【正文】 夠完全齊心協(xié)力，所以各國(guó)法律對(duì)此往往規(guī)定有詳細(xì)的決策程序和決策方法，非依次達(dá)成的處理意見(jiàn)不生效力。[15]而我國(guó)大陸民法規(guī)定的房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也是為了照顧被推定為“弱者”的承租人利益，避免其依附于租賃房屋而建立的各種社會(huì)關(guān)系被驟然推翻，并有可能因之流離失所的危險(xiǎn)。[14]由當(dāng)事人通過(guò)合同來(lái)設(shè)立的約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治，法律及旁人自無(wú)法加以置喙。所有權(quán)人為避免自己利益受損，會(huì)積極采取“一房二價(jià)”等規(guī)避措施，防礙優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，并因此引起大量糾紛。委實(shí)不利于交易安全的維護(hù)。承典人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)亦是如此。 （2）所有者出賣(mài)自己的房屋，一般居于多種原因。 這些學(xué)者所持的廢止理由主要有： （1）所有權(quán)一直是一切財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，是人對(duì)財(cái)產(chǎn)最充分、完全、強(qiáng)大的一種支配權(quán)。所謂“出租人出賣(mài)出租房屋”是指出租人有出賣(mài)意向還是與第三人已進(jìn)行磋商，抑或是已與第三人成立買(mǎi)賣(mài)合同？（2）宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是否合適？是否會(huì)損害善意第三人的利益？合同被宣告無(wú)效后，房屋所有權(quán)的歸屬不明，是回歸出租人還是直接歸屬承租人？（3）同等條件的內(nèi)涵不明。 《合同法》第230條的規(guī)定前已述及，此處不贅?，F(xiàn)代大陸法系國(guó)家的民法大都規(guī)定了先買(mǎi)權(quán)?！盵11]大陸法系諸國(guó)都以不同的形式規(guī)定了在特定條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[8]到民國(guó)初期，大理院判決再次予以明確肯定：“佃租他人之土地者，就其土地有利害關(guān)系，茍依該地方之習(xí)慣法則，租戶(hù)有先買(mǎi)權(quán)利，番制衙門(mén)自應(yīng)授為判斷之準(zhǔn)據(jù)，惟租戶(hù)得以先買(mǎi)，則所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)通知租戶(hù)盡其先買(mǎi)之義務(wù)，不獨(dú)限制所有權(quán)人之自由處分，且于地方之發(fā)達(dá)，與經(jīng)濟(jì)之流通，亦不無(wú)影響，故認(rèn)許此種先買(mǎi)權(quán)，應(yīng)以期間較長(zhǎng)或無(wú)期之租戶(hù)為限，使為短期佃租，或租約中訂明隨時(shí)可以解約者，則就其他利害關(guān)系尚淺，縱有習(xí)慣，亦不應(yīng)有法之效力?！盵5]據(jù)學(xué)者考證，無(wú)論中西，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度皆有綿長(zhǎng)之歷史。位于其“物權(quán)編”中的第1094條規(guī)定：“（1）土地可以此種方式設(shè)定負(fù)擔(dān)，使因設(shè)定負(fù)擔(dān)而受利益的人對(duì)所有權(quán)人享有先買(mǎi)權(quán)。[1]王澤鑒先生認(rèn)為：“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)云者，謂特定人依約或法律規(guī)定，于所有人（義務(wù)人）出賣(mài)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有依同樣條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)之權(quán)利。乍看起來(lái)，二審法院的判決更加合理：既維護(hù)了原告的法定權(quán)利，也保護(hù)了被告間的樓宇交易。原告以被告侵犯了自己對(duì)浩達(dá)商廈一層西側(cè)大廳建筑面積380平方米房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由要求確認(rèn)被告間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的起訴，頗有“以一隅抗全國(guó)”的意味，其影響交易之便捷與效率顯而易見(jiàn)，一審法院駁回原告訴訟請(qǐng)求也因此確有道理?？蓡?wèn)題在于，原告對(duì)自己承租房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法律明確賦予的。但這卻掩飾不了對(duì)第三人保護(hù)的蒼白——如果合同部分內(nèi)容的無(wú)效將會(huì)給一方當(dāng)事人帶來(lái)巨大損害，那么執(zhí)意維護(hù)合同的效力還有多大的意義？也許人家南洋新世紀(jì)公司早知不能完整地獲得樓房的所有權(quán)就根本不會(huì)動(dòng)意購(gòu)買(mǎi)浩達(dá)商廈?！盵2]王利明先生認(rèn)為：“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，又稱(chēng)為‘先買(mǎi)權(quán)’，是特定的民事主體依照法律的規(guī)定享有的先于他人購(gòu)買(mǎi)某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。（2）先買(mǎi)權(quán)也可以為另一土地的現(xiàn)時(shí)所有權(quán)人的利益而設(shè)定。在中國(guó)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度最早可溯及北魏均田令?！盵9]新中國(guó)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行確認(rèn)的法條較早見(jiàn)于1950年3月28日東北人民政府發(fā)布的《東北城市房產(chǎn)管理暫行條例》。1804年的《法國(guó)民法典》對(duì)繼承中遺產(chǎn)共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作了較為細(xì)致的規(guī)定，該法第815—14條規(guī)定：“任何共有人，均可在此項(xiàng)通知之日起一個(gè)月期限內(nèi)，以司法外文書(shū)告知讓與人，其將按照通知的價(jià)格與條件行使先取權(quán)。