【正文】 二環(huán)和北二環(huán)交口十里鋪村委會(huì)以北（十里鋪舊城改造）概 況：項(xiàng)目分三期，共三十幾棟樓，一期共13棟樓，戶型兩室88平和97平，三室是115平，一期交房時(shí)間是2014年底，二期三期暫未定。價(jià) 格：目前一次性均價(jià)是4000元/平，貸款均價(jià)是4200元/平。其 它：之前團(tuán)購(gòu)價(jià)一次性付款最低價(jià)3550元/㎡，分期或貸款3850元/㎡，項(xiàng)目是十里鋪舊城改造項(xiàng)目，正規(guī)產(chǎn)權(quán)。永邦●天匯開發(fā)商：河北永邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電 話：0311899409989940666位 置：長(zhǎng)安北二環(huán)與東二環(huán)交口西南角（土賢莊舊城改造）概 況：總占地330畝，總建筑面積近70萬(wàn)平米，共22棟高層住宅、2棟寫字樓和約10萬(wàn)平米的商業(yè)組成，首推戶型為二室和三室，面積區(qū)間是89134平米，2013年年底交房。價(jià) 格：一次性付款均價(jià)4300元/㎡，貸款及分期付款均價(jià)4600—5000元/㎡。其 它：項(xiàng)目由于地處二環(huán)以內(nèi)，規(guī)劃地鐵5號(hào)線途徑小區(qū)，因此永邦天匯的口碑不是不錯(cuò)的，且其價(jià)格在無(wú)論是相對(duì)于市證還是村證都是比較有優(yōu)勢(shì)。御景東城：
開發(fā)商：石家莊市東五女開發(fā)公司電 話：0311 86061000、86069000位 置：長(zhǎng)安區(qū)和平東路與東三環(huán)高架橋西行300米概 況：小區(qū)共17棟多層分兩期開發(fā)，一期7棟已經(jīng)交房，二期10棟于2011年5月開始銷售，2012年的7月1日交房，戶型一室66平，兩室8390平，三室101平、114平和127平。價(jià) 格：起價(jià)2330元/平，均價(jià)是2580元/平。其 它：項(xiàng)目也可以分期，分期分三次，首付40%，于2012年3月再付40%，于2012年7月1日交房前交清剩余的20%，項(xiàng)目也是村證，但對(duì)外承諾以后可以辦市證。調(diào)研分析：周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，除《天洲●視界城》和《永邦●天匯》是正規(guī)市證外，其它項(xiàng)目均為村證手續(xù)且除《香水灣》外都敢以市證手續(xù)對(duì)外承諾。按與香水灣的競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱劃分，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，《天洲●視界城》與《永邦●天匯》會(huì)很大程度瓜分香水灣客戶，按上述兩項(xiàng)目售價(jià)，買個(gè)最低價(jià)的市證和買個(gè)村證相差無(wú)幾，而就算是目前客戶反饋情況，兩室的量遠(yuǎn)高于三室走量，投資三室村證的價(jià)格比投資兩室市證的價(jià)格還要高，這樣村證就失去了總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，更何況《天洲●視界城》和《永邦●天匯》能貸款，而且現(xiàn)在只需交50%，剩余明年再辦貸款，無(wú)形之中把交款戰(zhàn)線拉長(zhǎng)了，這勢(shì)必會(huì)影響香水灣的銷售?！队^天下一期》已售罄，二期價(jià)位還未定，但目前觀天下對(duì)外承諾二期為村證，且村民內(nèi)部?jī)r(jià)已低至2300元/㎡左右；《國(guó)風(fēng)》的價(jià)格比香水灣還要低，而位置比香水灣要強(qiáng)，這也是香水灣很大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；年后新上市的《楓林小鎮(zhèn)》于香水灣項(xiàng)目南側(cè)，規(guī)模和戶型都遠(yuǎn)優(yōu)于香水灣，目前其價(jià)格還未明確，但據(jù)小道消息和售樓部透露，價(jià)格應(yīng)該在4000元/平以里；《東方紅》、《檸檬郡》價(jià)位相對(duì)來(lái)說(shuō)要高一些，但其均承諾市證，這需要我們進(jìn)一步引導(dǎo)客戶的消費(fèi)，給客戶準(zhǔn)確做出理性分析，炒作香水灣的未來(lái)發(fā)展和將來(lái)的升值潛力；《御景東城》雖說(shuō)價(jià)格偏低且承諾市證，但位置較遠(yuǎn)暫不作為主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。四、項(xiàng)目SWOT分析： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strengths）： （1）、準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，投資風(fēng)險(xiǎn)較低；（2）、與正定新區(qū)隔河相望，所謂近水樓臺(tái)先得月，未來(lái)發(fā)展前景良好，投資潛力大。項(xiàng)目劣勢(shì)（Weaknesses）：（1）、小產(chǎn)權(quán)的弊端；（2）、剩余房源單一，三室居多（占剩余房源總量的90%），總價(jià)偏高，不利于成交； （3）、小區(qū)的停車位比較緊張，不足10%，且為地上停車位，中高端客戶較為關(guān)心此類問(wèn)題； （4）、交通條件較差，公交不便捷且道路狀況太差，周邊環(huán)境也較為惡劣；（5）、周邊配套不完善，購(gòu)物、就醫(yī)、入學(xué)、金融很不齊全。