【正文】 來重要的副城中心成為必然，蕭山將以此為基礎(chǔ)，形成以東片瓜瀝、義蓬，南部以臨浦為核心的組團城鎮(zhèn)。三、投資環(huán)境優(yōu)越：近年來，蕭山積極實施沿江發(fā)展戰(zhàn)略，不斷完善發(fā)展平臺，在沿錢塘江南岸規(guī)劃建設(shè)了國家級蕭山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級江東工業(yè)園區(qū)和臨江工業(yè)園區(qū)、空港經(jīng)濟區(qū)、錢江世紀城及浙江湘湖旅游度假區(qū)，大力發(fā)展先進制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、空港經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。蕭山主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出，已形成紡織印染、機械汽配、精細化工、服裝羽絨、鋼構(gòu)網(wǎng)架等五大支柱行業(yè)，先后獲得“中國羽絨之都”、“中國花邊之都”、“中國鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)基地”、“中國汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地”等稱號。消費情況：2012年城鎮(zhèn)居民人均生活消費性支出為24,289元，%；農(nóng)村居民人均生活消費支出17,154元，%。區(qū)域面積：1,163平方公里。 西側(cè)為在售的匯宇和庭小區(qū)216。l 地塊現(xiàn)狀圖片：l 地塊周邊情況：地塊周邊除了北側(cè)為在售的得力名門世家小區(qū)，東側(cè)為新出讓的蕭政儲出2013年（22）號地塊、2013年（23）號地塊及在售的綠都四季華庭項目，西側(cè)為在售的匯宇和庭小區(qū)，南側(cè)為空地及安置房。 四、 交易項目(一) 商業(yè)計劃書1. 背景；土地坐落土地用途土地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率平均地價（萬元/畝）樓面地價（元/㎡）成交價（萬元）東至規(guī)劃蕭然東路,西至呂才莊河河岸綠化帶,北至呂才莊河河岸綠化帶住宅用地98,328176,990245,8201,75910,557259,500上海恒大于2013年9月3日以259,500萬元價格拍得該地塊，經(jīng)與蕭山國土部門溝通，其中50%的土地款（含保證金）由2013年9月25日向后延展一個月付清，剩余50%土地款將于2014年1月15日前付清。4. 2013年9月，項目調(diào)查人員赴項目地塊周邊進行調(diào)查，包括周邊樓盤地理位置、交通環(huán)境、施工建設(shè)以及銷售情況。此外，恒大集團（內(nèi)資）母公司恒大地產(chǎn)集團為香港聯(lián)交所上市的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)龍頭企業(yè)，經(jīng)營穩(wěn)健，信譽良好，具有較強的住宅以及商業(yè)綜合體開發(fā)經(jīng)驗和實力；恒大集團旗下在售樓盤銷售情況良好，未來現(xiàn)金流比較充足穩(wěn)定，土地儲備量大，具有較強擔保能力，風險可控。3. 結(jié)論與建議：該項目臨近地鐵出口南部臥城站，交通便利。 項目地塊旁邊有較多在建的安置房小區(qū)，會對項目整體的居住氛圍產(chǎn)生一些不利影響；216。 恒大地產(chǎn)以高周轉(zhuǎn)率和行業(yè)一流成本控制為核心競爭力，預(yù)計該項目有良好的利潤空間；216。 項目地理位置優(yōu)越，屬于杭州市蕭山區(qū)南部臥城板塊，地塊周邊自然環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，周邊小區(qū)眾多，居住氛圍良好；216。