【正文】 規(guī)劃格局，以及新建社區(qū)與舊區(qū)改造的不同特點與要求，將中心城區(qū)規(guī)劃居住用地統(tǒng)一劃分為若干居住組團。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。而在房產品消費方面，改善型居民比例較大， 對商鋪投資價值的認可度不斷提高。 農民 人均純收入 3763 元，增長 %；農民人均生活消費支出 2193 元，增長 %。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。 （二）城市市民生活狀況 總人口及人口結構 根據(jù) 河南 省 3%人口抽樣調查結果， 2020 年末 開封 市總人口 萬人，常住人口 萬人。 2020年， 流通項目 7 個，要求完成投資 1 億元， 13 月累計完成投資 億元； 社會事業(yè)項目 10 個，要求完成投資 3 億元， 13 月累計完成投資 億元，均比去年同期有較大幅度增長。 旅游業(yè)發(fā)展狀況 2020 年 ，開封 市共接待海內外游客 萬人次，比上年增長 %；實現(xiàn)旅游總收入 億元，增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商品房屋施工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅施工面積 萬平方米，增長%；商品房屋竣工面積 萬平方米，增長 %；商品房屋銷售面積 萬平方米，增長 %。其中，有工作量的企業(yè) 98 個，簽定合同額 億元，完成建筑業(yè)總產值 億元，比上年增長 %。 工業(yè)發(fā)展狀況 2020 年， 開封 市全部工業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由此可見，開封市作為中原旅游核心城市，競爭力和吸引力與日俱增 。開封火車站、長途汽車中心站均在轄區(qū)內。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由此可見，開封市各項社會事業(yè)發(fā)展較好，居民文化素質和生活品質將不斷提高，為區(qū)域經(jīng)濟的不斷發(fā)展提供了良好的基礎。 （七） 區(qū)域社會事業(yè) 開封 市共有各級各類學校 3055 所，在校生 萬人，專任教師 49864 人，兼任教師 3680 人。鑒于歷史的原因，禹王臺區(qū)現(xiàn)存著大量極具開發(fā)價值的危舊房屋，為開發(fā)商提供了不可多得的發(fā)展機遇。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。這些都 為開封市 招商引資提供了重大機遇 。 由此可見，開封市經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，有利于房地產業(yè)的發(fā)展。其中，第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。加快協(xié)調五福路和鐵北街貫通工 程的建設，打通機場東路，將貫通后的鐵北街與 310 國道連接，拓寬開杞路東南出口，在城區(qū)東部形成縱橫密集的交通網(wǎng)絡，帶動城區(qū)向東南延伸，拉大城區(qū)框架。 功能上既相互補充相互關聯(lián)，又有較強的獨立性。 以現(xiàn)狀“中心集團”為基礎，重點突出旅游休閑、商業(yè)服務、文化教育功能，提升城市品位；主題是體現(xiàn)國家歷史文化名城和宋都古城的特色，文化中興，與鄭州錯位發(fā)展、功能互補。 （四） 區(qū)域城市布局 開封市城市布局 開封市處于平原地區(qū) ，中心城市在河南省“十”字型發(fā)展軸東西軸西端， 其發(fā)展模式近期是 “西進 、 中疏、北控、東調、南改” ，遠期以生活軸、服務軸、產業(yè)軸為聯(lián)接，東西聯(lián)動， 多向 承接 。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。開封城墻內的市區(qū)面積現(xiàn)為 平方公里，而湖泊水域就占了 %。 禹王臺區(qū)旅游資源豐富：千年古塔 —— 繁塔，是開封現(xiàn)存最古老的地面建筑；千年古園 —— 禹王臺 ，記載著大禹治水的英雄事跡；著名的開封古城墻，見證著鐵馬冰河的征戰(zhàn)歲月 ...， 眾多的名勝古跡，使禹王臺區(qū)成為中外游客理想的旅游和度假勝地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 禹王臺區(qū)則是開封市的門戶之一，發(fā)展 潛力巨大。 