàng)l件， 我司認(rèn)為，本項(xiàng)目住宅的目標(biāo)客戶來源主要由以下幾方面構(gòu)成： 主要來源 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要來自： ※ 江北、渝北、北部新區(qū)等區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)自住或作為婚房的青年階層； ※ 江北、渝北、北部新區(qū)，看好項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展的投資性客戶； 補(bǔ)充來源 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶有可能來自： ※ 外地來渝工作并打算定居項(xiàng)目區(qū)域的外來中高收入人員； ※ 重慶其他區(qū)看重區(qū)域發(fā)展前景的投資性客戶； 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)中取勝？ ...... 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 綜合考慮到項(xiàng)目特質(zhì)（規(guī)模較?。?，本著降低運(yùn)營(yíng)成本和實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)的原則，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣工作應(yīng)在傳統(tǒng)方式上進(jìn)行創(chuàng)新。 4）、 對(duì) 于 時(shí)尚 的 熱 衷 對(duì)個(gè)性化、新鮮事物熱衷，容易受周邊事物影響，容易沖動(dòng)性購(gòu)買行為。 我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 目標(biāo)客群 深步分析 1）、對(duì)于生活的渴望 披星戴月也許有些夸張，但是日升即進(jìn)辦公室，出屋時(shí)如果可以看到太陽(yáng)的尾巴就已可以慶幸了。 ?？埔陨蠈W(xué)歷，其中以高學(xué)歷人群為主，特別是女性人群。故本章對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不做大的分析。 W4 項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境不夠濃厚，使得本項(xiàng)目商業(yè)部分操作有一定難度。 商業(yè)生活配套：遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨、新世界百貨、新世紀(jì)百貨等百貨商場(chǎng)以及項(xiàng)目配備的商業(yè)配套豐富了人們的購(gòu)物需求 。本項(xiàng)目總用地面積 ，總建筑面積 米，其中住宅建筑面積 ，辦公樓建筑面積 平方米，商業(yè)建筑面積 ，地下車庫(kù) 11259平方米。由于未來市場(chǎng)具有多變性，項(xiàng)目實(shí)際操作過程中仍將根據(jù)實(shí)際情況對(duì)營(yíng)銷思路進(jìn)行一定調(diào)整，相應(yīng)戰(zhàn)術(shù)也將隨之進(jìn)行調(diào)整。 本報(bào)告?zhèn)戎赜陧?xiàng)目整體營(yíng)銷工作戰(zhàn)略思路，各階段項(xiàng)目推廣與銷售細(xì)節(jié)執(zhí)行案將在執(zhí)行過程中進(jìn)一步深入細(xì)化。由 1棟 30層住宅樓和 1棟 26層辦公樓組成，住宅戶型為套內(nèi) 躍層設(shè)計(jì)。 教育：人民小學(xué)幼兒園（規(guī)劃中）、耀華 MI嬰幼兒園；新牌坊小學(xué)、人和小學(xué)、人民小學(xué)；渝高中學(xué)、金科巴蜀中學(xué)、觀音橋?qū)嶒?yàn)中學(xué)等 醫(yī)療、衛(wèi)生： 高新園人民醫(yī)院、北城醫(yī)院、人和醫(yī)院等 。 …………………………………………….. ……………………………………… 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（ Opportunity） O1 城市中心區(qū)可開發(fā)地塊的逐步減少和新地王的不斷出現(xiàn)，直接促進(jìn)重慶市地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)于本項(xiàng)目的價(jià)格走高，會(huì)起到積極作用 ； O2 目前項(xiàng)目所處區(qū)域可售項(xiàng)目產(chǎn)品很少，而小戶型項(xiàng)目歷來為區(qū)域熱銷產(chǎn)品，本項(xiàng)目的開發(fā)正好滿足了市場(chǎng)需求 ； O3 隨著重慶交通的進(jìn)一步完善，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，釋放出大量的消費(fèi)需求。 本項(xiàng)目住宅作為針對(duì)城市新貴群體 — 青年階層量身定制的戶型，只要制定出合理的項(xiàng)目定位、價(jià)格定位。她們 思想比較開放、活躍、崇尚自由，對(duì)新事物接受較快。 很多人在感嘆：這年頭只有生存，沒有生活！ 2）、對(duì)于成功的渴望 如饑似渴，當(dāng)然，在這個(gè)物質(zhì)時(shí)代，成功就意味著金錢、地位、美女、名車、豪宅，可以不用低頭，可以一擲千金。 我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 目標(biāo) 客戶家庭特征 家庭人口結(jié)構(gòu)： 單身貴族、甜蜜的二人世界、丁克家庭； 支付能力： 購(gòu)房支付能力有限； 購(gòu)房目的： 棲身居所、獨(dú)立空間、工作場(chǎng)所； 對(duì)戶型的要求： 空間多變、有鮮明的個(gè)性和創(chuàng)新，空間功能靈活多變； 我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 目標(biāo)市場(chǎng)接受 關(guān)鍵詞 總價(jià) —— 成為決定性因素，無論對(duì)于投資還是自住者； 地段 —— 消費(fèi)者非常注重工作、生活便利，所以交通狀況也是購(gòu)房決策的重要影響因素； 投資 —— 隨著重慶的快速發(fā)展，特別是北部新區(qū)、兩江新區(qū)、保稅港區(qū)的確立，區(qū)域小戶型已經(jīng)成為投資的重要產(chǎn)品，購(gòu)買人群中，投資客戶比例又出現(xiàn)上升趨勢(shì)； 性價(jià)比 —— 物業(yè)管理要求周到，社區(qū)配套注重交流性，對(duì)綠化環(huán)境等要求相對(duì)較低 ，性價(jià)比高，周邊生活配套齊全。 在此，銘斯特地產(chǎn)建議： 本項(xiàng)目可采用銘斯特獨(dú)有的“行銷 +坐銷” 的銷售模式， “主動(dòng)出擊” 進(jìn)行項(xiàng)目宣傳和一對(duì)一的客戶推介，將項(xiàng)目目標(biāo)客戶群進(jìn)行深度挖掘。 本項(xiàng)目地處新牌坊傳統(tǒng)富人區(qū)內(nèi)，戶型設(shè)計(jì)為小戶型。同時(shí)也寓意本項(xiàng)目是專門為 “ 新銳階層 ” 量身打造的 高品質(zhì)項(xiàng)目。使 項(xiàng)目住宅一推上市場(chǎng)即可引起目標(biāo)消費(fèi)群體的共鳴，為項(xiàng)目住宅的 宣傳推廣奠定良好的基礎(chǔ)。新青年時(shí)尚躍動(dòng)生活館 重慶北： 第一時(shí)間 指 出本項(xiàng)目位于重慶北部新區(qū)核心地段 ； 新青年時(shí)尚躍動(dòng)生活館： 指 項(xiàng)目是一個(gè)匯聚時(shí)尚、獨(dú)立、個(gè)性青年 群體的聚集地，展示個(gè)性生活主張是生活在這里的青年人的基本標(biāo) 準(zhǔn) 。 生活在 “GOGO 鈦度 ” 里就預(yù)示著時(shí)尚、獨(dú)立、個(gè)性與輕松 將陪伴左右。由于本項(xiàng)目開 盤距離現(xiàn)在還有一段時(shí)間，市場(chǎng)會(huì)有較多變數(shù)，實(shí)際價(jià)格執(zhí)行方案 有待對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步追蹤、分析后再作確定。 