【正文】 二室和三室，面積區(qū)間是89134平米，2013年年底交房。雖然石家莊版限購令難稱嚴(yán)厲，限購范圍僅限于市內(nèi)五區(qū)及高新區(qū)，同時(shí)放寬了戶籍政策，相當(dāng)于弱化了限購令的部分效果，但仍然對(duì)樓市成交量產(chǎn)生了明顯的抑制效果。本項(xiàng)目將來要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)困難主要有：A、村證與市證的抗衡；B、與同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格的抗衡；C、客源單一，以周邊拆遷戶為主及部分投資類客戶為輔；D、地處市區(qū)遠(yuǎn)郊，交通、配套、環(huán)境不完善對(duì)購房心理的障礙；E、剩余房源單一，且多為高層三室房源，總價(jià)較高。 （4）、叉河廣告張貼 在體育大街橋底下及京珠高速橋底下合適的部位張貼宣傳廣告（暫時(shí)考慮為即時(shí)貼、戶外噴繪布，條幅受地方局限），此部位客戶均為周邊人群，對(duì)位置上來說比較認(rèn)可，且對(duì)叉河景觀比較欣賞，此類客戶作為延伸客戶更容易溝通。l 媒體投放排期表月份廣告媒體內(nèi)容形式數(shù)量執(zhí)行時(shí)間7月1報(bào)廣燕趙晚報(bào)4每周一期2短信周邊競(jìng)爭(zhēng)客戶資源　　3活動(dòng)交房活動(dòng)　　4老帶新優(yōu)惠活動(dòng)　整月5班車接送參觀精品樣板間　　6海報(bào)、條幅周邊重點(diǎn)區(qū)位、節(jié)點(diǎn)　整月7派單周邊重點(diǎn)拆遷點(diǎn)　整月★ 8月份，月計(jì)劃任務(wù)28套，計(jì)劃銷售面積約3300㎡，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售回款約700萬元；當(dāng)月客群：主力客群以周邊拆遷戶為主，以市區(qū)投資客戶及縣區(qū)進(jìn)市定居客戶為輔； 廣告投放：DM單發(fā)放、報(bào)廣、道旗、短信、圍檔、口碑傳播及網(wǎng)絡(luò)宣傳； 營銷策略：在剩余房源較為單一的情況下，加大貸款政策的宣傳及強(qiáng)化售樓部的解說，交房后樣板間實(shí)景展示及業(yè)主的口碑傳播尤為重要，繼續(xù)宣傳老帶新政策、貸款政策、精品樣板間免費(fèi)班車接送參觀及購房有禮活動(dòng)，炒作現(xiàn)房、未來前景和升值潛力。 l 媒體投放排期表月份廣告媒體內(nèi)容形式數(shù)量執(zhí)行時(shí)間4月1報(bào)廣燕趙晚報(bào)4每周一期2精裝樣板間三室戶型2套　3網(wǎng)絡(luò)廣告活動(dòng)搜房網(wǎng)1整月4樣板間開放活動(dòng)1　5老帶新優(yōu)惠活動(dòng)　整月6短信看房團(tuán)活動(dòng)1　7短信周邊競(jìng)爭(zhēng)客戶資源　　8海報(bào)、條幅周邊重點(diǎn)區(qū)位、節(jié)點(diǎn)　整月9派單周邊重點(diǎn)拆遷點(diǎn)　整月★ 5月份，月計(jì)劃任務(wù)28套，計(jì)劃銷售面積約3300㎡，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售回款約600萬元；當(dāng)月客群：主力客群以周邊拆遷戶為主，以市區(qū)投資客戶及縣區(qū)進(jìn)市定居客戶為輔； 廣告投放：DM單發(fā)放、報(bào)廣、道旗、短信、圍檔、口碑傳播及網(wǎng)絡(luò)宣傳； 營銷策略：“五一”黃金周假期，對(duì)于現(xiàn)在的房市來說促進(jìn)的意義不是很大，但DM單派發(fā)必不可少，主要場(chǎng)所選擇房展會(huì)、各所大型公園、植物園、動(dòng)物園及汊河景區(qū)，繼續(xù)宣傳貸款政策、精品樣板間免費(fèi)班車接送參觀、購房有禮活動(dòng)及老帶新政策，炒作現(xiàn)房、未來前景和升值潛力。 根據(jù)2011年香水灣廣告投放效果反饋情況分析，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況及2012年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，對(duì)2012年廣告主要投放渠道做如下安排：（1）、DM單投放： 派單是香水灣一直比較見效的宣傳方式，全年度繼續(xù)貫徹執(zhí)行，增大派發(fā)頻率及廣告覆蓋區(qū)，周邊為重中之中，駐點(diǎn)派發(fā)及企業(yè)派發(fā)也作為16月份重要日程安排。2012年度可售房源主力戶型為高層三室二廳二衛(wèi)房源。