【正文】 成熟、完善，價格和戶型是其購買決策的重要決定因素。這部分人付款方式普遍采取銀行按揭，希望裝修一次到位，最希望開發(fā)商提供套餐裝修方式供其選擇?！　?1顧客群的消費層次設(shè)定　　職業(yè)構(gòu)成 購買戶型 購買能力（萬元）　　民營、私企老板、個體戶 大戶型公寓及商鋪 2540　　高級白領(lǐng) 80130 1220　　機關(guān)單位中高層管理者 80130 1220　　自由職業(yè)者（SOHO） 80110 1218　　離退休人員 60110 818　　其它 80200 1230　　 2顧客群組成成份的分析與判斷　　職業(yè)構(gòu)成 所占比例 購房目的　　民營、私企老板、個體戶 30％ 投資、改善居住環(huán)境　　高級白領(lǐng) 25％ 投資、改善居住環(huán)境　　機關(guān)單位中高層管理者 10％ 投資、自住　　自由職業(yè)者（SOHO） 10％ 改善居住環(huán)境　　離退休人員 5％ 改善居住環(huán)境　　其它 10％ 投資、改善居住環(huán)境　　3目標顧客群的消費心理分析　　□ 民營、私企老板、個體戶：　　這類買家主要是附近區(qū)域經(jīng)商人士，平常在周邊消費較多，具強烈的區(qū)域情緒，加之目前手頭資金充裕，有能力投資物業(yè)，希望改變目前居住環(huán)境或增大居住面積?！　? 價格定位　　本項目總體定位為實用性商住樓，住宅均價：1900元/m2，一層鋪面6880元/ m2，二層鋪面2685元/m2，三層商鋪2340元/m2，電梯花園洋房2150元/m2，整個銷售過程中價格策略為低開高走。　　電：增加單元戶用電容量，設(shè)置應具超前性，充分考慮未來現(xiàn)代化生活需求?！　? 配套設(shè)施及功能建議　　配套設(shè)施設(shè)置應以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強調(diào)無污染、選用有益于健康的綠色建材。建議取清新明快的色調(diào)，線條簡約、流暢，視覺效果優(yōu)雅，體現(xiàn)健康主題的現(xiàn)代主義建筑風格。不夜城”，從字面上給人信心、聯(lián)想、暗示升值未來之意?！　⌒〗Y(jié)：　　綜上所述可見資水會龍有三大突出賣點：極具特色的物業(yè)服務(wù)；地處商業(yè)，人文、自然環(huán)境俱佳的地段，升值潛力巨大；階梯街市的獨特設(shè)計，讓其它同類項目無可比擬?！　。?）、消費者對房產(chǎn)此類理性消費品都抱著較為謹慎的態(tài)度，一般都比較挑剔?！　⊥{　?。?）、秀峰湖周圍的另一樓盤秀峰翠園綜合樓對其起了一定競爭?！　C會　　（1）、其西臨會龍山佛教文化公園，東臨水面數(shù)百畝的秀峰湖，自然景觀良好?！　。?）、交通便捷，有1121等多條公交路線，并隨著朝陽路的改建，將進一步完善交通路網(wǎng)?！　。?）、頂級設(shè)施，框架結(jié)構(gòu)，垂直電梯自動扶梯，地下車庫，背景音樂，智能系統(tǒng)等悉心呵護業(yè)主。從中國人任何接受彩電、冰箱的歷史就可以看到這種定式。已預售住宅達61%，商鋪30%。由高層電梯洋房、裙樓商鋪、獨立門面和多層電梯商務(wù)洋房組成。不夜城策劃報告　　 不夜城項目概況　　資水會龍不夜城位于益陽市區(qū)，西依會龍山佛教文化公園、東臨秀峰湖公園。住宅均價：1900元/m2，一層鋪面6880元/ m2，二層鋪面2685元/m2，三層商鋪2340元/m2，電梯花園洋房2150元/m2?！　　　〗Y(jié)論：人氣創(chuàng)造市場縱觀國內(nèi)明星樓盤的熱銷，從根本上來講就是充分調(diào)動了人氣。因此，真正掌握“精英”人群的消費傾向，與市場比較并做出適當超前應該是本案的操作思路?！　。?）、階梯街市，資水會龍，不夜城景觀大道長500米，寬25m并自東向西拾級而上是國內(nèi)罕見的階梯式步行景觀休街區(qū)，精彩紛呈，妙趣橫生?！　×觿荨　。?）、資水會龍 不夜城住宅均價：1900元/m2，一層鋪面6880元/ m2，二層鋪面2685元/m2，三層商鋪2340元/m2，電梯花園洋房2150元/m2，高于周邊，及同類地段樓盤價格，并且也超出了益陽市普通居民所能承受的標準，故其在價格方面存在一定壓力，必須具備有力的價格支撐體系。　