【正文】 控是要在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的時(shí)候要壓需求，降低增長(zhǎng)的幅度，那么在經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，要想辦法靠各種方式拉動(dòng)，使經(jīng)濟(jì)升溫，保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。那么日本的房地產(chǎn)周期一般是在10年左右，10年完成一個(gè)起落。我們看到房地產(chǎn)的這種周期標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)，我們把它分為標(biāo)準(zhǔn)的四個(gè)時(shí)期，復(fù)蘇和增長(zhǎng)時(shí)期、繁榮時(shí)期、危機(jī)和衰退時(shí)期以及簫條時(shí)期。在持以上這兩種觀點(diǎn)的人當(dāng)中，還有人對(duì)北京的房?jī)r(jià)到底能漲到多高，能作出量化的預(yù)言，或者對(duì)房?jī)r(jià)能夠降到多低作出量化的比例性的預(yù)言，媒體對(duì)這些預(yù)言興趣很濃，把這些隨口講出來(lái)的話(huà)就當(dāng)做某種論點(diǎn)炒來(lái)炒去。周期論 首先談?wù)勚芷谡?。商品房的銷(xiāo)售面積也都是每年在35—42％之間，平均每年27％，那么由于銷(xiāo)售狀況好，所以房地產(chǎn)企業(yè)收益狀況也比較好，我們可以看到，％，那么比較好的企業(yè)將近20％，甚至更高，那么全國(guó)商品房?jī)r(jià)值是穩(wěn)中有升，那么現(xiàn)在全國(guó)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比例已經(jīng)達(dá)到了94％，由于消費(fèi)增長(zhǎng)帶動(dòng)了投資增長(zhǎng)，％，去年投資已經(jīng)達(dá)到了六千二百多億。正因?yàn)槲野褜W(xué)院派研討看作是最高層次的研討，所以為今天的發(fā)言，我還真是作了比較長(zhǎng)時(shí)間的認(rèn)真的準(zhǔn)備，而且比較注意對(duì)我這個(gè)講稿在這次講話(huà)之前的保密，只泄露了一點(diǎn)，就是中國(guó)建設(shè)報(bào)前幾天把我關(guān)于分時(shí)度假的觀念整版刊出去了，流失了這么一部分，還好主要部分還沒(méi)有流失，所以我保留下這些原汁原味的東西第一次把它講給大家，今天準(zhǔn)備的都是一些有新意的內(nèi)容，包括有一些熱點(diǎn)問(wèn)題，還有其他一些新的思路、觀念和建議。由此，居民對(duì)住房問(wèn)題的關(guān)注度比對(duì)其它問(wèn)題都要大，有人說(shuō)你要在日本和韓國(guó)，你和不認(rèn)識(shí)的人一塊吃飯，你和他談什么？談高爾夫，保證都有話(huà)題，那么你在中國(guó)你要是和人家吃飯，你要不認(rèn)識(shí)的時(shí)候談什么？不管老的少的你談房子，大家都會(huì)津津樂(lè)道，這就是現(xiàn)在老百姓對(duì)住房問(wèn)題的關(guān)注度。與會(huì)人員對(duì)于產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度，對(duì)于實(shí)踐的熟悉度，和對(duì)理論觀點(diǎn)的接受程度，都是其他研討會(huì)所不能比擬的，是我參加研討會(huì)感覺(jué)最好的。我也是學(xué)院派的發(fā)起人之一了。另外一個(gè)原因就是房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，從理論和實(shí)踐都有很多需要深入研究的東西，過(guò)去是房地產(chǎn)無(wú)學(xué)，現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)是學(xué)問(wèn)很大。之所以要這么講，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前正處在一個(gè)如何進(jìn)一步發(fā)展的一個(gè)關(guān)口。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意的是去年的投資增長(zhǎng)額和銷(xiāo)售額相比，投資額已經(jīng)超過(guò)銷(xiāo)售額的35％。在我們房地產(chǎn)行業(yè)，供銷(xiāo)兩旺已經(jīng)持續(xù)4年的情況下，現(xiàn)在有不少人普遍關(guān)心房地產(chǎn)的好形勢(shì)還能持續(xù)多少年，有這種居安思危的想法是很必要的，這也是我們從業(yè)人員成熟的表現(xiàn)、理性的表現(xiàn)。