B、精確制導(dǎo)推廣渠道： 針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域目標(biāo)客群進(jìn)行宣傳單派發(fā)； 針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域在售項(xiàng)目同質(zhì)看房客戶宣傳單派發(fā)； 針對(duì)觀音橋商圈、步行街、寫字樓潛在目標(biāo)客戶宣傳單派發(fā)； C、深度挖掘直銷渠道： 針對(duì)成交客戶資料進(jìn)行研析，利用直銷形式帶動(dòng)“聯(lián)動(dòng)置業(yè)”活動(dòng)開展； D、情景營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷、親情營(yíng)銷 PR活動(dòng)渠道： 利用認(rèn)購(gòu)、開盤等主題活動(dòng)開展來增進(jìn)客戶對(duì)項(xiàng)目生活價(jià)值認(rèn)知 利用良好人際傳播，促進(jìn)聯(lián)動(dòng)置業(yè)活動(dòng)開展。 銷售配合： 銷售隊(duì)伍組建完畢，銷售物料齊全，對(duì)外公布項(xiàng)目信息。 PR活動(dòng)： GOGO鈦度，我的生活主張 —— VIP卡認(rèn)購(gòu)活動(dòng) 銷售配合： 明確房源，相應(yīng)價(jià)格體系建立，具備銷售條件。 銷售配合： 具備簽訂認(rèn)購(gòu)合同的條件，有條不紊的組織客戶簽訂認(rèn)購(gòu)合同。 1 我們的營(yíng)銷推廣費(fèi)用如何預(yù)算 ？ ...... 2 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算 結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本著提升企業(yè)知名度和完成項(xiàng)目銷售的目的，銘斯特地產(chǎn)針對(duì) GOGO鈦度量身制定了項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算： 住宅總銷售額 ： ㎡ 7000元 / ㎡ = (預(yù)估銷售額 ) 營(yíng)銷推廣費(fèi)用建議 ： %=78萬元 單位營(yíng)銷推廣費(fèi)用： 78萬元 247。 隨著北部新區(qū)成為中國(guó)第三新區(qū)，越來越多的中大型企業(yè)看好重慶的發(fā)展，選擇到重慶投資。 項(xiàng)目 SOWT分析 對(duì)項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí) 劣勢(shì)分析（ Weakness） W1 區(qū)域同類競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的強(qiáng)力促銷： 項(xiàng)目上市后，其它周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目必定會(huì)采取相對(duì)的應(yīng)對(duì)措施，來分解顧客，截流人群，以達(dá)到爭(zhēng)取客戶資源，促進(jìn)自己項(xiàng)目銷售的目的，這對(duì)項(xiàng)目的銷售是一個(gè)不利消息；所以在實(shí)際操作過程中，應(yīng)考慮到此因素，做出合理調(diào)控，掌握好廣告及促銷手段的節(jié)奏和強(qiáng)度，以達(dá)到對(duì)項(xiàng)目銷售的推廣促進(jìn)； W2 區(qū)域異類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客戶分流 項(xiàng)目大區(qū)域內(nèi)具有較好的地理優(yōu)勢(shì)的商業(yè)或商住一體項(xiàng)目，均有很大的搶奪客戶資源的實(shí)力，對(duì)投資性客戶資源形成搶奪和分流，這是項(xiàng)目銷售的一個(gè)必須面對(duì)和解決的問題； 對(duì)項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí) 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（ Opportunity） O1 隨著兩江新區(qū)的掛牌成立，北部新區(qū)商務(wù)辦公需求不斷加大，為項(xiàng)目的銷售創(chuàng)造了良好的環(huán)境； O2 項(xiàng)目規(guī)模不大，在合理有效的營(yíng)銷策略下，可實(shí)現(xiàn)快速招商，快速銷售的目的，較低了運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)； O3 商務(wù)辦公樓的高回報(bào)，促使越來越多的投資客看好了該領(lǐng)域的投資。 投資型客戶 是指被項(xiàng)目的主要區(qū)位優(yōu)勢(shì)、廣告宣傳、價(jià)格誘惑、發(fā)展前景所吸引的投資性客戶。該類客戶在投資時(shí)比較理性