【正文】 講、電梯轎廂巡視內(nèi)容包括：門(mén)禁玻璃門(mén)是否完好，腰條粘貼牢靠，不翹邊、無(wú)脫落、無(wú)破損、膠條處閉合嚴(yán)實(shí)；可視對(duì)講外觀(guān)無(wú)損壞、按鍵無(wú)脫落損壞、安裝牢靠無(wú)松動(dòng)、撥打1000號(hào)視頻清晰、通話(huà)清楚無(wú)雜音、監(jiān)控室遠(yuǎn)程開(kāi)門(mén)；刷卡器粘貼牢靠、無(wú)損壞、刷卡能正常開(kāi)門(mén)；，下午2次巡視電梯運(yùn)行情況并記錄在《電梯巡視記錄表》上，具體巡視內(nèi)容：電梯是否正常運(yùn)行，轎廂內(nèi)照明保持4盞照明燈、廂內(nèi)呼叫面板按鍵牢靠、螺栓緊固、按鍵無(wú)脫落現(xiàn)象使用正常、樓層能正常開(kāi)關(guān)廂門(mén)，地面無(wú)雜物、水跡、垃圾，運(yùn)行中無(wú)抖動(dòng)異響。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱(chēng)運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第5頁(yè)共12頁(yè) 各樓層過(guò)道巡視內(nèi)容：聲控開(kāi)關(guān)靈活、外觀(guān)無(wú)損壞、照明設(shè)施運(yùn)行正常；消火栓及滅火器箱體完好無(wú)損； 消防通道巡視內(nèi)容：聲控開(kāi)關(guān)、溫控開(kāi)關(guān)控制正常、外觀(guān)無(wú)破損；照明設(shè)施使用正常；樓梯扶手、地磚完好無(wú)損、無(wú)脫落現(xiàn)象；防火門(mén)開(kāi)閉正常、無(wú)損壞；閉門(mén)器完好。 大廳自動(dòng)門(mén)的管理：每天早上8:30打開(kāi)玻璃門(mén)并關(guān)閉電源，中午10:00開(kāi)啟電源，下午17:30關(guān)閉電源。 每周不低于一次巡視：強(qiáng)弱電井、水表井；：強(qiáng)弱電井門(mén)鎖開(kāi)關(guān)正常、無(wú)損壞、保持在鎖門(mén)狀態(tài)，井內(nèi)照明正常、開(kāi)關(guān)開(kāi)啟靈活，外觀(guān)無(wú)損壞，地面清潔無(wú)紙屑、雜物；配電箱外觀(guān)完好、電源線(xiàn)、電纜線(xiàn)排線(xiàn)規(guī)范、無(wú)亂拉亂接現(xiàn)象，箱內(nèi)開(kāi)關(guān)開(kāi)啟靈活、無(wú)灰塵、觸點(diǎn)無(wú)燒焦打火現(xiàn)象、線(xiàn)路接頭無(wú)松動(dòng)，接線(xiàn)盒無(wú)銹蝕、進(jìn)出線(xiàn)端接觸良好、螺絲緊固。 每天9:30到值班室領(lǐng)取《派工單》及維修用材料。 運(yùn)行維護(hù)人員崗位操作規(guī)范 運(yùn)行維護(hù)中心1樓專(zhuān)員管轄范圍：強(qiáng)弱電井、過(guò)道、消防通道、電梯廳、電梯轎廂、水表井、門(mén)禁、可視對(duì)講、衛(wèi)生間。裝修單位退還裝修保證金時(shí)需附上《裝修巡視記錄表》，并對(duì)不符合規(guī)定的地方進(jìn)行備注。、煤氣泄漏等急修，則在接到通知后（15分鐘）趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，無(wú)法立即處理者，須立即報(bào)告運(yùn)行維護(hù)主辦或主管。；每天巡視區(qū)域內(nèi)電梯運(yùn)行情況（早上2次，下午2次）并詳細(xì)在（電梯巡視記錄表）進(jìn)行記錄。，具體執(zhí)行設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱(chēng)運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第3頁(yè)共12頁(yè)（含）根據(jù)公司規(guī)定以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，安排好維修人員下個(gè)月的《排班表》（含安排人員每日輪流值班），報(bào)主管審批。，急修的配件進(jìn)行臨時(shí)申購(gòu)，不屬于此范圍的可列入次月計(jì)劃申購(gòu)中。每天早上上班后根據(jù)客戶(hù)服務(wù)中心報(bào)修內(nèi)容及估算每天日常維修材料到庫(kù)房領(lǐng)用后，分發(fā)給相關(guān)的區(qū)域維修人員進(jìn)行維修，安排好各崗位當(dāng)天的工作。、整理、編輯工程及設(shè)備管理中代表性案例，并組織討論,分析總結(jié),促進(jìn)工作質(zhì)量的提高。，工程改造計(jì)劃，設(shè)備購(gòu)置計(jì)劃，設(shè)備更新計(jì)劃；并監(jiān)督實(shí)施。 （高低壓配電年檢、電梯年檢等）。