【正文】 特征：丈夫為外企高管 置業(yè)地點：比華利山莊 置業(yè)原因：增值、度假 承受價格： 200萬 對于置業(yè)區(qū)域看法：在海口市內已經(jīng)有幾套住房， 她認為購買一套別墅才是真正的家，平時工作繁忙 時常會犯頭疼病，因此她喜歡安靜。新埠島是新開發(fā)區(qū)域，未來 發(fā)展?jié)摿艽?，離市中心又近。 通過國際旅游島建設，整個海南島將是一個大“境區(qū)”，將為人們提供更多的賞心樂事和發(fā)展機會。如果這些計劃能 夠在 2022年及時實施，將有 力地拉動國內旅游市場。 編號 地塊情況 共約 1890畝；其中規(guī)劃寺廟區(qū) 490畝，已建成永慶寺 80畝；東 面 458畝已定為啟動區(qū)，年內啟動和銷售 405畝，年內啟動和銷售 ③④⑤⑥ ⑦⑧ 共約 1360畝；地塊零散， 5號地塊中間有零星樓盤開發(fā) 共約 ；周邊為農村集體用地，權屬簡單，保留原始 自然風光 各 1500畝；農村集體用地，原始自然風光；目前非魯能所 有，未來獲取的機會很大 西海岸前沿大酒店 金鑫足球訓練基地 碧海金沙 溢盈海岸 ⑥ 王府 ⑤ 盈濱海岸 京杭別墅 夫溫泉小鎮(zhèn) 熙岸高爾夫 ⑦ ⑨ ⑧ ⑩ 2 4 地塊資源：盈濱半島有著豐富熱帶海景資源，獨特內外海環(huán)境資 源保存完好，人文景觀永慶寺已落成開光 1 永慶寺 n外海北望瓊州海峽， 內海輻射整個項目周 邊； 2 西海岸前沿大酒店 3 金鑫足球訓練基地 4 月亮灣高爾夫 外海 盈濱半島 ?？谑? n優(yōu)質海景資源，但與 三亞等地海景仍有較大 差距； n2022年 4月 22日永慶寺 落成慶典暨開光法會 澄邁縣老城區(qū) 1 3 內海 永慶寺 外海 內海 鴨塘 項目屬性界定：知名旅游城市邊緣具有豐富熱帶海景資源及一定 人文景觀的大規(guī)模區(qū)域旅游地產(chǎn)項目 占地 11平方公里，規(guī)模大 內外海生態(tài)環(huán)境資 源得天獨厚 距市區(qū)較遠，認知 度低，配套缺乏 人文景觀永慶寺落 成開光 全國知名 旅游城市 屬性界定 知名旅游城市邊緣具有豐富熱帶海景資源及一定人文景觀的 大規(guī)模區(qū)域旅游地產(chǎn)項目 01 02 03 04 05 06 02 市場趨勢 從市場趨勢及客戶需求出發(fā)，挖掘項目的發(fā)展機會 現(xiàn)狀區(qū)域具備 一定的自然人 文資源，但不 足以在競爭中 突圍，原有的 資源及海南現(xiàn) 有的開發(fā)模式 人文資源 ——永慶寺 寺廟作為宗教文化信 仰地，難以形成項目 驅動，對區(qū)域整體開 發(fā)無明顯帶動作用 自然資源 ——濱海 生態(tài) 對比三亞及海南島東 部沿線物業(yè)，海資源 已嚴重同一化，項目 海資源優(yōu)勢相較遜色 海南島現(xiàn)有的區(qū) 域開發(fā)模式 海南島以海景 +高爾 夫 +住宅 /酒店的假旅 游地產(chǎn)模式泛濫，未 來易陷入同質化競爭 都不足以成為 項目的驅動力 整合還是摒棄？ 全國旅游發(fā)展趨勢：旅游業(yè)持續(xù)旺盛，隨著中國富裕階層的壯大 以及政府國民旅游休閑計劃的出臺，旅游消費處于一個轉型階段 n20222022年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯 示：國內旅游收入和旅游總 全國旅游收入增長 與 GDP增長比較 n2022年我國人均 GDP達 3304美元，部分發(fā)達地區(qū) 收入平均比 GDP增長率高 2 4個百分點的速度向前發(fā) 展； n富裕階層的壯大，使得旅 游消費處于一個轉型階段。謹呈：海南魯能廣大置業(yè)有限公司 魯能盈濱半島項目 整體定位與啟動區(qū)策略 版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司 書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% 20% % % 2022 % 2022 % % % 2022 % % 2022 % % 2022 已超過 3000美元。 