【正文】 講、電梯轎廂巡視內(nèi)容包括：門禁玻璃門是否完好，腰條粘貼牢靠，不翹邊、無脫落、無破損、膠條處閉合嚴(yán)實；可視對講外觀無損壞、按鍵無脫落損壞、安裝牢靠無松動、撥打1000號視頻清晰、通話清楚無雜音、監(jiān)控室遠(yuǎn)程開門；刷卡器粘貼牢靠、無損壞、刷卡能正常開門；，下午2次巡視電梯運(yùn)行情況并記錄在《電梯巡視記錄表》上，具體巡視內(nèi)容：電梯是否正常運(yùn)行，轎廂內(nèi)照明保持4盞照明燈、廂內(nèi)呼叫面板按鍵牢靠、螺栓緊固、按鍵無脫落現(xiàn)象使用正常、樓層能正常開關(guān)廂門，地面無雜物、水跡、垃圾，運(yùn)行中無抖動異響。文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第5頁共12頁 各樓層過道巡視內(nèi)容：聲控開關(guān)靈活、外觀無損壞、照明設(shè)施運(yùn)行正常；消火栓及滅火器箱體完好無損； 消防通道巡視內(nèi)容：聲控開關(guān)、溫控開關(guān)控制正常、外觀無破損；照明設(shè)施使用正常；樓梯扶手、地磚完好無損、無脫落現(xiàn)象；防火門開閉正常、無損壞；閉門器完好。 大廳自動門的管理：每天早上8:30打開玻璃門并關(guān)閉電源，中午10:00開啟電源，下午17:30關(guān)閉電源。 每周不低于一次巡視：強(qiáng)弱電井、水表井；：強(qiáng)弱電井門鎖開關(guān)正常、無損壞、保持在鎖門狀態(tài)，井內(nèi)照明正常、開關(guān)開啟靈活，外觀無損壞，地面清潔無紙屑、雜物；配電箱外觀完好、電源線、電纜線排線規(guī)范、無亂拉亂接現(xiàn)象，箱內(nèi)開關(guān)開啟靈活、無灰塵、觸點無燒焦打火現(xiàn)象、線路接頭無松動，接線盒無銹蝕、進(jìn)出線端接觸良好、螺絲緊固。 每天9:30到值班室領(lǐng)取《派工單》及維修用材料。 運(yùn)行維護(hù)人員崗位操作規(guī)范 運(yùn)行維護(hù)中心1樓專員管轄范圍：強(qiáng)弱電井、過道、消防通道、電梯廳、電梯轎廂、水表井、門禁、可視對講、衛(wèi)生間。裝修單位退還裝修保證金時需附上《裝修巡視記錄表》，并對不符合規(guī)定的地方進(jìn)行備注。、煤氣泄漏等急修，則在接到通知后（15分鐘）趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，無法立即處理者，須立即報告運(yùn)行維護(hù)主辦或主管。；每天巡視區(qū)域內(nèi)電梯運(yùn)行情況（早上2次，下午2次）并詳細(xì)在（電梯巡視記錄表）進(jìn)行記錄。，具體執(zhí)行設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)。文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第3頁共12頁（含）根據(jù)公司規(guī)定以及項目的實際情況，安排好維修人員下個月的《排班表》（含安排人員每日輪流值班），報主管審批。，急修的配件進(jìn)行臨時申購，不屬于此范圍的可列入次月計劃申購中。每天早上上班后根據(jù)客戶服務(wù)中心報修內(nèi)容及估算每天日常維修材料到庫房領(lǐng)用后，分發(fā)給相關(guān)的區(qū)域維修人員進(jìn)行維修，安排好各崗位當(dāng)天的工作。、整理、編輯工程及設(shè)備管理中代表性案例，并組織討論,分析總結(jié),促進(jìn)工作質(zhì)量的提高。，工程改造計劃，設(shè)備購置計劃，設(shè)備更新計劃；并監(jiān)督實施。 （高低壓配電年檢、電梯年檢等）。、工作計劃和每月工作總結(jié)及安排，并上報核準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)實施執(zhí)行。，辦理有關(guān)改造運(yùn)行維護(hù)、機(jī)電設(shè)備維修等方面各項業(yè)務(wù)。 項目處運(yùn)行維護(hù)主管負(fù)責(zé)制定本部門工程維修人員的崗位職責(zé),進(jìn)行工作安排、職責(zé)分工及監(jiān)督檢查，并做好職責(zé)的溝通工作。 