、工作計(jì)劃和每月工作總結(jié)及安排，并上報(bào)核準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)實(shí)施執(zhí)行。，辦理有關(guān)改造運(yùn)行維護(hù)、機(jī)電設(shè)備維修等方面各項(xiàng)業(yè)務(wù)。 項(xiàng)目處運(yùn)行維護(hù)主管負(fù)責(zé)制定本部門(mén)工程維修人員的崗位職責(zé),進(jìn)行工作安排、職責(zé)分工及監(jiān)督檢查，并做好職責(zé)的溝通工作。 文件編號(hào)受 控狀 態(tài)持有人李勇2012/0運(yùn)行維護(hù)中心作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（商業(yè)、住宅類(lèi)）匯 編編 制： 審 核會(huì) 簽： 批 準(zhǔn)：發(fā)布日期： 年 月 日實(shí)施日期： 年 月 日更改方式更改標(biāo)記及處數(shù)更改單號(hào)更改者目 錄運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé) 2配電室管理操作規(guī)程 15弱電系統(tǒng)管理操作規(guī)程 17柴油發(fā)電機(jī)管理操作規(guī)程 19二次供水管理操作規(guī)程 22空調(diào)管理操作規(guī)程 24電梯管理操作規(guī)程 28設(shè)備設(shè)施管理辦法 33給排水系統(tǒng)管理操作規(guī)程 37裝飾裝修施工管理辦法 39土建維修操作規(guī)程 45水電維修操作規(guī)程 50文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱(chēng)運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第1頁(yè)共12頁(yè) 通過(guò)明確運(yùn)行維護(hù)主管及運(yùn)行維護(hù)人員的工作職責(zé)，做到各盡其職各負(fù)其責(zé),使管理制度化、工作標(biāo)準(zhǔn)化。，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目供配電、弱電、消防、電梯設(shè)施設(shè)備及二次供水系統(tǒng)的技術(shù)工作管理，確保管理項(xiàng)目各類(lèi)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。、維護(hù)情況及費(fèi)用并詳細(xì)記錄備案。，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目，前期介入工程中的監(jiān)督,組織各專(zhuān)業(yè)管理人員參加新物業(yè)項(xiàng)目入伙前接管驗(yàn)收工作。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱(chēng)運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第2頁(yè)共12頁(yè)。負(fù)責(zé)對(duì)工程及設(shè)備管理定位進(jìn)行造型評(píng)審、評(píng)審；外委單位施工跟進(jìn)及監(jiān)督檢查，并詳細(xì)記錄作為收方后付款憑證，定期與審算部及四大中心負(fù)責(zé)人一起對(duì)已完工工程進(jìn)行收方。 積極配合部門(mén)負(fù)責(zé)人完成各種技能培訓(xùn)及工程整改工作。17：:00到客戶(hù)服務(wù)中心核對(duì)《派工單》完成情況。根據(jù)部門(mén)負(fù)責(zé)人安排的次月度工作計(jì)劃在每月最后一天前（含）做好次月材料申購(gòu)計(jì)劃需求報(bào)給部門(mén)負(fù)責(zé)人；并按照需求計(jì)劃對(duì)各崗位進(jìn)行材料供給，每日做好材料進(jìn)出的詳細(xì)記錄，填寫(xiě)《物資領(lǐng)用明細(xì)表》?！犊己宿k法》以及維修人員各崗位的操作規(guī)程，對(duì)維修人員各崗位進(jìn)行每周不少于一次的日常檢查（具體檢查內(nèi)容按各崗位《作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》內(nèi)容進(jìn)行檢查），并做好記錄，在各崗位的《巡視檢查記錄表》上進(jìn)行簽字確認(rèn)，每天做好員工工作的考核明細(xì)，每周對(duì)考核情況上報(bào)部門(mén)主管，月末匯總后將考核情況上報(bào)主管，考核需做到公開(kāi)、公平、公正。，服從運(yùn)行維護(hù)班長(zhǎng)或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度。