【正文】 同的階段。近年來，過濾模型主要偏重住宅福利的研究，Anas等人1997年運用“典型芝加哥住宅市場模型”來研究收入稅、財產(chǎn)稅、住房補貼的作用。但直到20世紀(jì)60年代，經(jīng)濟學(xué)家勞瑞(Lowry)對過濾現(xiàn)象作了概念性的解釋。凱恩斯提出的政府干預(yù)經(jīng)濟、擴大社會福利開支等理論為政府介入住房市場，建立城市住房保障制度提供了理論依據(jù)。政府干預(yù)應(yīng)該糾正市場機制的缺陷，這些缺陷是傳統(tǒng)的完全競爭模型的假設(shè)和實際情況之間的差異造成的。庇古認為收入轉(zhuǎn)移的途徑就是政府向富人征稅，補貼給窮人。福利經(jīng)濟學(xué)是西方經(jīng)濟學(xué)從福利觀點出發(fā)對經(jīng)濟體系的運行予以社會評價的經(jīng)濟學(xué)，“最優(yōu)狀態(tài)”“消費者剩余”為福利經(jīng)濟學(xué)的重要分析工具。要盡可能在客觀許可的情況下，針對不同的人對不同層次的需要的追求使其得到滿足，只有這樣才能解決現(xiàn)實社會的矛盾。需要層次理論。馬克思指出，“滿足人的需要是社會主義的生產(chǎn)目的”。主要有第一需求理論、需要層次理論、福利經(jīng)濟學(xué)理論、公共選擇理論及過濾理論等。結(jié)合在政策實施過程出現(xiàn)的一些問題，政府需要在政策運行中不斷找尋解決方法，進一步完善政策落實，從而更好的保障中低收入家庭的住房問題。因此，妥善解決居民的住房問題，不僅是解決快速發(fā)展的需要，也是保持社會穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。這些問題使得住房保障還不能完全有效地解決住房困難戶的居住問題，如何使住房保障各項政策措施更加完善，保質(zhì)保量地為低收入者提供足夠多的廉價的經(jīng)濟適用房、廉租房等公共住房，這就要求我們對現(xiàn)行的住房保障政策進行重新思考。建立多層次的住房供應(yīng)體系，保障社會各階層尤其是低收入者有房居住，是現(xiàn)階段各級政府的重點民生工作之一。20多年來，我國住房制度改革逐步推進，并取得了很大的成就，房地產(chǎn)業(yè)本身及相關(guān)行業(yè)都發(fā)展迅速。城市化率的不斷提高，使工業(yè)和人口在城市高度集中，對城市土地和住房供給的形成了巨大的需求，從而產(chǎn)生了住房供應(yīng)的絕對短缺，進而導(dǎo)致土地價格以致住房價格的上漲，于是城市中低收入居民家庭的住房支付能力和支付價格之間出現(xiàn)巨大的差距，導(dǎo)致了大批貧民生活在擁擠不堪的貧民窟中，并由此產(chǎn)生了一系列社會問題，危害整個社會的經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。1996年6月，聯(lián)合國在土耳其伊斯坦布爾通過的《伊斯坦布爾人居宣言》和《人居議程》提出了人類居住的基本目標(biāo)：“人人享有適當(dāng)?shù)淖》亢腿找娉鞘谢M程中人類居住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展”。因此，研究城市中低收入家庭住房保障政策具有重要的理論和現(xiàn)實意義。對于中低收入家庭而言，他們沒有能力通過市場來解決住房問題，只能寄希望于通過政府保障途徑來滿足居住和住房條件改善等需求。城鎮(zhèn)中低收入家庭住房保障政策研究摘要住房問題是重要的民生問題，是每個人基本生活保障的前提，也是家庭和睦，社會穩(wěn)定的關(guān)鍵。因此如何保障中低收入家庭的住房條件，保證社會和諧穩(wěn)定發(fā)展成為當(dāng)前政府工作中亟待解決的問題。本文首先介紹了選題的背景及意義，通過文獻資料的查閱，對國內(nèi)外專家學(xué)者對住房問題的理論和研究進行了總結(jié)，確定研究的內(nèi)容和方法；其次，分析縣城鎮(zhèn)中低收入家庭收入及住房的現(xiàn)狀，從中低收入群體界定著手，通過調(diào)研分析了城鎮(zhèn)中低收入家庭的收入和住房狀況，重點介紹了縣城鎮(zhèn)中低收入家庭現(xiàn)行住房保障政策及實施情況，總結(jié)取得的成效，并分析指出存在的問題；再次，以美國、新加坡和香港為例，分析境外國家和地區(qū)住房保障政策的發(fā)展、變化和特點，指出對我們解決此類問題的啟示和借鑒；最后，從政策和管理兩大方面提出進一步解決縣城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題的對策建議。 《伊斯坦布爾人居宣言》，保障公民的居住權(quán)利，實行“居者有其屋”的目標(biāo)，是國家和政府的重要責(zé)任和義務(wù)。因此各個國家和地區(qū)在解決這些由住房問題引起的社會問題的過程時，逐步形成了相應(yīng)的住房政策。但與此同時，由于過分強調(diào)住房的商品化及市場化，住房的創(chuàng)利功能被過分強化。