【正文】 New Riverside Garden 12 家園 高層： 6棟 總戶數(shù) 1000戶 均價： 4300元 /㎡ 四季花城 于洪區(qū)西江街 占地 M2 現(xiàn)房 會所 面積： 92— 160㎡ 1 140M2 精裝修 最低價： 2476元 /㎡ 最高價： 3200元 /㎡ 均價： 2900元 / M2 府苑名都 奉天街 3幢 24層， 4幢 712層多層 現(xiàn)房 超過 2萬平方米綠化園林； 恒溫泳館；會所 面積： 108— 336㎡ 清水房 均價： 4800元 /㎡ 新洲實業(yè) 渾河南岸與新世界對鄰 占地 182萬 M2 期房 48%綠化率，會所、醫(yī)院、 學校 面積： 90160㎡ 清水房 最低價： 2900元 /㎡ 最高價： 3500元 /㎡ 均價： 3200元 /㎡ 銀河園 五里河公園內 占地 M2 準現(xiàn)房 40%綠化率，會所 面積： 167— 269㎡ 清水房 最低價： 4880元 /㎡ 最高價： 6000元 /㎡ 均價： 52005300元 /㎡ 三利和平灣 渾河北岸河北街 占地 萬 M2，建筑面積 40萬 M2 準現(xiàn)房 38%綠化率，會所 面積： 1 130 M2占76% 清水房 最低價： 2300元 /㎡ 最高價： 3380元 /㎡ 均價： 2830元 /㎡ 沈陽河畔新城 New Riverside Garden 13 二、渾南新城分析： 現(xiàn)階段顯性競爭對手（已推出市場的樓盤）分析 : 戶型分析： ? 多為 140260㎡的大戶型； ? 主力戶型為 160 ㎡左右； ? 間隔：三室兩廳到四室兩廳； ? 戶型設計重疊。 未來供應總量巨大。 預計未來 3 年內市場發(fā)展趨勢： 中高檔市場（ 4000 元／平方米以上）： 飽和狀態(tài)，供大于求； 中檔市場（ 3000－ 4000 元／平方米）： 平緩狀態(tài)，供求大體平衡； 低檔市場（ 3000 元／平方米以下）： 前景大好，供不應求。 沈陽是東三省的中心城市，大量的外地人口將會在此購房定居。國際上一些先進的城市化水平一般在 90%以上。隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)三級市 場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。 沈陽人均居住為 平方米，相差全國標準近 3平方米。 有利的房地產(chǎn)市場政策大環(huán)境將長期持續(xù)下去。但是 2021 年我市住房消費僅占 %，低于國際平均數(shù) 11個百分點，證明沈陽市住房消費空間巨大。 沈陽已步入小康，但住房消費僅占家庭支出 %（國際標準為 %），住房消費 空間巨大。 沈陽河畔新城 New Riverside Garden 6 ※ 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢： 市場有巨大的發(fā)展?jié)摿? 沈陽作為全國的重點城市與區(qū)域中心城市，正在進行城市的轉軌，處于快速發(fā)展的時期，市場承接力較強。 沈陽的高收入人群一般都已經(jīng)擁有住房，購房屬于更換型需求，對產(chǎn)品 性能要求較高，如要求環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套完美、要有與眾不同的尊貴感等等。 供需結構不合理，對中高檔住宅有需求，但缺乏有效供應。 沈陽本地 的房地產(chǎn)開發(fā)商大多是由非專業(yè)的私營企業(yè)主或政府官員轉變而來，缺乏雄厚的資金實力，沒有專業(yè)的開發(fā)能力與成熟的開發(fā)理念，缺乏遠見與超前的思維，整體開發(fā)水平偏低。沈陽河畔新城 New Riverside Garden 1 目 錄 河畔新城面臨的市場態(tài)勢 房地產(chǎn)市場分析??????????????????? 4 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢????????????????? 6 渾南板塊 (指新城及周邊區(qū)域 )房地產(chǎn)市場分析?????? 9 ??????????????????? 10 ????????????????????? 13 ???????????????????? 16 ????????????????????? 