我們知道醫(yī)生下藥首先要弄清楚病人的狀況，要作出正確的診斷，而現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)亂下藥方的醫(yī)生太多，這些醫(yī)生還不那么高明，所以我們對(duì)房地產(chǎn)周期性于是規(guī)律和產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)有必要進(jìn)行理論指導(dǎo)下的分析研究，作出一個(gè)符合實(shí)際的判斷來(lái)。國(guó)外和境外的房地產(chǎn)的周期波動(dòng)主要體現(xiàn)在房屋和土地價(jià)格的波動(dòng)上，反應(yīng)它的周期性變化的就是房屋或者地價(jià)的漲或落。而香港，那么普遍認(rèn)為香港的房地產(chǎn)周期是7—8年。那么對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)呢，掌握這個(gè)周期性變化，就可以比較理性的來(lái)把握投資和銷(xiāo)售和時(shí)機(jī)，多數(shù)企業(yè)應(yīng)該是順勢(shì)而行，可以趨利避害，這跟炒股票差不多，只是我們這個(gè)投資都是長(zhǎng)線的，不像股票可以短線運(yùn)作。但是，中國(guó)由于房?jī)r(jià)這些年來(lái)一直在持續(xù)上升，因此國(guó)外通常用來(lái)反應(yīng)房?jī)r(jià)，用房?jī)r(jià)波動(dòng)來(lái)反應(yīng)周期這個(gè)指標(biāo)我們不好用。第二個(gè)就是商品房銷(xiāo)售面積，就是用平方米來(lái)表現(xiàn)的這種銷(xiāo)售增長(zhǎng)和下降的幅度。大家再看不清楚，我再做一條趨勢(shì)線，那么咱們大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況反應(yīng)出的周期性波動(dòng)是這樣一條曲線，做出這條曲線來(lái)，我們花了好長(zhǎng)時(shí)間的心血。那么，從98年以來(lái)，房地產(chǎn)持續(xù)旺銷(xiāo)，也就拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資從98年以后持續(xù)上揚(yáng)，而且上揚(yáng)幅度還比較大，從這張圖來(lái)看銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)已經(jīng)超過(guò)了市場(chǎng)銷(xiāo)售面積的增幅。理性發(fā)展有利于拉長(zhǎng)目前的增長(zhǎng)期，但是房地產(chǎn)發(fā)展周期畢竟是個(gè)規(guī)律，規(guī)律就是你不可能從根本上改變，開(kāi)發(fā)投資的理性化和政府的這種行為的反周期，政府宏觀調(diào)控的反周期，都只能延緩衰退或者是減緩波幅，減輕這種波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)可能造成的損害，它并不能改變經(jīng)濟(jì)規(guī)律本身。為什么呢？投資額只有大于銷(xiāo)售額，才能為今后銷(xiāo)售額的擴(kuò)大提供一種物質(zhì)基礎(chǔ)，否則它不可能有銷(xiāo)售，沒(méi)有房子怎么辦？但是，這種投資額超過(guò)銷(xiāo)售額過(guò)大，就加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)目前的這種投資增長(zhǎng)預(yù)期，是建立在一種良好的市場(chǎng)預(yù)期的條件下，那么特別是現(xiàn)在新開(kāi)工項(xiàng)目的增長(zhǎng)，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)最近幾年來(lái)，投入產(chǎn)出和效益狀況已經(jīng)引起了人們，包括其他產(chǎn)業(yè)的重視，不少人已經(jīng)紛紛的向房地產(chǎn)投資，他也變成房地產(chǎn)商了。從總體上說(shuō)這種情況遲早會(huì)出現(xiàn)，如果在這期間出現(xiàn)了特殊因素，包括輿論因素、包括人為因素，包括政策因素，攪亂了人們購(gòu)買(mǎi)心理，就會(huì)使房地產(chǎn)銷(xiāo)售下降，那么這樣衰退期就會(huì)提前到來(lái)，那么因?yàn)樵谏鐣?huì)上這種不理性的言論太多。
