【正文】 電器設(shè)施用品約35萬(wàn)元：液晶電視、液晶電腦、無(wú)氟冰箱、智能保險(xiǎn)箱、客房電話等。熱水系統(tǒng)約10萬(wàn)元：變頻給排水管網(wǎng)系統(tǒng)、消防用水系統(tǒng)。外立面裝飾約100萬(wàn)元：主要是廚房操作間構(gòu)建（300㎡）、副樓樓頂搭建職工餐廳（400㎡）；主樓正立面花鋼石、大理石、塑鋁板、玻璃裝飾，門(mén)牌、廣告牌、夜間燈飾照明。四、東錦大酒店的裝修投資規(guī)劃東錦大酒店按照準(zhǔn)四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修、五星級(jí)服務(wù)水準(zhǔn)。將餐飲部分的一樓宴會(huì)、散客價(jià)格定位和二、三樓餐飲包房?jī)r(jià)格盡量拉開(kāi)。 價(jià)格定位與分布客房、餐飲的價(jià)格策略均采用兩極化的政策。③酒店所用燃?xì)庀到y(tǒng)，擬將采用天燃?xì)?，或液化氣。建筑采用框架結(jié)構(gòu),戶型以標(biāo)間為主,配以部分雙套間和三套間,以適用不同客戶的需求。標(biāo)間配備）；設(shè)小包間5間（專供領(lǐng)導(dǎo)隨從用，可設(shè)計(jì)為吊滑門(mén)的連體包）；③主樓的二層（共計(jì)25標(biāo)間），設(shè)計(jì)為：中小型包房，按照清宮各殿名稱設(shè)巡撫級(jí)包房4間（目前標(biāo)準(zhǔn)間2間合并）、知府級(jí)包房17間（目前標(biāo)準(zhǔn)間單間為1間）；④主樓一層為大廳；擬將在臨街面設(shè)計(jì)五個(gè)小包間；開(kāi)設(shè)二十五桌（25+5）宴會(huì)大廳。(3)地形利用充分自用自景觀和有利和地形,通過(guò)對(duì)正面廣場(chǎng)綠化帶的設(shè)計(jì),減少建筑物對(duì)人的視覺(jué)沖擊和房間之間的對(duì)視。 “L”型建筑物承襲了當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念,融合襄樊的本土文化特色。襄陽(yáng)市作為全國(guó)十大魅力城市之一,越來(lái)越受到人們的關(guān)注,而位于高新區(qū)乃至整個(gè)襄陽(yáng)市一家高品位的酒店?yáng)|錦大酒店,更會(huì)為襄陽(yáng)市商務(wù)、旅游、休閑度假增添新的亮點(diǎn),可以預(yù)測(cè),本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景。評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的,但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。區(qū)位優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)見(jiàn)一：C—I的綜述分析 市場(chǎng)定位及前景預(yù)測(cè)東錦大酒店將設(shè)計(jì)為準(zhǔn)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的智能型商務(wù)與休閑酒店。在高新區(qū)內(nèi)，汽車工業(yè)的快速發(fā)展也給這個(gè)歷史悠久的城市增添了活力。襄陽(yáng)市是一個(gè)重要的旅游觀光城市,是全國(guó)十大魅力城市之一。商務(wù)客源仍是酒店需求的主體,四星、三星和經(jīng)濟(jì)型酒店總需求中所占的比例分別為48%、49%、40%。中國(guó)酒店行業(yè)在2008年度開(kāi)始實(shí)質(zhì)性的增長(zhǎng),全面扭虧為盈。本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研分析和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的。在襄陽(yáng)市高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)目前尚無(wú)一家正規(guī)星級(jí)酒店和高檔餐飲接待場(chǎng)所。外加整個(gè)高新開(kāi)發(fā)區(qū)各家企業(yè)及各相關(guān)管理部門(mén)大家都處于一種高節(jié)奏運(yùn)行狀態(tài)。有些客戶招待的是需要面子的，需要有一個(gè)恰談商務(wù)的場(chǎng)地。高新區(qū)新的工業(yè)、商業(yè)走廊路線：（深圳工業(yè)園→汽車工業(yè)園（高新管委會(huì)、東風(fēng)基地）→米莊鎮(zhèn)（光彩工業(yè)園、臺(tái)商工業(yè)園、日資工業(yè)園）→團(tuán)山鎮(zhèn)（高新工業(yè)園）→伙牌鎮(zhèn)（現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園、207國(guó)道經(jīng)濟(jì)帶）。