、保養(yǎng)、維修、巡檢等記錄，對(duì)重大問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。，按照工作任務(wù)的要求事項(xiàng)進(jìn)行維修，每完成一項(xiàng)要向客服中心進(jìn)行回復(fù)，特殊原因沒(méi)有辦法進(jìn)行維修的要向班長(zhǎng)、客服中心報(bào)告情況，填寫(xiě)好派工單，把派工單及以舊換新的物資交還給班長(zhǎng)，自己做好維修記錄。 上班實(shí)際不得成群結(jié)隊(duì)，管理好本崗位轄區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備外還要配合其它區(qū)域的維修，其它區(qū)域需要協(xié)助時(shí)必須聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排，積極配合完成。 每天8:309:30巡視各樓層過(guò)道、消防通道、電梯廳、電梯、做好巡視記錄，填寫(xiě)《日常巡視記錄表》。 每天10:00開(kāi)始巡視：門(mén)禁、可視對(duì)講、電梯轎廂、衛(wèi)生間。 水表井巡視內(nèi)容：水表井門(mén)鎖開(kāi)關(guān)正常、無(wú)損壞、保持在鎖門(mén)狀態(tài)，地面清潔無(wú)紙屑、無(wú)積水、無(wú)雜物；無(wú)跑、冒、漏、滴現(xiàn)象。 日常維修后及時(shí)填寫(xiě)《日常維修記錄表》并相信記錄維修內(nèi)容，對(duì)于當(dāng)天無(wú)法處理事項(xiàng)報(bào)告班長(zhǎng)說(shuō)明原因，并于次日上班后馬上領(lǐng)取材料進(jìn)行維修。 電梯廳巡視內(nèi)容：廳內(nèi)照明設(shè)施正常、開(kāi)關(guān)開(kāi)啟靈活、外觀(guān)無(wú)損壞；地面無(wú)雜物、水跡、垃圾；樓層指示牌粘貼牢靠、無(wú)損壞，各商家導(dǎo)示牌安裝規(guī)范、無(wú)脫落、無(wú)用透明膠粘貼現(xiàn)象。 每周不低于一次巡視：強(qiáng)弱電井、水表井；：強(qiáng)弱電井門(mén)鎖開(kāi)關(guān)正常、無(wú)損壞、保持在鎖門(mén)狀態(tài)，井內(nèi)照明正常、開(kāi)關(guān)開(kāi)啟靈活，外觀(guān)無(wú)損壞，地面清潔無(wú)紙屑、雜物；配電箱外觀(guān)完好、電源線(xiàn)、電纜線(xiàn)排線(xiàn)規(guī)范、無(wú)亂拉亂接現(xiàn)象，箱內(nèi)開(kāi)關(guān)開(kāi)啟靈活、無(wú)灰塵、觸點(diǎn)無(wú)燒焦打火現(xiàn)象、線(xiàn)路接頭無(wú)松動(dòng)，接線(xiàn)盒無(wú)銹蝕、進(jìn)出線(xiàn)端接觸良好、螺絲緊固。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱(chēng)運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第6頁(yè)共12頁(yè) 日常維修后及時(shí)填寫(xiě)《日常維修記錄表》并相信記錄維修內(nèi)容，對(duì)于當(dāng)天無(wú)法處理事項(xiàng)報(bào)告班長(zhǎng)說(shuō)明原因，并于次日上班后馬上領(lǐng)取材料進(jìn)行維修。 消防通道巡視內(nèi)容：聲控開(kāi)關(guān)、溫控開(kāi)關(guān)控制正常、外觀(guān)無(wú)破損；照明設(shè)施使用正常；樓梯扶手、地磚完好無(wú)損、無(wú)脫落現(xiàn)象；防火門(mén)開(kāi)閉正常、無(wú)損壞；閉門(mén)器完好。 門(mén)禁、可視對(duì)講、電梯轎廂巡視內(nèi)容包括：門(mén)禁玻璃門(mén)是否完好，腰條粘貼牢靠，不翹邊、無(wú)脫落、無(wú)破損、膠條處閉合嚴(yán)實(shí)；可視對(duì)講外觀(guān)無(wú)損壞、按鍵無(wú)脫落損壞、安裝牢靠無(wú)松動(dòng)、撥打1000號(hào)視頻清晰、通話(huà)清楚無(wú)雜音、監(jiān)控室遠(yuǎn)程開(kāi)門(mén)；刷卡器粘貼牢靠、無(wú)損壞、刷卡能正常開(kāi)門(mén)。，對(duì)于本部門(mén)能立即處理的問(wèn)題馬上進(jìn)行修復(fù)；需要更換材料的（庫(kù)房有配件的），到班長(zhǎng)處領(lǐng)取后2小時(shí)內(nèi)進(jìn)行修復(fù)，處理完畢后回復(fù)客戶(hù)服務(wù)中心及班長(zhǎng)。 每天8:309:30巡視各樓層過(guò)道、消防通道、電梯廳、衛(wèi)生間，做好巡視記錄，填寫(xiě)《日常巡視記錄表》。 