【正文】 New Riverside Garden 12 家園 高層： 6棟 總戶數(shù) 1000戶 均價(jià)： 4300元 /㎡ 四季花城 于洪區(qū)西江街 占地 M2 現(xiàn)房 會(huì)所 面積： 92— 160㎡ 1 140M2 精裝修 最低價(jià)： 2476元 /㎡ 最高價(jià)： 3200元 /㎡ 均價(jià)： 2900元 / M2 府苑名都 奉天街 3幢 24層， 4幢 712層多層 現(xiàn)房 超過(guò) 2萬(wàn)平方米綠化園林； 恒溫泳館；會(huì)所 面積： 108— 336㎡ 清水房 均價(jià)： 4800元 /㎡ 新洲實(shí)業(yè) 渾河南岸與新世界對(duì)鄰 占地 182萬(wàn) M2 期房 48%綠化率，會(huì)所、醫(yī)院、 學(xué)校 面積： 90160㎡ 清水房 最低價(jià)： 2900元 /㎡ 最高價(jià)： 3500元 /㎡ 均價(jià)： 3200元 /㎡ 銀河園 五里河公園內(nèi) 占地 M2 準(zhǔn)現(xiàn)房 40%綠化率，會(huì)所 面積： 167— 269㎡ 清水房 最低價(jià)： 4880元 /㎡ 最高價(jià)： 6000元 /㎡ 均價(jià)： 52005300元 /㎡ 三利和平灣 渾河北岸河北街 占地 萬(wàn) M2，建筑面積 40萬(wàn) M2 準(zhǔn)現(xiàn)房 38%綠化率，會(huì)所 面積： 1 130 M2占76% 清水房 最低價(jià)： 2300元 /㎡ 最高價(jià)： 3380元 /㎡ 均價(jià)： 2830元 /㎡ 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 13 二、渾南新城分析： 現(xiàn)階段顯性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（已推出市場(chǎng)的樓盤）分析 : 戶型分析： ? 多為 140260㎡的大戶型； ? 主力戶型為 160 ㎡左右； ? 間隔：三室兩廳到四室兩廳； ? 戶型設(shè)計(jì)重疊。 未來(lái)供應(yīng)總量巨大。 預(yù)計(jì)未來(lái) 3 年內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： 中高檔市場(chǎng)（ 4000 元／平方米以上）： 飽和狀態(tài)，供大于求； 中檔市場(chǎng)（ 3000－ 4000 元／平方米）： 平緩狀態(tài)，供求大體平衡； 低檔市場(chǎng)（ 3000 元／平方米以下）： 前景大好，供不應(yīng)求。 沈陽(yáng)是東三省的中心城市，大量的外地人口將會(huì)在此購(gòu)房定居。國(guó)際上一些先進(jìn)的城市化水平一般在 90%以上。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)三級(jí)市 場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的加快發(fā)育，住房市場(chǎng)還存在較大的發(fā)展空間。 沈陽(yáng)人均居住為 平方米，相差全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)近 3平方米。 有利的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策大環(huán)境將長(zhǎng)期持續(xù)下去。但是 2021 年我市住房消費(fèi)僅占 %，低于國(guó)際平均數(shù) 11個(gè)百分點(diǎn)，證明沈陽(yáng)市住房消費(fèi)空間巨大。 沈陽(yáng)已步入小康，但住房消費(fèi)僅占家庭支出 %（國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為 %），住房消費(fèi) 空間巨大。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 6 ※ 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： 市場(chǎng)有巨大的發(fā)展?jié)摿? 沈陽(yáng)作為全國(guó)的重點(diǎn)城市與區(qū)域中心城市，正在進(jìn)行城市的轉(zhuǎn)軌，處于快速發(fā)展的時(shí)期，市場(chǎng)承接力較強(qiáng)。 沈陽(yáng)的高收入人群一般都已經(jīng)擁有住房，購(gòu)房屬于更換型需求，對(duì)產(chǎn)品 性能要求較高，如要求環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套完美、要有與眾不同的尊貴感等等。 供需結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)中高檔住宅有需求，但缺乏有效供應(yīng)。 沈陽(yáng)本地 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多是由非專業(yè)的私營(yíng)企業(yè)主或政府官員轉(zhuǎn)變而來(lái)，缺乏雄厚的資金實(shí)力，沒(méi)有專業(yè)的開(kāi)發(fā)能力與成熟的開(kāi)發(fā)理念，缺乏遠(yuǎn)見(jiàn)與超前的思維，整體開(kāi)發(fā)水平偏低。沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 1 目 錄 河畔新城面臨的市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析??????????????????? 4 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)????????????????? 6 渾南板塊 (指新城及周邊區(qū)域 )房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?????? 9 ??????????????????? 10 ????????????????????? 13 ???????????????????? 16 ????????????????????? 17 “河畔新城”整體發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 ????????????????? 20 ??????????????????? 21 ??????????????????????? 22 ???????????????????? 23 ????????????????????? 27 ??????????????????? 28 ???????????????????? 