文件編號受 控狀 態(tài)持有人李勇2012/0運(yùn)行維護(hù)中心作業(yè)指導(dǎo)書（商業(yè)、住宅類）匯 編編 制： 審 核會 簽： 批 準(zhǔn)：發(fā)布日期： 年 月 日實施日期： 年 月 日更改方式更改標(biāo)記及處數(shù)更改單號更改者目 錄運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé) 2配電室管理操作規(guī)程 15弱電系統(tǒng)管理操作規(guī)程 17柴油發(fā)電機(jī)管理操作規(guī)程 19二次供水管理操作規(guī)程 22空調(diào)管理操作規(guī)程 24電梯管理操作規(guī)程 28設(shè)備設(shè)施管理辦法 33給排水系統(tǒng)管理操作規(guī)程 37裝飾裝修施工管理辦法 39土建維修操作規(guī)程 45水電維修操作規(guī)程 50文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第1頁共12頁 通過明確運(yùn)行維護(hù)主管及運(yùn)行維護(hù)人員的工作職責(zé)，做到各盡其職各負(fù)其責(zé),使管理制度化、工作標(biāo)準(zhǔn)化。，全面負(fù)責(zé)項目供配電、弱電、消防、電梯設(shè)施設(shè)備及二次供水系統(tǒng)的技術(shù)工作管理，確保管理項目各類設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。、維護(hù)情況及費用并詳細(xì)記錄備案。，負(fù)責(zé)對項目，前期介入工程中的監(jiān)督,組織各專業(yè)管理人員參加新物業(yè)項目入伙前接管驗收工作。文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第2頁共12頁。負(fù)責(zé)對工程及設(shè)備管理定位進(jìn)行造型評審、評審；外委單位施工跟進(jìn)及監(jiān)督檢查，并詳細(xì)記錄作為收方后付款憑證，定期與審算部及四大中心負(fù)責(zé)人一起對已完工工程進(jìn)行收方。 積極配合部門負(fù)責(zé)人完成各種技能培訓(xùn)及工程整改工作。17：:00到客戶服務(wù)中心核對《派工單》完成情況。根據(jù)部門負(fù)責(zé)人安排的次月度工作計劃在每月最后一天前（含）做好次月材料申購計劃需求報給部門負(fù)責(zé)人；并按照需求計劃對各崗位進(jìn)行材料供給，每日做好材料進(jìn)出的詳細(xì)記錄，填寫《物資領(lǐng)用明細(xì)表》。《考核辦法》以及維修人員各崗位的操作規(guī)程，對維修人員各崗位進(jìn)行每周不少于一次的日常檢查（具體檢查內(nèi)容按各崗位《作業(yè)指導(dǎo)書》內(nèi)容進(jìn)行檢查），并做好記錄，在各崗位的《巡視檢查記錄表》上進(jìn)行簽字確認(rèn)，每天做好員工工作的考核明細(xì)，每周對考核情況上報部門主管，月末匯總后將考核情況上報主管，考核需做到公開、公平、公正。，服從運(yùn)行維護(hù)班長或上級領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度。、保養(yǎng)、維修、巡檢等記錄，對重大問題及時上報。，按照工作任務(wù)的要求事項進(jìn)行維修，每完成一項要向客服中心進(jìn)行回復(fù)，特殊原因沒有辦法進(jìn)行維修的要向班長、客服中心報告情況，填寫好派工單，把派工單及以舊換新的物資交還給班長，自己做好維修記錄。 上班實際不得成群結(jié)隊，管理好本崗位轄區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備外還要配合其它區(qū)域的維修，其它區(qū)域需要協(xié)助時必須聽從上級領(lǐng)導(dǎo)安排，積極配合完成。 每天8:309:30巡視各樓層過道、消防通道、電梯廳、電梯、做好巡視記錄，填寫《日常巡視記錄表》。 每天10:00開始巡視：門禁、可視對講、電梯轎廂、衛(wèi)生間。 水表井巡視內(nèi)容：水表井門鎖開關(guān)正常、無損壞、保持在鎖門狀態(tài)，地面清潔無紙屑、無積水、無雜物；無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象。 日常維修后及時填寫《日常維修記錄表》并相信記錄維修內(nèi)容，對于當(dāng)天無法處理事項報告班長說明原因，并于次日上班后馬上領(lǐng)取材料進(jìn)行維修。 電梯廳巡視內(nèi)容：廳內(nèi)照明設(shè)施正常、開關(guān)開啟靈活、外觀無損壞；地面無雜物、水跡、垃圾；樓層指示牌粘貼牢靠、無損壞，各商家導(dǎo)示牌安裝規(guī)范、無脫落、無用透明膠粘貼現(xiàn)象。 每周不低于一次巡視：強(qiáng)弱電井、水表井；：強(qiáng)弱電井門鎖開關(guān)正常、無損壞、保持在鎖門狀態(tài)，井內(nèi)照明正常、開關(guān)開啟靈活，外觀無損壞，地面清潔無紙屑、雜物；配電箱外觀完好、電源線、電纜線排線規(guī)范、無亂拉亂接現(xiàn)象，箱內(nèi)開關(guān)開啟靈活、無灰塵、觸點無燒焦打火現(xiàn)象、線路接頭無松動，接線盒無銹蝕、進(jìn)出線端接觸良好、螺絲緊固。