【正文】 0 萬噸、肉禽蛋 30 萬噸、干貨土特產(chǎn) 5 萬噸。200*年*月，項目取得了《湖北省企業(yè)投資項目備案證》 （項目編碼*****） 。 項目性質(zhì)既有法人新建項目。1 / 44關(guān) 于 新 建 ****農(nóng) 產(chǎn) 品 交 易 物 流 中 心項 目 貸 款 評 審 報 告項目承建單位：湖北****物流股份有限公司項目負責人：****項目評估單位：****市****項目評估人員：*******評估時間：二○○九年六月二十六日2 / 44目 錄、 總論、 借款人基本情況、 項目建設(shè)的必要性、 項目工程建設(shè)條件、 設(shè)計方案及工程估算、 項目建設(shè)優(yōu)勢評估、 項目投資估算與資金來源評估、 項目財務(wù)效益指標分析、 項目財務(wù)估算、 貸款償還計劃十一、不可預(yù)見風險十二、結(jié)論和建議十三、附表建設(shè)投資估算表 建設(shè)期利息估算表流動資金估算表 項目總投資使用計劃與資金籌措表營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表 總成本費用估算表固定資產(chǎn)折舊費估算表 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費 估算表利潤及利潤分配表 建設(shè)期利息及借款還本付息 計劃表1資產(chǎn)負債表 1財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表1項目投資現(xiàn)金流量表 1項目資本金現(xiàn)金流量表1借款還本付息計算表3 / 44湖 北 ****物 流 股 份 有 限 公 司 新 建工 程 項 目 評 審 報 告一、總論（一）項目基本情況 項目名稱****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心。 項目地址湖北省****大道，西起****，東至*****，南抵****，北達****，總占地面積****畝，其中：商業(yè)用地****畝，工業(yè)用地****畝，道路綠化代征地****畝。2022 年 3 月，項目完成了可行性研究。配套服務(wù)規(guī)模為：農(nóng)產(chǎn)品配送 5000 噸/天、初清分級分揀 1700 噸/天、包裝能力800 噸/天。 項目建設(shè)進度項目已進入施工階段，土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證全部辦理到位。二、借款人基本情況6 / 44 概況****公司前身為****市****商貿(mào)城有限公司，由****集團有限公司于 199*年發(fā)起設(shè)立，200*年更名為湖北****物流股份有限公司。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：****，組織機構(gòu)代碼證號：****，貸款卡號：****，稅務(wù)登記證號：****，糧食收購許可證號：鄂****。目前，公司三大市場形成的市場集群是長江中上游地區(qū)規(guī)模最大、設(shè)施最全、管理最先進的建材裝飾、家居用品集散批發(fā)中心。 股權(quán)結(jié)構(gòu)公司***年成立時注冊資本****元，其中：****集團有限公司****萬元，占比***%；****市****實業(yè)發(fā)展總公司*萬元，占比***%；****市****有限公司為 5 萬元，占比 %。各8 / 44股東基本情況如下： ****集團有限公司該公司始創(chuàng)于 1989 年，是一家以裝飾建材、家居、農(nóng)產(chǎn)品物流交易為主，兼營廣告?zhèn)髅健㈦娮由虅?wù)、化學工業(yè)清洗、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的民營企業(yè)，注冊資本****萬元，法人代表****。公司主要投資于****項目， 項目產(chǎn)品應(yīng)用廣泛，大至航天工業(yè)、通訊設(shè)備、汽車工業(yè)、IT 產(chǎn)業(yè)，小至家電產(chǎn)品、辦公設(shè)備、文具及玩具等，全球需求量每年增長****%以上。 *********，男，***年***月出生，浙江***人，高級經(jīng)濟師，碩士研究生學歷，曾任****國有大型企業(yè)副廠長、廠長、總經(jīng)理等職務(wù)，****年創(chuàng)辦浙江****股份有限公司，現(xiàn)任上市公司****法人代表、董事長。 組織結(jié)構(gòu)公司具有獨立的法人資格，按照現(xiàn)代企業(yè)制度進行治理，最高權(quán)力機構(gòu)為股東大會，股東大會選舉產(chǎn)生董事會和監(jiān)事會。公司法人代表****，注冊資本****萬元，其中：****集團有限公司出資****萬元，占比****%；****公司出資****萬元，占比***%。近幾年來，先后獲得****。19***年參加工作，曾任中國***銀行****支行營業(yè)部主任，19**年加盟公司，曾任項目部部長。19***年參加工作，曾任湖北****會計、會計科長等職，19***年加盟公司，是公司財務(wù)電算化的倡導者和執(zhí)行者。各金融機構(gòu)貸款明細如下：（一）****集團有限公司借款明細表單位：萬元借款銀行 借款方式 年末余額 借款期限農(nóng)行****市支行 抵押借款工行****支行 抵押借款工行****支行 抵押借款工行****支行 抵押借款工行****支行 抵押借款****市商業(yè)銀行 抵押借款中行****市支行 抵押借款中行****市支行 抵押借款****信用社 抵押借款合 計12 / 44（二）****物流有限公司借款明細表單位：萬元借款銀行 借款方式 年末余額 借款期限****信用社 抵押借款****信用社 抵押借款國家開發(fā)銀行 抵押借款建行****支行 抵押借款****市區(qū)財政局 信用借款臨安****公司 信用借款合 計 納稅情況自成立以來，公司嚴格按照****市區(qū)政府及稅務(wù)部門目標責任考核的要求及時上繳各項稅款，無偷稅、拖欠稅款現(xiàn)象，2022 至 2022 年連續(xù)被市、區(qū)地方稅務(wù)局評為納稅大戶，2022 年被湖北省國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局聯(lián)合評為“百佳納稅人” 。