【正文】 ”，致力“建設(shè)四個城市”，大力實施《提質(zhì)張家界、打造升級版——張家界市加快推進國內(nèi)外知名旅游勝地建設(shè)五年行動計劃》，簡稱“1656行動計劃”。以新區(qū)建設(shè)帶動城市擴容。把城市發(fā)展作為經(jīng)濟增長的主引擎，強力推進城市東擴，進一步完善城市功能，促進城市向旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，讓一座宜居宜游、獨具特色、富有個性的魅力城市在澧水之濱加快崛起。綜上所述，項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家以及湖南省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合桑植縣城市發(fā)展規(guī)劃，項目選址合理，項目及項目建設(shè)單位符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，項目的實施是符合相關(guān)政策要求的。張家界市產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄序 號項 目序 號項 目1高檔休閑健身及訓(xùn)練拓展項目8國際知名品牌餐館、清真餐館、西餐2商務(wù)會展9農(nóng)業(yè)觀光和農(nóng)家樂3高檔酒店10自駕車旅游基地及設(shè)施4高檔溫泉度假11科考和科普旅游5卡通公園與綜合游樂項目12旅游商品開發(fā)6旅游交通設(shè)施13特色餐飲、酒吧、休閑、旅游商品購物、文化藝術(shù)等專業(yè)街區(qū)項目7景區(qū)監(jiān)控、市場營銷、金融服務(wù)、綜合管理等方面的旅游信息系統(tǒng)14特色旅游演藝項目綜上分析，本項目建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)指導(dǎo)目錄要求，屬于允許類項目。項目所屬行業(yè)分類及代碼表代碼類別名稱門類大類中類小類H住宿和餐飲業(yè)61住宿業(yè)611旅游飯店6110K房地產(chǎn)業(yè)70房地產(chǎn)業(yè)701房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營7010根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2011年修訂)》(修訂版)，本項目房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營不屬于限制類和禁止類范圍，屬于允許類外商投資產(chǎn)業(yè)?！笆晃濉逼陂g，張家界市根據(jù)本地區(qū)的實際，實施了“三年有改觀，五年大變樣”的舊城改造計劃，不斷加快城市建設(shè)和旅游地產(chǎn)開發(fā)的步伐。、縣社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃要求張家界市是湖南省重要的旅游城市之一，張家界市“十二五”規(guī)劃綱要中明確指出：加大力度引入國際知名品牌酒店、旅行社等戰(zhàn)略合作者進入我市，采取獎勵措施鼓勵旅游企業(yè)創(chuàng)建5A級景區(qū)、四星級酒店和全國百強旅行社，大力培育旅游市場主體，加快提升旅游企業(yè)整體競爭力。經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)可以適當(dāng)提高發(fā)展目標(biāo)，有條件的大中城市要加快形成以服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。對當(dāng)?shù)氐亩愂蘸途蜆I(yè)都有一定的幫助。，建設(shè)條件優(yōu)越，符合國家和地方產(chǎn)業(yè)政策或規(guī)劃。1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2.《城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ13790）3. 桑植縣城市總體規(guī)劃（20092030）4. 《桑植縣土地利用總體規(guī)劃(2006—2020年)》《建設(shè)項目可行性研究報告內(nèi)容及深度的規(guī)定》6. 張家界瑞寧旅游發(fā)展有限公司提供的相關(guān)資料、法規(guī)、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 單位：萬元序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一建筑指標(biāo)占地面積m213333總建筑面積m219800容積率%二總投資萬元9000自籌資金萬元4500銀行融資萬元4500三年營業(yè)收入萬元四年利潤總和萬元五年均營業(yè)稅及附加萬元六財務(wù)內(nèi)部收益率%稅前15稅后12 可行性報告編制原則、依據(jù)和范圍，按照桑植縣城市總體規(guī)劃的要求，完善周邊環(huán)境和項目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能，提升旅游服務(wù)水平，遵循經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益并舉的原則。根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模，預(yù)計建設(shè)工期為18個月，即從2014年8月開始，到2016年2月竣工。張家界瑞寧國際酒店項目可研報告建設(shè)單位：　張家界瑞寧旅游發(fā)展有限公司 編制單位： 湖南智埔工程建設(shè)有限公司 編制日期： 二零一六年六月 目錄第一章 總論 1 1 可行性報告編制原則、依據(jù)和范圍 2 4 第二章　發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 4 4 6 8 8 10 第四章 項目選址與建設(shè)條件 12 12 12 第五章　建設(shè)內(nèi)容與設(shè)計方案 15 設(shè)計依據(jù) 15 設(shè)計原則 16 建筑設(shè)計 16 第六章　節(jié)能分析 23 24 25 26 28 第七章　環(huán)境和生態(tài)影響分析 28 28 29 29 29 31 32 第八章 職業(yè)安全與衛(wèi)生防護 33 33 危害因素分析 33 安全防護原則 34 第九章 項目的組織機構(gòu)與運營管理 38 38 38 第十章 項目實施計劃及招標(biāo)方案 44 44 44 45 46 46 46 第十一章 投資估算與資金籌措 48 48 48 48 49 第十二章　財務(wù)評價 50 （見附表） 50 52 52 52 53 第十三章　社會效益評價 54 54 55 55 第十五章 結(jié)論與建議 57 結(jié)論 57 建議 58 附表：財務(wù)分析表 57 / 61第一章 總論張家界瑞寧國際酒店建設(shè)項目張家界瑞寧旅游發(fā)展有限公司桑植縣澧源鎮(zhèn)何家坪社區(qū)張家界瑞寧國際酒店建設(shè)項目按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，本項目包括賓館主樓、裙樓、停車場等，占地13333m2，總建筑面積19800m2，房間配套數(shù)150間。