【正文】 1 目 錄 一、 精裝修住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀機(jī)發(fā)展趨勢(shì) ..................................................................... 2 （一） 國(guó)際發(fā)展現(xiàn)狀 .............................................................................................. 2 （二） 國(guó)內(nèi)各城市發(fā)展現(xiàn)狀 .................................................................................. 2 （三） 杭州發(fā)展現(xiàn)狀 .............................................................................................. 3 （四） 精裝修發(fā)展趨勢(shì) .......................................................................................... 5 二、 個(gè)案調(diào)研和分析（精裝修樓盤配置） ............................................................. 8 (一 ) 杭州項(xiàng)目 .......................................................................................................... 8 (二 ) 上海項(xiàng)目 ........................................................................................................ 20 三、 結(jié)論和建議 ....................................................................................................... 26 (一 ) 本案精裝修的定位 ........................................................................................ 26 (二 ) 本案精裝修的投入 ........................................................................................ 27 (三 ) 本案精裝修設(shè)計(jì)的介入時(shí)機(jī) ........................................................................ 27 (四 ) 本案精裝修的配置 ........................................................................................ 27 (五 ) 本案精裝修工程的的實(shí)施和管理 ................................................................ 40 1. 關(guān)于設(shè)計(jì) ........................................................................................................ 40 2. 關(guān)于圖紙 ........................................................................................................ 41 3. 關(guān)于部品集成 ................................................................................................ 41 4. 關(guān)于合同、招標(biāo) ............................................................................................ 41 5. 關(guān)于材料定樣和供應(yīng) .................................................................................... 42 6. 關(guān)于施工 ........................................................................................................ 42 7. 