旅游階段 國內旅游業(yè)進入高速發(fā) 休閑、度假需求持續(xù)發(fā)展 amp。 ——海南省旅游局陳耀副局長 從“椰林海韻醉游人”到“要想身體好，常來海南島”，旅游產(chǎn) 品從資源型到體驗型的轉變，從單次消費到重復購買 不同時期的旅游主題口號反映了海南旅游的轉型升級 19932022年：椰林海韻醉游人 –椰林、海韻等自然資源為核心 賣點 –觀光游覽，消費頻次具有不確 定性 –收入主要來源于門票收入 2022年以后：要想身體好，常來海南島 –養(yǎng)生、放松等體驗產(chǎn)品為核心 賣點 –綜合性體驗，重游率高 –多元消費收入實現(xiàn)盈利 色 海南島未來的度假物業(yè)客戶群構成？需求是什么？ 全國旅游大發(fā)展趨勢 旅游度假形態(tài)已由觀 光旅游轉為休閑體 驗，未來將進一步向 海南島旅游發(fā)展轉型 實現(xiàn)由“景區(qū)”向 “境區(qū)”的轉型升 級，文化主題是提升 客戶群升級 旅游產(chǎn)品升級 生命體驗方向發(fā)展 ,客 戶需求多樣化 ―境界”的核心和特 消費升級 ?非本地人，與當?shù)? 有地緣、親緣或工作 ?收入相對較高 三緣型 從度假置業(yè)角度，國內外的度假物業(yè)客群根據(jù)置業(yè)目的不同主要 分為四種類型 客戶類型 客戶特征 置業(yè)情況 置業(yè)關注點 ?大部分在當?shù)厥袇^(qū)有固定居所 緣，對當?shù)乇容^熟悉 ?大部分用于居住，類第一居所或 親戚、老人度假 、養(yǎng)老 ?一般為金字塔最頂 端的財富 階層，豪門 ?多地、多次置業(yè) ?區(qū)域配套逐漸完善 ?總價不高，增值空間 大 ?有一定的優(yōu)勢資源，環(huán)境 好 ?稀缺資源占有及其象征意義 ?對價格不敏感 資源占有型 家族或早期創(chuàng)業(yè)者 ?傾向于購買標桿式的豪宅用以度 ?高檔的娛樂休閑配套 ?有錢有閑，追求和 假 、投資 享受生活品質 ?關注要素排序：一線資源、 物業(yè)檔次、社區(qū)圈層、服務 投資休閑型 生命體驗型 ?中產(chǎn)或中高階層 ?渴望逃離城市，享 受度假生活 ?希望尋求另外一種 生活方式，注重 活動 體驗或文化精神享受 ?具備一定消費能力 但時常被壓力困擾 ?已有一處或多處置業(yè) ?第二居所用于投資 /度假 /養(yǎng)老 ?城市中已有固定居所 ?第二居所用于度假 ?休閑度假產(chǎn)品配套 ?增值空間、區(qū)域價值 ?性價比、度假氛圍、休 閑配 套 ?特色體驗性設施或活動 ?注重環(huán) 境、服務、文化內涵 等軟性條件，對硬件的要求 相對不高 ?產(chǎn)品延伸空 間較大 三緣型客戶：主要購買?？诔菂^(qū)型樓盤，總價偏低，重城市配 套，主要為養(yǎng)老型度假和類第一居所的置業(yè)客戶 典型案例 價格 客戶來源 有地緣、親緣或工作緣 ?階層特點：對當?shù)剌^熟，收 入相對較高，已有固定居所 寶安江南城 新世界花園 海景公寓 5800元起，別墅 小高層，均價 5500元 外地客戶為主，大部分江浙、珠三 角客人 50％江浙、北京、東北度假； 50％ 島內。海景區(qū)就好，享 受海邊生活的感覺。買比華利的原 因是度假、將來養(yǎng)老之用，西海岸區(qū)域前景好，另 外從這邊開車到市區(qū)也就半個多小時，她認為這樣 的距離并不是很遠，所以現(xiàn)在買是比較劃算的。 海南島現(xiàn)狀物業(yè)類型已基本滿足三類客戶的需求，而生命體驗型 需求客戶還未被滿足 三緣型客戶 主要集中在海口城區(qū)，或 近城區(qū)，交通和配套相對 齊全 投資休閑型客戶 南部海灣二線海景區(qū)、陵 水各灣區(qū)、東部新興濱海 灣區(qū)及?？