項目總投資9000萬元。，建筑造型兼顧當(dāng)?shù)亟ㄖ碍h(huán)境特色，搞好項目的規(guī)劃設(shè)計，突出經(jīng)濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。我單位受項目承辦單位委托，對張家界瑞寧國際酒店項目進行可行性研究并提出報告。項目投資結(jié)構(gòu)合理，建設(shè)規(guī)模適宜，資金安排合理，財務(wù)分析經(jīng)濟效果可行，管理體系健全，項目投資建設(shè)周期短、投資回收快、投資回報高、利稅率高。，籌措資金，抓緊實施。國務(wù)院出臺《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，把旅游業(yè)定位為國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，為旅游業(yè)加快發(fā)展提供了極好的機遇。桑植縣十二五規(guī)劃中提出以中心城區(qū)為核心，整合瑞塔鋪、利福塔等地構(gòu)筑縣域發(fā)展平臺，提高城市公共服務(wù)能力，加快人口聚集和產(chǎn)業(yè)聚集，逐步擴大縣城規(guī)模，進一步發(fā)揮其在縣域中的政治、經(jīng)濟、文化中心作用。本項目所位于市區(qū)的后花園桑植縣，項目的建設(shè)符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于推動城市建設(shè)的發(fā)展，改善桑植縣乃至張家界市的旅游服務(wù)環(huán)境，促進旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對照《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011本)》(修訂版)，本項目不在該指導(dǎo)目錄中限制類和淘汰類范圍，屬于允許類投資產(chǎn)業(yè)。本項目建設(shè)單位為張家界瑞寧旅游發(fā)展有限公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、酒店經(jīng)營管理。第三章 項目建設(shè)背景與建設(shè)必要性2011年12月20日,桑植縣第十五屆人民代表大會第五次全體會議《政府工作報告》中提出：2012年，是我縣夯實基礎(chǔ)、科學(xué)發(fā)展、加快崛起的突破之年。以規(guī)劃引領(lǐng)優(yōu)化城市布局。制定國內(nèi)知名山水人文旅游城市實施規(guī)劃，有計劃、分步驟推進。實施好這個行動計劃，重點在于動起來。關(guān)鍵在于促項目，要進一步強化項目意識，高起點篩選、高水平謀劃、高效率推進、高質(zhì)量建設(shè)一批重大項目，大手筆招商引資，加快項目建設(shè)和開工。作為張家界旅游東線、西線的重要組成部分，有九天洞、八大公山國家自然保護區(qū)、峰巒溪國家森林公園、溇水風(fēng)光，以及賀龍故居、賀龍紀(jì)念館、芙蓉恐龍、桑植民歌等自然、文化旅游品牌。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，消費水平的不斷提高，社會需求結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。相當(dāng)一部分居民群體的消費重心開始向教育、科技、旅游及精神產(chǎn)品消費等領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，不僅在衣、食、住、行、通訊、衛(wèi)生和生活環(huán)境等物質(zhì)生活的各個方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娛樂、廣播影視、體育康復(fù)、旅游休閑等精神生活方面也提出了更多更高的要求。桑植縣四星級酒店的日常運營需要大量的工作人員提供服務(wù)，通過本項目的建設(shè)可為社會提供約200個新工作崗位，為當(dāng)?shù)馗挥嗟纳鐣趧恿痛笾袑．厴I(yè)生提供了就業(yè)機會，有利于緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時可提高當(dāng)?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量，對構(gòu)建和諧社會具有積極的作用。本場址為規(guī)劃中的城市建設(shè)用地，不占用耕地，場址地質(zhì)單一，地勢平坦，適宜施工。該處東臨汽車東站（在建）、西與縣政府相望、南方澧水環(huán)繞、北臨帥鄉(xiāng)路，是張家界市區(qū)至桑植的必經(jīng)之路，距縣城3公里。桑植縣旅游資源十分豐富，主要包括九天洞、苦竹寨、赤溪河、峰巒溪、溇水風(fēng)景名勝區(qū)、賀龍故居、紅二方面軍長征出發(fā)地、芙蓉龍化石群、八大公山國家森林公園和白族、土家族民俗文化等資源?？h內(nèi)大地構(gòu)造單位屬新華夏結(jié)構(gòu)體。由于受地形的影響，氣候復(fù)雜多變，且垂直氣候差異明顯。項目區(qū)域?qū)俚谒南等陆y(tǒng)和新生界第四系更新統(tǒng)，主要為冰川相、河湖相、沖積相等沉積物，由礫石層、砂層、粘土層、紅土及表土組成，從下而上由粗變細，組成四個沉積韻律，厚4060米。本項目地處城鎮(zhèn)主要道路南側(cè)，可利用原道路直達，交通運輸便利，地理位置優(yōu)越，可節(jié)省大量運費，對項目建設(shè)十分有利。（3）建材供應(yīng)條件：桑植縣建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項目建設(shè)所需的砂子、石料、磚、木材等均由當(dāng)?shù)亟ú膹S家提供，鋼材、水泥由各生產(chǎn)廠家駐城內(nèi)供貨商定點供應(yīng)。