關(guān)于精裝修樣板房施工部位和施工時(shí)機(jī) .................................................... 44 附件二：齊魯 ?駿園 “完全 UNI 主義”精裝修的具體操作 ................................... 45 2 一、 精裝修住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀機(jī)發(fā)展趨勢(shì) （一） 國(guó)際發(fā)展現(xiàn)狀 精裝修住宅在西歐、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)非常普遍，一般整體水平達(dá)到 70%、80%。在 2020年中國(guó)精裝修樓盤高峰論壇上，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化中心發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示： 北京：北京新建裝修住宅占到其總量的 25%— 30%，市中心新建樓盤的裝修比例達(dá)到 70%左右。 上海：上海新建裝修住宅占到其總量的 35%。 重慶：重慶城區(qū)新建裝修住宅占到其總量的 10％左右。 杭州：目前杭州精裝修房源約 1000套左右，占市場(chǎng)總量的 5％左右。 2. 菜單式精裝修成品房：提供若干選擇方案經(jīng)購(gòu)房者決定后，開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一裝修、裝飾。如果不能滿足購(gòu)房者的需求，必然影響銷售或推翻原裝修重來(lái)。其中一部分是精裝修的小戶型單身公寓項(xiàng)目，如天元西溪風(fēng)尚、新青年廣場(chǎng)、中浙太陽(yáng)國(guó)際等；另一部分是精裝酒店式公寓項(xiàng)目，如丁香公寓、錢塘沁園、華潤(rùn)西子中心、世貿(mào)麗晶等；剩下是精裝辦公項(xiàng)目，如金桂大廈、萬(wàn)新 大廈、西湖金座、紫晶商務(wù)城等。 4 2. 關(guān)于杭州精裝修純住宅樓盤的體量 綜觀市場(chǎng)，杭州精裝修純住宅樓盤現(xiàn)可推算的體量為 6532 套（此數(shù) 據(jù)不含陽(yáng)光海岸的體量），除去不在 新綠園 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)之列的經(jīng)濟(jì)型的新明半島，市場(chǎng)上共計(jì)有精裝修豪宅體量為 1532 套。 杭州精裝修純住宅項(xiàng)目列表 樓盤名稱 開(kāi)盤時(shí)間 規(guī)劃套數(shù) 已售套數(shù) /剩余套數(shù)（套） 價(jià)格（元 /平方米） 主力戶型（平方米） 樓盤點(diǎn)評(píng) 新明半島 5000 一期：400/400 二期：未開(kāi) 均價(jià) 5700 140 —180 精裝修純住宅中端產(chǎn)品 金色海岸 569 一期：234/3 二期：105/1 三期：未開(kāi) 均價(jià) 22600 210368 國(guó)際江景豪宅 倚天 2020 年，浙江省建設(shè)廳也提出了三五年內(nèi)使商品住宅裝修一次到位率達(dá)到6 30%50%。目前，廣州 60%以上的新建樓盤都實(shí)行精裝修，上海約為 50%（ 2020年至 2020年上海住宅全裝修房占總開(kāi)發(fā)套數(shù)的比例從 %上升到了 40%，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 迅猛，徐匯、靜安、黃浦、盧灣等市中心區(qū)域更是達(dá)到70%以上），而北京的精裝修樓盤也達(dá)到 40%以上，在這些城市中，銷售最好的往往就是精裝修房，可見(jiàn)精裝修房在這些房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市已經(jīng)顯示出其優(yōu)越性和廣泛的市場(chǎng)接受度。這也說(shuō)明杭州購(gòu)房者的消費(fèi)習(xí)慣在隨著住宅產(chǎn)品的 升級(jí)換代逐漸改變，變得更加成熟，更具有理性眼光。 5） 社會(huì)需求 減少二次污染和浪費(fèi)。 3. 精裝修房是住宅產(chǎn)業(yè)不可阻擋的趨勢(shì) 精裝修房是世界居住的普及形式，也是今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)方向，是成熟客戶和成熟開(kāi)發(fā)商的共同選擇。同時(shí)精裝修住宅在資源節(jié)約、質(zhì)量保證、環(huán)保等方面具有毛坯房不可比擬的優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)群 體比例逐年上升。 5） 裝飾裝修行業(yè)的大組合。 核心廣告語(yǔ)—— 盡享人生 新明半島 1100 ? 吊頂：客廳、飯廳、走廊局部吊頂天花配飾線，掃高級(jí)環(huán)保乳膠漆； ? 門窗：美國(guó)黑胡桃木飾面防火防盜門，鋁合金框配雙層中空玻璃； ? 