目前，實行的城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障政策主要有兩種：一是對中低收入家庭的經(jīng)濟適用住房政策，二是對低收入家庭的廉租住房保障政策。二、研究意義人在住房方面的生存、消費和投資需求是經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的巨大動力源，解決好住房問題對促進經(jīng)濟發(fā)展和增強社會穩(wěn)定具有非常重要的作用。以香港和新加坡為例，上世紀(jì)六七十年代是經(jīng)濟快速發(fā)展的階段，同時也是城市化加速發(fā)展的階段，大量新增人口和基礎(chǔ)農(nóng)民為城市經(jīng)濟的發(fā)展提供了源源不斷的勞動力，同時也帶來錯綜復(fù)雜的社會問題。因此，對縣城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房保障政策研究具有重要的理論和現(xiàn)實意義。第一需求理論。馬克思恩格斯全集，1998：人民出版社，第一卷我國社會主義生產(chǎn)的主要目的就是滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需要。在20世紀(jì)40年代，美國心理學(xué)家馬斯洛()發(fā)表了《動機與人格》，論述了作為人的動機基礎(chǔ)的需要層次理論。他指出生理需要，其中包括了食品、住宅等，是人類最原始最基本的需要，如果不能滿足就會有生命危險。1920年，《福利經(jīng)濟學(xué)》一書，標(biāo)志著福利經(jīng)濟學(xué)的產(chǎn)生。補貼的方法可以采取建立各種社會服務(wù)設(shè)施、養(yǎng)老金、失業(yè)保險、醫(yī)療保險和保障性住宅供給等。如壟斷、外部性、公共產(chǎn)品、信息不完全以及規(guī)模經(jīng)濟的存在和出現(xiàn)，完全競爭模型并沒有把這些情況納入它的分析框架。過濾理論。他指出，過濾的主體是住宅，過濾產(chǎn)生的原因在于住宅的老化及新建。“過濾理論”描述了住房生命周期的使用特征，為政府利用住房的過濾作用，解決住房保障問題指出了有效途徑?！白》侩A級”的劃分有別于生產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的階級斗爭。④租住全套私人住房者。二、國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)的學(xué)者也從不同的角度對住房保障政策進行探索，而且隨著住房改革的不斷深入，更加大了對解決中低收入家庭住房問題的研究力度。認為“租賃住房補貼”類似于西方的“補人頭”，“實物配租”類似于“補磚頭”，而“租金核減”介于兩種辦法之間。提倡以房租補貼、購房貸款貼息、購房貸款所得稅減免等住房補貼為主流方式的公共住房政策模式。對于經(jīng)濟適用房是否有必要取消或者強制回購這個問題上，以著名經(jīng)濟學(xué)家茅于軾、中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎、北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心教授徐滇慶、北京師范大學(xué)管理學(xué)院董藩教授、全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會秘書長聶梅生為代表的一派觀點認為經(jīng)濟適用房沒有真正幫助低收入群體，反而破壞了市場規(guī)則，造成了另一種分配不公，擴大貧富差距，應(yīng)該停止開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)市場。房地產(chǎn)業(yè)存在惡性泡沫，這就需要進行嚴(yán)格的控制，而經(jīng)濟適用房就是一種控制手段，它對房地產(chǎn)業(yè)有著積極意義。趙路興、浦湛認為由于經(jīng)濟適用房的保障性質(zhì)，決定了經(jīng)濟適用房的供應(yīng)是對市場商品房的補充，供應(yīng)范圍和規(guī)模要以不干擾市場的正常運行為原則，因此經(jīng)濟適用房的保障面應(yīng)控制在20%左右。第一章，緒論，介紹本文選題的背景及意義，總結(jié)國內(nèi)外專家學(xué)者對住房問題的理論和研究，確定研究的內(nèi)容和方法；第二章，分析縣城鎮(zhèn)中低收入家庭收入及住房的現(xiàn)狀，從中低收入群體界定著手，調(diào)研分析中低收入家庭的收入和住房狀況及需求狀況；第三章，介紹縣城鎮(zhèn)中低收入家庭現(xiàn)行住房保障政策和實施情況，總結(jié)取得的成效，并分析指出存在的問題；第四章，以美國、新加坡和香港為例，分析境外國家和地區(qū)的住房保障政策的演變和特點，指出對我們解決此類問題的啟示和借鑒；第五章，從政策和管理兩大方面提出進一步解決縣城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題的對策建議。