對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以更為理性的把握項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的時(shí)機(jī)，一般來(lái)說(shuō)企業(yè)應(yīng)該順勢(shì)，在發(fā)展初期要果斷投資，發(fā)展周期要加快銷(xiāo)售，發(fā)展后期要慎重行事，這樣的話(huà)企業(yè)才能夠趨利避害。我這些年，我在各種場(chǎng)合在講房地產(chǎn)大勢(shì)的時(shí)候，我都是依據(jù)對(duì)這種周期的模糊認(rèn)識(shí)在判斷，現(xiàn)在我對(duì)它的認(rèn)識(shí)比過(guò)去更清晰了。當(dāng)然我所分析的這些總體的數(shù)據(jù)都是全國(guó)的，那么對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有地域性特點(diǎn)，那么對(duì)于不同城市的投資狀況和市場(chǎng)狀況進(jìn)行具體分析是十分重要的。由于國(guó)外的經(jīng)濟(jì)對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有影響，特別是我們國(guó)家，世界經(jīng)濟(jì)的影響對(duì)我們國(guó)家有非常大的影響，會(huì)影響我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降，我們今年的出口額就已經(jīng)下降了。那么誰(shuí)來(lái)消費(fèi)？指望外國(guó)消費(fèi)。那么要想鼓勵(lì)居民繼續(xù)買(mǎi)房，就出現(xiàn)了這樣一個(gè)問(wèn)題，要買(mǎi)房的人是不是都買(mǎi)了？居民購(gòu)買(mǎi)能力是不是到頂了？在去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上不少人就提出了這個(gè)問(wèn)題。城市居民支付能力仍然比較強(qiáng)。它的壞帳率最低的，％。有些提出了并沒(méi)有貫徹到底。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，我們的建議往往在幾年之后，半年到一年就被采納，我們這次提出來(lái)也希望能夠得到各方面的響應(yīng)。我認(rèn)為在這些問(wèn)題上，在解決落實(shí)私人房產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)加快，在解決補(bǔ)交土地出讓金和收益分享問(wèn)題上，應(yīng)該讓利于民。特別是當(dāng)時(shí)推出的經(jīng)濟(jì)適用房政策，解決了一個(gè)有房改的價(jià)位，就要有符合價(jià)位的房屋來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)這樣的問(wèn)題。所以，農(nóng)民也有意見(jiàn)，怎么辦呢？當(dāng)時(shí)也不得不為了平衡農(nóng)民的利益關(guān)系，作出了一些政策規(guī)定。為什么出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題呢？因?yàn)檫^(guò)去的福利分配制度，不僅包括了住房分配的福利化，而且住房服務(wù)也是福利化的，比如說(shuō)房屋供暖、物業(yè)管理、公物維修基金這都是由單位給你出的，現(xiàn)在公房出售已經(jīng)完成了，但是福利性的住房服務(wù)還沒(méi)有來(lái)得及進(jìn)行改革，形成公房出售以后，原單位還要繼續(xù)提供這種福利性的住房服務(wù)，成為公房上市的一大障礙。因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題牽扯到產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也牽扯到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題。現(xiàn)在，我們?nèi)珖?guó)的商品房，包括各種各樣門(mén)類(lèi)的房屋，包括住房和其他門(mén)類(lèi)的房屋，平均標(biāo)準(zhǔn)是每平方米2226塊錢(qián)，像北京大概是4700塊錢(qián)左右，商品住房要比這個(gè)還低，2092塊錢(qián)，這并不是過(guò)高水平，以上這些平均價(jià)格的形成是一種銷(xiāo)售過(guò)的商品房屋，然后把它總量計(jì)算起來(lái)，然后再處以銷(xiāo)售面積，得出一個(gè)算術(shù)平均值，這里就包括了高價(jià)的、中檔的和低價(jià)位的，包括經(jīng)濟(jì)適用房也在里頭。