陔x市區(qū)較遠而 資源環(huán)境優(yōu)質區(qū)域 資源占有型客戶 集中在頂級灣區(qū)為主的東 南沿海一線，濱海資源最 優(yōu)區(qū)域 廣東 其他 生命體驗型客戶特征：隨著需求層次的提升，追求身心靈探索的 生命體驗型客戶不斷增加 提供身心靈體驗的場所漸成風潮 自我實 現(xiàn)需求 尊重需求 社交需求 安全需求 生理需求 城市 美國 Rutland Vermont 上海 臺北 項目 Peace of mind Emporium 十樂會苑 食養(yǎng)山房 心靈體驗節(jié) 特點 為經(jīng)歷壓力、健康危機的人開辟一個療愈空間，設置園藝 治療、冥想室、閱讀室、呼吸練習室、正統(tǒng)足療、芳香療 法等項目；顧客群拓展到兒童，甚至提供親子、寵物、企 業(yè)課程等 融合理療、 SPA、 Lounge、書苑和客房為一體，結合自然 生態(tài)環(huán)境，開辟一個逃離快節(jié)奏生活，追求靜心的地方 靜心設計的靜心氛圍的用餐空間，標榜天然食材，甚至融 合理療，為食客的身心提供充滿禪意美學的美宴 邀請 20多家心靈課程中心，講解動態(tài)靜心、知見心理學、 禪修、氣功、瑜珈等課程，開辟心靈市集區(qū)，體驗占卜、 音樂、自然護膚、有機食品等身心靈產(chǎn)品，并有個人工作 者提供服務 馬斯諾需求層次理論 n生活水平提高、城市生活的矛 盾和壓力，推動需求層次升級， 廣州達生堂 北接綠林，南臨珠江的一處典型心靈回歸地；有多種讓心 靈和身體全部放松的方式，利用傳統(tǒng)中醫(yī)學理論，給大家 提供一個“睡午覺”的好地方 國際知名規(guī)劃、設計師靜心打造，建筑與自然充分和諧； 追求更高層次的自我提升和實現(xiàn) n整合身心靈的自我探索風潮在 惠州十字水 生態(tài)度假村 ―十字水森林水療”，結合印尼傳統(tǒng)水療護理方式、中醫(yī)按 摩和南昆山天然材料，由來自巴厘島的技師服務；另外還 提供身體護理、飲食調理等服務 歐美等發(fā)達國家十分明顯。 ——上?！笆畼贰钡囊?guī)劃設計者張黧 臺北的心靈體驗節(jié)、簡單生活節(jié)等一類的活動很蓬 勃，很多中心也到大陸開辦課程。 有一批律師朋友會每周去那里待一個下午，做做 SPA，喝茶吃飯，十分隨意，穿著拖鞋和大背心 就過來了，以完全靜心的狀態(tài)來享受美好時光。一般有較高文化背景， 接受過也愿意接受各類文化的熏陶，愿意追求和享受生活品質 要健康，有品位。要求舒適、靜心，有 活動，非絕對的安靜，但不喧鬧 特征五：看重服務、活動以及帶來的身心體驗，要求品位和檔 次，不要求硬件設施的奢華、齊全。這種方式很健康很時尚。 三位一體原創(chuàng) RPS戰(zhàn)略模式 以 RResources 休閑資源整合，收納稀缺濱海休閑資源，奠定休 閑地產(chǎn)的基礎價值平臺； 以 PProducts 休閑產(chǎn)品開發(fā)，深度研發(fā)休閑置業(yè)需求，構建休 閑地產(chǎn)的基礎品質空間； 以 SServices 全程休閑服務，關注客戶來島休閑的全方位需 求，全面提升以服務為核心的休閑地產(chǎn)價值標準。 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品類型 分時度假 產(chǎn)權酒店 產(chǎn)權式公 寓 會員制高 級會所 共享式會 所 (PRC) 購買動機 度假 投資、度 假 度假、投 資 度假 (投資 ) 度假 (投資 ) 典型的所有 權與使用權 大小 一至兩周使 用權或點數(shù) 1/4產(chǎn)權 1/4產(chǎn)權 每年 30天到 60天 1/7產(chǎn)權至 1/12產(chǎn)權 主流產(chǎn)品類型 一臥和兩臥的公寓 中等面積大小一臥、 兩臥和三臥公寓 中等面積大小一臥、 兩臥和三臥公寓 大型豪華的三臥、四 臥的高級公寓和獨門 獨院的家庭住宅 寬綽舒適的三臥、四 臥高級公寓和獨門獨 院的家庭住宅 典型配套共享設施 游泳池、主題園區(qū)、 網(wǎng)球場