長期以來，****農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)量占湖北、湖南兩省生產(chǎn)總量的 40%左右，商品量占湖北、湖南兩省13 / 44商品總量的 60%以上。 項目建設(shè)是確保****食品安全、提高人民生活質(zhì)量的需要隨著生產(chǎn)水平的不斷提高，人民群眾更加重視生活質(zhì)量，更加注重個人健康。 項目建設(shè)是****及其周邊地區(qū)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的需要農(nóng)業(yè)是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，也是相對弱勢產(chǎn)業(yè)。 項目建設(shè)是實施****農(nóng)產(chǎn)品市場升級和提升****城市功能的需要****是全國聞名的農(nóng)業(yè)大市，也是****區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品的傳統(tǒng)集散地。將農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場規(guī)劃建設(shè)在北部城郊結(jié)合部的***大道兩側(cè)，擴大市場規(guī)模，提升基礎(chǔ)設(shè)施，完善市場功能，不僅符合****市城市建設(shè)的總體規(guī)劃，對****市城市的發(fā)展、環(huán)境的改善、功能的提升都能起到直接的促進作用，也有利于發(fā)展和培育設(shè)施先進、功能完善、帶動力強的大型農(nóng)產(chǎn)品物流龍頭企業(yè)。 主要農(nóng)產(chǎn)品資源本項目主要交易糧食、棉花、油料、蔬菜、水果、水產(chǎn)品、肉食品、禽蛋、副食、土特產(chǎn)品等 10 大類 4500 多個品種。項目通過與各地農(nóng)產(chǎn)品市場打造“資源共享、信息互通、調(diào)劑余缺、平抑物價”運營平臺，為項目成為我國中部規(guī)模最大、功能最強的農(nóng)產(chǎn)品流通樞紐和物流平臺奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。 水資源本項目生產(chǎn)、生活用水由****市自來水公司供應(yīng)，并自備 50 噸/小時深井水供應(yīng)冷凝用水和消防水池用水，提供消防管網(wǎng)用水。凡屬無需操作的部位均采用密閉的方法，防止粉塵飛揚。主要是風機和機械噪聲，以及運輸過程中的汽車噪聲。本項目加工廢水只含少量有機雜質(zhì)，將采用國家對加工廢水處理標準，采取過濾雜質(zhì)后，利用 350 噸/天地埋式無動力生活污水凈化裝置處理后達標排放。****市環(huán)保局以《關(guān)于湖北****物流有限公司****農(nóng)產(chǎn)品中心項目環(huán)境影響評估報告的審查意見的函》 （*環(huán)保函文****號）文件形式對環(huán)評報告表進行了批復，批復認為：“項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策、項目選址符合環(huán)境功能區(qū)劃的要求，同意該項目實施。各倉庫均按規(guī)范設(shè)防火區(qū)，每個分區(qū)不大于 2022M2，其出入口不少于 2 個，防火分區(qū)之間用甲級防火門連接。 ” 安全本項目嚴格按照國家規(guī)范滿足采光、通風、衛(wèi)生要求，主要設(shè)備和通道布置均留有合理的操作和維修空間，樓梯及操作平臺設(shè)防護欄桿，粉塵和噪聲采取防護措施，達到國家標準，設(shè)更衣室和浴室，保證工人衛(wèi)生安全。如：供水、飲水、洗手、廁所、抽排風等。 低溫冷庫制冷劑為 NH3，18℃以下蒸發(fā)溫度采用雙級壓縮系統(tǒng)。信息門戶系統(tǒng)：建立交易中心信息中心，利用計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)立交易中心、協(xié)會組織、生產(chǎn)基地、收購企業(yè)、農(nóng)民大戶及農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)信息采集點，開發(fā)農(nóng)產(chǎn)品行情報導系統(tǒng)及價量數(shù)據(jù)庫及加工企業(yè)需求數(shù)據(jù)庫，以 WEB 站點形式發(fā)布，進而連結(jié)國內(nèi)外相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品運銷電子化組織及電子商務(wù)網(wǎng)站。 多媒體信息發(fā)布系統(tǒng)為購銷雙方提供及時準確市場交易實時行情。本項目的檢測，重點解決糧油、蔬菜、水果、水產(chǎn)、肉禽蛋和土特產(chǎn)等流通中質(zhì)量安全，本市場需對國家目前糧油產(chǎn)品 99 種產(chǎn)品質(zhì)量檢測及農(nóng)藥殘留檢測項共計 93 項； 蔬菜、水果、水產(chǎn)、肉禽蛋和土特產(chǎn)等產(chǎn)品質(zhì)量檢測及農(nóng)藥殘留檢測項中的主要常規(guī)項目進行檢測。