17 “河畔新城”整體發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 ????????????????? 20 ??????????????????? 21 ??????????????????????? 22 ???????????????????? 23 ????????????????????? 27 ??????????????????? 28 ???????????????????? 29 ????????????????????? 34 ?????????????????????? 35 ???????????????????? 39 ???????????????? 41 沈陽河畔新城 New Riverside Garden 2 一期銷售推廣策劃方案 ??????????????????????? 47 ????????????????????? 48 ??????????????????? 44 ?????? ??????????????? 57 ???????????? 59 ????????????????????? 61 ???????????????????????? 65 ?????????????????????? 69 ?????????????????????? 74 ?????????????????????? 78 ????????? ??????????? 81 保溫推廣期待 ????????????????????? 82 沈陽河畔新城 New Riverside Garden 3 河畔新城面臨的市場態(tài)勢 沈陽河畔新城 New Riverside Garden 4 一、 競爭態(tài)勢分析 ※ 房地產(chǎn)市場分析 沈陽整體房地產(chǎn)市場分析 與近 3 年來國內房地產(chǎn)市場高速發(fā)展不同步。而開發(fā)多為通過“暗箱操作”獲取土地、以預售樓花“空手套白狼”進行不規(guī)范運作的“暴利模式”，缺乏創(chuàng)新的樓盤精品與市場亮點。 沈陽房地產(chǎn)市場供需結構不合理，存在著低檔市場供不應求，中高檔市場呈現(xiàn)緩慢成交現(xiàn)象，但實際上市場對中高檔住宅是有需求的，只是市場上中高檔產(chǎn)品在品質、規(guī)劃、社區(qū)氛圍營造等方面欠缺創(chuàng)新意念，性價比不高，未能獲得消費者的認可，缺乏有效的供應，因而中高檔市場仍存在較大的需求空間。 眾多實力雄厚的本地和外地發(fā)展商相繼屯兵渾南，蓄勢待發(fā)，打造各具特色的中高檔住宅社區(qū)。 人均 GDP的增 長空間巨大（目前為 2176 美元）。 據(jù)世界銀行的統(tǒng)計，恩格爾系數(shù)在 40%— 50%時屬于小康型，小康型的住房消費占家庭總支出的比例為 %。 新一輪以住房為熱點的消費周期即將開始，預計將歷時 10年以上。 沈陽河畔新城 New Riverside Garden 7 第一，我國住房制度改革將會長期持續(xù)下去，包括住房私有化、貨幣分房的制度將會逐年深入發(fā)展下去；第二，內需拉動戰(zhàn)略將會長期持續(xù)下去，面對國際低迷的經(jīng)濟形勢，我國必將長期采用這一戰(zhàn)略。 中等收入國家人均建筑面積 平方米；高收入國家人均住房建筑面積 平方米。以沈陽市現(xiàn)在人均建筑面積為基礎，若按每人每年增加 1 平方米計算，（約需每年竣工住房 500萬平方米）達到人均建筑面積 30 平方米，需 12 年；若達到人均 35 平方米，需17年。我市雖然遠高于全國 31%的平均水平，但離國際先進城市仍然存在較大差距。 沈陽是東北政治、經(jīng)濟中心，在沈陽政府優(yōu)惠政策、優(yōu)勢新區(qū)的優(yōu)惠政策推動下，從高新技術產(chǎn)業(yè)來說，強大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢將吸引大批新經(jīng)濟就業(yè)者來此創(chuàng)業(yè)，沈陽河畔新城 New Riverside Garden 8 將會引進更多高新的技術，更多的專業(yè)人才。 沈陽河畔新城 New Riverside Garden 9 ※ 渾南板塊 (指新城及 周邊區(qū)域 )房地產(chǎn)市場分析： 自然環(huán)境好，路網(wǎng)發(fā)達。 新區(qū)范圍內目前開發(fā)量較少，開發(fā)高峰期集中在明年。 價格分析： ? 均價從 3500 元 /㎡ — 5000 元 /㎡不等。 