【正文】 門(mén)禁管理、停車(chē)場(chǎng)管理等系統(tǒng)，用戶(hù)持經(jīng)物業(yè)管理部門(mén) 通 系 統(tǒng)：授權(quán)的有效卡，既可享用一卡通的無(wú)人自助管理 37 給水系統(tǒng)：分區(qū)變頻供水方式，由市政提供熱源， 24 小時(shí)供應(yīng)熱水 消防系統(tǒng)：自動(dòng)噴淋?chē)婌F系統(tǒng)，消火栓系統(tǒng)及建筑滅火器等滅火措施， 設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，包括感煙 /感溫探測(cè)器、火災(zāi)自 動(dòng)報(bào)警裝置、火 災(zāi)聯(lián)動(dòng)控制裝置 綜合點(diǎn)評(píng)： 東方銀座毗鄰東直門(mén)綜合交通樞紐，底商、寫(xiě)字樓、公寓具備典型的投資特征。 區(qū)域?qū)傩?： 租售型甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)域成熟度最高，周邊星級(jí)酒店、購(gòu)物飲食、娛樂(lè)休閑設(shè)施齊全，辦公氛圍濃郁，市區(qū)板塊特征最為明顯。 33 （ 3） 寫(xiě)字樓項(xiàng)目（ 以下所列均為出售型甲級(jí)寫(xiě)字樓 ） 分布地區(qū) ：以租為主的甲級(jí)寫(xiě)字樓主要分布在朝外板塊、安定門(mén)片區(qū)及北三環(huán)一線；在售甲級(jí)寫(xiě)字樓兩年來(lái)東區(qū)供量較少，且大多為在建項(xiàng)目。 31 ◇ 典型特例 天玉銘座 67173355 開(kāi) 發(fā) 商：北京中天億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位 置：東二環(huán)光明橋 建筑面積： 2 萬(wàn)余平米 平層面積： 20xx 余平米 戶(hù) 型： 100— 300 余平米 使 用 率： 70% 現(xiàn) 均 價(jià)： 9200 裝 修：毛坯 外 立 面：外墻高級(jí)鋁板幕墻和高檔中空雙層隔音保溫玻璃 大 堂： 凈高 米 ，吸引天花吊頂 衛(wèi) 生 間： 私人衛(wèi)生間 +公共男女衛(wèi)生間 信 息 點(diǎn)： 5 平米一個(gè) 配 置：中央空調(diào) 特 點(diǎn)： 生態(tài)平臺(tái) 系 統(tǒng)： 辦公自動(dòng)化、樓宇綜合布控、保安綜合布控、消防報(bào)警布控、停車(chē)管理布控 綜合點(diǎn)評(píng) ： 天玉大廈從最初的 8000 元均價(jià)漲至現(xiàn)今的 9200，并且最近有大單成交，與其綜合性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)密不可分。西點(diǎn) 68187711 位置：西長(zhǎng)安街五棵松西四環(huán)交叉口 戶(hù)型： 343400 平米 大堂： 米挑高 層高： 米 凈高： 米 使用率： 75% 配置：中央空調(diào)等 均價(jià)： 7500 元 /平米 特點(diǎn)： 針對(duì)目標(biāo)客群創(chuàng)立競(jìng)爭(zhēng)聯(lián)盟 電話： 68187711 付款方式： 首付款先付 10%，余款交房前付清 銷(xiāo)售情況：目前尚未開(kāi)盤(pán)，但排號(hào)者蜂擁而至。除地段優(yōu)勢(shì)之外，產(chǎn)品面最主要的賣(mài)點(diǎn)是生態(tài)、個(gè)性、職能、知本，最顯著的優(yōu)勢(shì)為適合中關(guān)村中小企業(yè)辦公的低價(jià)（包含靈活的按揭方式）中小戶(hù)型。西 —— 長(zhǎng)安街西三環(huán)天行建國(guó)際商務(wù)花園 長(zhǎng)安街西四環(huán)五棵松長(zhǎng)安西點(diǎn) —— 下附：可借鑒及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綜合 市調(diào)一覽表 項(xiàng)目 名稱(chēng) 位置 交通 物業(yè)性質(zhì) 規(guī)模 ㎡ 高度 M 層數(shù) 建筑 結(jié)構(gòu) 標(biāo)準(zhǔn)層 層高 M 凈高 M 標(biāo)準(zhǔn)層 面積㎡ 底商 車(chē)位 地上 地下 樓層 面積㎡ 數(shù)量 價(jià)格 后現(xiàn) 代城 東四環(huán)百子灣橋西南側(cè) 商住立項(xiàng) 81000 41 14 2 框剪 2034 地上 2 4100 300 10 萬(wàn) 住邦 20xx 東四環(huán)慈云寺橋東南側(cè) 商住立項(xiàng) 63200 68 20 3 框剪 2620 地上 2 5400 優(yōu)士閣 東 三環(huán)和廣渠門(mén)外大街交匯點(diǎn)處 公寓立項(xiàng) 40580 78 26 3 框剪 1236 地上 2 3300 財(cái)智中心 62578899 北四環(huán)保福寺橋東北角200 米 公寓立項(xiàng) 48570 82 20 3 框剪 2103 地上 2 3526 左岸公社 62657788 海淀圖書(shū)城對(duì)面 寫(xiě)字樓 70000 63 15 3 框剪 3． 7 3— 3． 