【正文】 。他將引進(jìn)更多先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)以及營銷體系，也必將在同行內(nèi)產(chǎn)生很大的影響。第四章 項(xiàng)目定位及建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目定位分析（1）行業(yè)分析：本市現(xiàn)有各大酒店概況酒店名稱（星級）類型 房間類型 會議室 配套 特色 餐飲設(shè)施光明大酒店★★★★商務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)間，套房 148間大小共 7個(gè)KTV 棋牌室健身房、乒乓球，美容美發(fā)等休閑娛樂場所功能齊全，環(huán)境幽雅宴會廳、大餐廳和21 個(gè)風(fēng)格各異的餐廳包廂花園酒店★★★涉外 標(biāo)間，雙套間，豪華大套間共 90 間會議室 5個(gè)特色餐廳，商務(wù)中心，美容美發(fā)，游泳池、網(wǎng)球場、健身房環(huán)境優(yōu)雅，功能齊全大小 11 個(gè)裝飾考究、各具特色的餐廳藍(lán)寶石酒店★★★旅游涉外各類客房共 101 間中小型會議中心 4個(gè)商務(wù)中心，KTV，桑拿健身中心，酒吧，交通便利， 供應(yīng)粵菜、川菜、陜西地方小吃及海鮮，野味等。這也為我們的投資項(xiàng)目提供了會議發(fā)展的空間和展開差異化競爭的機(jī)會。這樣使酒店經(jīng)營發(fā)展會受到一定得局限性。（2）市場分析：案例一：政府會議選址成難題 隨著渭南市每年政府“兩會”的召開，眾多參會者從各地縣匯集到渭南，但是渭南市沒有一家酒店可以同時(shí)滿足“兩會”會議召開，參會者住宿的問題。案例二：外地旅游觀光客 渭南市周邊旅游景點(diǎn)眾多，馳名中外。案例三：外地客商 渭南市蒲城有國家級小型飛機(jī)制造基地，主要民用。案例四：外地投資商隨著渭南市渭北產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)和政策優(yōu)惠，很多外地投資商會來到渭南市及周邊進(jìn)行項(xiàng)目考察。（3）本項(xiàng)目定位為:五星級商務(wù)酒店（4）功能定位:以住宿為主，商務(wù)會議，會展為核心業(yè)務(wù)的多功能商務(wù)酒店。 （地上 平米，地下 平米） 項(xiàng)目功能分類本項(xiàng)目總建筑面積約 85000 平方米，其中：客房部分：42500 平方米，占總建筑面積的 50%，客房設(shè)置包括單人間，豪華單人間，標(biāo)準(zhǔn)間，豪華標(biāo)準(zhǔn)間，標(biāo)準(zhǔn)套房，豪華套房等。 建設(shè)方式擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該項(xiàng)目工程能力的建筑商，以公開招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。同時(shí)聘請知名資深的監(jiān)理專家實(shí)施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效，合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期，成本，質(zhì)量。項(xiàng)目投資估算表序號 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 小計(jì)（萬元） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注1 土地費(fèi)用 萬元 33 畝 以政府實(shí)際地價(jià)為準(zhǔn) 出讓金 萬元 畝 　 契稅 元 　2 前期費(fèi)用 　 　 　 　 　 城建費(fèi)用 　 　 　 　 　 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 150 元 100000 ㎡ 1500 陜價(jià)行發(fā)202290 號 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) % 19200 萬元 陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2022]113 號，基數(shù)為建安費(fèi) 老保統(tǒng)籌費(fèi) % 19200 萬元 陜政發(fā)[1995]389 號，基數(shù)為建安費(fèi) 定額編制管理費(fèi) % 19200 萬元 陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2022]113 號，基數(shù)為建安費(fèi) 新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi) 6 元 100000 ㎡ 60 陜政發(fā)[1998]60號 前期工程費(fèi)工程 　 　 　 　 　 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 25 元 100000 ㎡ 250 25 元/平方米 地質(zhì)勘探測繪費(fèi) % 19200 萬元 建安費(fèi)用 % 可行性研究費(fèi) % 19200 萬 建安費(fèi)用 %元3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　 　 　 　 250 　供水、電、氣管道及道路等工程25 元 100000 ㎡ 250紅線范圍內(nèi)供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等4 建筑安裝工程費(fèi) 　 　 　 　 19200包括土建工程、簡單裝飾工程、水電安裝、弱電、設(shè)備、配電箱等內(nèi)容 土建費(fèi)用 1600 元 100000 ㎡ 16000 1600*規(guī)劃建筑面積 安裝費(fèi)用 320 元 100000 ㎡ 