目前開發(fā)中未推出樓盤如：銀河園、 新城、地王花園等。 規(guī)劃建設中的ＣＢＤ，將成為沈陽政治、文化，商貿、金融中心； 由“三區(qū)一城一帶”組成， 即高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務區(qū)、高品質居 住區(qū)、大學城、渾河觀光旅游帶。 屬于地鐵 4號線規(guī)劃范圍。 大學城 : 由 6所大學組成高等級大學城，規(guī)劃用地 10 平方公里，為國際一流水平和規(guī)模的大學科研、教育園區(qū)。但是，不少重要生活設施即將上馬，如渾南公交站 —— 占地 4萬平米的渾南運營場、煤氣網(wǎng)、中一心血管醫(yī)院等項目。商務中心區(qū)的中心軸為中央大街，其規(guī)劃標準將超過美國紐約公園大道、法國香榭里舍大街，將成為國際最著名的大街和新世紀、新沈陽的標識和象征。 其中二、三者在各自的單位擁有較大的權力，大部分收入都是帶有灰色成分。 沈陽作為東北地區(qū)一個重要城市，受外地房地產(chǎn)的概念影響，概念炒作頻頻，但是往往都是憑空炒作，并沒有付之實際行動及相應產(chǎn)品與之相配合，讓消費者對整個房地產(chǎn)市場失去信心，對產(chǎn)品品質產(chǎn)生懷疑，以致 喪失購房的念頭。整個房地產(chǎn)市場會通過激烈的優(yōu)勝劣汰競爭，樓宇素質及開發(fā)理念等得到不斷的提高。 外地 /異地開發(fā)商都擁有雄厚的資金，決定了其所開發(fā)的項目都具有規(guī)模龐大的特點，大盤割據(jù)天下的時代來臨。 整個沈陽樓市由以往的個別樓盤之間的競爭，演變 成開發(fā)商之間實力的競爭，以及全方位的各要素如品牌、規(guī)劃、地段、品質、社區(qū)氛圍等之間的比拼。 沈陽河畔新城 New Riverside Garden 19 河畔新城整體發(fā)展戰(zhàn)略 及產(chǎn)品力提升方案 沈陽河畔新城 New Riverside Garden 20 一、河畔新城整體策劃目標 建立“河畔新城”的卓越品牌，為長遠發(fā)展構筑堅實的平臺。 進一步發(fā)展和充實“河畔”的品牌內涵。 沈陽河畔新城 New Riverside Garden 21 二、本項目面臨的挑戰(zhàn) 明年市場供應量巨大，高手過招，競爭激烈。 河畔新城自身規(guī)模帶來的壓力。 全面領先競爭策略： 即以我為主，開發(fā)理念先進、產(chǎn)品精良、價格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領先的市場地位。 徹底地取勝競爭對手： 以強勢領先的產(chǎn)品與形象，構筑不同檔次的競爭平臺，徹底地取勝競爭對手。 ※ 核心競爭力的實現(xiàn) : 外層價值 —— 河畔品牌分析： 河畔代表著高品質和高檔次 ，是財富和身份的象征。 原有品牌不夠親切，有距離感，缺乏人文情懷，需注入人文內涵。 ? 延續(xù)河畔家園取得巨大成功的“先建配套后建物業(yè)”的開發(fā)策略。 新城占地規(guī)模之 大在渾南板塊中首屈一指，規(guī)?；_發(fā)配套和環(huán)境，集眾多優(yōu)點一身，是彰顯個性化與時代性的大型中高檔項目，為社區(qū)住戶生活的豐富性與無限可能性創(chuàng)造條件。 沈陽河畔新城 New Riverside Garden 25 ? 渾河景觀： 項目 的規(guī)劃布局依渾河一線，按地勢分布多層、高層等，使整個園區(qū)的分布格局錯落有致，“均好性”的總體規(guī)劃，保證了大部分單位均可遠望河景。 硬件配套的工程需要與項目的整體同步發(fā)展，或提前完成，讓消費群在入住時可同 時享用社區(qū)內的完善配套，這樣可增強其對本項目的信心及品質保證；另一方面可籍此作為推廣項目的其中一個賣點與亮點，增加項目的附加值。 企業(yè)聲譽是住宅品牌核心。 沈陽河畔新城 New Riverside Garden 26 以本地化優(yōu)勢打擊外來開發(fā)商 憑借河畔花園在沈陽的無可比擬的品牌效應，對市場的了解與親民性，以本地化優(yōu)勢打擊外來開發(fā)商，如由韓國開發(fā)的 新城，雖然具有雄厚的資金實力和成熟的經(jīng)營管理模式，但由于其對本地市場的不夠透徹深入了解，以致在產(chǎn)品的規(guī)劃設計方面與本地市場需求不符合，如其采用的點式設 計，并不適合北方的氣候與居住習慣，在與本項目的戶型競爭中便處于相對的劣勢。 華新、聯(lián)美作為價值的基石。 三重核心價值是本項目策劃的基