29 ????????????????????? 34 ?????????????????????? 35 ???????????????????? 39 ???????????????? 41 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 2 一期銷售推廣策劃方案 ??????????????????????? 47 ????????????????????? 48 ??????????????????? 44 ?????? ??????????????? 57 ???????????? 59 ????????????????????? 61 ???????????????????????? 65 ?????????????????????? 69 ?????????????????????? 74 ?????????????????????? 78 ????????? ??????????? 81 保溫推廣期待 ????????????????????? 82 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 3 河畔新城面臨的市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 4 一、 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 ※ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 沈陽(yáng)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 與近 3 年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展不同步。而開(kāi)發(fā)多為通過(guò)“暗箱操作”獲取土地、以預(yù)售樓花“空手套白狼”進(jìn)行不規(guī)范運(yùn)作的“暴利模式”，缺乏創(chuàng)新的樓盤精品與市場(chǎng)亮點(diǎn)。 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不合理，存在著低檔市場(chǎng)供不應(yīng)求，中高檔市場(chǎng)呈現(xiàn)緩慢成交現(xiàn)象，但實(shí)際上市場(chǎng)對(duì)中高檔住宅是有需求的，只是市場(chǎng)上中高檔產(chǎn)品在品質(zhì)、規(guī)劃、社區(qū)氛圍營(yíng)造等方面欠缺創(chuàng)新意念，性價(jià)比不高，未能獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，缺乏有效的供應(yīng)，因而中高檔市場(chǎng)仍存在較大的需求空間。 眾多實(shí)力雄厚的本地和外地發(fā)展商相繼屯兵渾南，蓄勢(shì)待發(fā)，打造各具特色的中高檔住宅社區(qū)。 人均 GDP的增 長(zhǎng)空間巨大（目前為 2176 美元）。 據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)，恩格爾系數(shù)在 40%— 50%時(shí)屬于小康型，小康型的住房消費(fèi)占家庭總支出的比例為 %。 新一輪以住房為熱點(diǎn)的消費(fèi)周期即將開(kāi)始，預(yù)計(jì)將歷時(shí) 10年以上。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 7 第一，我國(guó)住房制度改革將會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去，包括住房私有化、貨幣分房的制度將會(huì)逐年深入發(fā)展下去；第二，內(nèi)需拉動(dòng)戰(zhàn)略將會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去，面對(duì)國(guó)際低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我國(guó)必將長(zhǎng)期采用這一戰(zhàn)略。 中等收入國(guó)家人均建筑面積 平方米；高收入國(guó)家人均住房建筑面積 平方米。以沈陽(yáng)市現(xiàn)在人均建筑面積為基礎(chǔ)，若按每人每年增加 1 平方米計(jì)算，（約需每年竣工住房 500萬(wàn)平方米）達(dá)到人均建筑面積 30 平方米，需 12 年；若達(dá)到人均 35 平方米，需17年。我市雖然遠(yuǎn)高于全國(guó) 31%的平均水平，但離國(guó)際先進(jìn)城市仍然存在較大差距。 沈陽(yáng)是東北政治、經(jīng)濟(jì)中心，在沈陽(yáng)政府優(yōu)惠政策、優(yōu)勢(shì)新區(qū)的優(yōu)惠政策推動(dòng)下，從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)將吸引大批新經(jīng)濟(jì)就業(yè)者來(lái)此創(chuàng)業(yè)，沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 8 將會(huì)引進(jìn)更多高新的技術(shù)，更多的專業(yè)人才。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 9 ※ 渾南板塊 (指新城及 周邊區(qū)域 )房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： 自然環(huán)境好，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 新區(qū)范圍內(nèi)目前開(kāi)發(fā)量較少，開(kāi)發(fā)高峰期集中在明年。 價(jià)格分析： ? 均價(jià)從 3500 元 /㎡ — 5000 元 /㎡不等。 目前開(kāi)發(fā)中未推出樓盤如：銀河園、 新城、地王花園等。 規(guī)劃建設(shè)中的ＣＢＤ，將成為沈陽(yáng)政治、文化，商貿(mào)、金融中心； 由“三區(qū)一城一帶”組成， 即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居 住區(qū)、大學(xué)城、渾河觀光旅游帶。 屬于地鐵 4號(hào)線規(guī)劃范圍。 大學(xué)城 : 由 6所大學(xué)組成高等級(jí)大學(xué)城，規(guī)劃用地 10 平方公里，為國(guó)際一流水平和規(guī)模的大學(xué)科研、教育園區(qū)。但是，不少重要生活設(shè)施即將上馬，如渾南公交站 —— 占地 4萬(wàn)平米的渾南運(yùn)營(yíng)場(chǎng)、煤氣網(wǎng)、中一心血管醫(yī)院等項(xiàng)目。