（詳細股權(quán)退出方法見附件1）風險控制措施包括： 杭州信托作為項目公司的股東，將通過股東會表決、委派董事等方式對項目公司進行監(jiān)管，項目公司重大事項需經(jīng)我公司同意,除雙方另有約定外，項目公司股東在就重大事項進行表決時，上海恒大擁有51%的表決權(quán)，我公司擁有49%的表決權(quán)，項目公司重大事項需經(jīng)持有三分之二表決權(quán)的股東同意后方可實施； 杭州信托有權(quán)委派人員參與公司管理，對項目公司的公章和財務(wù)專用章使用進行必要監(jiān)督，項目公司公章、財務(wù)專用章和其他印章必須根據(jù)經(jīng)董事會審批通過的印章管理制度進行使用； 項目公司原則上封閉運作，未經(jīng)雙方同意，項目公司資金不得用于項目運營之外的其他用途； 我公司對項目公司后續(xù)運營所需資金無追加投入義務(wù)，由原股東方負責投入。該筆債權(quán)初步償還安排如下：自信托計劃成立之日起屆滿6個月償還1億元，屆滿9個月償還6000萬元，屆滿118和21個月均償還4400萬元，屆滿24個月償還9000萬元；d） 我公司持有的項目公司股權(quán)將通過項目清算、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項目分紅等方式實現(xiàn)收益和退出。杭州工商信托股份有限公司 項目調(diào)查報告 交易對手：杭州穗華置業(yè)有限公司 恒大地產(chǎn)集團上海盛建置業(yè)有限公司 項目類別：股權(quán)投資 保證人： 恒大地產(chǎn)集團有限公司 質(zhì)押人： 恒大地產(chǎn)集團上海盛建置業(yè)有限公司 申報部門（部）： 投資銀行部 部門負責人： 葉大志 調(diào)查人員：孟凡磊 調(diào)查人員：范一棟、沃金濤 申報日期： 2013年9月25日 目 錄一、 盡職調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)、結(jié)論、建議簡述 2二、 調(diào)查過程與方法 5三、 交易對手 5四、 交易項目 6五、 項目財務(wù)情況 18六、 交易項目的其他方面 27七、 交易對手股本結(jié)構(gòu)與股東 28八、 債權(quán)出讓人上海恒大 29九、 上海恒大財務(wù)情況 42十、 擔保人–恒大集團 49十一、 抵押物或質(zhì)押物 84十二、 納稅 85十三、 法律與合規(guī) 85十四、 信用與形象 85十五、 人力資源 86十六、 知識產(chǎn)權(quán) 86十七、 保險 86十八、 環(huán)保 87十九、 專業(yè)服務(wù)機構(gòu) 87一、 盡職調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)、結(jié)論、建議簡述(一) 交易對手、交易項目、交易建議簡述1. 交易對手：恒大地產(chǎn)集團上海盛建置業(yè)有限公司（以下簡稱“上海恒大”）杭州穗華置業(yè)有限公司（以下簡稱“項目公司”或“杭州穗華”）恒大地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“恒大集團”）2. 歷史交易項目：無。按目前項目開發(fā)計劃預(yù)計我公司將于投資24個月后實現(xiàn)退出，最遲于投資36個月內(nèi)實現(xiàn)退出。 上海恒大以其持有的項目公司全部股權(quán)（對應(yīng)注冊資本15億元）為項目公司債權(quán)償還和上述合作事項的履行義務(wù)提供質(zhì)押擔保； 恒大集團為項目公司債權(quán)償還和上述合作事項的履行義務(wù)提供連帶責任保證擔保。 項目附近有育才路、晨暉路等多條城市干道，道路通暢，交通便利。 恒大集團為香港聯(lián)交所上市的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)龍頭企業(yè)，信用情況良好，經(jīng)營穩(wěn)健，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)綜合體開發(fā)經(jīng)驗216。 項目有90/70限制，小戶型房源為主，不利于高端方案設(shè)計，且會影響到中高端的消費群體，對整體的規(guī)劃設(shè)計及未來產(chǎn)品定位限制較大。此外，該項目為新競得凈地項目，能夠在短時間內(nèi)進場開工，按照恒大集團一貫的高周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略，預(yù)計項目現(xiàn)金流情況較好。綜上所述，我部建議推進該項目。5. 2013年9月，項目調(diào)查人員赴恒大地產(chǎn)集團廣州總部與集團副總裁張常青、集團資金中心副總經(jīng)理黃菲菲就合作協(xié)議以及后期項目管理細節(jié)進行深入商洽。