【正文】 同的政府主體和行政部門，其所有權(quán)關(guān)系非常復(fù)雜。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海南的存量房地產(chǎn)包括“半拉子”尚有１８００萬平米之多。第一次是上世紀(jì)九十年代房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，大量資金投向旅游業(yè)，海南的酒店數(shù)量急劇膨脹。共有客房39284間。 海南旅游業(yè)的蓬勃帶來了大量的客源，為酒店業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的市場。一些飯店雖然加大了硬件投入，卻忽略了飯店的軟件建設(shè)和服務(wù)人員的基本規(guī)范操作，加上員工流動(dòng)頻繁，培訓(xùn)力度不足等，存在服務(wù)不到位，隨意減少服務(wù)程序和服務(wù)項(xiàng)目等問題。根據(jù)海南省人大最新通過的《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃綱要》，２０２０年海南接待的國外內(nèi)游客將達(dá)到１１２０－１３３０萬人，２０２０年海南酒店業(yè)的年市場容量最大也就３０００萬人次左右，相當(dāng)于現(xiàn)有年接待人數(shù)的２倍。雖然還不見確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但從開房率比２００３年低１．９個(gè)百分點(diǎn)的情況看，２００４年海南酒店業(yè)又是一個(gè)全行業(yè)虧損。從圖中可以看出，海南的酒店在1，2，11，12這四個(gè)月中的開房率相對(duì)較高，而在69月則相對(duì)較低，尤其是6，9兩月，開房率還不到50%。但是，隨著海南國際旅游島的建設(shè)，這一建設(shè)成本可能會(huì)有上升的趨勢。同時(shí)海南政府為進(jìn)一步提升海南酒店管理水平，促進(jìn)其向規(guī)模化、品牌化和國際化方向發(fā)展，20092013年，海南將引進(jìn)20家著名國際酒店管理集團(tuán)，使五星級(jí)國際水準(zhǔn)的度假型酒店達(dá)到60家以上。根據(jù)評(píng)定，196家星級(jí)飯店通過星級(jí)飯店復(fù)核檢查，其中包括五星級(jí)飯店14家，四星級(jí)飯店48家，三星級(jí)飯店99家，二星級(jí)飯店28家，一星級(jí)飯店7家。2003年喜達(dá)屋、雅高、洲際等國際飯店集團(tuán)紛紛登陸海南，截止到目前，希爾頓、喜來登、萬豪等13家國外頂級(jí)管理公司已進(jìn)入海南。洲際、萬豪、希爾頓、雅高、喜達(dá)屋等國際知名酒店管理品牌紛紛進(jìn)駐海南，尤其是三亞，已經(jīng)超越北京、上海、廣州等大城市，成為國內(nèi)高星酒店最密集、國際品牌管理公司最集中的城市。按照規(guī)劃，海南還將有大量新建酒店，到2015年，將有超過260家高檔酒店以及相當(dāng)數(shù)量的高爾夫俱樂部、游艇會(huì)、高級(jí)會(huì)所等業(yè)態(tài)。隨著市場競爭的加劇，酒店類型呈多樣化趨勢，按照酒店的位置、功能和顧客三個(gè)因素分類，海南酒店已出現(xiàn)商務(wù)型酒店、度假酒店、會(huì)議酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店等。目前，全省星級(jí)酒店238家，其中五星級(jí)酒店22家，四星級(jí)酒店54家，三星級(jí)酒店112家，二星級(jí)酒店42家，一星級(jí)酒店10家，客房36649間。10家星級(jí)飯店予以取消飯店星級(jí)的處理。2，作為全國唯一沒有冬天的熱帶海島和健康島，海南的濱海旅游和休閑度假市場潛力巨大，隨著休閑旅游在中國的迅速崛起，海南旅游將迎來一個(gè)前所未有的市場機(jī)會(huì)，這一得天獨(dú)厚的優(yōu)勢也是海南酒店業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因之一。（三）、海南酒店業(yè)發(fā)展的劣勢1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009200820072006200551200461從上述圖中可得出兩個(gè)海南酒店業(yè)發(fā)展的劣勢。：海南旅游業(yè)十幾年來一直保持了較高的增長，增長了近２０倍。而從上表中可以看出2009年的酒店客房開房率并沒有比04年高很多，因此或許09年酒店業(yè)仍然處于虧損狀態(tài)。對(duì)于已有相當(dāng)基礎(chǔ)的海南旅游業(yè)來說，這樣的發(fā)展速度與規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)可觀。同時(shí)，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的增加，星級(jí)飯店服務(wù)、管理的統(tǒng)一性、一致性出現(xiàn)諸多問題；另外一些星級(jí)飯店削價(jià)競爭現(xiàn)象依舊存在，特別在旅游淡季時(shí)尤其突出，直接影響了服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。2007年年末全省共有星級(jí)賓館266家，比2006年增加5家。2009年年末全省共有星級(jí)賓館238家，其中五星級(jí)賓館20家，四星級(jí)賓館54家，三星級(jí)賓館112家。另一次是最近兩年，伴隨著房地產(chǎn)的復(fù)蘇，大量資金再一次集中投向賓館酒店。這些存量房地產(chǎn)中，有很大一部分本身就是以酒店和度假村形式存在的，另有相當(dāng)一部分也將轉(zhuǎn)化為酒店、度假村或其他形式的旅游房地產(chǎn)。國有酒店無法商業(yè)化、企業(yè)化操作。因此只能停留在打價(jià)格戰(zhàn)上，進(jìn)而造成行業(yè)秩序混亂。最優(yōu)秀的世界級(jí)酒店可能更多地反映了企業(yè)成長的真諦。