【正文】 越大，按相對(duì)收入等距5組分戶匯總資料看，低收入者家庭人均總收入14630元，其中人均可支配收入13754元，高收入者人均家庭總收入56170元，其中人均可支配收入達(dá)54513元。 戶主類型示意圖居住房屋性質(zhì)按住房性質(zhì)劃分，分為私房、已購(gòu)公房、承租單位自管公房、承租直管公房、借住房屋、自行搭建的臨時(shí)房屋等類別。2007年11月頒發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)）文件，首次明確把解決城市低收入家庭住房困難作為納入政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的保障標(biāo)準(zhǔn)和水平作了更細(xì)化的規(guī)定。未滿5年因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)批準(zhǔn)可向政府申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)。例：2009年縣一經(jīng)濟(jì)適用住房保障家庭，家庭人口3人，有私房一間，建筑面積35平方米，保障面積標(biāo)準(zhǔn)60平方米。2005年6月縣制訂發(fā)布了《縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實(shí)施辦法》（縣政府令第21號(hào)），對(duì)廉租住房保障的一系列配套政策（面積保障標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等）作出了明確的規(guī)定。保障方式：廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼、實(shí)物配租、租金減免等三種方式。街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府對(duì)申報(bào)情況進(jìn)行核實(shí)、張榜公布，并將申報(bào)情況及核實(shí)結(jié)果報(bào)縣房管局。第三節(jié) 縣現(xiàn)行住房保障政策取得的成效縣的住房保障政策始于2005年，幾年來(lái)，通過(guò)不斷的摸索和實(shí)踐，吸取其他城市的經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)總結(jié)和改進(jìn)各項(xiàng)保障政策，采取多渠道并舉，多形式解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，逐步建立起多層次的住房保障體系。如何從拓展保障對(duì)象，創(chuàng)新保障機(jī)制，提高保障質(zhì)量等方面為抓手，來(lái)強(qiáng)化政府的住房保障職能，是一個(gè)政府所必須承擔(dān)的責(zé)任。因此大部分都需向親戚朋友借錢來(lái)付房款，錢不夠或借不到錢的只能選擇放棄購(gòu)買資格，流露出來(lái)的只能是無(wú)奈，真正的中低收入者買不起經(jīng)濟(jì)適用住房，到最后實(shí)在沒(méi)辦法，只能“望房興嘆”。1961年美國(guó)頒布國(guó)民住房法案，提出鼓勵(lì)私人建設(shè)者從事低等和中等收入家庭公寓住宅的大規(guī)模興建和修復(fù)。租金補(bǔ)貼。這部分租金收入并不足以讓建屋發(fā)展局保持財(cái)政平衡，差額由財(cái)政房屋補(bǔ)貼填充。所有新加坡公民和永久居留的居民，都必須參與公積金儲(chǔ)蓄。貸款數(shù)額與攤還期限依據(jù)申請(qǐng)者的收入與年齡而定。從1984年起，香港引入私人機(jī)構(gòu)參與居屋開(kāi)發(fā)，從僅向居民提供廉租屋轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)、資助市民購(gòu)買公營(yíng)房屋和私人樓宇。當(dāng)局還重組了徙置事務(wù)署、屋宇建設(shè)委員會(huì)等政府部門，成立香港房屋委員會(huì)，全面統(tǒng)籌公共房屋的建設(shè)和管理。組屋的租金和房?jī)r(jià)不是由市場(chǎng)決定，而是由政府定價(jià)。政府每年財(cái)政補(bǔ)貼非盈利的建屋發(fā)展局。當(dāng)時(shí)新加坡人口為160萬(wàn)，不到10%的人擁有住房，多達(dá)40%的居民居住在擁擠的貧民窟和窩棚里，沒(méi)有干凈的飲用水、衛(wèi)生設(shè)施和其他基本生活設(shè)施。政府通過(guò)給予稅費(fèi)和貸款優(yōu)惠，積極鼓勵(lì)住戶購(gòu)買。為解決中低收入階層的住房難題，國(guó)會(huì)在1937年又通過(guò)“公共住宅法案”。而經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)對(duì)象又必須是中低收入以下的家庭，這些家庭收入本來(lái)就不高，還要家庭日常開(kāi)銷，要在限定的時(shí)間內(nèi)（通常在一個(gè)月左右）支付二、三十萬(wàn)左右的房款，確實(shí)有存在一定的困難。 縣20052009年經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房保障情況統(tǒng)計(jì)表 數(shù)據(jù)來(lái)源：縣房地產(chǎn)管理局提供保障方式年度廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房保障戶數(shù)退保戶數(shù)申請(qǐng)戶數(shù)核準(zhǔn)戶數(shù)實(shí)際購(gòu)買放棄率（%）戶數(shù)建筑面積（m2）2005年5449372006年15548322007年751291241162008年382271811372009年3510137116110合計(jì)14910602518432第四節(jié) 縣現(xiàn)行住房保障政策存在的問(wèn)題縣現(xiàn)行的城鎮(zhèn)中低收入家庭住房保障政策主要有經(jīng)濟(jì)適用住房保障政策和廉租住房保障政策，這兩個(gè)政策先后實(shí)行以來(lái)，取得的成績(jī)有目共睹，但在住房政策實(shí)施的過(guò)程中，也存在著一些問(wèn)題，突出的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面。