?。?）、由于入住該不夜城的有世界500強企業(yè)和國內(nèi)百年老店，極大的促進了該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，因此，得到了益陽市政府的支持?！　。?）、麗景雅苑的二期工程，對其秀峰華庭有一定威脅?！　〔町惢u點　　（1）、聘請國際建筑設(shè)計專家設(shè)計?！　〉姓O(shè)施的落后，橋南地塊品位不高等導致在價格方面也存在一定壓力，推廣樓盤時須補劣強優(yōu)：可通過塑造高雅環(huán)境和成熟配套設(shè)施進而提升高檔樓盤的形象及宣傳樓盤升值概念，突出特賣點等來支撐價格讓消費者覺得物超所值。因此從含義上來說，本項目宜采用中西接合式建筑風格?！　∪箻牵哼x用深色調(diào)大理石外墻?！　　?房屋配置　　門、窗：建議選用經(jīng)中國環(huán)境標志產(chǎn)品認證委員會認證的節(jié)能型產(chǎn)品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門具有防盜、防火、隔音、保溫功能。　　天然氣：安裝設(shè)計選位應考慮使用的舒適、方便及美觀。開盤的時候以一個比周邊項目較有優(yōu)勢的價格打入市場，隨著工程進度和銷售情況的進展逐步抬高價格。這部分人往往是第二次置業(yè)者，消費行為趨于理性，注重房產(chǎn)的整體素質(zhì)?！　　?機關(guān)單位中高層管理者：　　這類客戶年齡在40－55歲，社會地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強，這類客戶由于子女相繼成年，會考慮購買一套自住或給子女預備，對樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費行為趨于理性?！　　?其它客戶：　　主要是指外地常往返于益陽的商家，外省市長駐益陽的人士，本項目的地理位置是其購買的首要原因?！　?．4．3產(chǎn)品開發(fā)指導思想　　□ 據(jù)市場調(diào)查，目前購房者對住宅戶型平面設(shè)計極為關(guān)注，戶型設(shè)計是否美觀、實用已成為影響購房決策的關(guān)鍵，本項目在開發(fā)過程中應針對目標客戶的需要，盡可能完善戶型設(shè)計?！　) 對豪客： 不降價，但根據(jù)促銷期的不同階段可選擇贈送管理費、車位折扣等優(yōu)惠條件。品質(zhì)生活 、 健康從容。　　投資型的買家：可幫助代為租賃。營造價格競爭優(yōu)勢是構(gòu)造項目企業(yè)核心競爭力的重要因素之一，必須在價格上挖掘賣點。綜合性的購物中心，正在全國各大城市興起?！　?）． 知名品牌餐飲：選擇世界出名洋快餐店或國內(nèi)著名餐飲店，面積在2000平方米左右（商業(yè)二層）?！　?)．休閑茶莊，健身房，游戲房，網(wǎng)吧，書吧：每間在3060平方米，約5間，共300平方米（商業(yè)三層或四層）?！　∫罁?jù)：優(yōu)勝劣汰的市場競爭原則?！　‘a(chǎn)品優(yōu)勢的營造突出“品質(zhì)生活　健康從容”的營銷主題，增加科技含量，優(yōu)化產(chǎn)品特質(zhì)?！　′N售渠道、時機——細分目標市場后，找準市場時機，及時準確切入市場空隙，迅速占領(lǐng)市場?！　′N售策略創(chuàng)新：最能激發(fā)消費者購買欲望的獨特辦法?！　?. 財務(wù)風險　　項目開發(fā)步驟把握不準，資金需求超過企業(yè)融資能力，或者融資成本過高，導致企業(yè)收益減少?！　?）．選擇合適的融資渠道，注重與銀行建立長期的合作關(guān)系，科學劃分項目建設(shè)階段，在企業(yè)資金能力范圍內(nèi)上馬項目，注重市場動態(tài)調(diào)查，根據(jù)市場情況調(diào)整營銷計劃，加快資金回籠速度，聘請外部理財專家把關(guān)，在項目開發(fā)不同階段科學分析財務(wù)風險，制定出符合企業(yè)實際狀況的回避財務(wù)風險措施?！　?）．在項目