不少海南酒店業(yè)的遠(yuǎn)景往往成為企業(yè)家個(gè)人的鴻圖偉業(yè)，偉大的遠(yuǎn)景不過是實(shí)現(xiàn)企業(yè)家個(gè)人野心的附屬品，酒店業(yè)總是著急迅速做大，卻很少思考靠什么做大做強(qiáng)。 世界級(jí)酒店以員工為本，在長周期中，把酒店的發(fā)展和員工的發(fā)展統(tǒng)一起來。 3 、公司管控差距：海南酒店業(yè)靠能人，世界級(jí)酒店業(yè)靠制度與文化 海南酒店業(yè)和世界級(jí)酒店業(yè)最大的差別在于我們對(duì)公司的控制是由人來完成的，而不是通過制度與流程系統(tǒng)來完成的。由此，我們看到所有世界級(jí)企業(yè)的優(yōu)異業(yè)績，都是在價(jià)值鏈上精耕細(xì)作的結(jié)果。在事實(shí)和數(shù)據(jù)面前，領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)者之間是平等的，雙方就能在思想上獲得統(tǒng)一，從而能夠“把正確的事做好”。例如度假酒店與會(huì)議型酒店相結(jié)合，這也是針對(duì)季節(jié)性這一特征的對(duì)策。同時(shí)引進(jìn)新的酒店時(shí)要各方面一起抓，不能只注重其豪華程度。（七） 、針對(duì)海南旅游市場的需求建設(shè)不同種類的酒店類型，不要以為追逐于豪華。 近年來海南酒店業(yè)有了長足的發(fā)展，但與酒店建設(shè)情況不相稱的現(xiàn)象也出現(xiàn)了：酒店的經(jīng)營管理水平不高，人員流動(dòng)性大，人力資源缺乏。吸引有才能的酒店管理人才對(duì)現(xiàn)有酒店加以管理，改善現(xiàn)有酒店的軟件設(shè)施，提高服務(wù)質(zhì)量也成為當(dāng)務(wù)之急。創(chuàng)新產(chǎn)品發(fā)展綜合開發(fā)海南國際旅游島建設(shè)面對(duì)著不斷深化的異地文化體驗(yàn)需求、越來越凸顯的生態(tài)需求和酒店業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新的發(fā)展需求。海南酒店業(yè)在未來的發(fā)展趨勢主要有三個(gè)特點(diǎn)：　　一是海南省已成為國內(nèi)外高檔酒店的聚集地，要著力加強(qiáng)五星級(jí)酒店的軟硬件建設(shè)。三是海南是經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展圣地，他們憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和較低的價(jià)格正在飛速占領(lǐng)海南酒店業(yè)市場。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服（三）、 產(chǎn)權(quán)式酒店：即酒店的開發(fā)商將酒店的每一個(gè)客房的產(chǎn)權(quán)分別出售給多個(gè)業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定的時(shí)間段免費(fèi)入住，其余時(shí)間段，可以委托開發(fā)商或管理公司經(jīng)營，并享受一定的分紅，同時(shí)業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈(zèng)。 產(chǎn)權(quán)式酒店的分類 是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。 是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報(bào)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。 指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的分?jǐn)?shù)，這些分?jǐn)?shù)就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。分?jǐn)?shù)消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。 　　作為投資酒店公寓的要素，其中地段、配置、服務(wù)管理、客戶資源最為重要。是否達(dá)到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，將直接決定投資的價(jià)值性。而宏觀調(diào)控，使海南旅游房地產(chǎn)大幅波動(dòng)得到抑制，使其在宏觀調(diào)控的背景下，更加理性，更加穩(wěn)健發(fā)展成為可能性。2002年聯(lián)合國教科文組織對(duì)全球150個(gè)城市空氣質(zhì)量評(píng)選，三亞、?？诜謩e名列第二和第五?！　『Ｌ臑持蓝燃倬频旰腿齺喓倿扯燃倬频暾窃谶@樣的得天獨(dú)厚的條件下，抓住市場商機(jī)發(fā)展起來的。昔日缺水少電交通不便的“蠻荒之島”，發(fā)生了翻天覆地的變化。 　　近年來，海南加快建設(shè)“健康島”、“長壽島”，建立了疾病預(yù)防控制、衛(wèi)生監(jiān)督、醫(yī)療救治體系。 　　聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署先后于1992000、2003年和2007年發(fā)布第4份《全球環(huán)境展望》報(bào)告，顯示地球環(huán)境日益惡化。 　　海南以得天獨(dú)厚的自然資源和良好的人居環(huán)境越來越得到國內(nèi)外游客的青睞，“第一次觀光，第二次度假，第三次來海南買房”，已經(jīng)成為一種時(shí)尚的模式。第二, 產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、 康樂等旅游資源, 可以供客人休閑度假?！　『髞斫?jīng)過發(fā)展, 又形成了分時(shí)度假交換體系, 該體系提供一種分時(shí)度假權(quán)的交換服務(wù), 當(dāng)顧客某一年決定不在自己購買的分時(shí)度假權(quán)的酒店居住休閑時(shí), 他可以通過交換公司, 交換各地隸屬于該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何一家酒店的等值使用權(quán)。 