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（Opportunities）：（1）、東、西兆通舊城改造進(jìn)入拆遷后期和補(bǔ)償安置前期，大批量的待購(gòu)房戶為項(xiàng)目帶來(lái)大量客源；（2）、2012年中旬香水灣交房臨近，客流量的增加也會(huì)為增強(qiáng)老帶新政策的落實(shí)； （3）、2011年2月21日出臺(tái)了“限購(gòu)令”，原則是“限二禁三”，即本市市民嚴(yán)禁購(gòu)買第三套住房，截至?xí)r間為今年12月31日。但國(guó)家層面已經(jīng)明確表示明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，很多實(shí)施“限購(gòu)令”的城市已明確即將繼續(xù)，石家莊是否繼續(xù)這項(xiàng)政策已懸念很小，如預(yù)測(cè)屬實(shí)市證房的限購(gòu)勢(shì)必會(huì)使村證房分流中長(zhǎng)期房產(chǎn)投資的客戶；（4）、在2011年3次加息、6次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，金融政策調(diào)整的密度以及嚴(yán)厲程度在歷年來(lái)屈指可數(shù)。經(jīng)過(guò)2011年三度上調(diào)存貸款利率后，%%，而在年末石市四大銀行已相繼實(shí)施了利率上浮10%的政策，部分股份制銀行也個(gè)數(shù)上浮，并且多家銀行都表示利率上浮多少會(huì)根據(jù)申請(qǐng)貸款人的具體情況來(lái)定，不一定是10%，也有可能是20%，且二手房貸在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上已上浮了20%—30%，再結(jié)合限購(gòu)令政策，按揭購(gòu)房者首付、月供雙雙增長(zhǎng)，購(gòu)房者不僅要考慮首付款的壓力，更要考慮月供給日后生活的窘迫，這也迫使一些剛性購(gòu)房者向小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)移。項(xiàng)目威脅（Threats）：（1）、限購(gòu)令的續(xù)期造成房?jī)r(jià)的下滑，市場(chǎng)不景氣致使市證房?jī)r(jià)的下跌，永邦天匯和天洲視界城會(huì)繼續(xù)搶占底端市場(chǎng)份額，與香水灣的抗衡會(huì)一直延續(xù)，直至市場(chǎng)回暖；（2）、兆通城中村改造，明年如果以低資態(tài)面市，也勢(shì)必會(huì)瓜分有限市場(chǎng)資源； （3）、同屬性樓盤國(guó)風(fēng)及觀天下二期明年正式開售后對(duì)香水灣的沖擊可畏；（4）、兆通舊城改造、十里鋪舊城改造、南石家莊改造、凌透改造周邊環(huán)境惡劣，直接會(huì)影響投資類客戶信心。2012年房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)： （1）、限購(gòu)令：限購(gòu)令可謂是歷史以來(lái)最嚴(yán)歷的樓市調(diào)控。雖然石家莊版限購(gòu)令難稱嚴(yán)厲，限購(gòu)范圍僅限于市內(nèi)五區(qū)及高新區(qū)，同時(shí)放寬了戶籍政策，相當(dāng)于弱化了限購(gòu)令的部分效果，但仍然對(duì)樓市成交量產(chǎn)生了明顯的抑制效果。此輪房地產(chǎn)調(diào)控最核心的政策就是以限制性購(gòu)買為特征的措施，所以限購(gòu)短期不存在放松的可能。在年前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把調(diào)控目標(biāo)由“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”升級(jí)為“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，“合理回歸”將是中央明年的調(diào)控方向。12月初，住建部日前知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)，因此石市房?jī)r(jià)在2012年上半年房?jī)r(jià)上漲不會(huì)太順利，或者說(shuō)是預(yù)計(jì)漲幅不會(huì)太大。（2）、石家莊房?jī)r(jià)走勢(shì)：據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年1—12月份，%、%、%、%、%、%、%、0%、%、%、%、%，從數(shù)據(jù)來(lái)看，從4月份開始，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的幅度均低于2%，這是否也變相反映著，石家莊房?jī)r(jià)也受到了政策控制？而從2011年10月份開始直到12月份，房?jī)r(jià)環(huán)比三個(gè)月連續(xù)下降，12月份石家莊樓市成交量更是創(chuàng)下年內(nèi)最低，量?jī)r(jià)齊跌，也預(yù)示著石家莊樓市正式步入調(diào)整期。面對(duì)慘淡的樓市成交，開發(fā)商失去了往日隨意提價(jià)的底氣，而是通過(guò)各種手段來(lái)消化存量房源?？傮w來(lái)看，目前石家莊樓盤停漲和打折暗降已經(jīng)成為主流。無(wú)論是公司操作的幾個(gè)樓盤還是市調(diào)樓盤，要么封盤不動(dòng)，要么以低房?jī)r(jià)緩解暫時(shí)資金壓力，要么采取打折優(yōu)惠促銷等。但從老百姓的感受來(lái)