房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是好事，是我們國(guó)家政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定的正常反應(yīng)，是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的表現(xiàn)。但是，都被事實(shí)的發(fā)展證明他們的判斷是失誤的。那么我們反回來(lái)考慮中國(guó)是什么情況，現(xiàn)在的情況是中國(guó)80％的家庭有了自己的房產(chǎn)，其中大約60％是通過(guò)公房出售來(lái)獲得房屋的，那么所有能出售的公房大家都已經(jīng)出售完了，還有20％的居民是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房屋來(lái)獲得自己的私人房屋的。
我們現(xiàn)在居民住房比例也很高，你讓老百姓買(mǎi)了公房，又各種政策去鼓勵(lì)他買(mǎi)房，你再不去穩(wěn)定房?jī)r(jià)，甚至盼望房?jī)r(jià)跌下來(lái)，這對(duì)老百姓是多大的損失呀。那么，從這兒說(shuō)到了政府管理義務(wù)，各級(jí)政府要代表最廣大人民的最大利益，要真正講三個(gè)代表的話(huà)，一定要引導(dǎo)群眾真是自身的資產(chǎn)安全，現(xiàn)在和將來(lái)都不要盼望你的房屋貶值，不要盼望出現(xiàn)香港這種情況，政府更不能夠通過(guò)政策或者輿論去造成房屋貶值。第二個(gè)例子就是去年，去年大家也感覺(jué)到了，一季度房子好賣(mài)，二季度房子不好賣(mài)，三季度房子更不好賣(mài)，那么基本上是這樣一個(gè)下降的曲線，那么最后當(dāng)然還是穩(wěn)定了下來(lái)。所以現(xiàn)在還是要正確的引導(dǎo)輿論，讓大家明白這個(gè)房?jī)r(jià)是怎么回事，至少不要讓那些不負(fù)責(zé)任的說(shuō)法去繼續(xù)攪亂人心，已經(jīng)成為保護(hù)內(nèi)需市場(chǎng)，使房地產(chǎn)能夠發(fā)展，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)能夠發(fā)展是重要的事情。
最后再簡(jiǎn)單講一講穩(wěn)定土地供應(yīng)和防止高低價(jià)的問(wèn)題。從宏觀政策看，高地價(jià)必然會(huì)催生房?jī)r(jià)，那么房?jī)r(jià)高了也影響到政府要控制房屋價(jià)格不要上漲太快這樣一個(gè)調(diào)控條件。 創(chuàng)新論 第三方面講講創(chuàng)新論。在創(chuàng)新方面，我給大家?guī)?lái)了五個(gè)題目，重點(diǎn)是講前三個(gè)題目，后兩個(gè)題目就簡(jiǎn)要的說(shuō)說(shuō)，一個(gè)就是關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展旅游業(yè)相結(jié)合的問(wèn)題，要找到和旅游業(yè)相結(jié)合的一個(gè)點(diǎn)；第二個(gè)就是和發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的問(wèn)題，因?yàn)榻逃龑?shí)行收費(fèi)了，有可能房地產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)找到一個(gè)點(diǎn)；第三個(gè)是房屋產(chǎn)權(quán)都?xì)w個(gè)人了，那么有沒(méi)有可能在這種房屋產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上建立一種老年人退休以后的老年保障制度，把保險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能不能結(jié)合起來(lái)，和它的私人房產(chǎn)權(quán)能不能結(jié)合起來(lái)；最后還有一個(gè)和信息產(chǎn)業(yè)結(jié)合，和銀行金融業(yè)對(duì)個(gè)人信用建立的結(jié)合。當(dāng)然，有的旅行團(tuán)，按照厲以寧教授講到的叫面包團(tuán)，不住房，不跟團(tuán)，他帶著面包，那么就不能拉動(dòng)消費(fèi)。我最早把分時(shí)度假引到中國(guó)來(lái)是在九十年代中期，從國(guó)外進(jìn)行了考察以后介紹進(jìn)來(lái)的，中間也有一些小企業(yè)試圖把它搞起來(lái)，但是因?yàn)楦鞣N因素沒(méi)有把它搞起來(lái)。