東臨商丘地區(qū)，西連省會鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 河南開封 “火車站北地塊 ”項目市調報告 暨產品規(guī)劃及設計方案 一、 項目所在區(qū)域簡介 開封市“火車站北地塊”（以下簡稱“本項目” ）位于開封市 禹王臺區(qū)中心位置 ， 該地塊面積為 平方米，實際可用面積 80 多萬平方米，土地等級為商業(yè)、住宅一級。 開封市轄 5 個市轄區(qū)、 5 個縣；全市共有 24 個街道、 34 個鎮(zhèn)、 55 個鄉(xiāng)。 （二） 區(qū)域性質和功能特點 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 開封市 區(qū)域性質和功能特點 開封 市 是國務院首批公布的 24 座歷史文化名城和 我國七大古都之一，是中國優(yōu)秀旅游城市，也是河南省中原城市群和 “ 三點一線 ” 黃金旅游線路三大中心城市之一。 由此可見，開封 市、禹王臺區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展前景遠大，這將帶動區(qū)域經(jīng)濟的全面發(fā)展及居住環(huán)境的改善。水域能夠達到城區(qū)面積的 1/10，這在中國北方城市中絕無僅有。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開封城市空間結構為：東西向帶 狀組團式結構形態(tài)。 汴西新區(qū)包括 護城大堤以西至中牟邊界的范圍，是以居住、工業(yè)、辦公、綜合服務為主的新城區(qū)，是城市發(fā)展的主要空間，重點是創(chuàng)新開封，主題是鄭汴一體化，策略是不同領域的錯位對接。 禹王臺區(qū) 規(guī)劃布局 禹王臺區(qū) 屬于開封市古城區(qū)，位于城市的東南端。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 居住區(qū)采取分片布局的形式，大體包括以下幾個地域：鐵路以北、濱河路以南、五一路以東、中山路以西地域；鐵路以北、濱河路以南、中山路以東、新門關街以西地域；鐵路以南的部分地域。三次產業(yè)結構為 ： ： ，二、三產業(yè)比重比上年提高 個百分點。 （六） 區(qū)域招商引資能力和投資環(huán)境 開封市招商引資能力和投資環(huán)境 進入新的世紀，隨著中央、國務院實施中部崛起戰(zhàn)略，河南省委、省政府也提出了構建中原城市群、促進中原崛起的宏偉戰(zhàn)略。開封市政府實施多種 招商引資 獎勵辦法和優(yōu)惠政策，為投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。開封市委、市政府為了強力促進禹王臺區(qū)的舊城改造，在政策上給予了大力傾斜，實行整體出讓、政府零收益的優(yōu)惠政策。其中，全市研究生培養(yǎng)單位 1 個，在校生 4233 人；普通高校3 所，在校生 萬人 。 （八）對外道路、交通體系 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 開封 市 對外道路、交通體系 開封 市 交通便利，連接 “ 歐亞大陸橋 ” 的隴海鐵路從市內穿過，京廣鐵路和京九鐵路左右為鄰，北京至廣州的 106國道和天水至連云港的 310國道在此交匯，開（封）洛（洛）、開（封）商（丘）高速公路成為橫穿河南的黃金通道，黃河公路大橋使得天塹變?yōu)樘雇?，全市公路密度?于全國、全省平均水平。 綜上所述，開封市和禹王臺區(qū)交通發(fā)達，與周邊區(qū)域聯(lián)系緊密，發(fā)展地位愈顯重要。 二、 項目所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與市民生活具體情況 （一） 開封經(jīng)濟發(fā)展狀況 GDP 發(fā)展狀況 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2020 年， 開封 市實現(xiàn)生產總值 (GDP) 億元，按可比口徑計算，比上年增長 %。工業(yè)對 經(jīng)濟增長 的貢獻率為 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點。房屋建筑施工面積為 萬平方米，比上年增長 %，房屋建筑竣工面積為 萬平方米，比上年增長 %。 國內貿易、對外經(jīng)濟和 旅游 業(yè) 全社會消費品零售總額 2020 年， 開封 市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。其中，接待國際游客 萬人次，接待國內游客 萬人次。水系二期工程一季度完成投資 4130 萬元，西司橋工程定于 4 月 20 日前全部完工。 其中城市人口 94 萬 ，農村人口 萬。