衛(wèi)生間巡視內(nèi)容：各衛(wèi)生間門(mén)扣及其它設(shè)施、無(wú)遺失、無(wú)損壞、地面無(wú)積水；洗手盆處水龍頭安裝牢靠、開(kāi)啟靈活、下水軟管無(wú)損壞、無(wú)漏水現(xiàn)象并接入下水口處；大理石臺(tái)面結(jié)合處打膠密實(shí)、無(wú)裂縫；蹲便器外觀(guān)無(wú)損壞、沖水正常、腳踏閥踏板處無(wú)漏水現(xiàn)象、回彈良好、無(wú)損壞遺失；小便池感應(yīng)器使用正常、外觀(guān)無(wú)損壞。 水表井巡視內(nèi)容：水表井門(mén)鎖開(kāi)關(guān)正常、無(wú)損壞、保持在鎖門(mén)狀態(tài)，地面清潔無(wú)紙屑、無(wú)積水、無(wú)雜物；無(wú)跑、冒、漏、滴現(xiàn)象。 運(yùn)行維護(hù)中心停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)員管轄范圍：強(qiáng)照明設(shè)施、過(guò)道、風(fēng)機(jī)房、集水坑、污水泵、電梯廳、衛(wèi)生間、電梯轎廂、配電箱（柜）。 電梯廳巡視內(nèi)容：廳內(nèi)照明設(shè)施正常、開(kāi)關(guān)開(kāi)啟靈活、外觀(guān)無(wú)損壞；地面無(wú)雜物、水跡、垃圾。：各衛(wèi)生間門(mén)扣及其它設(shè)施、無(wú)遺失、無(wú)損壞、地面無(wú)積水；洗手盆處水龍頭安裝牢靠、開(kāi)啟靈活、下水軟管無(wú)損壞、無(wú)漏水現(xiàn)象并接入下水口處；大理石臺(tái)面結(jié)合處打膠密實(shí)、無(wú)裂縫；蹲便器外觀(guān)無(wú)損壞、沖水正常、沖水箱處無(wú)漏水現(xiàn)象、按鈕使用正常、回彈良好、無(wú)損壞遺失。 日常維修后及時(shí)填寫(xiě)《日常維修記錄表》并相信記錄維修內(nèi)容，對(duì)于當(dāng)天無(wú)法處理事項(xiàng)報(bào)告班長(zhǎng)說(shuō)明原因，并于次日上班后馬上領(lǐng)取材料進(jìn)行維修。上班時(shí)間不得飲酒或酒后上班。、維修工具、材料、設(shè)備房鑰匙、備件完備情況。：洪災(zāi)、地震、火災(zāi)、事故停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、電梯困人、重大設(shè)備事故等。，應(yīng)立即報(bào)告，由上級(jí)統(tǒng)籌安排處理。對(duì)維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走。，請(qǐng)客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收，并報(bào)客戶(hù)服務(wù)中心銷(xiāo)單，由客戶(hù)服務(wù)中心進(jìn)行回訪(fǎng)。無(wú)本專(zhuān)業(yè)持證上崗人員指導(dǎo)其他協(xié)助人員不得進(jìn)行單獨(dú)操作。由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人員協(xié)助。、維修、保養(yǎng)等操作。施工過(guò)程中如需離開(kāi)轎廂必須切斷電源，關(guān)閉內(nèi)外門(mén)并掛上“禁止使用”的警告牌。焊接時(shí)，戴好防護(hù)面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光傷眼。如需高空作業(yè)必須先會(huì)同運(yùn)行維護(hù)主管作好一切安全防護(hù)檢查工作，對(duì)一切安全防護(hù)用品必須先經(jīng)實(shí)驗(yàn)測(cè)試完全合格后才能使用，施工過(guò)程中必須有專(zhuān)人看護(hù)；施工人員必須集中思想，注意配合，嚴(yán)禁嬉笑打鬧，嚴(yán)禁脫離安全防護(hù)。、消毒年度計(jì)劃文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào) 2012/0文件名稱(chēng) 配電室管理操作規(guī)程第1頁(yè)共2頁(yè) 確保正確無(wú)誤地操作配電設(shè)備，防止事故的發(fā)生，滿(mǎn)足業(yè)主正常用電需求。 運(yùn)行維護(hù)中心配電房運(yùn)行班人員采用輪班制，主要負(fù)責(zé)配電房高低壓設(shè)備抄表記錄、水泵房設(shè)備、二次供水水箱日常巡視檢查（2小時(shí)1次），空調(diào)開(kāi)啟或關(guān)閉（按照空調(diào)、電梯開(kāi)閉流程），巡視空調(diào)、鍋爐設(shè)備運(yùn)行情況、并配合維修班組日常維修及空調(diào)檢修。 