第二個(gè)特點(diǎn)就是由于居住者的需要，我不是5月份第一個(gè)星期天來(lái)住，而是要交換到其他時(shí)間去住，有沒(méi)有可能呢？這樣的話(huà)，就又興起了小區(qū)內(nèi)不同時(shí)間的交換，當(dāng)然你去換時(shí)間住的，你8月份去住的房子，通過(guò)小區(qū)的管理機(jī)構(gòu)給你換到這個(gè)房子就不一定是你原來(lái)那套，由于居住者需要的進(jìn)一步發(fā)展，就形成了一個(gè)跨地域的交換，不同城市之間的房屋可以交換，就是交換使用權(quán)。業(yè)余以時(shí)間分割來(lái)銷(xiāo)售房屋這種特殊的服務(wù)需要，一開(kāi)始就是酒店式管理，現(xiàn)在已經(jīng)形成了這樣一整套的物業(yè)管理和服務(wù)，如果你購(gòu)買(mǎi)者不去住，你可以把使用權(quán)交給公司來(lái)出租，他可以用租金來(lái)幫你交這個(gè)抵押貸款的錢(qián)，因?yàn)榫瓦@么一個(gè)房屋他還抵押貸款，也可以 返還給出租人。那么分時(shí)度假有哪些好處呢？我分兩個(gè)方面來(lái)講：第一個(gè)方面是對(duì)購(gòu)買(mǎi)者，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，大家可想而知，他就可以用比較低廉的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到居住條件很好的房子，如果不用這種方式，有些人買(mǎi)了第二套房屋，買(mǎi)了別墅，實(shí)際上一點(diǎn)也只能住幾個(gè)星期，其他時(shí)間都是空置，北京大學(xué)就有一些教授到昌平去買(mǎi)房，買(mǎi)了房之后沒(méi)有時(shí)間去就雇人看著，那么最近北京大學(xué)還有很多人到山東日照去買(mǎi)房子，那么據(jù)說(shuō)很便宜，買(mǎi)別墅，買(mǎi)了之后最后還會(huì)成為負(fù)擔(dān)，那么因?yàn)槲覀冞@些人員怎么會(huì)有假期到日照那地方住呢？所以厲以寧教授那次就進(jìn)了這個(gè)問(wèn)題，就是說(shuō)看房成本也很高。那么一張卡分時(shí)度假使用權(quán)，50年，50年之內(nèi)你不用再發(fā)愁付房費(fèi)，那么走到哪里都有住在自己家里的感覺(jué)。那么我們給我們的居民解釋?zhuān)褪钦f(shuō)買(mǎi)果盤(pán)的例子，一個(gè)西瓜賣(mài)你10塊錢(qián)，切開(kāi)了放在盤(pán)子里一小盤(pán)也是10塊錢(qián)，就是這個(gè)道理西瓜就賣(mài)掉了，這是一方面的好處。比如說(shuō)美國(guó)最大的叫RCI，這家公司全年的銷(xiāo)售額是4億美元。那么，我再三告誡這些公司，包括我們國(guó)內(nèi)也有一些公司，想賣(mài)卡，我告訴他們，直接賣(mài)卡在中國(guó)是行不通的，在中國(guó)叫做非法集資，但是分時(shí)度假畢竟在全世界已經(jīng)形成氣侯，在中國(guó)我們斷定也能夠搞成，問(wèn)題是是由誰(shuí)來(lái)搞成和誰(shuí)來(lái)牽頭搞成的問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)以時(shí)間分割來(lái)賣(mài)房子，這是房地產(chǎn)公司才能做的事，實(shí)現(xiàn)房屋的跨城市這種交換，這也只是大的企業(yè)集團(tuán)或是形成企業(yè)聯(lián)盟的這些才能夠承擔(dān)的職能，現(xiàn)在在中國(guó)推行分時(shí)度假的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，我想組織中房集團(tuán)，我們下個(gè)月將正式成立由20個(gè)旅游城市加上一些國(guó)內(nèi)的其他大企業(yè)共同組織的這種分時(shí)度假公司，把這種分時(shí)度假在中國(guó)變成現(xiàn)實(shí)，歡迎大家來(lái)參與發(fā)起，也歡迎大家今后加盟使你自己的房子有新的賣(mài)點(diǎn)。
我在前年向有關(guān)方面提出這樣的建議，原因何在呢？就是因?yàn)槲沂莻€(gè)學(xué)院派，我不光在國(guó)內(nèi)，在北大，我在北大讀過(guò)9年書(shū)，同時(shí)我在國(guó)外也作過(guò)訪問(wèn)學(xué)者，我在九十年代中期到印度安納的一