在“住有所居”的配套政策上，對(duì)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。審核程序：申請(qǐng)廉租住房保障的家庭須持家庭成員身份證復(fù)印件，入縣戶籍3年以上及其他成員入縣戶籍2年以上證明（或“撤村建居”證明），家庭成員戶口簿復(fù)印件或有效戶籍證明原件，婚姻狀況證明，《縣最低生活保障社會(huì)救濟(jì)證》或城鎮(zhèn)低收入家庭經(jīng)濟(jì)收入證明和家庭成員現(xiàn)有（或已有過(guò)）房產(chǎn)情況證明等材料，由戶主向戶籍所地房管所領(lǐng)取填寫《縣城鎮(zhèn)廉租住房保障申請(qǐng)審批表》，提出書面申請(qǐng)，經(jīng)社區(qū)（居委會(huì)、村）初審后報(bào)鎮(zhèn)（街道）審查，鎮(zhèn)（街道）審查后在申請(qǐng)人戶籍所在地社區(qū)（居委會(huì)、村）公示，再將公示、審查結(jié)果及申請(qǐng)材料分別報(bào)送縣民政局、縣房管局，審核收入和住房情況。縣目前對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭實(shí)行廉租住房保障，城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭是指戶籍在本縣范圍內(nèi)，由縣民政部門認(rèn)定的家庭人均收入在城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)三倍（含）以下，且家庭現(xiàn)有住房建筑面積在45平方米（含）以下，或家庭人均現(xiàn)有住房建筑面積在15平方米（含）以下的家庭。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房（包括超過(guò)享受面積部分的經(jīng)濟(jì)適用商品房）差價(jià)的60％向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。超面積部分差價(jià)款由縣財(cái)政部門按規(guī)定及時(shí)收取。調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)程序。1998年7月國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)），明確規(guī)定在1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為住的住房供應(yīng)體系。由于戶籍人口的增加，這充分說(shuō)明，隨著城市人口的增加，必須提高各類住房的供應(yīng)，不斷滿足居民對(duì)居住質(zhì)量的要求。居住占家庭總支出的比例，%，%，可以看出在居住方面，最低收入家庭比高收入家庭承擔(dān)更大的壓力。，人均生產(chǎn)總值91491元。另外分層次解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房保障模式，也是建立在定性分析的基礎(chǔ)上，只能說(shuō)是提供了一種解決問(wèn)題的思路，要成為可操作性的實(shí)施計(jì)劃，還需進(jìn)一步實(shí)證量化研究。同一個(gè)地段，經(jīng)濟(jì)適用房比商品房要便宜10%到15%，拉低了商品房的房?jī)r(jià)。雷斯和摩爾強(qiáng)調(diào)“住房階級(jí)”是城市系統(tǒng)本身產(chǎn)生的、建構(gòu)城市社會(huì)關(guān)系的獨(dú)特因素，對(duì)解釋城市的社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)沖突有著重要意義。但直到20世紀(jì)60年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞瑞(Lowry)對(duì)過(guò)濾現(xiàn)象作了概念性的解釋。福利經(jīng)濟(jì)學(xué)是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)從福利觀點(diǎn)出發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)體系的運(yùn)行予以社會(huì)評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)，“最優(yōu)狀態(tài)”“消費(fèi)者剩余”為福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要分析工具。主要有第一需求理論、需要層次理論、福利經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、公共選擇理論及過(guò)濾理論等。建立多層次的住房供應(yīng)體系，保障社會(huì)各階層尤其是低收入者有房居住，是現(xiàn)階段各級(jí)政府的重點(diǎn)民生工作之一。因此，研究城市中低收入家庭住房保障政策具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。本文首先介紹了選題的背景及意義，通過(guò)文獻(xiàn)資料的查閱，對(duì)國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者對(duì)住房問(wèn)題的理論和研究進(jìn)行了總結(jié)，確定研究的內(nèi)容和方法；其次，分析縣城鎮(zhèn)中低收入家庭收入及住房的現(xiàn)狀，從中低收入群體界定著手，通過(guò)調(diào)研分析了城鎮(zhèn)中低收入家庭的收入和住房狀況，重點(diǎn)介紹了縣城鎮(zhèn)中低收入家庭現(xiàn)行住房保障政策及實(shí)施情況，總結(jié)取得的成效，并分析指出存在的問(wèn)題；再次，以美國(guó)、新加坡和香港為例，分析境外國(guó)家和地區(qū)住房保障政策的發(fā)展、變化和特點(diǎn)，指出對(duì)我們解決此類問(wèn)題的啟示和借鑒；最后，從政策和管理兩大方面提出進(jìn)一步解決縣城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問(wèn)題的對(duì)策建議。