【正文】 新銳國際 項 目 營銷 推廣提案 銘斯特 地產(chǎn) 2023年 04月 謹(jǐn)呈 ： 重慶市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 本報告通過對項目自身的深入思考與分析，從項目營銷整體戰(zhàn)略角度出發(fā)，通過對周邊市場環(huán)境深入的市場調(diào)研分析并結(jié)合近期房地產(chǎn)市場的追蹤，對項目提出營銷策劃工作總體思路，并在此思路指導(dǎo)下作出營銷階段劃分及階段工作總體戰(zhàn)略部署。由于未來市場具有多變性，項目實際操作過程中仍將根據(jù)實際情況對營銷思路進(jìn)行一定調(diào)整，相應(yīng)戰(zhàn)術(shù)也將隨之進(jìn)行調(diào)整。 本報告?zhèn)戎赜陧椖空w營銷工作戰(zhàn)略思路，各階段項目推廣與銷售細(xì)節(jié)執(zhí)行案將在執(zhí)行過程中進(jìn)一步深入細(xì)化。 前言 按照新銳國際項目的建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計，借助項目周邊優(yōu)越的資源優(yōu)勢，項目的馬到成功需要的內(nèi)外條件還有哪些？我們應(yīng)該怎樣借助已有的資源優(yōu)勢將項目包裝得更加完美無缺？并且盡可能小的遇到市場阻力，與周邊項目形成差異化競爭優(yōu)勢，樹立本項目高品質(zhì)、高性價比項目的形象，來獲得消費者的首肯和認(rèn)可？ 銘斯特經(jīng)過綜合評估，同時根據(jù)以往操作項目的經(jīng)驗，我們認(rèn)為 ：“在自身條件充分具備的情況下，合理有效的推廣方式和包裝手段加上銘斯特獨特的營銷模式及高效的案場執(zhí)行力，將是本項目成功開發(fā)必須的關(guān)鍵問題。” 項目情況： 新銳國際（暫定推廣名）位于北部新區(qū)人和立交橋旁，項目北面毗鄰太湖西路路與潤都世紀(jì)、東原中央美地項目隔路相望，南臨泰山大道，東靠重慶著名高檔別墅區(qū)“比利華豪園”，西面正對北回歸線項目。本項目總用地面積 ，總建筑面積 米，其中住宅建筑面積 ，辦公樓建筑面積 平方米，商業(yè)建筑面積 ，地下車庫 11259平方米。由 1棟 30層住宅樓和 1棟 26層辦公樓組成，住宅戶型為套內(nèi) 躍層設(shè)計。 我們項目發(fā)展的前世今生 ...... 我們項目發(fā)展的前世今生 ...... 項目地 比華利豪園 潤都世紀(jì) 中央美地 北回歸線 項目環(huán)境 項目周邊配套： 交通： 城市公交暢通迅達(dá)， 119路、 125路、 125B路、 126路、133路、 149路、 208路、 601路、 602A路、 606路、 607路、 821路等數(shù)十條公交線路瞬時通達(dá)主城各區(qū)；輕軌 3號線 (在建 )、軌道交通環(huán)線 (規(guī)劃中 )、軌道交通 5號線 (規(guī)劃中 )咫尺連接本項目； 10分鐘直抵江北核心觀音橋商圈，與繁華觸手可及。 距龍頭寺汽車站、火車站僅 3分鐘車程，距江北國際機(jī)場約 20分鐘車程。 商業(yè)生活配套：遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨、新世界百貨、新世紀(jì)百貨等百貨商場以及項目配備的商業(yè)配套豐富了人們的購物需求 。 教育：人民小學(xué)幼兒園（規(guī)劃中）、耀華 MI嬰幼兒園；新牌坊小學(xué)、人和小學(xué)、人民小學(xué)；渝高中學(xué)、金科巴蜀中學(xué)、觀音橋?qū)嶒炛袑W(xué)等 醫(yī)療、衛(wèi)生： 高新園人民醫(yī)院、北城醫(yī)院、人和醫(yī)院等 。 我們項目發(fā)展的前世今生 ...... 關(guān)于 住宅樓 運(yùn)作的思考 …………………………………………….. ……………………………………… 優(yōu)勢分析（ Strength） S1 項目位于北部新區(qū)核心發(fā)展區(qū)，地理優(yōu)勢明顯，具較強(qiáng)市場競爭力 ； S2 小戶型躍層設(shè)計，總價得到控制，易于炒作吸引目標(biāo)客戶； S3 項目交通便捷、通達(dá)度高，添加項目競爭力 ； S4 項目周邊生活配套設(shè)施齊全，凸顯項目市場競爭性 ； S5 教育配套齊全，學(xué)校知名度較高，具較強(qiáng)市場競爭性 ； S6 項目規(guī)模較小，易于操作，短期內(nèi)可實現(xiàn)快速回落資金，開發(fā)風(fēng)險較低。 項目 SOWT分析 如何客觀認(rèn)識我們的項目？ ...... 項目 SOWT分析 如何客觀認(rèn)識我們的項目？ ...... …………………………………………….. ……………………………………… 劣勢分析（ Weakness） W1 市場客觀存在的價格抗性的劣勢； W2 項目自身景觀及配套設(shè)施相對較少； W3 項目規(guī)模較小，不利于樹立規(guī)?；⑵放苹_發(fā)形象。 W4 項目周邊商業(yè)環(huán)境不夠濃厚，使得本項目商業(yè)部分操作有一定難度。 …………………………………………….. ……………………………………… 機(jī)會點分析（ Opportunity） O1 城市中心區(qū)可開發(fā)地塊的逐步減少和新地王的不斷出現(xiàn)，直接促進(jìn)重慶市地價和房價的上漲，對于本項目的價格走高，會起到積極作用 ； O2 目前項目所處區(qū)域可售項目產(chǎn)品很少，而小戶型項目歷來為區(qū)域熱銷產(chǎn)品，本項目的開發(fā)正好滿足了市場需求 ； O3 隨著重慶交通的進(jìn)一步完善，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，釋放出大量的消費需求。 O4 符合青年消費者需求的戶型設(shè)計和銘斯特地產(chǎn)獨特的 “ 復(fù)合營銷模式 ” 使項目有機(jī)會獲得較高的回報； 項目 SOWT分析 如何客觀認(rèn)識我們的項目？ ...... …………………………………………….. ……………………………………… 威脅點分析（ Threat） T1 政府針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策調(diào)控變動性威脅； T2 新建競品項目與已有競爭項目分流客戶威脅； T3 其他區(qū)域同質(zhì)項目分流客戶的威脅； 項目 SOWT分析 如何客觀認(rèn)識我們的項目？ ...... 我們的競爭對手是誰，他們的打法如何？ ...... ……………………………………………………………………………… 通過對周邊項目的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)域范圍內(nèi)已基本無與本項目存在直接競爭的小戶型項目。而能與本項目住宅存在競爭的是大區(qū)域范圍內(nèi)的同類型項目。故本章對周邊競爭項目不做大的分析。 本項目住宅作為針對城市新貴群體 — 青年階層量身定制的戶型，只要制定出合理的項目定位、價格定位。最大化的挖掘項目賣點、規(guī)避不利因素外，同時配合銘斯特地產(chǎn)獨特的 “ 行銷 +坐銷 ” 的營銷方式，即可以以非常小的廣告投入獲得非常大的項目利潤。 我們項目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 目標(biāo)客群 （最大范圍）： 21～ 30周歲 上班一族 多從事 AD、 IT、媒體、營銷、金融證券、投資服務(wù)、信息類等大多數(shù)人來自于重慶三北區(qū)域（江北、渝北、北部新區(qū)）。 ?？埔陨蠈W(xué)歷，其中以高學(xué)歷人群為主，特別是女性人群。她們 思想比較開放、活躍、崇尚自由，對新事物接受較快。他們有自己的工作，思想，生活方式。 我們項目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 目標(biāo)客群 描述 ◎ 時尚 —— 因為年輕，不可避免的因素； ◎ 渴望自由 —— 因為朝九晚六的刻板與年輕的心的沖突； ◎ 不穩(wěn) —— 從事行業(yè)大多為服務(wù)業(yè)，人員流動頻繁； ◎ 歸屬 —— 離開家鄉(xiāng)，漂在城市，渴望尋求一種歸屬感； ◎ 感性 —— 學(xué)歷較高，容易被一些莫名其妙地東西打動； ◎ 感情 —— 幾年重慶生活，對這座城市有著無法丟棄的情感。 我們項目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 目標(biāo)客群 深步分析 1）、對于生活的渴望 披星戴月也許有些夸張，但是日升即進(jìn)辦公室，出屋時如果可以看到太陽的尾巴就已可以慶幸了。 很多人在感嘆：這年頭只有生存，沒有生活！ 2）、對于成功的渴望 如饑似渴，當(dāng)然，在這個物質(zhì)時代，成功就意味著金錢、地位、美女、名車、豪宅，可以不用低頭，可以一擲千金。 3）、 對 于自由的渴望 租房，漂泊，房東的窺視，鄰居的吵鬧，讓自由的心煩躁不安。擁有自己的私人居所，自然可以隨心所欲的享受生活。 4）、 對 于 時尚 的 熱 衷 對個性化、新鮮事物熱衷，容易受周邊事物影響，容易沖動性購買行為。 我們項目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 目標(biāo) 客戶家庭特征 家庭人口結(jié)構(gòu)： 單身貴族、甜蜜的二人世界、丁克家庭； 支付能力： 購房支付能力有限； 購房目的： 棲身居所、獨立空間、工作場所； 對戶型的要求： 空間多變、有鮮明的個性