目前，項目實際取得土地使用權(quán)證面積為**** M2（****畝） ，其中：商業(yè)用地***** M2（****畝） ，工業(yè)用地****M2（*****畝） 。據(jù)統(tǒng)計，每年****農(nóng)產(chǎn)品流通總量達到 3800 多萬噸、年流通總額超過 1200 億元，大大高于全國其他地區(qū)的水平，展現(xiàn)出良好的市場建設(shè)前景。整個****市（含所轄三市三縣兩區(qū)）億元規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場僅 12 家，年交易額 40 億元，僅占****農(nóng)產(chǎn)品總流通額的 14%。市場大多場地窄小，秩序混亂，并且絕大部分沒有完備的檢驗檢測設(shè)施。本項目設(shè)計的年交易總量 290 萬噸，約占****農(nóng)產(chǎn)品流通總量的10%，設(shè)計的交易總量是有保證的，同時也對區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品市場具有相對的影響力。主要工作是接納或聯(lián)合****區(qū)域內(nèi)有實力的市場和商戶入場經(jīng)營，同時規(guī)范經(jīng)紀業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)和物流配送業(yè)務(wù)管理。貿(mào)易、服務(wù)、經(jīng)紀、物流配送業(yè)務(wù)縱深推進，形成縱橫交錯的營運格局。具體包括五大管理體系：一是產(chǎn)品的質(zhì)量管理體系，建立和完善市場準入、質(zhì)檢、行業(yè)自律、先行賠付、無憂退貨等制度；二是價格管理體系，包括構(gòu)建各類農(nóng)產(chǎn)品價格信息數(shù)據(jù)庫、推行競價拍賣交易、杜絕價格欺詐、實行價格指導檢查制等；三是優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，包括服務(wù)流程標準、崗位管理標準、建立服務(wù)投訴體系；四是物流配送體系，包括統(tǒng)一標識、統(tǒng)一運載工具、統(tǒng)一服務(wù)流程等；五是信息技術(shù)體系，通過電子商務(wù)平臺，對外提供商戶訂單管理、銷售管理、庫存管理、賬務(wù)管理等功能，為商戶提供充分的信息，對內(nèi)實現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)交換。每年繼續(xù)舉辦 1012 次大型農(nóng)產(chǎn)品“節(jié)、會、展”，獲取效益；加強農(nóng)產(chǎn)品物流布局，與全國有規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場在資金、信息共享方面組建物流聯(lián)盟，并在國家級媒體上隆重推介。同時籌備行業(yè)技術(shù)規(guī)范，引導農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)與外資企業(yè)進行競爭合作，向期貨交易市場發(fā)展。本項目的總體定位和建設(shè)計劃，均屬國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類型，被列入商務(wù)部“雙百市場工程”和省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點工程，受到全方位、多層次的政策支持，****市主要領(lǐng)導也多次對該項目給予重要批示。 資源優(yōu)勢當前，我國億元以上交易規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易額占農(nóng)產(chǎn)品交25 / 44易總額 56%以上，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場已成為農(nóng)產(chǎn)品流通的主渠道。在以****為中心的“3 小時商圈”內(nèi)建設(shè)一家實現(xiàn)“立足****，跨越***，承輻四方，面向全國，創(chuàng)新品牌，走向國際”發(fā)展目標并具有產(chǎn)銷對接功能，能將資源潛力轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢的國家級農(nóng)產(chǎn)品交易物流大市場，優(yōu)勢明顯。糧、棉、油、水產(chǎn)總產(chǎn)量均居湖北省第一位，城市商品貿(mào)易額長期居湖北省第二位（僅次于***） ，也是湖北省第二大信息樞紐節(jié)點和信息傳輸中心。以 318 國道（上海至拉薩） 、207 國道（漠河至三亞） 、**高速公路、**高速公路、**高速公路等為主干的陸地交通網(wǎng)絡(luò)四通八達。電信和網(wǎng)絡(luò)通訊農(nóng)村普及率居全國領(lǐng)先水平。公司十分注重對人才的招徠、培養(yǎng)和扶持。 （2）從源頭上把好商戶經(jīng)營的產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，包括建商品數(shù)據(jù)庫等內(nèi)容、規(guī)定無質(zhì)量許可證、質(zhì)量等級、生產(chǎn)日期、生產(chǎn)地址等商品不能進場銷售。公司制定相關(guān)制度，實行指導價檢查制，堅持核定商品的進貨價格、中間費用、營運成本、核準毛利率浮動范圍等諸多內(nèi)容。建立統(tǒng)一、規(guī)范化的服務(wù)，包括規(guī)范化服務(wù)、親情化服務(wù)、無障化服務(wù)、系列化服務(wù)、免費化服務(wù)、信息化服務(wù)等六項服務(wù)內(nèi)容，并制定相應(yīng)的標準。同時，制定并實施配送管理規(guī)范，使配送管理由簡