文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第6頁共12頁 日常維修后及時填寫《日常維修記錄表》并相信記錄維修內(nèi)容，對于當(dāng)天無法處理事項報告班長說明原因，并于次日上班后馬上領(lǐng)取材料進(jìn)行維修。 消防通道巡視內(nèi)容：聲控開關(guān)、溫控開關(guān)控制正常、外觀無破損；照明設(shè)施使用正常；樓梯扶手、地磚完好無損、無脫落現(xiàn)象；防火門開閉正常、無損壞；閉門器完好。 門禁、可視對講、電梯轎廂巡視內(nèi)容包括：門禁玻璃門是否完好，腰條粘貼牢靠，不翹邊、無脫落、無破損、膠條處閉合嚴(yán)實；可視對講外觀無損壞、按鍵無脫落損壞、安裝牢靠無松動、撥打1000號視頻清晰、通話清楚無雜音、監(jiān)控室遠(yuǎn)程開門；刷卡器粘貼牢靠、無損壞、刷卡能正常開門。，對于本部門能立即處理的問題馬上進(jìn)行修復(fù)；需要更換材料的（庫房有配件的），到班長處領(lǐng)取后2小時內(nèi)進(jìn)行修復(fù)，處理完畢后回復(fù)客戶服務(wù)中心及班長。 每天8:309:30巡視各樓層過道、消防通道、電梯廳、衛(wèi)生間，做好巡視記錄，填寫《日常巡視記錄表》。 衛(wèi)生間巡視內(nèi)容：各衛(wèi)生間門扣及其它設(shè)施、無遺失、無損壞、地面無積水；洗手盆處水龍頭安裝牢靠、開啟靈活、下水軟管無損壞、無漏水現(xiàn)象并接入下水口處；大理石臺面結(jié)合處打膠密實、無裂縫；蹲便器外觀無損壞、沖水正常、腳踏閥踏板處無漏水現(xiàn)象、回彈良好、無損壞遺失；小便池感應(yīng)器使用正常、外觀無損壞。 水表井巡視內(nèi)容：水表井門鎖開關(guān)正常、無損壞、保持在鎖門狀態(tài)，地面清潔無紙屑、無積水、無雜物；無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象。 運(yùn)行維護(hù)中心停車場專員管轄范圍：強(qiáng)照明設(shè)施、過道、風(fēng)機(jī)房、集水坑、污水泵、電梯廳、衛(wèi)生間、電梯轎廂、配電箱（柜）。 電梯廳巡視內(nèi)容：廳內(nèi)照明設(shè)施正常、開關(guān)開啟靈活、外觀無損壞；地面無雜物、水跡、垃圾。：各衛(wèi)生間門扣及其它設(shè)施、無遺失、無損壞、地面無積水；洗手盆處水龍頭安裝牢靠、開啟靈活、下水軟管無損壞、無漏水現(xiàn)象并接入下水口處；大理石臺面結(jié)合處打膠密實、無裂縫；蹲便器外觀無損壞、沖水正常、沖水箱處無漏水現(xiàn)象、按鈕使用正常、回彈良好、無損壞遺失。 日常維修后及時填寫《日常維修記錄表》并相信記錄維修內(nèi)容，對于當(dāng)天無法處理事項報告班長說明原因，并于次日上班后馬上領(lǐng)取材料進(jìn)行維修。上班時間不得飲酒或酒后上班。、維修工具、材料、設(shè)備房鑰匙、備件完備情況。：洪災(zāi)、地震、火災(zāi)、事故停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、電梯困人、重大設(shè)備事故等。，應(yīng)立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理。對維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走。，請客戶現(xiàn)場檢查驗收，并報客戶服務(wù)中心銷單，由客戶服務(wù)中心進(jìn)行回訪。無本專業(yè)持證上崗人員指導(dǎo)其他協(xié)助人員不得進(jìn)行單獨操作。由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人員協(xié)助。、維修、保養(yǎng)等操作。施工過程中如需離開轎廂必須切斷電源，關(guān)閉內(nèi)外門并掛上“禁止使用”的警告牌。焊接時，戴好防護(hù)面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光傷眼。如需高空作業(yè)必須先會同運(yùn)行維護(hù)主管作好一切安全防護(hù)檢查工作，對一切安全防護(hù)用品必須先經(jīng)實驗測試完全合格后才能使用，施工過程中必須有專人看護(hù)；施工人員必須集中思想，注意配合，嚴(yán)禁嬉笑打鬧，嚴(yán)禁脫離安全防護(hù)。、消毒年度計劃文件編號修訂狀態(tài)號 2012/0文件名稱 配電室管理操作規(guī)程第1頁共2頁 確保正確無誤地操作配電設(shè)備，防止事故的發(fā)生，滿足業(yè)主正常用電需求。 