l 地塊位置圖： l 出讓條款：90方以下小戶型占商品住房總面積70%，2015年4月3號前開工，2018年4月3日前竣工。216。 南側(cè)為空地及安置房。戶籍人口：151萬人。l 蕭山經(jīng)濟社會發(fā)展主要有以下幾個特點：一、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，民營經(jīng)濟發(fā)達：改革開放以來，蕭山經(jīng)濟飛速發(fā)展，連續(xù)多年位列全國縣域社會經(jīng)濟綜合發(fā)展指數(shù)測評第七位。二、區(qū)位優(yōu)勢明顯：蕭山臨江近海，地理位置優(yōu)越，交通便捷。目前，定位為“杭州的浦東”的大江東新城建設(shè)正在大力展開，新城的建設(shè)將為蕭山提供更好的發(fā)展舞臺。一主城：江南城：由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成，是主城人口和部分市級功能轉(zhuǎn)移的接納地，培育新的經(jīng)濟增長點的主要空間，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科研服務(wù)產(chǎn)業(yè)、外向型和環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，推動全市經(jīng)濟持續(xù)、快速健康發(fā)展。北部為居住生活區(qū)，南部為工業(yè)區(qū)。東部為工業(yè)區(qū)，西部沿江及南部為居住生活區(qū)。2002年，蕭山區(qū)政府提出“住在杭州，家在蕭山”、建設(shè)南部生態(tài)臥城的城市發(fā)展戰(zhàn)略，在《蕭山南部臥城控制性詳細規(guī)劃》中規(guī)定：本項目所在的蕭山南部臥城屬于城南居住片，北為蕭山城廂區(qū)環(huán)南路，東為通惠路，西為湘湖農(nóng)場和東方文化園，南至杭州繞城公路南線，規(guī)劃用地面積為2,431萬㎡，規(guī)劃居住人口20萬人。從成交總價來看，2013年19月土地成交總價已經(jīng)超越2010年，為近年來新的高點，主要原因為今年位置較好的土地供應(yīng)量較少，以及大量實力較強的外地房企涌入蕭山，造成成交樓面價較2012年提高近68%，達到歷史高點的5,241元/㎡。成交套數(shù)上，2013年至今共成交住宅7,173套，%。此后三個月度，成交面積有緩慢回升。5月開始成交套數(shù)及均價集體大幅回落。b) 項目周邊可比樓盤：項目名稱開盤日期戶型總建筑面積已售銷售均價樓面價開元廣場2012188090、1301180190360,000170,639 12,00017,000元/㎡。6,366高運學林尚苑20113318090、1101160100,00053,59522,000元/㎡。項目西側(cè)開元廣場地下的地鐵站將在2016年運營，為項目帶來較高的交通便捷性。l 醫(yī)院等級：，2公里范圍內(nèi)有文源社區(qū)服務(wù)衛(wèi)生站等。6. 客群定位：根據(jù)蕭山城鎮(zhèn)人口分布特點，以及未來交通規(guī)劃，項目位于蕭山城區(qū)中通往城南鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要交通干道旁；所以項目的目標客群將界定為以下四類人群：l 周邊組團進城置業(yè)的較有經(jīng)濟實力的客戶群；l 蕭山本地剛需及首次改善客戶群；l 投資客戶；l 未來在地鐵沿線工作的客戶。臨近規(guī)劃地鐵二號線南部臥城站出口，預(yù)計2016年年底前通車，對該項目未來銷售較為有利；216。 恒大集團旗下其他在售樓盤銷售情況良好，未來現(xiàn)金流比較充足，具較強擔保能力。機會216。威脅216。(二) 合規(guī)性1. 交易項目是否屬于其經(jīng)營范圍；符合。2. 主要發(fā)現(xiàn)詳述：3. 主要問題與風險：4. 結(jié)論與建議：(二) 投資計劃1. 主要發(fā)現(xiàn)簡述：本項目可售業(yè)態(tài)包括住宅及車位。d) 銷售測算定價依據(jù)：周邊在售樓盤價格參考小區(qū)名稱掛牌價格去化率裝修標準位置湘域灣%毛坯地塊北側(cè)名門世家%毛坯地塊北側(cè)匯宇和庭%毛坯項目西側(cè)開元廣場%毛坯地塊西側(cè)四季華庭%毛坯地塊東側(cè)參考以上在售或已售罄樓盤，并考慮本項目3,0004,000元的精裝標準及規(guī)劃情況，㎡以上。