5 3000 地上 16 20xx0 500 未定 金隅 嘉業(yè) 框剪 量子 銀座 北三環(huán) 知春路大運(yùn)村公寓內(nèi) 公寓立項(xiàng) 23600 80 局部90 22 1 框剪 1279 無(wú) 無(wú) 摩碼 大廈 朝陽(yáng)北路金葉大廈西 公寓立項(xiàng) 21000 60 22 1 框剪 2． 9 2． 7 800 地上一層 600 130 售 14萬(wàn) 租 400 24 項(xiàng)目名稱(chēng) 電梯 配套設(shè)施 底商 空調(diào)系統(tǒng) 保安系統(tǒng) 消防系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 裝修 品牌 數(shù)量 租金 元 售價(jià)元 風(fēng)格 價(jià)格 元 /㎡ 后現(xiàn)代城OFFICE 合資三菱 3 觀 6 客 商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè) 未定 8000 中央空調(diào) 24 小時(shí) 閉路 電視監(jiān)控 每戶(hù)兩個(gè)語(yǔ)音接口，一個(gè)數(shù)據(jù) 現(xiàn)代，墻面藍(lán)色 500/㎡ 住邦20xx 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 未定 12300 分戶(hù)式中央空調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控紅外線監(jiān)控 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè) 千兆以太網(wǎng) 毛坯房 英特公寓 餐飲，商務(wù)中心等 未定 12400 24 小時(shí) 東方銀座 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 18000 中央空調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 優(yōu)士閣 餐飲，商務(wù)中心等 未定 8500 壁掛 24 小時(shí)，可視對(duì)講， 自動(dòng)報(bào)警 系統(tǒng)煙感探測(cè) 每戶(hù)兩個(gè)信息點(diǎn) 現(xiàn)代，墻面藍(lán)色 500 財(cái)智中心 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 3． 50 9300 分戶(hù)式中央空調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè) 寬帶網(wǎng)入戶(hù) 毛坯房 毛坯房 左岸公社 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 未定 120xx 分戶(hù)式中央空調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè) 毛坯房 毛坯房 金隅嘉業(yè) 餐飲，商務(wù)中心等 未定 5800起 24 小時(shí) 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè) 量子銀座 合資三菱 3 客 1 貨 周邊 只租不售 中央空 調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè) 信息點(diǎn) ,/5㎡頻率1000MHZ 現(xiàn)代辦公 500 摩碼大廈 合資三菱 2 客 1 貨 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 未定 8600 預(yù)留空調(diào)機(jī)位 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 閉路電視監(jiān)控 100 兆以太網(wǎng) 毛坯房 毛坯房 25 項(xiàng)目 名稱(chēng) 使用 率 % 凈使 用率 % 大堂 挑高 M 首層 高度 M 凈高 價(jià)格 主力戶(hù)型面積 ㎡ 開(kāi)工 日期 入駐 時(shí)間 付款 方式 報(bào)價(jià) 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 后現(xiàn)代城OFFICE 75 4 4 3． 6 7000 6800 7000 7300 110 11/20xx 5/20xx 一次、 8 成20 年按揭 住邦 20xx 75 70 8． 7 7． 9 9000 8600 9000 12400 130 9/20xx 5/20xx 一次、 8 成20 年按揭 優(yōu)士閣 79 73 8 8 7． 5 8500 7600 8500 8900 130 4/20xx 8/20xx 一次、 8 成20 年按揭 財(cái)智中心 75 70 8． 20 8． 20 7． 50 9300 8600 9300 9800 78 5/20xx 12/20xx 一次、 8 成20 年按揭 左岸公社 62657788 75 70 9 9 120xx 11000 120xx 14000 130 6/20xx 5/20xx 一次性。 后現(xiàn)代城剛剛開(kāi)盤(pán)，計(jì)劃每月銷(xiāo)售 140 套以上。 ☆ 現(xiàn)代城寫(xiě)字樓：時(shí)尚無(wú)處不在的 SOHO 推廣主題，演變成今天的純商務(wù)投資型現(xiàn)代辦公樓； ☆ 數(shù)碼 01：以國(guó)貿(mào)近肩的位置及現(xiàn)代智能配設(shè)、兩三百平米的戶(hù)型，一周時(shí)間征服整棟樓宇 80%以上的客戶(hù)。 