發(fā)電機(jī)房巡視內(nèi)容：機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備保持機(jī)體清潔、地面無(wú)紙屑、無(wú)積水、設(shè)備無(wú)積塵、發(fā)電機(jī)電池充電正常；每月2次對(duì)發(fā)電機(jī)進(jìn)行空載試運(yùn)行，并詳細(xì)記錄運(yùn)行情況，柴油燃料存儲(chǔ)必須保證連續(xù)運(yùn)行8小時(shí)以上。，非工作人員不得進(jìn)入配電室。，應(yīng)匯報(bào)項(xiàng)目處經(jīng)理，并向業(yè)主出具停電通知，明確告知停電原因、停電時(shí)間等內(nèi)容。，然后再按高壓開(kāi)關(guān)－低壓總開(kāi)關(guān)－各分路開(kāi)關(guān)送電，停電則相反。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱(chēng)弱電系統(tǒng)管理操作規(guī)程第1頁(yè)共2頁(yè)確保弱電系統(tǒng)運(yùn)行正常。：攝像監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、電話(huà)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、停車(chē)智能管理系統(tǒng)。每月由秩序維護(hù)中心對(duì)業(yè)主對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行一次通話(huà)測(cè)試，并記錄在“堆積系統(tǒng)測(cè)試記錄”中，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向運(yùn)行維護(hù)中心反映。，并記錄在”值班情況記錄表”中。、培訓(xùn)并懸掛柴油發(fā)電機(jī)的安全操作規(guī)程，并負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的綜合管理及檢查監(jiān)督。發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配備必要的消防設(shè)施，發(fā)電機(jī)責(zé)任人應(yīng)做好消防設(shè)施的日常檢查工作。，并及時(shí)開(kāi)啟風(fēng)機(jī)進(jìn)行降溫。若發(fā)現(xiàn)油壓急劇下降，應(yīng)立即檢查其原因并做處理。，每小時(shí)抄填一次《發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄》。 。每月由設(shè)備責(zé)任人對(duì)發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)間統(tǒng)計(jì)。（箱）的清洗消毒申請(qǐng)及二次供排水操作人員的健康體檢、業(yè)務(wù)培訓(xùn)的組織、聯(lián)系工作；并負(fù)責(zé)聯(lián)系衛(wèi)生部門(mén)的水質(zhì)檢查聯(lián)系工作。（箱）清洗消毒計(jì)劃實(shí)施前一天張貼停水通知。，并負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒工作的全過(guò)程監(jiān)控，同時(shí)需做好《水池(箱)清洗及消毒記錄表》。，應(yīng)立即停機(jī)。，及時(shí)調(diào)節(jié)空調(diào)負(fù)荷，以達(dá)到節(jié)能的目的。，正確處理，及時(shí)報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)，認(rèn)真作好記錄（內(nèi)容應(yīng)包括異常情況或故障的現(xiàn)象、過(guò)程、原由及處理方法、結(jié)果）。 文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱(chēng)空調(diào)管理操作規(guī)程第2頁(yè)共4頁(yè)系統(tǒng)項(xiàng)目檢查內(nèi)容時(shí)間空調(diào)機(jī)房 水泵、電機(jī) 閥門(mén)及管路 壓力表、溫度計(jì) 控制柜電氣裝置 有無(wú)不正常之聲響、振動(dòng)及溫升。每2小時(shí)一次冷卻塔 電機(jī)、風(fēng)扇、皮帶 布水器 填料 浮球閥 集水盤(pán)，濾網(wǎng) 控制柜電氣裝置 冷卻塔主體 自動(dòng)排氣閥 有無(wú)不正常聲響、振蕩。 位置是否正確、有無(wú)損壞。 排氣是否正常。，應(yīng)由足夠潤(rùn)滑油。，應(yīng)松緊適度，不偏不斜，不與軸接觸。 冷卻塔水位正常、如出現(xiàn)系統(tǒng)缺水嚴(yán)重應(yīng)打開(kāi)管路補(bǔ)水蝶閥，并手動(dòng)排空，保證循環(huán)系統(tǒng)正常。、出口壓力正常，注意各壓力表指示在正常范圍內(nèi)。，若出現(xiàn)損壞，則應(yīng)用優(yōu)質(zhì)防銹漆重新油漆。文件