其次, 近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速, 白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大, 成為都市消費(fèi)主流群體, 同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來了商機(jī)。（二）、產(chǎn)權(quán)式酒店的特征實(shí)質(zhì)分析：　　產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新型的經(jīng)營方式,開發(fā)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金, 擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模, 分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn), 并借助國際酒店網(wǎng)絡(luò)提高客源質(zhì)量, 實(shí)現(xiàn)盈利。其次, 它不是一般的購買房產(chǎn), 因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)除了單獨(dú)界定的酒店中某間客房外, 還包括酒店統(tǒng)一提供的各種配套服務(wù)設(shè)施的享用權(quán)。 對(duì)賓館酒店來講, 產(chǎn)權(quán)式酒店為直接融資開辟了新的渠道, 是實(shí)施滾動(dòng)發(fā)展的有效措施?！　? 2) 酒店式管理。不同的購買者,想法有所不同, 同一購買者, 在不同的時(shí)段的用途有所不同。 有些則要求只提供的酒店經(jīng)營利潤, 不提供其他回報(bào)。（三）、海棠灣世知度假酒店和三亞海悅灣度假酒店的產(chǎn)權(quán)經(jīng)營式模式初探近年一些知名房地產(chǎn)公司紛紛入駐海南，加快海南旅游房產(chǎn)地產(chǎn)建設(shè)。海棠灣世知度假酒店踞守著既充滿原始?xì)庀⒂直恢攸c(diǎn)規(guī)劃定位為“國家一級(jí)海岸”的海棠灣，三面背楨青山，一面向南中國海敞開?！　∪齺喓倿扯燃倬频暧杉幽么蠛？导瘓F(tuán)投資興建，由錦江國際酒店管理有限公司上海和平飯店管理，按國家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，酒店二期08年1月22日試業(yè)，擁有豪華客房290間。產(chǎn)權(quán)酒店的成功離不開以下幾個(gè)因素：其一，政策的支持?！　￡惪偺貏e提到，海南房地產(chǎn)行業(yè)要得到長足、持久的發(fā)展，要向香港學(xué)習(xí)，減少土地開發(fā)中的浪費(fèi)。特別是海南旅游房地產(chǎn)的低價(jià)位，蘊(yùn)含著巨大的提升空間。如果按照國際市場分時(shí)度假產(chǎn)品的平均首付 8 000 美元計(jì)算, 目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店首付相當(dāng)于人民幣6 萬多元。　　?！　?。針對(duì)目前我國銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的政策, 為了降低投資風(fēng)險(xiǎn), 獲得更大的投資收益, 投資產(chǎn)權(quán)式酒店盡量使用自有資金, 慎重通過向銀行貸款進(jìn)行投資。因此, 在投資之前, 需要進(jìn)行詳盡的可行性分析。此外,還要從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、國家政策方面分析酒店的升值潛力?！　　　⊥顿Y者在購買產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí), 一定要對(duì)其中的法律風(fēng)險(xiǎn)分析清楚, 擬訂合理全面的合同條款來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障權(quán)益。在投資產(chǎn)權(quán)式酒店之前, 要明確確定由開發(fā)商或者資金雄厚、信譽(yù)良好的第三方提供連帶責(zé)任擔(dān)保, 以適當(dāng)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn), 確保投資者的穩(wěn)定回報(bào)?！　　　⊥顺鰴C(jī)制是否完善對(duì)于投資者能否及時(shí)抽身非常重要。投資者進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店投資, 需要在各方面周密籌劃, 有效規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn), 以實(shí)現(xiàn)最大投資收益。如果酒店在經(jīng)營上出現(xiàn)問題，投資者的回報(bào)率必然“縮水”。在此之前，在南京開盤的“農(nóng)家樂”假日酒店也打出這樣誘人的廣告：投資者第一年可獲得總價(jià)6％回報(bào)，第二年為 7％，第三年為 8％，你只需短短幾年的時(shí)間，便可收回本金，投資者還可以擁有一套產(chǎn)權(quán)為 70年的酒店標(biāo)間。尤其是酒店經(jīng)營利潤的計(jì)算大多是按 80％或 100％的入住率樂觀估計(jì)的。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)式酒店的贏利水平也招致業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，其中主要是其類似商鋪先售后租的局限性，以及售價(jià)偏高、回報(bào)率偏低、潛在風(fēng)險(xiǎn)是工薪階層難以承受等問題