運(yùn)行維護(hù)中心配電房運(yùn)行班人員采用輪班制，主要負(fù)責(zé)配電房高低壓設(shè)備抄表記錄、水泵房設(shè)備、二次供水水箱日常巡視檢查（2小時1次），空調(diào)開啟或關(guān)閉（按照空調(diào)、電梯開閉流程），巡視空調(diào)、鍋爐設(shè)備運(yùn)行情況、并配合維修班組日常維修及空調(diào)檢修。 發(fā)電機(jī)房巡視內(nèi)容：機(jī)房內(nèi)設(shè)備保持機(jī)體清潔、地面無紙屑、無積水、設(shè)備無積塵、發(fā)電機(jī)電池充電正常；每月2次對發(fā)電機(jī)進(jìn)行空載試運(yùn)行，并詳細(xì)記錄運(yùn)行情況，柴油燃料存儲必須保證連續(xù)運(yùn)行8小時以上。，非工作人員不得進(jìn)入配電室。，應(yīng)匯報項目處經(jīng)理，并向業(yè)主出具停電通知，明確告知停電原因、停電時間等內(nèi)容。，然后再按高壓開關(guān)－低壓總開關(guān)－各分路開關(guān)送電，停電則相反。文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱弱電系統(tǒng)管理操作規(guī)程第1頁共2頁確保弱電系統(tǒng)運(yùn)行正常。：攝像監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、停車智能管理系統(tǒng)。每月由秩序維護(hù)中心對業(yè)主對講系統(tǒng)進(jìn)行一次通話測試，并記錄在“堆積系統(tǒng)測試記錄”中，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時向運(yùn)行維護(hù)中心反映。，并記錄在”值班情況記錄表”中。、培訓(xùn)并懸掛柴油發(fā)電機(jī)的安全操作規(guī)程，并負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的綜合管理及檢查監(jiān)督。發(fā)電機(jī)房內(nèi)應(yīng)配備必要的消防設(shè)施，發(fā)電機(jī)責(zé)任人應(yīng)做好消防設(shè)施的日常檢查工作。，并及時開啟風(fēng)機(jī)進(jìn)行降溫。若發(fā)現(xiàn)油壓急劇下降，應(yīng)立即檢查其原因并做處理。，每小時抄填一次《發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄》。 。每月由設(shè)備責(zé)任人對發(fā)電機(jī)運(yùn)行時間統(tǒng)計。（箱）的清洗消毒申請及二次供排水操作人員的健康體檢、業(yè)務(wù)培訓(xùn)的組織、聯(lián)系工作；并負(fù)責(zé)聯(lián)系衛(wèi)生部門的水質(zhì)檢查聯(lián)系工作。（箱）清洗消毒計劃實施前一天張貼停水通知。，并負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒工作的全過程監(jiān)控，同時需做好《水池(箱)清洗及消毒記錄表》。，應(yīng)立即停機(jī)。，及時調(diào)節(jié)空調(diào)負(fù)荷，以達(dá)到節(jié)能的目的。，正確處理，及時報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門，認(rèn)真作好記錄（內(nèi)容應(yīng)包括異常情況或故障的現(xiàn)象、過程、原由及處理方法、結(jié)果）。 文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱空調(diào)管理操作規(guī)程第2頁共4頁系統(tǒng)項目檢查內(nèi)容時間空調(diào)機(jī)房 水泵、電機(jī) 閥門及管路 壓力表、溫度計 控制柜電氣裝置 有無不正常之聲響、振動及溫升。每2小時一次冷卻塔 電機(jī)、風(fēng)扇、皮帶 布水器 填料 浮球閥 集水盤，濾網(wǎng) 控制柜電氣裝置 冷卻塔主體 自動排氣閥 有無不正常聲響、振蕩。 位置是否正確、有無損壞。 排氣是否正常。，應(yīng)由足夠潤滑油。，應(yīng)松緊適度，不偏不斜，不與軸接觸。 冷卻塔水位正常、如出現(xiàn)系統(tǒng)缺水嚴(yán)重應(yīng)打開管路補(bǔ)水蝶閥，并手動排空，保證循環(huán)系統(tǒng)正常。、出口壓力正常，注意各壓力表指示在正常范圍內(nèi)。，若出現(xiàn)損壞，則應(yīng)用優(yōu)質(zhì)防銹漆重新油漆。文件