目前，實(shí)行的城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障政策主要有兩種：一是對(duì)中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房政策，二是對(duì)低收入家庭的廉租住房保障政策。第一需求理論。1920年，《福利經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書，標(biāo)志著福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的產(chǎn)生。他指出，過(guò)濾的主體是住宅，過(guò)濾產(chǎn)生的原因在于住宅的老化及新建。二、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)的學(xué)者也從不同的角度對(duì)住房保障政策進(jìn)行探索，而且隨著住房改革的不斷深入，更加大了對(duì)解決中低收入家庭住房問(wèn)題的研究力度。房地產(chǎn)業(yè)存在惡性泡沫，這就需要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，而經(jīng)濟(jì)適用房就是一種控制手段，它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著積極意義。第二章 縣城鎮(zhèn)中低收入家庭收入及住房狀況分析第一節(jié) 群體界定對(duì)于中低收入人群，國(guó)外及我國(guó)中央政府都沒(méi)有明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）和民政部等部委《城市低收入家庭認(rèn)定辦法》的規(guī)定，由縣級(jí)以上地方政府在建立社會(huì)保障制度時(shí)根據(jù)本地的實(shí)際情況對(duì)中低收入家庭進(jìn)行了界定。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28496元，農(nóng)村居民人均純收入14682元。而人均經(jīng)營(yíng)凈收入和財(cái)產(chǎn)性收入所占比重較小，%和3%。戶主類型主要反映收入的來(lái)源和取得收入的能力，從調(diào)查數(shù)量來(lái)看，%，%，退休的占1%，三無(wú)人員（無(wú)生活來(lái)源、無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)法定撫養(yǎng)義務(wù)人）%，%，說(shuō)明沒(méi)有固定收入的占了絕大多數(shù)，而且這些人取得收入的能力也是非常弱的。2003年8月頒發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)），是對(duì)國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文進(jìn)行了修正，將國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文提出的“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”改為“讓多數(shù)家庭購(gòu)買和承租普通商品住房”，同時(shí)將經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)重新定位為“是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年上市交易時(shí)，按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房（包括超過(guò)享受面積部分的經(jīng)濟(jì)適用商品房）差價(jià)的60％向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款；滿3年后可將房屋轉(zhuǎn)讓給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭。家庭成員在4人（含）以上的，保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積80平方米。二、廉租住房政策及實(shí)施情況縣的城鎮(zhèn)廉租住房保障制度于2005年開(kāi)始實(shí)行?？h廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)按每戶家庭住房建筑面積計(jì)算為45平方米，同時(shí)按人均住房建筑面積計(jì)算為15平方米，其中實(shí)物配租最高保障面積標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)建筑面積65平方米。租后管理：已獲得廉租住房保障的家庭，于每年12月底前向所在地街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府如實(shí)申報(bào)家庭人口、收入及住房等情況，并填寫《縣廉租住房保障年審表》。足額提取土地出讓凈收益的10%部分，公積金增值收益中城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金，用于廉租住房保障、經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)，不足部分財(cái)政予以保障。