星河酒店項目建議書-wenkub
2023-01-23 01:17:24 本頁面
【正文】 世界中心、捷美大廈等（四）景觀資源分析? 東面：高樓林立的現(xiàn)代大都市繁華景象；南面：會展中心；西面：中軸線綠化帶、繁華大都市景象；西北：中軸線綠化帶、市民廣場、水晶島、深南大道，? 未來，地鐵一號線和四號線的交匯處的會展中心站以每天大于 70萬人次的集散數(shù)量。二、項目整合分析（一）區(qū)位概況分析 部分在建項目一覽表 推出的中心區(qū)寫字樓在產(chǎn)品設計將會有重大突破，? 量將會超過全市的 70%。中心流向該區(qū)域四、中心區(qū)寫字樓未來發(fā)展趨勢? 2023年后泰然工貿(mào)園將在 8—10 年內推出 300多萬平方心區(qū)和車公廟寫字樓密集開發(fā)的高潮已過，其二，深車公廟片區(qū)今年上半年寫字樓供應量約為 6萬多平米 今年全年的供應量約為 37萬左右，而今年全市寫字樓銷售面積應不低于 30萬平方米，下半年寫字樓銷售面積將突破 22萬 m2； 二、 小 2023年上半年新注冊的外資企業(yè)達 793家，外資進? 政策。加強人才的培養(yǎng)與引納； 降低經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境成本與環(huán)境代價，實現(xiàn)資源與環(huán)政府六大措施：大力發(fā)展金融、高新技術產(chǎn)業(yè)、對外貿(mào)易和現(xiàn)代物流市場調查與分析一、 寫字樓篇加大力度扶持民營企業(yè)，放寬與國外企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟結政府將要把深圳建設成為一個區(qū)域性經(jīng)濟性的國際化城市，充分利用自身的投資環(huán)境優(yōu)勢、管理和創(chuàng)新優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、科技與第三產(chǎn)業(yè)，以及外向型經(jīng)濟優(yōu)勢，力爭成為珠三角經(jīng)濟帶的國內外大型機構地區(qū)總部，進而成為區(qū)域經(jīng)濟核心。今年寫字樓供應量集中在中心區(qū)，約有數(shù)十個樓 羅湖由于兩個甲級寫字樓在招租，現(xiàn)在和未來兩? （二）對未來寫字樓市場預測平米的供應量。約為 35—40 萬平方米，將會出現(xiàn)較大的空置率； 消化量將達 40萬平方米，供應量減少一方面是因為中創(chuàng)業(yè)成長型公司和部分大型企業(yè)的后勤、服務和結算中心區(qū)仍是深圳市寫字樓市場的主戰(zhàn)場， 2023和? 2023年中心區(qū)的寫字樓開發(fā)將達到最高潮，供應? 層項目，中心區(qū)寫字樓價格將會全面拔高；項目名稱 推出時間 可售辦公面積 產(chǎn)品結構、檔次捷美中心 8萬㎡ 超高層，大開間，甲級國際商會中心 7萬 超高層，大開間，甲級中鐵建項目 2023年底 7萬 超高層，甲級大開間，北方中成項目 2023年底 3萬 超高層，部分寫字樓新世界中心 2023年底 7萬 超高層，甲級大開間 五、中心區(qū)部分在售寫字樓項目調查 ? 位于中心區(qū)南區(qū) CBD中心軸線東面，本項目位于福田中心區(qū) 17—1 地塊，東靠兩棟超高層寫字樓，南臨會展中心，北臨大中華，西臨中心綠化廣場，地下與地鐵和地下商業(yè)街相連，地理位置優(yōu)越。 19號地塊的公交樞紐總站 20條公交線路與地鐵形成直接換乘。酒店香格里拉酒店、祈年酒店、以及本項目的星河酒店等? 雙地鐵出口直入地下商業(yè)，公共交通便利；? 4.機會（ O）? 1.星級酒店匯聚區(qū)，區(qū)域標識性強； 威脅（ T）? 1.項目為復合型產(chǎn)品，在營銷推廣上可能存在市場認? 識的模糊性；? 5.（一）產(chǎn)品定位思考屬性特征一： 集商業(yè)、酒店、寫字樓于一體的綜合項目屬性特征二： 超五星酒店規(guī)劃屬性特征三： 地鐵出口接入地下商場屬性特征四： CBD中軸線核心地帶，毗鄰會展中心結論： 超前規(guī)劃、高檔次、高配套的綜合型商務物業(yè)其中：酒店 —— 超五星酒店寫字樓 —— 與酒店服務相匹配的高檔寫字樓商業(yè) —— 與片區(qū)形象相匹配的高檔商業(yè)街思考：要塑造項目品牌，必須引入大型國際知名企業(yè)進駐，從而以進駐企業(yè)的品牌提升項目品質，樹立項目的高檔形象；矛盾點 ： 跨國企業(yè)對寫字樓的使用多以租賃為主，從而不利于資金的迅速回收。主題式寫字樓l優(yōu)勢：1）開發(fā)手法較成熟，一般不會出現(xiàn)較大的定位上失誤，因作為一種純投資物業(yè)，投資吸引力較大，銷售實現(xiàn)國際型企業(yè)升級平臺產(chǎn)權式酒店服務型寫字樓的形象定位：后 WTO 時代 (%)中介服務 (%)物流（ %）高科(%)投資(%)其他(%)25 20 12 10 8 6 15 4（ 2）目前中心區(qū)寫字樓不同需求面積客戶所占比例 福田 羅湖 香港 南山 關外 外省、國外中心區(qū)現(xiàn)狀65％ 15％ 3％ 8％ 5％ 4％（ 4）中心區(qū)未來寫字樓市場的主要承接力 小面積需求客戶（ 100—300M 2）中面積需求客戶（ 300—600一、深圳市商服物業(yè)市場分析空置面積及空置率1）歷年商服用房空置面積及空置率2） 2023年商服用房空置面積區(qū)域分布 ? 圳的階段性的經(jīng)濟結構調整基本完成、經(jīng)濟駛入快? 商服市場交投兩旺前景看好； 供應、集中投放市場的壓力； 二、中心區(qū)商服物業(yè)特
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