但國家層面已經(jīng)明確表示明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，很多實(shí)施“限購令”的城市已明確即將繼續(xù)，石家莊是否繼續(xù)這項(xiàng)政策已懸念很小，如預(yù)測(cè)屬實(shí)市證房的限購勢(shì)必會(huì)使村證房分流中長期房產(chǎn)投資的客戶；（4）、在2011年3次加息、6次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，金融政策調(diào)整的密度以及嚴(yán)厲程度在歷年來屈指可數(shù)。其 它：于20109開盤，于 201111交房，總戶數(shù)共計(jì)450戶，現(xiàn)在銷售是村證，口頭承諾兩年以后轉(zhuǎn)市證。三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤詳情：東方紅：開發(fā)商：石家莊長安區(qū)西兆通村基建電 話：031185301777，85302777位 置：項(xiàng)目位于東二環(huán)和平路交叉口東行800米路南。 分 析：據(jù)上述數(shù)據(jù)，并參考賣場(chǎng)客戶反饋分析，兩室戶型一直領(lǐng)跑走向，多層銷售情況要好于高層，先期成交的客群，主力銷費(fèi)群為周邊村民、廠房單位職工及十里八鄉(xiāng)的拆遷戶，此類客戶對(duì)村證并不算太排斥，但考慮自身房屋拆遷后會(huì)得到實(shí)物補(bǔ)償，所以投資房源多為經(jīng)濟(jì)型房屋。國風(fēng)：開發(fā)商：石家莊潤石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電 話：0311858378885837999位 置：長安區(qū)和平路與東二環(huán)交口東行1500米路北（東方紅對(duì)過）概 況：，建筑面積為180000m178。價(jià) 格：一次性付款均價(jià)4300元/㎡，貸款及分期付款均價(jià)4600—5000元/㎡。此輪房地產(chǎn)調(diào)控最核心的政策就是以限制性購買為特征的措施，所以限購短期不存在放松的可能?？偨Y(jié)分析，這五大困難在推廣中至為關(guān)鍵，在后期運(yùn)作中應(yīng)當(dāng)逐一彌補(bǔ)：（1）、搶占先機(jī)：★ 在東、西兆通、凌透、南石家莊和十里鋪整體改造前期以多渠道廣告投放，諸如道旗、DM單大量派發(fā)等搶占市場(chǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)熟知度；★ 考慮是否在繁華地段設(shè)銷售大廳，一則售樓部可做一種長期的固定廣告渠道，二則也可以擴(kuò)大消費(fèi)群層面，擴(kuò)大市內(nèi)投資類客戶及低端消費(fèi)群體；★ 在進(jìn)出兆通和十里鋪的交通要道設(shè)固定宣傳點(diǎn)，增大消費(fèi)者廣告獲知途徑。（5）、報(bào)廣及網(wǎng)絡(luò)宣傳：重點(diǎn)炒作未來的發(fā)展前景，低價(jià)格、現(xiàn)房也將是香水灣的主要宣傳口號(hào)。l 媒體投放排期表月份廣告媒體內(nèi)容形式數(shù)量執(zhí)行時(shí)間8月1報(bào)廣燕趙晚報(bào)4每周一期2短信周邊競(jìng)爭(zhēng)客戶資源　　3活動(dòng)禮惠全城“歡樂頌”抽獎(jiǎng)活動(dòng)開始　　4班車接送參觀滹沱河景觀區(qū)　整月5看房團(tuán)活動(dòng)　　6短信周邊競(jìng)爭(zhēng)客戶資源　　7海報(bào)、條幅周邊重點(diǎn)區(qū)位、節(jié)點(diǎn)　整月8派單周邊重點(diǎn)拆遷點(diǎn)　整月★ 9月份，月計(jì)劃任務(wù)30套，計(jì)劃銷售面積約3300㎡，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售回款約700萬元；當(dāng)月客群：主力客群以周邊拆遷戶為主，以市區(qū)投資客戶及縣區(qū)進(jìn)市定居客戶為輔； 廣告投放：DM單發(fā)放、報(bào)廣、道旗、短信、圍檔、口碑傳播及網(wǎng)絡(luò)宣傳； 營銷策略：9月份抽獎(jiǎng)活動(dòng)，限往期未抽獎(jiǎng)客戶且房款全款付清，第一為促進(jìn)成交，二為促進(jìn)回款力度，繼續(xù)宣傳老帶新政策、貸款政策、精品樣板間免費(fèi)班車接送參觀及購房有禮活動(dòng)，炒作現(xiàn)房、未來前景和升值潛力。）l 媒體投放排期表 月份廣告媒體內(nèi)容形式數(shù)量執(zhí)行時(shí)間3月1網(wǎng)絡(luò)廣告搜房網(wǎng)1整月2報(bào)廣燕趙晚報(bào)4每周一期3活動(dòng)禮惠全城“歡樂頌”抽獎(jiǎng)活動(dòng)開始　　4貸款促銷活動(dòng)　　5