[12] 中國(guó)很多現(xiàn)行法規(guī)、司法解釋對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作了規(guī)定，比如《中華人民共和國(guó)民法通則》第78條第3款、《中華人民共和國(guó)合同法》第230條、《中華人民共和國(guó)公司法》第35條第3款、《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》第22條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第10條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條等等。 《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 這些問(wèn)題也是本文后面所要著力探討的。其權(quán)利的行使應(yīng)當(dāng)是自由的，原則上應(yīng)不受干涉，這是私法意思自治的要求。比如急于脫手，使自己陷于困境的財(cái)政狀況得以緩解。因此，從這個(gè)角度來(lái)看，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度妨礙了交易的速度，甚至于損害了出賣(mài)人的利益。 （4）不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)實(shí)際上也妨害了社會(huì)的公平。 （6）同等條件的判斷既讓法官費(fèi)勁為難，也會(huì)造成執(zhí)法上的模糊與不確定，有礙法制統(tǒng)一。而法定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)多基于某種政策，如為社會(huì)政策而設(shè)。購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)均等的形式正義有時(shí)有害于實(shí)質(zhì)正義的實(shí)現(xiàn)，所以“國(guó)家通過(guò)法律允許承租人、共有人在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，反映了在經(jīng)濟(jì)公平基礎(chǔ)上國(guó)家對(duì)平等權(quán)所進(jìn)行的修正，這是法律公平實(shí)現(xiàn)的更高層次。而共有人除須一致對(duì)外，尚須就其內(nèi)部的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行分配，這不免使共有關(guān)系更加復(fù)雜。”但是由于種種原因，共有關(guān)系在社會(huì)中的大量存在確有合理且必要之處，法律不能視而不見(jiàn)，否則不免貽人掩耳盜鈴之譏。并且法律在決定是否賦予用益權(quán)人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)也相當(dāng)謹(jǐn)慎——對(duì)于一些無(wú)償?shù)幕蛟趧?dòng)產(chǎn)之上形成的物的用益關(guān)系，或因其為無(wú)償利用，或因其標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值較低，市場(chǎng)上容易獲得，而沒(méi)有賦予其使用人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。細(xì)察各具體反對(duì)理由，亦有很多疑義。其第二個(gè)理由合理成分最多。但是出賣(mài)人因出租出賣(mài)物已經(jīng)享有過(guò)利益，在出賣(mài)之時(shí)，對(duì)其出賣(mài)條件加以適當(dāng)限制，確不為過(guò)；在“同等條件”作用下，對(duì)物使用最有效率者會(huì)通過(guò)提高買(mǎi)價(jià)的方式來(lái)確保獲得買(mǎi)賣(mài)物——雖然也會(huì)有些周折。法政策因應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，在衡量各種情勢(shì)之輕重緩急之后，作出賦予某項(xiàng)權(quán)利何種效力的決定。如果我們能夠先確定某一權(quán)利在法律概念體系中的位置歸屬，而后確定其效力，那只是因?yàn)榍叭艘褜⒍叩膶?duì)應(yīng)關(guān)系徹底確定，所以我們可以來(lái)回逡巡而暢通無(wú)阻。物權(quán)的效力可以對(duì)抗任何人，故此種先買(mǎi)權(quán)之效力較強(qiáng)，不僅于當(dāng)事人之間，可以主張；對(duì)于第三人亦可主張，亦即具有對(duì)世效力。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，其“耕地三七五減租條例”上承租人之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被賦予了物權(quán)效力，而其他如依“土地法”而成立的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等則被賦予了債權(quán)效力。這和解除權(quán)本身的性質(zhì)不會(huì)因其產(chǎn)生原因是法定或是約定而生差異是一個(gè)道理?！卑凑者@個(gè)思路，他對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行了“構(gòu)想”：法律規(guī)定：“先買(mǎi)權(quán)以向義務(wù)人為意思表示之方式行使之”（民法典第五〇五條第一項(xiàng)第一句）。借單方的意思表示創(chuàng)設(shè)法律關(guān)系（此處即買(mǎi)賣(mài)關(guān)系）的權(quán)利，通常可歸屬“形成權(quán)”一類(lèi)。[22] 有學(xué)者提出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種期待權(quán)。[24]王利明先生認(rèn)為：“所謂期待權(quán)，是指一種將來(lái)可能取得權(quán)利的權(quán)利，其權(quán)利系寄托在將來(lái)可能取得的權(quán)利上。至于法定優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)……系于耕地租賃契約成立時(shí)，隨即發(fā)生，而于出租人出賣(mài)或出典耕地時(shí)得為行使，學(xué)說(shuō)判例均同此見(jiàn)解。在合同自由原則之下，當(dāng)事人既享有決定合同內(nèi)容、形式等自由，也享有締約自由以及選擇相對(duì)人的自由，即當(dāng)事人可以依其自主意思決定是否訂閱以及與誰(shuí)訂約。承租人的先買(mǎi)權(quán)可以劃入直接的強(qiáng)制締約之中。”[28]結(jié)合優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力來(lái)看，強(qiáng)制締約理論更有不周延的地方——它解釋不了具有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。