襄州區(qū)深圳工業(yè)園、伙牌鎮(zhèn)已于2012年二月中旬，直接劃入高新開(kāi)發(fā)區(qū)管轄。這些人員都需要吃、住消費(fèi)，還有大量的商務(wù)宴請(qǐng)需求。⑦汽車工業(yè)園內(nèi)已建成投產(chǎn)企業(yè)有：如宇清電動(dòng)車公司、新火炬等九十多家高新企業(yè)生產(chǎn)總值達(dá)到100億以上。③神龍公司襄陽(yáng)工廠生產(chǎn)發(fā)動(dòng)機(jī)、變速箱車轎、轎車底盤(pán)總成量55萬(wàn)臺(tái)（套）產(chǎn)值過(guò)300億元以上。約占整個(gè)襄陽(yáng)地區(qū)的2/3（60%）以上，連續(xù)幾年統(tǒng)計(jì)的情況大致相同。對(duì)目前襄陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)形式的分析：以2010年度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看。其中市區(qū)面積3564平方公里,人口254萬(wàn),已建成城區(qū)面積約為200平方公里,。襄陽(yáng)作為全國(guó)十大魅力城市之一，使得商務(wù)、旅游、休閑目的地的地位越來(lái)越受到國(guó)際、國(guó)內(nèi)的關(guān)注。一、東錦大酒店的建設(shè)背景及建設(shè)必要性在過(guò)去的20年中，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首?？偟慕?jīng)營(yíng)及管理可用面積將達(dá)到6700平方米。襄陽(yáng)東錦酒店管理有限公司東錦大酒店可行性調(diào)研報(bào)告（東錦大酒店經(jīng)營(yíng)管理策劃書(shū)）襄陽(yáng)東錦科技開(kāi)發(fā)有限公司武漢陽(yáng)光酒店管理公司二0一二年二月二十四日東錦大酒店可行性調(diào)研分析、經(jīng)營(yíng)管理策劃報(bào)告目 錄一、東錦大酒店建設(shè)背景及建設(shè)的可行性二、襄陽(yáng)高新區(qū)星級(jí)酒店的市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)三、東錦大酒店項(xiàng)目定位四、東錦大酒店的規(guī)劃五、酒店的管理及營(yíng)銷策略六、環(huán)境保護(hù)與職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)、防火與節(jié)能七、酒店的經(jīng)營(yíng)成本及效益預(yù)測(cè)八、管理思想和模式九、餐飲管理的分析附表：襄陽(yáng)高新區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店、賓館經(jīng)營(yíng)情況匯總表東錦大酒店可行性調(diào)研分析、經(jīng)營(yíng)管理策劃報(bào)告書(shū)東錦大酒店位于湖北省襄陽(yáng)市高新開(kāi)發(fā)區(qū)新城路11號(hào)，是襄陽(yáng)市高新開(kāi)發(fā)區(qū)的黃金及中心地段。 擬將東錦大酒店規(guī)劃定位為準(zhǔn)四星級(jí)硬件和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展，以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為：未來(lái)幾年，襄陽(yáng)市房地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)具有較大的市場(chǎng)發(fā)展與需求。是鄂、豫、渝、陜毗粼地區(qū)唯一規(guī)劃的區(qū)域中心城市；也是湖北省僅次于武漢市的第二大城市。2010年度襄陽(yáng)地區(qū)（含九個(gè)縣、市、區(qū)）GDP總量約為1560億。強(qiáng)大的GDP產(chǎn)出，導(dǎo)致各種消費(fèi)需求大量的增加。④東風(fēng)輕卡及各種特種車輛產(chǎn)量超15萬(wàn)輛，產(chǎn)值過(guò)150億元。前述東風(fēng)基地的東風(fēng)汽車公司的多個(gè)整車、主機(jī)廠、園區(qū)內(nèi)多家大型高新技術(shù)企業(yè)，在全國(guó)的協(xié)配企業(yè)近兩千家。襄陽(yáng)市委、市政府在2011年年底進(jìn)行了換屆。調(diào)整后的高新區(qū)區(qū)域面積將達(dá)到270（140+130）平方公里。