【正文】 對樓市成交量產(chǎn)生了明顯的抑制效果。但國家層面已經(jīng)明確表示明年房地產(chǎn)市場將會繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，很多實(shí)施“限購令”的城市已明確即將繼續(xù)，石家莊是否繼續(xù)這項(xiàng)政策已懸念很小，如預(yù)測屬實(shí)市證房的限購勢必會使村證房分流中長期房產(chǎn)投資的客戶；（4）、在2011年3次加息、6次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，金融政策調(diào)整的密度以及嚴(yán)厲程度在歷年來屈指可數(shù)?！队^天下一期》已售罄，二期價(jià)位還未定，但目前觀天下對外承諾二期為村證，且村民內(nèi)部價(jià)已低至2300元/㎡左右；《國風(fēng)》的價(jià)格比香水灣還要低，而位置比香水灣要強(qiáng)，這也是香水灣很大的競爭對手；年后新上市的《楓林小鎮(zhèn)》于香水灣項(xiàng)目南側(cè)，規(guī)模和戶型都遠(yuǎn)優(yōu)于香水灣，目前其價(jià)格還未明確，但據(jù)小道消息和售樓部透露，價(jià)格應(yīng)該在4000元/平以里；《東方紅》、《檸檬郡》價(jià)位相對來說要高一些，但其均承諾市證，這需要我們進(jìn)一步引導(dǎo)客戶的消費(fèi)，給客戶準(zhǔn)確做出理性分析，炒作香水灣的未來發(fā)展和將來的升值潛力；《御景東城》雖說價(jià)格偏低且承諾市證，但位置較遠(yuǎn)暫不作為主力競爭對手。價(jià) 格：起價(jià)2330元/平，均價(jià)是2580元/平。永邦●天匯開發(fā)商：河北永邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電 話：0311899409989940666位 置：長安北二環(huán)與東二環(huán)交口西南角（土賢莊舊城改造）概 況：總占地330畝，總建筑面積近70萬平米，共22棟高層住宅、2棟寫字樓和約10萬平米的商業(yè)組成，首推戶型為二室和三室，面積區(qū)間是89134平米，2013年年底交房。其 它：于20109開盤，于 201111交房，總戶數(shù)共計(jì)450戶，現(xiàn)在銷售是村證，口頭承諾兩年以后轉(zhuǎn)市證。楓林小鎮(zhèn)：開發(fā)商：石家莊市長安區(qū)西兆通村基建處電 話：0311859060085906002 位 置：石兆街與107輔線北行200米路西，石豐路以北概 況：一期規(guī)劃230畝，近30萬平米低密度花園社區(qū)，2014年交房，面積區(qū)間在64 ㎡160 ㎡之間，配套雙氣入戶，地暖，小區(qū)設(shè)5萬平臨街商業(yè)?！?20m178。其 它：交房時間為2013年5月31日，現(xiàn)手續(xù)為小產(chǎn)權(quán)房手櫝，但按市證推廣。三、競爭樓盤詳情：東方紅：開發(fā)商：石家莊長安區(qū)西兆通村基建電 話：031185301777，85302777位 置：項(xiàng)目位于東二環(huán)和平路交叉口東行800米路南。二、2011年香水灣媒介推廣反饋：香水灣2011媒體推廣渠道主要為搜房網(wǎng)、銀河網(wǎng)、報(bào)紙、短信、道旗、單頁和看房團(tuán)活動等，經(jīng)統(tǒng)計(jì)來電共計(jì)1489批，來訪共計(jì)2104批次。截至2012年1月底月度銷售情況： 自2010年11月19日至2012年1月底銷售情況統(tǒng)計(jì)：2010年11月份，當(dāng)月實(shí)際成交：170套；2010年12月份，當(dāng)月實(shí)際成交：35套；2011年 1 月份，當(dāng)月實(shí)際成交：25套；2011年 2 月份，當(dāng)月實(shí)際成交：10套；2011年 3 月份，當(dāng)月實(shí)際成交：25套；2011年 4 月份，當(dāng)月實(shí)際成交：26套；2011年 5 月份，當(dāng)月實(shí)際成交：24套；2011年 6 月份，當(dāng)月實(shí)際成交：22套；2011年 7 月份，當(dāng)月實(shí)際成交：20套；2011年 8 月份，當(dāng)月實(shí)際成交：29套；2011年 9 月份，當(dāng)月實(shí)際成交：33套；2011年10月份，當(dāng)月實(shí)際成交：20套；2011年11月份，當(dāng)月實(shí)際成交：6套； 2011年12月份，當(dāng)月實(shí)際成交：3套；分 析：截止2011年12月底，平均每月銷售32套，如不包含開盤當(dāng)月銷售套數(shù)，平均每月銷售套數(shù)為20套。