第四節(jié) 本文主要創(chuàng)新點及不足縣地處長三角地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)達，財政收入充沛，政府在住房保障方面可以投入較大資金，提供更高的保障標(biāo)準(zhǔn)來著力改善民生。第二章 縣城鎮(zhèn)中低收入家庭收入及住房狀況分析第一節(jié) 群體界定對于中低收入人群，國外及我國中央政府都沒有明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）和民政部等部委《城市低收入家庭認定辦法》的規(guī)定，由縣級以上地方政府在建立社會保障制度時根據(jù)本地的實際情況對中低收入家庭進行了界定。由于各地的經(jīng)濟、社會發(fā)展水平不一樣收入線的劃分也存在很大的差異，但劃分的標(biāo)準(zhǔn)還是比較客觀的。，%，%，是社會平均水平的88%，是社會平均水平的近2倍，高低收入差距越來越大，最高和最低收入差距達到了近4倍，貧富差距較大。1988年起，連續(xù)三屆名列全國財政收入“十大財政縣”行列。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28496元，農(nóng)村居民人均純收入14682元。根據(jù)本文對縣中低收入家庭的界定，中低收入家庭戶約為58467戶，其中收入最低家庭戶、收入較低家庭戶和收入中間家庭戶各為19489戶左右，人口約為176568人。也低于全縣社會平均值的人均可支配收入28496元，由此可以看出，縣60%的城鎮(zhèn)家庭收入低于平均水平，反過來也即有40%的高收入家庭收入遠遠高于平均水平。顯然，食品支出比重的增加會擠占家庭在其他方面的支出，也包括住房消費支出。而人均經(jīng)營凈收入和財產(chǎn)性收入所占比重較小，%和3%。比以前幾年都低，表明當(dāng)年的供養(yǎng)負擔(dān)比以前幾年都大。縣住房價格也一直處于上漲之勢，2009年住房銷售均價為7216元/平方米。、縣的城鎮(zhèn)居民人均住房面積基本保持在40平方米上下幅度，變化幅度不是很大。戶主類型主要反映收入的來源和取得收入的能力，從調(diào)查數(shù)量來看，%，%，退休的占1%，三無人員（無生活來源、無勞動能力、無法定撫養(yǎng)義務(wù)人）%，%，說明沒有固定收入的占了絕大多數(shù)，而且這些人取得收入的能力也是非常弱的。%、36㎡(含)%、3645㎡(含)%，4570㎡(含)%，70㎡%，從這里可以看出，至少有一半以上的中低收入家庭的住房面積超過70㎡，如將家庭面積在45㎡以下作為住房困難標(biāo)準(zhǔn)線的話，約28%的城鎮(zhèn)中低收入為住房困難家庭。 房屋結(jié)構(gòu)示意圖三、縣城鎮(zhèn)中低收入家庭住房需求分析通過以上對縣城鎮(zhèn)中低收入家庭收入支出和住房狀況的分析，2009年城鎮(zhèn)居民人口為294281，測算中低收入家庭的戶數(shù)約為58467戶。1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》把“建立以中低收入家庭為對象,具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系”列為我國城鎮(zhèn)住房制度改革的一項基本內(nèi)容,這是我國政府首次明確提出建設(shè)經(jīng)濟適用住房，也是明確提出的針對中低收入家庭的住房保障政策。2003年8月頒發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號），是對國發(fā)[1998]23號文進行了修正，將國發(fā)[1998]23號文提出的“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”改為“讓多數(shù)家庭購買和承租普通商品住房”，同時將經(jīng)濟適用住房的性質(zhì)重新定位為“是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。但是，目前住房公積金主要針對國家機關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)職工等中等收入以上階層，而一大批集體企業(yè)和個體企業(yè)職工及個體從業(yè)者、失業(yè)者等中低收入職工由于就業(yè)狀況未建立或建立但未繳存住房公積金，排斥在了住房公積金的收益范圍之外，因此本文不將住房公積金制度作為城鎮(zhèn)中低收入住房保障政策加以研究。2005年到2007年，在《實施辦法》實行的這三年中，切實解決了一大批中低收入家庭的住房困難問題。明確了家庭收入、家庭房產(chǎn)的核定范圍，增加了批地建房（含“撤村建居”住房）及婚前財產(chǎn)的核定辦法。