目前高新區(qū)內(nèi)暫無(wú)一個(gè)完善的星級(jí)酒店和會(huì)務(wù)接待及商務(wù)活動(dòng)中心。目前高新管委會(huì)、東風(fēng)各大業(yè)務(wù)版塊均將這些重要的商務(wù)接待活動(dòng)安排到市區(qū)的食神、華悅、萬(wàn)達(dá)、共享國(guó)際、好福記、新吉陽(yáng)、新富貴大酒店；或襄州區(qū)榮華、紅寶石、城市名人大酒店等地進(jìn)行。加上高新區(qū)這里工作人員及居民均以移民人員為主。現(xiàn)有的幾家酒店、賓館在未來(lái)幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足商務(wù)、旅游、休閑度假市場(chǎng)的強(qiáng)大需求。具有科學(xué)性和前瞻性。從中國(guó)飯店業(yè)整體業(yè)績(jī)看,無(wú)論是住宿率還是平均房?jī)r(jià)保持了持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。四星級(jí)飯店的國(guó)內(nèi)客源所占比例比變化不大,但三星級(jí)飯店市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)客源比例卻發(fā)生了較大的變化,國(guó)內(nèi)管理及自行管理的三星級(jí)飯店的國(guó)內(nèi)客源占總體客源的比例分別下降了10%和7%.襄陽(yáng)市高星級(jí)酒店現(xiàn)狀分析據(jù)襄陽(yáng)市旅游局提供的數(shù)據(jù)顯示,目前襄樊擁有五星級(jí)酒店2家，四星級(jí)酒店3家,三星級(jí)酒店13家.從分布狀況看,四、。在湖北的四大精品旅游線路中就占有2條,旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。在高新區(qū)內(nèi)，大中型企業(yè)之間的商務(wù)活動(dòng)成為星級(jí)酒店重要的客戶資源。目標(biāo)客戶是：來(lái)襄陽(yáng)市高新區(qū)從事商務(wù)活動(dòng)的，具有中高消費(fèi)能力高端商務(wù)人士、游客,政府機(jī)關(guān)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。在以下部分的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中,運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),如價(jià)格,均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本,又是按最高可發(fā)生的成本估算。三、東錦大酒店項(xiàng)目定位主題定位智能型商務(wù)酒店開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目目的定位:、投資收益的最大化；、提升東錦科技公司品牌形象； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求定位、對(duì)總體接待能力的需求,尤其是商務(wù)活動(dòng)、節(jié)假日休閑中檔客房需求；、高檔餐飲消費(fèi)的需求；、大型社會(huì)商務(wù)宴請(qǐng)的需求；轄區(qū)十幾萬(wàn)人口家庭的婚、喪、嫁、娶、升學(xué)、升遷、喬遷、生日宴請(qǐng)需求：、政府團(tuán)體、東風(fēng)基地、汽車工業(yè)園、深圳工業(yè)園、日資臺(tái)資工業(yè)園、光彩工業(yè)園各家企業(yè)年會(huì)大、中、小型宴請(qǐng)需求；、周邊區(qū)域日常商務(wù)活動(dòng)、棋牌休閑需求； 東錦大酒店項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是：為商務(wù)、休閑度假的成功人士、各大公司、社會(huì)、會(huì)議團(tuán)體提供一個(gè)中高檔的商務(wù)活動(dòng)酒店。精致完美、玲瓏的雕塑,疊錯(cuò)式的噴泉,精巧別致的燈飾，別具一格的開(kāi)敞式酒店大堂,融合成出優(yōu)美的商務(wù)、休閑酒店效果。(4)功能分布與設(shè)計(jì)①主樓的四至五層，設(shè)計(jì)成為客房。⑤餐飲大小包房合計(jì)43間（10間棋牌、茶室、商務(wù)會(huì)談包房）；宴會(huì)大廳可設(shè)25—30桌；可供1000人同時(shí)用餐。裝修:全部按準(zhǔn)四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修,配備準(zhǔn)四星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。