【正文】 3年 ~2023年 連云港市區(qū)商品房銷售情況 項目 單位 數(shù)值 同比增長 2023年市區(qū)商品房銷售面積 萬平方米 % 2023年市區(qū)商品房銷售額 億元 % 2023年市區(qū)商品住宅銷售面積 2023年市區(qū)商品住宅銷售額 萬平方米 億元 % % 2023年一季度，市區(qū)住宅成交量一直處于上升狀態(tài)，同國內(nèi)其他很多城市的市場一樣出 現(xiàn)了“小陽春”現(xiàn)象，呈現(xiàn)出回暖的跡象。 （二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 去年我市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供銷旺盛的良好發(fā)展勢頭，從商品房銷售情況看， 1～ 12月，市區(qū)商品住宅銷售面積為 ，同比增長%，銷售額達 ，同比增長 %?！傲⒆阊睾?，依托長三角，服務中西部，面向東北亞，建設我國重要的綜合交通樞紐，沿海新型的工業(yè)基地，重要的后備土地資源開發(fā)區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、人民生活富足的宜居區(qū)，成為我國東部地區(qū)重要的經(jīng)濟增長極和輻射帶動能力強的新亞歐大陸橋東方橋頭堡。”這是國務院對江蘇沿海開發(fā)最新的戰(zhàn)略定位。從商品房供應情況看，供應量繼續(xù)增大。商品房銷售面積為 ，其中商品住房銷 售面積為 ，共 4322套，同比分別增長 ％、 ％。 此外，我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?；?、高層化趨勢明顯，產(chǎn)銷兩旺，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了 拉動我市經(jīng)濟增長的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。 ? 以往民營企業(yè)、辦事處、上升型公司的辦公大多集中于賓館、居民區(qū)等地方，隨著市場活躍，公司形象意識的增強，高檔次、智能化程度高的寫字樓越來越受到消費者的關(guān)注，它成為公司實力、信譽、形象、身份的象征。通過對連云港寫字樓的調(diào)查顯示，前兩年連云港高檔寫字樓的供應量并不能滿足這些公司的需要。隨著東部建設進度日益加快，國家政策層面空前地重 視，傳統(tǒng)行業(yè)的信心指數(shù)大為提升；此外，國家投資帶來的新興產(chǎn)業(yè) 及其相關(guān)聯(lián)的周邊行業(yè)，對高檔次辦公的需求也是巨大的潛在力量。 由此可以明顯看出，寫字樓均價由 2023年前與住宅相差無幾，到今天差距逐漸拉大，增速較快。月 108000~ 156000元 %~ % 墟溝地區(qū)投資一套 200平方米的高級寫字樓 單價 面積 房款 租金 年收益 年回報率 12023 125 150萬元 52元 /m2 ? 選擇地段較次的商鋪，投資少、潛力大，卻要等數(shù)年的時間價值才能提升。 業(yè)態(tài)：寫字樓、高層住宅區(qū)。金海國際本次推出的商務寫字樓，面積分布豐富而多樣，主要集中在 401200平方米不等，起價為每平方米 7160元，均價為每平方米 8000元。公共部分精裝修，內(nèi)部除地面外，墻面乳膠漆、天花板吊頂。 陽光國際中心 位置：墟溝海濱大道 開發(fā)商：連云港帝豪實業(yè)發(fā)展有限公司 建筑面積： ABCD四座樓 ㎡ 銷售價格：后期約 6500元 /㎡ 客層構(gòu)成： 65%以上為投資， 20%左右自用辦公， 8%左右自用居住 銷售狀況：商鋪成交 40%；辦公公寓成交 80%左右。盡管它不是純 粹的寫字樓，但在當時的市場供求關(guān)系下，他們搶占了先機。位于連云港墟溝海棠北路國展中心對面，核電專家村以北，東臨黃海，西依北崮山。 B、 C區(qū)的主要功能是商務會所和酒店，豪華套間、商務套房、會議廳、中西餐廳、各種大型宴會廳。 我們認為，不能就此說明該區(qū)域同檔次的產(chǎn)品在此時的銷售價格達到了這一水平。 預計今年內(nèi)將著手開展市場工作。 龍河大廈 位置：連云港市新浦蒼梧路 開發(fā)商：連云港帝豪實業(yè)有限公司 占地： 2800㎡ 規(guī)劃戶數(shù)： 108戶 銷售率： 100% 建筑樓層： 24層 目前轉(zhuǎn)讓單價：約 4500~5000元 /㎡ 月租價格： 25~30元 /㎡ 客戶構(gòu)成： 70%以上投資出租 中央空調(diào)：無 衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間 龍河大廈綜合寫字樓， 14層為商鋪， 524層為寫字樓，銷售情況良好， 有整層購買，也有小面積購買，購買的目的大部分是為再出租，一部分是辦 公使用。 國際貿(mào)易中心 位置：西臨通灌南路，南臨通建巷，東側(cè)為市民廣場一期，北側(cè)為市民廣場二期緊鄰海連路。 客戶構(gòu)成： 65%以上投資， 25%以下自用。 金港灣項目 （一）項 目 概 況 ■項目概況 開發(fā)商：連云港市金港灣建設開發(fā)有限公司 建筑面積：地上： 30000㎡ 地下：約 9200㎡ 建筑層數(shù)：地上 23層，地下 2層 建筑高度： 竣工日期： 2023年 8月 待銷售面積：近 20230㎡ 產(chǎn)品形態(tài)： 5A甲級標準純寫字樓 （二）項目 SWOT分析 優(yōu) 勢 ?? 項目選址優(yōu)越：本項目位于連云港 CBD中心區(qū)，從大局看，占 據(jù)了江蘇省兩個區(qū)域性國際商務中心（昆山、連云港）之一，宏觀政策對本項目區(qū)域上利好；從局部看，本項目所處位置景觀資源、交通資源、規(guī)劃發(fā)展資源豐富，商務辦公的用途指向目標明確，區(qū)域形象極佳。 5A甲級寫字樓的定位標準，使產(chǎn)品的 市場形象高端；周圍為辦公配套的商業(yè)服務設施完善，使這里 成為規(guī)劃設計前瞻性極強的高端商用物業(yè)。同時由于產(chǎn)品本身的設計及周圍項目的遮擋，使海景資源較少。這說明早期大部分寫字樓的銷售渠道是投資客，大部分（在我們隨機走訪的企業(yè)中占75%）物流企業(yè)使用租用的辦公室。 機 會 政府政策扶持 CBD地區(qū)，發(fā)展前景看好：從宏觀層面看，國家政策對東部開發(fā)的力度空前加強，對 CBD地區(qū)的政策扶持力度很大，正式出臺了CBD詳細規(guī)劃并大規(guī)模建設；區(qū)域內(nèi)基礎設施的改善，無不顯示著 CBD區(qū)域的美好的發(fā)展前景。 同區(qū)域同類樓盤不遺余力造勢推廣，可以借勢。 （二）項目 SWOT分析 威 脅 競爭激烈 Ⅰ 、據(jù)現(xiàn)場了解，工程進度上，金海國際與本項目基本一致； Ⅱ 、而在銷售上，金海國際已經(jīng)開始準備申領(lǐng)銷售許可證的前期工作，除銷售價格外，廣告推廣、接待、登記、預銷售等詳細計劃已經(jīng)出臺；而貴項目即使本月確定營銷計劃，確定接待中心，那么裝修、建立銷售隊伍、培訓等工作至少也需要兩個月時間。 Ⅱ 、充分利用產(chǎn)品的高端定位，著力營造高級商務環(huán)境的銷售氛圍，引導潛