一、香水灣項(xiàng)目現(xiàn)狀： 項(xiàng)目基本情況：香水灣小區(qū)規(guī)劃9棟住宅，房源共計(jì)796套，截止2011年底已售447套；底商共計(jì)45套，已全部售罄；剩余房源共計(jì)349套，公司及關(guān)系留存47套，剩余可售房源303套，其中： ★ 三室房源剩余275套，占剩余可售房源總量的91%；★ 兩室房源剩余20套；占剩余可售房源總量的7%；★ 一層純陰面一室戶型余有7套，占剩余可售房源總量的2%；截止2011年底香水灣累計(jì)合同銷售總額為161456958元，實(shí)際回款151187776元，未回款項(xiàng)10269182元。 分 析：據(jù)上述數(shù)據(jù)，并參考賣場客戶反饋分析，兩室戶型一直領(lǐng)跑走向，多層銷售情況要好于高層，先期成交的客群，主力銷費(fèi)群為周邊村民、廠房單位職工及十里八鄉(xiāng)的拆遷戶，此類客戶對村證并不算太排斥，但考慮自身房屋拆遷后會得到實(shí)物補(bǔ)償，所以投資房源多為經(jīng)濟(jì)型房屋。從上述數(shù)據(jù)來看，春節(jié)前后的成交量明顯下滑，平時的成交量平均在25套左右，在房市黃金月成交量也并不明顯浮動，甚至還有所下滑，市場調(diào)查結(jié)果顯示，周邊的小產(chǎn)權(quán)房的成交也遵循此規(guī)律，究其原因不難看出，一則有些微市場因素影響，二則與小產(chǎn)權(quán)房的客戶群體及購買主因有很大關(guān)系。具體詳情如下：來電媒介報(bào)廣短信朋友介紹網(wǎng)絡(luò)DM單看房團(tuán)道旗周邊合計(jì)382160342863943255461389來訪途徑報(bào)廣短信朋友介紹網(wǎng)絡(luò)DM單看房團(tuán)道旗周邊合計(jì)10358126892648629210862104成交套數(shù)報(bào)廣短信老帶新網(wǎng)絡(luò)DM單看房團(tuán)道旗周邊合計(jì)　3110282462152238446分 析：經(jīng)上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣告宣傳渠道收效較好的依次為DM單、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、道旗、周邊和朋友介紹，而從實(shí)際上客來看效果最好的應(yīng)當(dāng)屬周邊客戶，其次分別為DM單、道旗、朋友介紹、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、看房團(tuán)和短信。概 況：總占地56畝，建筑面積12萬平方米， 4棟板式高層，1樓和2樓為31層。國風(fēng)：開發(fā)商：石家莊潤石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電 話：0311858378885837999位 置：長安區(qū)和平路與東二環(huán)交口東行1500米路北（東方紅對過）概 況：，建筑面積為180000m178。二室、三室房源，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2012年3月1日開工，竣工時間為2014年12月31日。觀天下：開發(fā)商：南石家莊村委會開發(fā)電 話：0311898086089808602位 置：長安區(qū)東二環(huán)與北二環(huán)交口北行100米路東十里鋪大街概 況：項(xiàng)目分兩期，一期2棟高層和四棟多層，已經(jīng)封頂，交房時間已推到2012年3月底，一期只剩133平的三室房源，付款方式是一次付清。天洲●視界城：開發(fā)商：河北壹州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電 話：031185069222，85069333位 置：長安東二環(huán)和北二環(huán)交口十里鋪村委會以北（十里鋪舊城改造）概 況：項(xiàng)目分三期，共三十幾棟樓，一期共13棟樓，戶型兩室88平和97平，三室是115平，一期交房時間是2014年底，二期三期暫未定。價(jià) 格：一次性付款均價(jià)4300元/㎡，貸款及分期付款均價(jià)4600—5000元/㎡。其 它：項(xiàng)目也可以分期，分期分三次，