④水電系統(tǒng)，將直接使用東風(fēng)動(dòng)力廠供應(yīng)的水電。以利于最大限度地吸納客戶。在保證色、香、味等出品質(zhì)量的同時(shí)，將宴會(huì)、散臺(tái)毛利率定在50%左右，保證一樓的人氣；在宴會(huì)經(jīng)營(yíng)上，將各種不同性質(zhì)的宴會(huì)從價(jià)格上把價(jià)格拉開(kāi)（比如說(shuō)婚宴價(jià)格從488—1888），以保證不同檔次的宴席接待。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)“中華人民共和國(guó)星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”“中華人民共和國(guó)旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店客房用品、餐飲用品服務(wù)質(zhì)量與配備要求”。設(shè)備費(fèi)用約60萬(wàn)元主要有電梯、高低壓配電系統(tǒng)、后備發(fā)電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等。辦公室設(shè)備約6萬(wàn)元：酒店商務(wù)中心、行政樓層、辦公室設(shè)備等?？头繉Ｓ秒娞?5萬(wàn)元；1客房設(shè)施用品約60萬(wàn)元：席夢(mèng)思、客房家具、沙發(fā)、布草(按1:4配備)、樓層工作車、各類洗滌劑、客房各類清潔劑等。六、環(huán)境保護(hù)與職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)、防火節(jié)能環(huán)境保護(hù)、生活污水處理,生活污水經(jīng)過(guò)分解,生化處理后,排入城市排水管網(wǎng)。、酒店內(nèi)部設(shè)環(huán)形安全通道,樓道內(nèi)設(shè)安全通道。、在設(shè)計(jì)中設(shè)備選型均選擇國(guó)家指定的安全認(rèn)證標(biāo)志的產(chǎn)品,各種用電設(shè)備均設(shè)有可靠的獲救標(biāo)志；酒店通道均設(shè)有夜間照明,照度符合安全要求。七、酒店的經(jīng)營(yíng)成本及預(yù)測(cè)(一) 酒店年?duì)I業(yè)收入測(cè)算東錦酒店擁有45間客房,其中總統(tǒng)套房1間、豪華套房2間、商務(wù)大床房8間、標(biāo)準(zhǔn)房34間；餐廳面積3000多平方米,大型中餐廳,可同時(shí)接待1000余人進(jìn)餐；營(yíng)業(yè)收入；酒店客房和餐飲收入:按照總統(tǒng)套房?jī)r(jià)格688元/日、豪華套房488元/日(豪華單間同價(jià))、商務(wù)大床房228元/日、標(biāo)準(zhǔn)間188元/日計(jì)算,酒店出租率按照80%計(jì)算,688X1X360X50%=488X2X360X70%=228X8X360X80%=188X34X360X80%=合計(jì):以上按80%入住率保守計(jì)算,隨著經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、旅游的發(fā)展,近幾年襄樊高星級(jí)酒店的出租率穩(wěn)步上升,而由于經(jīng)濟(jì)型酒店的蓬勃發(fā)展,低端市場(chǎng)將首開(kāi)價(jià)格戰(zhàn),相反高端市場(chǎng)因經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展需求增加和投資門(mén)檻高等因素還會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。一般情況下,酒店客房日消耗成本810元,那么按照出租率80%計(jì)算,；按照早餐成本每份5元、每個(gè)客房每日2份早餐計(jì)算,；酒店?duì)I業(yè)、辦公租房計(jì)6500㎡，房租費(fèi)用成本約：100萬(wàn)元?；鶎訂T工工資:根據(jù)下文所示的東錦酒店崗位設(shè)置和人員編制表,我們預(yù)編酒店基層員工為126人(廚部人員34人,)按照目前襄陽(yáng)酒店基層員工工資的一般水平略高5%為1200元,(市區(qū)服務(wù)員每月平均薪水1100元、含四金,不含廚部76人工資),東錦酒店基層員工年工資總額約132萬(wàn)元。 綜上所述,。二、財(cái)務(wù)部編制定員崗 位定編編 制 說(shuō) 明房務(wù)部經(jīng)理1客房主管1客房服務(wù)員6主管1弱電工程師1三班倒合計(jì)5八、餐飲部編制定員崗 位定編編 制 說(shuō) 明大廳、包房、咨客各一咨客4吧員2合計(jì)50行政總廚1出品總監(jiān)1兼切配涼菜3合計(jì)34以人為本，