營(yíng)銷(xiāo)推廣 ：以事件新聞營(yíng)銷(xiāo)為主要推廣策略，在炒作概念上結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際賣(mài)點(diǎn)一炮打響。 區(qū)域?qū)傩?：各項(xiàng)目所處板塊特征明顯，具備相當(dāng)成熟的辦公氛圍或具備迅速發(fā)展?jié)摿Φ男屡d辦公環(huán)境。 ☆ 東方銀座：國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū) 全球投資標(biāo)本 ☆ 元嘉國(guó)際公寓：首付 16 萬(wàn)月供 2500，奉送全套精裝修 ☆ 康堡花園：內(nèi)銷(xiāo)外租，日供 元 /平米，日租 ☆ 華世隆國(guó)際公寓：安貞橋畔 商務(wù)新貴 主要賣(mài)點(diǎn) ：位 置 +性?xún)r(jià)比 +投資價(jià)值 主要賣(mài)點(diǎn) 東方銀座 當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城 雍和家園 1 七維交通樞紐 十大親水住宅之一 43 萬(wàn)平米皇家園林 2 國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū) 5 萬(wàn)平米城市森林 親水景觀人文社區(qū) 3 名師關(guān)善明設(shè)計(jì) 社區(qū)金融服務(wù) 佛教圣地風(fēng)水論 4 投資回報(bào)率 多元文化主題 分戶(hù)設(shè)計(jì)全玻璃幕墻 5 自有組合小戶(hù)型 低密度 1 梯 1 戶(hù) 名家名牌精裝修 6 全套精裝修品牌 國(guó)門(mén)交通樞紐 名師設(shè)計(jì) 價(jià) 格 ：?jiǎn)蝺r(jià)多在 900011000 之間（含精裝），總價(jià) 80200 萬(wàn)元左右 銷(xiāo) 售 ：多個(gè)項(xiàng)目的平均月銷(xiāo)售在 1520 套左 右。對(duì)生活配套尤其是私家車(chē)的依賴(lài)性強(qiáng)。 典型項(xiàng)目 ： 可借鑒性物業(yè) ：華冠麗景后期、國(guó)展國(guó)際、元嘉國(guó)際公寓、藍(lán)籌名座、巨石公寓、康堡花園、華普花園等 分化競(jìng)爭(zhēng)物業(yè) ：東方銀座（公寓）、雍和家園二期、華世隆國(guó)際公寓二期、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城三期公寓 13 部分典型物業(yè)概況： 項(xiàng)目 名稱(chēng) 地理 位置 規(guī)模 萬(wàn)平米 套數(shù) （套） 容積率 建筑 形式 戶(hù)型（平米） 起價(jià) 均價(jià) 元 /平米 裝修 標(biāo)準(zhǔn) 入住 時(shí)間 東方銀座 東直門(mén)東南角 16 602 綜合聯(lián)體建筑 56161 起價(jià)11000 均價(jià) 13800 1000元 /平米 20xx年 8月底 雍和家園 雍和宮北側(cè)護(hù)城河畔 544 3 聯(lián)體塔樓 9 11 1115 17 1718 202 267 起價(jià)9200 均價(jià) 11000 100平米7000元 現(xiàn)房 華世隆國(guó)際公寓 北三環(huán)安貞橋 4萬(wàn)余 64套 塔樓 150250 起價(jià)9200 后期均價(jià) 11000 毛坯 現(xiàn)房 當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城 東直門(mén)香河園路 60 前期800套 4 塔樓 9 1041215723 3復(fù)式，主力 11158 均價(jià)9500 精裝 6號(hào)房現(xiàn)房 華冠麗景 東直門(mén)北小街 前期20 前期400 板式低層 兩居 10 1721 22，三居 145 8200 毛坯 02年12月 入住 陽(yáng)光都市 新中街內(nèi) 40 4棟，另寫(xiě)字樓、酒店 塔樓 6989， 96164，146203，躍層138 8500毛坯、 9600精裝 1100元 /平米 02年12月底入住 康堡花園 工體東路 8號(hào) 400 塔樓 859 116 21 250 主推 5 7126 9800 全精裝 02年底入住 元嘉國(guó)際公寓 東中街 40號(hào) 300 板樓 4 50、 1123 229 11500 精裝 03年6月交房 藍(lán)籌名座 吉慶里 9號(hào) 336 塔連板 455 9210136180 9380 初裝修 02年11月 14 市場(chǎng)定位 ：有較 高投資價(jià)值的商住高端產(chǎn)品。根據(jù)甲級(jí)寫(xiě)字樓（可售）、乙級(jí)寫(xiě)字樓（可售）、商務(wù)樓及商住項(xiàng)目， 可以將競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)細(xì)分為三類(lèi)： ◇ 商住價(jià)值型物業(yè)：住宅及公建立項(xiàng)的商務(wù)樓宇及商住項(xiàng)目； ◇ 寫(xiě)字樓價(jià)值型物業(yè)：寫(xiě)字樓立項(xiàng)的辦公