購買經(jīng)濟適用住房滿5年上市交易時，按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房（包括超過享受面積部分的經(jīng)濟適用商品房）差價的60％向政府交納土地收益等相關(guān)價款；滿3年后可將房屋轉(zhuǎn)讓給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭。作為現(xiàn)行的經(jīng)濟適用住房政策，主要內(nèi)容包括：管理機構(gòu)：經(jīng)濟適用住房的建設(shè)管理由縣人民政府視情況予以確定相關(guān)部門或單位負責(zé)，縣房管局負責(zé)經(jīng)濟適用住房的銷售交易管理和實施工作?！眱r格管理：經(jīng)濟適用住房的價格實行政府定價，其確定價格以保本微利為原則。購買面積超過核準(zhǔn)保障面積的部分，其價格由縣物價局會同縣房管局予以核定，按商品價購買。家庭成員在4人（含）以上的，保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積80平方米。⑵已婚[含離異（或喪偶）帶未成年子女且擁有監(jiān)護權(quán)]或年齡在35周歲及以上的單身無房戶。并進行申請公示。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。二、廉租住房政策及實施情況縣的城鎮(zhèn)廉租住房保障制度于2005年開始實行。明確了廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。將原來由向房管部門申請、受理、房管部門審查、公示、核準(zhǔn)的申請審批程序，調(diào)整為向街道（鎮(zhèn)）提出申請、初審、縣房管局審核、縣民政局審核、縣房管局公示、登記的多級審核程序。按規(guī)定增加了對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)、住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)、廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)以及租賃住房補貼標(biāo)準(zhǔn)，實行動態(tài)管理，每年向社會公布一次?？h廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)按每戶家庭住房建筑面積計算為45平方米，同時按人均住房建筑面積計算為15平方米，其中實物配租最高保障面積標(biāo)準(zhǔn)不超過建筑面積65平方米。每月最低補貼額度， 3人及以下戶縣城區(qū)街道每戶100元，其他鎮(zhèn)為80元；4人及以上戶縣城區(qū)街道每戶150元，其他鎮(zhèn)為120元。實物配租是政府向符合保障條件的家庭提供住房，并按照規(guī)定收取租金；配租面積為家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額。減免租金標(biāo)準(zhǔn)按實物配租方式的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)予以減免。租后管理：已獲得廉租住房保障的家庭，于每年12月底前向所在地街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府如實申報家庭人口、收入及住房等情況，并填寫《縣廉租住房保障年審表》?？h20052009年經(jīng)濟適用住房、廉租住房保障條件、 縣20052009年經(jīng)濟適用住房、廉租住房保障條件、保障標(biāo)準(zhǔn)和保障方式一覽表 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)縣房地產(chǎn)管理局歷年公布資料整理保障方式年份廉租住房經(jīng)濟適用住房保障條件保障標(biāo)準(zhǔn)保障條件家庭人均住房建筑面積(平方米/人)家庭人均月收入（元/人2008年保障范圍擴大到人均收入在低保標(biāo)準(zhǔn)三倍以內(nèi)的城鎮(zhèn)居民家庭，其中人均收入在低保標(biāo)準(zhǔn)兩倍以內(nèi)的保障家庭，按標(biāo)準(zhǔn)予以保障；人均收入在低保標(biāo)準(zhǔn)兩倍（不含兩倍）至三倍以內(nèi)的保障家庭，原則上實行住房租賃補貼或租金減免，其標(biāo)準(zhǔn)按其享受保障標(biāo)準(zhǔn)的50％予以保障，當(dāng)年實現(xiàn)應(yīng)保盡保。三年內(nèi)開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房1100套、建筑面積8萬平方米左右，其中2008年落實350套、繼續(xù)做到“房等人”，使經(jīng)濟適用住房制度惠及全縣所有低收入住房困難家庭。足額提取土地出讓凈收益的1