價格每上漲5%,項目凈利潤可增加約2億元，價格對利潤影響較大。4. 結(jié)論與建議：本項目以90方小戶型為主，且為該區(qū)域稀缺的精裝房源，在迎合市場剛需戶型需求的同時，與周邊樓盤形成差異化裝修標準，吸引更多有該方面需求的客戶。(三) 融資計劃1. 主要發(fā)現(xiàn)簡述：項目公司計劃于2014年1季度向銀行申請項目開發(fā)貸款10億元，預(yù)計分兩筆發(fā)放。六、 交易項目的其他方面(一) 主要發(fā)現(xiàn)簡述：(二) 主要發(fā)現(xiàn)詳述：1. 股本結(jié)構(gòu)與股東；2. 治理結(jié)構(gòu)與決策體系；3. 法定代表人、董事、監(jiān)事、管理層、管委會及其他委員會成員、關(guān)鍵員工組成及情況；4. 重要合同或協(xié)議（協(xié)商、意向）；5. 交易對手或其關(guān)聯(lián)機構(gòu)、關(guān)鍵員工為一方的訴訟、仲裁、行政調(diào)查程序或處罰情況；6. 人力資源；7. 知識產(chǎn)權(quán)；8. 保險；9. 環(huán)保；10. 專業(yè)服務(wù)機構(gòu)；11. 其他問題。3. 激勵期權(quán)、股份賣出及回購期權(quán)、認股權(quán)證、股份認購協(xié)議、可轉(zhuǎn)債、股東優(yōu)先權(quán)、股份限售、股權(quán)信托等約定或義務(wù)；無。(四) 結(jié)論與建議：股本結(jié)構(gòu)一覽表機構(gòu)名稱： 杭州穗華置業(yè)有限公司 有效時間：股東出資方式出資額注冊資本占比實收資本金額實收資本占比上海恒大貨幣2,000萬元100%2,000萬元100%合 計2,000萬元100%2,000萬元100%備注：八、 債權(quán)出讓人恒大集團上海盛建置業(yè)有限公司(一) 主要發(fā)現(xiàn)簡述：(二) 主要發(fā)現(xiàn)詳述：a) 基本信息列表基本信息營業(yè)執(zhí)照注冊號310110000495903年檢記錄有貸款卡號及密碼3101150009536903年檢記錄有組織機構(gòu)代碼證691623222年檢記錄有成立時間法人代表及電話號趙長龍 02123132000注冊地址上海市黃浦區(qū)武東路198號13011室企業(yè)實際地址黃浦區(qū)黃河路21號鴻祥大廈15樓注冊資本5000萬元實收資本5000萬元基本賬戶行工行漕河涇支行基本帳戶賬號1001266309200233085國稅稅務(wù)登記號碼310110691623222地稅稅務(wù)登記號碼310110691623222企業(yè)性質(zhì)一人有限責任公司行業(yè)分類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營b) 經(jīng)營范圍、主營業(yè)務(wù)、主導(dǎo)產(chǎn)品與服務(wù)；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，室內(nèi)裝飾， 制冷空調(diào)設(shè)備安裝，園藝工程，實業(yè)投資，投資管理及咨詢，房地產(chǎn)咨詢，商務(wù)咨詢，物業(yè)管理，企業(yè)形象策劃，市場營銷策劃。上海恒大是恒大集團開拓華東地區(qū)市場的重要區(qū)域公司，在集團的未來發(fā)展上將扮演重要角色，秉承恒大集團“艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻、努力拼搏、開拓進取”的經(jīng)營理念與企業(yè)精神。管理業(yè)務(wù)：上海恒大現(xiàn)管理華東片區(qū)14個項目，分布在上海浦東新區(qū)、杭州、寧波、嘉興、無錫等長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，㎡（1772畝），總建筑面積共計約333萬方，已銷售面積約85萬方。0；獨立商業(yè)（建筑面積9700㎡）：主體結(jié)構(gòu)封頂，計劃融資3億　5無錫恒大城無錫恒大房產(chǎn)開發(fā)有限公司,1199戶，配套綜合樓、商業(yè)112樓：未出177。0四證齊全，預(yù)計融資2億　8無錫恒大綠洲無錫盛東房產(chǎn)開發(fā)有限公