廚房：人造石臺(tái)面，整體廚柜（低柜及吊柜）、抽油煙機(jī)（方太）、煤氣灶、消毒柜、碎骨機(jī)、連體洗盆、直飲水龍頭及高級(jí)冷熱水未定 精裝修純住宅中端產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)型。BOCH ? 浴缸：法國(guó) HERBEAU ? 龍頭：德國(guó) DORN BRACHT 旗下 LULU ? 床：法國(guó) CURVA TRECA 遙控液壓平衡床 ? 雪茄柜：法國(guó) LV 路易威登，紅酒柜：藝術(shù)長(zhǎng)廊過(guò)廳，電梯廳裝飾進(jìn)口地磚、轎廂內(nèi)鋪設(shè)高檔大理石 共推出頂層20 席精裝修大宅，347632 平方米 ，樓頂設(shè)私家泳池。 核心廣告語(yǔ)—— 核心時(shí)代 核心生活 觀邸國(guó)際二期 2020 —3000 （暫定） 未定 未定 二期規(guī)劃為精裝修江景房，還沒(méi)最后確定。桃花源 ? 洗衣機(jī)：西門子 ? 水槽：富蘭克林、科勒 ? 冰箱、抽油煙機(jī)、烤箱、消毒柜、燃?xì)鉅t：西門子 ? 臺(tái)盆、馬桶、浴缸：DURAVIT 龍頭、淋蓬頭：Hansgrole（漢斯格雅） 裝修檔次較高，古典風(fēng)格，裝修細(xì)節(jié)處理較到位，與千萬(wàn)豪宅的身價(jià)較為匹配。逸天廣場(chǎng) 1500 ? 內(nèi)墻 :廳，臥室：涂料為主 ? 衛(wèi)、廚：墻磚，馬賽克 ? 櫥柜 :科寶－博洛尼 ? 水槽 :科寶－博洛尼 ? 油煙機(jī)：伊萊克斯油煙機(jī) ? 坐便器、臺(tái)盆、龍頭 :樂(lè)家 外墻 :面磚，局部石材，涂料 電梯 :合資富士達(dá) 一個(gè)集酒店、公寓、寫字樓的復(fù)合產(chǎn)品，精裝修品質(zhì)在小戶型中有一定的代表性。精裝修品質(zhì)一般。精裝修品質(zhì)在小戶型中尚可。 ? 中央環(huán)保清潔系統(tǒng)：美國(guó)碧慕 ? 櫥柜 :德國(guó)柏麗 ? 衛(wèi)浴潔具 :吉事多 ? 防盜門 ? 高級(jí)電腦馬桶 富士達(dá)電梯 精裝修品質(zhì)一般 16 ? 安裝管道直飲水 濱江新城市廣場(chǎng) 未透露 ? 衛(wèi)生間：普通馬桶 ? 潔具 CASERO ? 空調(diào) :海爾 ? 熱水器 :海爾 60升 ? 廚房：方太抽油煙機(jī)及櫥柜。精裝修品質(zhì)較好。精裝修品質(zhì)在同類產(chǎn)品中居17 上。 綠城集團(tuán)首個(gè)在市中心打造的精裝修精品樓盤。 可的取向，導(dǎo)致既不宜商亦不宜住，精裝修投入后對(duì)樓盤銷售的推動(dòng)和價(jià)格拉升并沒(méi)有起到很明顯的促進(jìn)作用。麗晶城 2020 —3000 未定 未 定 包括高檔景觀公寓、國(guó)際化寫字樓、國(guó)際化商務(wù)公寓、按星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的賓館以及精品商鋪等。 ? 廚房： 華帝灶具 /方太脫排； ? 衛(wèi)生間：亞細(xì)亞 /皇冠 /冠軍 /諾貝爾/維多利墻地磚； ? 沖淋房：貝蒙 /康淋 /協(xié)華；卡斯卡特 /樂(lè)家潔具；漢斯格雅龍頭； ? 開(kāi)關(guān)插座：西門子； 23 華府天地 未透露 ? 廚 衛(wèi) 一 線 品 牌 聯(lián) 合 ： 德 國(guó)EBKE/Miele/Blanco/Villeroyamp。御苑 同上 標(biāo)準(zhǔn)住宅單位： ? 廳及臥室： 墻面及天花為高級(jí)乳膠漆 /石膏板外涂高級(jí)乳膠漆、地面及樓梯鋪設(shè)高品質(zhì)柚木實(shí)木地板 ? 廚房： 公共部位： ? 外墻：巴西金山麻（ SAHARS GOLD）花崗石 /高級(jí)仿真石漆 ? 電梯：迅達(dá)客梯 24 墻、地面鋪設(shè)?；u、天花為面刷白色高級(jí)乳膠漆吊頂 ? 衛(wèi)生間： 墻、地面鋪設(shè)高級(jí)人造大理石、天花為面刷白色高級(jí)乳膠漆吊頂 ? 陽(yáng)臺(tái) /服務(wù)陽(yáng)臺(tái)： 地面防滑地磚、外墻面為高級(jí)仿真石漆、天花為涂料 ? 傭人房： 地面為防滑地磚、墻面為白色乳膠漆 ? 傭人衛(wèi)生間： 墻、地面分別為墻、地磚、天花為鋁質(zhì)吊頂 ? 外墻窗及陽(yáng)臺(tái)移門： 高品質(zhì)電鍍鋁合金隔熱橋外框，內(nèi)鑲中空玻 璃 ? 冷熱水管： 高品質(zhì)銅管 ? 進(jìn)戶門： 高級(jí)實(shí)木防盜門 ? 電話線： 每戶預(yù)留二條電話直線 ? 寬帶網(wǎng)絡(luò)線及端口： 光纜接至樓宇寬帶機(jī)房，提供住戶寬帶網(wǎng)絡(luò)接入，戶內(nèi)預(yù)留 2 個(gè)可同時(shí)使用的網(wǎng)絡(luò)端口，并設(shè)置無(wú)線上網(wǎng)接受器 ? 有限電視 /衛(wèi)星電視： ? 大堂和電梯廳：地面鋪設(shè)大理石 /花崗巖、墻面鋪砌墻紙及柚木飾板 ? 信箱：大堂設(shè)不銹鋼信箱 ? 保安系統(tǒng)： 小區(qū)配置周界報(bào)警系統(tǒng)；所有住宅樓宇的首層、二層和頂層的門 /窗的室內(nèi)安裝紅外線探測(cè)器。 ? 智能設(shè)備： 小區(qū)設(shè)集中污水處理系統(tǒng)和垃圾