商務(wù)中心區(qū)的中心軸為中央大街，其規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)將超過(guò)美國(guó)紐約公園大道、法國(guó)香榭里舍大街，將成為國(guó)際最著名的大街和新世紀(jì)、新沈陽(yáng)的標(biāo)識(shí)和象征。 其中二、三者在各自的單位擁有較大的權(quán)力，大部分收入都是帶有灰色成分。 沈陽(yáng)作為東北地區(qū)一個(gè)重要城市，受外地房地產(chǎn)的概念影響，概念炒作頻頻，但是往往都是憑空炒作，并沒(méi)有付之實(shí)際行動(dòng)及相應(yīng)產(chǎn)品與之相配合，讓消費(fèi)者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)失去信心，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)生懷疑，以致 喪失購(gòu)房的念頭。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)通過(guò)激烈的優(yōu)勝劣汰競(jìng)爭(zhēng)，樓宇素質(zhì)及開(kāi)發(fā)理念等得到不斷的提高。 外地 /異地開(kāi)發(fā)商都擁有雄厚的資金，決定了其所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都具有規(guī)模龐大的特點(diǎn)，大盤割據(jù)天下的時(shí)代來(lái)臨。 整個(gè)沈陽(yáng)樓市由以往的個(gè)別樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)，演變 成開(kāi)發(fā)商之間實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，以及全方位的各要素如品牌、規(guī)劃、地段、品質(zhì)、社區(qū)氛圍等之間的比拼。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 19 河畔新城整體發(fā)展戰(zhàn)略 及產(chǎn)品力提升方案 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 20 一、河畔新城整體策劃目標(biāo) 建立“河畔新城”的卓越品牌，為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。 進(jìn)一步發(fā)展和充實(shí)“河畔”的品牌內(nèi)涵。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 21 二、本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn) 明年市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，高手過(guò)招，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 河畔新城自身規(guī)模帶來(lái)的壓力。 全面領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)策略： 即以我為主，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。 徹底地取勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 以強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)先的產(chǎn)品與形象，構(gòu)筑不同檔次的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，徹底地取勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ※ 核心競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)現(xiàn) : 外層價(jià)值 —— 河畔品牌分析： 河畔代表著高品質(zhì)和高檔次 ，是財(cái)富和身份的象征。 原有品牌不夠親切，有距離感，缺乏人文情懷，需注入人文內(nèi)涵。 ? 延續(xù)河畔家園取得巨大成功的“先建配套后建物業(yè)”的開(kāi)發(fā)策略。 新城占地規(guī)模之 大在渾南板塊中首屈一指，規(guī)?；_(kāi)發(fā)配套和環(huán)境，集眾多優(yōu)點(diǎn)一身，是彰顯個(gè)性化與時(shí)代性的大型中高檔項(xiàng)目，為社區(qū)住戶生活的豐富性與無(wú)限可能性創(chuàng)造條件。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 25 ? 渾河景觀： 項(xiàng)目 的規(guī)劃布局依渾河一線，按地勢(shì)分布多層、高層等，使整個(gè)園區(qū)的分布格局錯(cuò)落有致，“均好性”的總體規(guī)劃，保證了大部分單位均可遠(yuǎn)望河景。 硬件配套的工程需要與項(xiàng)目的整體同步發(fā)展，或提前完成，讓消費(fèi)群在入住時(shí)可同 時(shí)享用社區(qū)內(nèi)的完善配套，這樣可增強(qiáng)其對(duì)本項(xiàng)目的信心及品質(zhì)保證；另一方面可籍此作為推廣項(xiàng)目的其中一個(gè)賣點(diǎn)與亮點(diǎn)，增加項(xiàng)目的附加值。 企業(yè)聲譽(yù)是住宅品牌核心。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 26 以本地化優(yōu)勢(shì)打擊外來(lái)開(kāi)發(fā)商 憑借河畔花園在沈陽(yáng)的無(wú)可比擬的品牌效應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)的了解與親民性，以本地化優(yōu)勢(shì)打擊外來(lái)開(kāi)發(fā)商，如由韓國(guó)開(kāi)發(fā)的 新城，雖然具有雄厚的資金實(shí)力和成熟的經(jīng)營(yíng)管理模式，但由于其對(duì)本地市場(chǎng)的不夠透徹深入了解，以致在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面與本地市場(chǎng)需求不符合，如其采用的點(diǎn)式設(shè) 計(jì)，并不適合北方的氣候與居住習(xí)慣，在與本項(xiàng)目的戶型競(jìng)爭(zhēng)中便處于相對(duì)的劣勢(shì)。 華新、聯(lián)美作為價(jià)值的基石。 三重核心價(jià)值是本項(xiàng)目策劃的基