此時(shí)，有兩個(gè)選擇，要么承租人直接取得房屋所有權(quán)；要么房屋所有人重新取得房屋所有權(quán)。而從理論上講，如果是買(mǎi)賣(mài)契約的話(huà)，那么所有人還是可以違約的，仍然可以出售該房屋給其他人，而賠償承租人的損失?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 本文前已述及，我們?cè)诳紤]賦予一項(xiàng)效力不明或效力尚有爭(zhēng)論的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以何種效力的時(shí)候，不能用一刀切的方式籠而統(tǒng)之的加以確定，而必須結(jié)合現(xiàn)實(shí)，具體問(wèn)題具體分析。那么，我們究竟應(yīng)該賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以什么樣的效力呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)該賦予其債權(quán)效力。 (2)賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力，對(duì)房屋所有人過(guò)于苛刻。在出租人過(guò)了此村，難尋他店的時(shí)候，處于完全主動(dòng)地位的承租人會(huì)作出什么樣的決定，真的讓出租人心里發(fā)虛。此種情形之下，出租人更愿意在承擔(dān)違約責(zé)后送走承租人。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)若被賦予物權(quán)效力則太嫌剛硬，真的不如賦予欺債權(quán)效力更顯平衡。在這里，物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可能無(wú)法保護(hù)承租人的利益——已在他處購(gòu)房的承租人即使經(jīng)由優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使把租賃房屋的所有權(quán)變動(dòng)到自己名下也可能會(huì)蒙受重大不利益，因?yàn)槌凶馊丝赡懿⒉恍枰獌商鬃》?。?quán)利具備了公示性，方能對(duì)抗第三人。以“占有”來(lái)作為一項(xiàng)可以先于他人購(gòu)買(mǎi)房屋這一不動(dòng)產(chǎn)，顯然過(guò)于草率。”[32]或?yàn)榉ǘ▋?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)均基于某項(xiàng)特殊的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)政策而設(shè)立，如不賦予其物權(quán)效力，恐難達(dá)致該政策之目的。關(guān)鍵還是要看由現(xiàn)實(shí)決定的該項(xiàng)政策的緊迫性、重要性。另外，根據(jù)形成權(quán)的一般理論和各國(guó)立法實(shí)踐，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使還應(yīng)該在一定的期限內(nèi)進(jìn)行。如果出租人不履行通知義務(wù)是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件，那么勢(shì)必造成出租人一旦履行通知義務(wù)，承租人就不能再行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況；如果出租人履行通知義務(wù)是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件，那么在出租人不為通知，承租人自行得知出租人出賣(mài)信息的情況下，承租人同樣不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 （一）出租人出賣(mài)租賃房屋 出租人出賣(mài)租賃房屋即是與他人進(jìn)行就租賃房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)?！侗本┦蟹课葙I(mǎi)賣(mài)管理暫行規(guī)定》里面的“房屋買(mǎi)賣(mài)”包括房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以房屋作價(jià)投資、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋等情況；而《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》亦將“以房地產(chǎn)出資，并已轉(zhuǎn)為合資企業(yè)擁有的；以土地使用權(quán)與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的；以房地產(chǎn)作價(jià)入股的；以房地產(chǎn)抵債的；收購(gòu)、合并或分立企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人的等情形視為出賣(mài)。不過(guò)，如果第三人所提供交換的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能夠提供同樣內(nèi)容的給付，則仍然可以主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。筆者認(rèn)為：純粹意義上的房屋出賣(mài)（即出售房屋所有權(quán)，換取價(jià)金），是“關(guān)于交易之基本的契約”[39]，也應(yīng)該是出租人所能為的一種基本交易行為。法律對(duì)出租人的基本交易行為（純粹意義上的買(mǎi)賣(mài)），尚且忍心加以限制（承租人可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)），為何反倒不能對(duì)投資行為加以限制呢？舉重以明輕，故一般來(lái)講，上述“視為買(mǎi)賣(mài)”的情形下，承租人皆應(yīng)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?？梢?jiàn)，拍賣(mài)雖然是一種比較特殊的、法律設(shè)有特別規(guī)則的交易方式，但其含義尚未逸出“買(mǎi)賣(mài)”的文義范圍之外。優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)人于接到通知后，逾期未表示者，其優(yōu)先權(quán)視為放棄，執(zhí)行法院得交由拍定人承買(mǎi)。所以，就房屋拍賣(mài)而言，未來(lái)立法不應(yīng)允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法律容忍了普通買(mǎi)賣(mài)中這一低效率情形的發(fā)生可能，亦可以容忍拍賣(mài)中的同樣可能。 （2）按照《德國(guó)民法典》第570b條之（1）的規(guī)定，如果出租人將住房出賣(mài)給其家庭成員