全年共實現(xiàn)勞務輸出 115 萬人次，比上年增長%，實現(xiàn)勞務收入 億元，比上年增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 居民消費結構 開封市 全年居民 消費 價格總水平比上年上漲 %，在八大類價格指數(shù)中食品類、家庭設備用品及維修服務類、居住類價格分別比上年上漲 ％、 ％、％；煙酒及用品 類、醫(yī)療保健和個人用品類上漲 %、 %，娛樂 教育 文化用品及服務類、衣著類、 交通 和通訊類價格分別比上年下降 ％、 %、 ％ 。 由此可見，開封市居民收入不斷增長，儲蓄余額不斷增多，消費欲望不斷增強 ，對房地產投資的 三、與房地產相關的開封城市建設、規(guī)劃發(fā)展 （一） 用地現(xiàn)狀與 規(guī)劃布局 用地現(xiàn)狀 開封市 中心城區(qū)現(xiàn)狀居住用地 3028 公頃，占城市建設用地的 ％，人均用地 平方米，高于人均 1828 平方米的國家標準。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 宋城片區(qū)劃分為古城居住組團、城西居住組團、 城南居住組團 、 城東居住組團 、 西南居住組團 。 重點改造火車站地區(qū)，提升城市“門戶”和“窗戶”形象。 逐步改造隴海鐵路兩側用地，按照綠地系統(tǒng)規(guī)劃要求控制防護綠帶寬度，改善周邊地區(qū)生活環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 控制沿宋城墻遺址范圍的地面建設，以見縫查針的原則增加為居民服務的綠化空間。 綜上所述，本項目所在區(qū)域是開封市的“門戶”和“窗戶”形象，目前存在一些問題，也是老城區(qū)規(guī)劃改造的重點，因此得到政府政策方面的大力支持 ，這將有利于本項目的規(guī)劃建設及后期實施； 隨著公共設施與基礎設施配套的逐步完善，該區(qū)域將迎來 全新的面貌和巨大的發(fā)展空間。 規(guī)劃改建開封車站，提高車站檔次，改善環(huán)境，增加乘客舒適度。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 航空 建設開新高速公路，實現(xiàn)開封至鄭州國際機場的快速對接。 城市東西方向道路：規(guī)劃 5 條城市主干道， 10 條城市次干道。 交通組織 ①古城道路交通組織 老城區(qū)的道路原則上不進行大的改建，基本維持現(xiàn)狀格局和街道尺度，主要對交通進行疏導，加強管理力度，重點保留南北貫通的北門大街 — 臥龍街 和東西貫通的西大街 — 東大街，并對這兩條街道進行適當改造和管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 過境交通一律不許穿越老城區(qū)，引出至城外主干路。 開封經(jīng)濟發(fā)展原來相對滯后，過去這在房價上也有所體現(xiàn)，開封房價比周邊其他市地房價偏低，很長一段時間，開封房價都在 1000 元／平方米徘徊。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 房產商品檔次需求不斷提高 過去，開封本土樓盤在社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境、品質上都不夠完善， 隨著經(jīng)濟迅速發(fā)展和人民生活水平不斷改善，消費者對生活質量的要求也隨之提高。從我市第一季度情況可以看出，房地產行業(yè)進入了第一個調整期。2020 年一季度，開封市 商品住宅投資占整個開發(fā)投資的 %，商業(yè)營業(yè)用房投資 則只占 %，較去年 同比 有所 下降。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 截至 2020 年 3 月底，經(jīng)濟適用房完成投資 7900 萬元，總用地面積為 47 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 86 萬平方米，新開工 面積 萬平方米，在建建筑面積 萬平方米。 從房屋供給結構看， 90 平方米以下住宅占總量的約 %， 90～ 110 平方米住宅占總量的 %， 110～ 130 平方米住宅占總量的 %， 130～ 150 平方米住宅占總量的 %， 150 平方米以上住宅占總量的 5%。 2020 年 1 月份商品房市場的交易均價為 2519 元 /㎡，交易價格較去年同期相比上升了 %； 2020 年 2 月份商品 房市場的交易均價為 2634 元 /㎡，交易價格較去年同期相比上升了 %； 2020 年 3 月份商品房市場的交易均價為 2686 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 元 /㎡，交易價格較去年同期相比上升了 %。經(jīng)濟適用房銷 售均價為 1396 元 /㎡。去年開封市公布的數(shù)據(jù)，前 11 個月，開封市住宅銷售 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近