根據(jù)縣目前的保障水平，僅保障幾百戶的目標(biāo)顯然和全國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的地位不相符，住房保障政策的局限也滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。中低收入家庭由于沒(méi)有穩(wěn)定的收入和職業(yè)，絕大部分都沒(méi)有交納住房公積金，因此，也無(wú)法利用公積金低息貸款。在基本解決住房數(shù)量不足之后，增加住房面積與房間數(shù)成為美國(guó)第二階段的住房政策目標(biāo)，其基本要求是居民居住達(dá)到“一人一室”。政府根據(jù)當(dāng)?shù)仄骄诵萁鹚胶蜕钏疁?zhǔn)，定期調(diào)整供房數(shù)量和津貼標(biāo)準(zhǔn)。在第一個(gè)五年建屋計(jì)劃（19611965年）完成時(shí)，55000套公租房拔地而起，比殖民政府改良信托局建造的房屋多兩倍，二十五萬(wàn)人的住房問(wèn)題得到解決，租金不超過(guò)住戶月收入的20%。 建立以公積金儲(chǔ)蓄為核心的住房金融體系 完善的公積金制度是新加坡解決居民住房問(wèn)題的重要保障，為新加坡組屋的建設(shè)和“居者有其屋”計(jì)劃提供了強(qiáng)大的金融支持。為符合條件的組屋買主提供高達(dá)兩次的優(yōu)惠貸款，長(zhǎng)達(dá)25年的攤還期。第三階段是從1984年至今，實(shí)施私人參建居屋和長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋發(fā)展階段。第二階段是1973年～1983年，為發(fā)展和改善階段，政府實(shí)施“十年建房計(jì)劃”和“居者有其屋”計(jì)劃。為限制炒房，新加坡對(duì)于組屋的家庭套數(shù)、轉(zhuǎn)讓的時(shí)限都做了嚴(yán)格規(guī)定。新加坡的居者有其屋政策一直沿用至今，已建造了90萬(wàn)套公共住房，93%的新加坡人生活其中，%，人均居住面積從1959年的6平米升至2010年的30平米，新加坡人的居住狀況得到實(shí)質(zhì)改善。利用市場(chǎng)機(jī)制調(diào)整住房政策隨著居民收入水平的提高，支付能力的增強(qiáng)，美國(guó)政府對(duì)住宅政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，一是政府逐漸減少公共住房的建設(shè)，到1980年代基本停止；二是為社會(huì)住宅建設(shè)提供的低息貸款逐年減少；三是對(duì)中等收入家庭購(gòu)房一般不再提供低息貸款主要通過(guò)商業(yè)貸款；四是改變對(duì)低收入者只租不售的辦法，鼓勵(lì)其中一部分收入較高的居民買房，并給予一定比例的低息貸款。由政府房屋署撥款建設(shè)和管理，專門出租給低收入家庭，租金標(biāo)準(zhǔn)取決于家庭總收入，一般為家庭總收入的三分之一。1930年代的經(jīng)濟(jì)大蕭條，城市中房屋的建設(shè)數(shù)量減少了約90%，近200萬(wàn)戶居民因無(wú)力償還貸款而喪失住房產(chǎn)權(quán)住，住房問(wèn)題成為影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要因素之一，政府不得不通過(guò)對(duì)住房產(chǎn)業(yè)的干預(yù)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。由于縣城區(qū)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變發(fā)展過(guò)來(lái)的，城鎮(zhèn)居民極大部分也是由農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化而來(lái)，所有的房產(chǎn)極大部分未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)信息不全致使對(duì)保障對(duì)象審查工作難道增大，甚至無(wú)法查清。到2009年底止，共有149戶家庭獲得了廉租住房保障，其中租賃住房補(bǔ)貼94戶，公房租金減免21戶，實(shí)物配租24戶，10戶保障對(duì)象因個(gè)人狀況變得或死亡退出廉租住房保障。二是拓展經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象，經(jīng)濟(jì)適用住房政策實(shí)現(xiàn)全覆蓋。實(shí)物配租優(yōu)先面向已經(jīng)登記為保障對(duì)象的軍烈屬、孤、老、病、殘等特殊困難家庭，城鎮(zhèn)居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。明確了申請(qǐng)家庭獲得保障資格后如何辦理保障手續(xù)以及未按規(guī)定時(shí)間辦理取消保障資格的規(guī)定。無(wú)異議的再經(jīng)縣民政局和房管局審核，對(duì)符合申購(gòu)條件的有縣房管局核發(fā)《準(zhǔn)購(gòu)?fù)ㄖ獣?。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)按不高于3%核定；縣政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售。正由于此，在深入調(diào)研和廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，2008年4月，縣出臺(tái)實(shí)施《縣經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》，該細(xì)則根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)）和建設(shè)部等7部委《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）等文件精神，在原《實(shí)施辦法》基礎(chǔ)上，結(jié)合有關(guān)地方的政策，主要作了以下調(diào)整：細(xì)化準(zhǔn)購(gòu)家庭類型。 縣20052009年城