第五章　建設(shè)內(nèi)容與設(shè)計方案 設(shè)計依據(jù)業(yè)主的設(shè)計要求及提供的規(guī)劃用地紅線圖《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ50068—2001)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB500092012)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》(GB500lO一2010)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB50011—2010)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》(GB50007—2011)《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》(GB502232008)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB500152003）（2009年版）《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB500132006）《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB500142006）《二次供水工程技術(shù)規(guī)程》（CJJ1402010）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500162006）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GBJ501402005）《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ162008）《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（GB500542011）《民用建筑照明設(shè)計規(guī)范》（GB500342013）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB500572010）《住宅建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ2422011）國家和地方頒發(fā)的有關(guān)規(guī)范、和標(biāo)準(zhǔn)。、美觀大方，通過精心的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的土家風(fēng)情的豪華酒店。戶外消火栓應(yīng)醒目的立于主干道路附近的綠地，以保障其功能。樹種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件、價廉、易長、易管、四季常青為原則，并采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色香味的花木。酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，框剪結(jié)構(gòu)，主樓5層，總建筑面積19800m2。其他配套服務(wù)設(shè)施：包括庭院硬化、綠化和景觀、停車場、智能化管理系統(tǒng)（包括通訊、網(wǎng)絡(luò)、消防、供配電、給排水等系統(tǒng)監(jiān)控）、信息管理系統(tǒng)，新風(fēng)與中央空調(diào)系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、垃圾周轉(zhuǎn)房、室外溫泉浴場、室外網(wǎng)球場等必要的公共配套系統(tǒng)建設(shè)。3．結(jié)構(gòu)體系本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限50年，基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級，暫定樁基礎(chǔ)，根據(jù)主體建筑平面、高度及功能，主樓采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)體系，樓面為現(xiàn)澆梁板。鋼筋：HPB23HRB400。本項目日常用水根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》的要求，酒店客人用水按135L/，消防用水參照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求計算；項目其他用水主要為道路廣場噴灑用水和綠化用水，道路廣場用水按2L/，綠化用水按1L/；未預(yù)見用水量根據(jù)設(shè)計規(guī)范有關(guān)規(guī)定按用水量的20%考慮。(1)生活污水生活污水主要是酒店各類人員的洗滌污水及沖刷糞便污水，經(jīng)柵格化糞池滯留沉淀處理后，經(jīng)生活污水管排入城市污水管網(wǎng)。項目用電負(fù)荷采用估算法計算，酒店用電負(fù)荷按120W/㎡計算，項目總用電負(fù)荷約2376KW(項目用電負(fù)荷指標(biāo)以當(dāng)?shù)仉娏Σ块T設(shè)計為準(zhǔn))。、照明系統(tǒng)⑴室外供電干線均采用YJV22型電纜沿室外電纜溝敷設(shè)或直埋敷設(shè)方式，統(tǒng)一采用150mm2電纜，室內(nèi)供電干線均采用ZRYJV型電纜穿電纜橋架敷設(shè)。商業(yè)：300LX；辦公及住宅：200LX；設(shè)備用房：150LX；車庫：3050LX；門廳、前室：75LX。無功功率補償靜電電容器選用PGJ2型。綜合接地電阻不大于10Ω?；馂?zāi)報警系統(tǒng)的接地采用建筑物共用接地裝置，接地電阻≤1Ω。當(dāng)用封閉式金屬線槽敷設(shè)時，線槽表面涂3道防火漆。⑴室外氣象資料①空調(diào)室外計算干球溫度冬季4℃ 夏季32℃②℃。通風(fēng)柜設(shè)計機械排風(fēng)，排風(fēng)門的風(fēng)速保持lm/s，排風(fēng)經(jīng)高效過濾器過濾后排放。地下車庫設(shè)機械排煙系統(tǒng)，同時設(shè)置與其配套的送風(fēng)系統(tǒng)，送風(fēng)量為排煙量的50%。排煙風(fēng)機采用消防排煙軸流通風(fēng)機或離心通風(fēng)機。消火栓給水泵由消火栓按鈕直接啟動，系統(tǒng)設(shè)消防水泵接合器。自動噴水給水泵由報警閥壓力開關(guān)自動啟動，消防控制中心集中控制。合理利用能源是我國一項重要國策。《節(jié)約用電管理辦法》(國經(jīng)貿(mào)資源[2000]1256號)；《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