3200 320*規(guī)劃建筑面積5 公共配套費(fèi)及綠化 　 　 　 　 　 綠化及小品 200 元 710 ㎡ 按 35%的綠化率計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)按200 元/M 26 管理費(fèi) % 19200 萬元 384 取 15 項(xiàng)之和的2%(含監(jiān)理費(fèi)）7 不可預(yù)見費(fèi) % 19200 萬元 576 取 36 項(xiàng)之和的3%8 裝修費(fèi)用 2500 元/平米 100000 25000　 合計(jì) 　 48025總投資分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e單方成本為 元/平米第七章 經(jīng)濟(jì)效益及社會效益分析 經(jīng)營收入預(yù)測本項(xiàng)目為渭南市第一家五星級商務(wù)酒店，并且建設(shè)在渭北產(chǎn)業(yè)園渭富路商業(yè)街。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前房地產(chǎn)發(fā)展帶動其他行業(yè)發(fā)展對我國GDP 增長的間接貢獻(xiàn)率達(dá)到 個(gè)百分點(diǎn)。在陜西就業(yè)（3）優(yōu)化渭北產(chǎn)業(yè)園投資環(huán)境目前渭北產(chǎn)業(yè)園正處于發(fā)展階段，各大企業(yè)紛紛入駐，對于商務(wù)，會議等日?；顒尤找骖l繁，本項(xiàng)目更加為企業(yè)提供了商務(wù)便利，優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)園投資環(huán)境。在施工階段會對周邊辦公做成影響，比如：交通、噪音、粉塵、建筑垃圾、高空作業(yè)等；以及在建設(shè)后期對周邊環(huán)境的影響，比如：廢水、廢棄、固體垃圾等；環(huán)境保護(hù)任務(wù)嚴(yán)峻，需嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)依據(jù)(2)建設(shè)項(xiàng)目對周圍環(huán)境的影響及采取的相應(yīng)措施在項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)，我們認(rèn)真貫徹國家及省市區(qū)有關(guān)節(jié)能減排的文件精神，做到周密計(jì)劃、充分論證、嚴(yán)格管理、注重落實(shí)。在項(xiàng)目建成運(yùn)營過程中嚴(yán)格按以下措施嚴(yán)格控制各類污染：a、廢水本項(xiàng)目建成后的廢水主要為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。d、綠化措施綠化既可以美化環(huán)境，又可以起到隔音防塵、調(diào)節(jié)溫度、吸收CO2 等多種作用。從選址地塊建筑物拆除、場地“三通一平” 、項(xiàng)目報(bào)建、工程勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理、工程招標(biāo)、造價(jià)咨詢、工程監(jiān)理以及項(xiàng)目建設(shè)過程管理和后評價(jià)做全面的管理服務(wù)，保證該項(xiàng)目的順利實(shí)施。b、對建筑物按防雷設(shè)計(jì)規(guī)范，采用相應(yīng)的保護(hù)措施。 第十章 資源節(jié)約落實(shí)節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境是基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出、低消耗、少排放、能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。水是基礎(chǔ)性的自然資源和戰(zhàn)略性的稀缺資源。(2)采用建設(shè)部推薦的中央空調(diào)制冷節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品。模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)體來獲得一些支持。模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理。 人員招募與培訓(xùn)為保證服務(wù)質(zhì)量，提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益，所有經(jīng)營管理人員、技術(shù)人員、服務(wù)員都要經(jīng)過嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，并具有一定的文化水平，所有人員在上崗前計(jì)劃安排接受培訓(xùn)，確保項(xiàng)目建成后能順利高效地運(yùn)行。就本項(xiàng)目而言，市場的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來決定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的經(jīng)營管理模式，本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)最終可以實(shí)現(xiàn)。 五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)家私配備客 廳：名牌空調(diào)，名牌電視機(jī)，沙發(fā)床，茶幾，電視桌，燈具，電話機(jī)，鞋架，水杯，垃圾筒，煙灰缸；臥 室：名牌空調(diào)(同客廳)，高級席夢思床，床頭柜，寫字桌椅，衣架，燈具，電話機(jī)，水杯，垃圾筒，煙灰缸；洗手間：全套布草，五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)日耗品，口杯，垃圾筒，煙灰缸；餐