【正文】 發(fā)企業(yè)、精品工程創(chuàng)建先進單位和青島市建筑工程質(zhì)量管理先進單位等榮譽稱號。 項目開發(fā)單位：青島城市經(jīng)營開發(fā)有限公司：青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)江山南路卓亭廣場666號C座21層：青島城市經(jīng)營開發(fā)有限公司成立于2003年8月，是青島開發(fā)區(qū)管委直屬的國有全資公司。山東科技大學學士學位畢業(yè)設計盛世江山高層住宅項目畢業(yè)設計目 錄摘 要……………… ……………………………………………………………IAbstract ………… ……………………………………………… ……………II1 總論 ……………………………………………………………… …………1………………………………… …………………………………1…………………… …………………………………………1…………………… …………………………………………2………… ……………………………………2…………………… ……………………………………32 項目提出的背景與概況…………… ……………………… ……………4………………………………… …………………………………4…………………… …………………………………………4…………… …………………………………………53 宏觀市場分析……………………………… ………………………………7 …………………………………………………………7 ……………………… …………………………………10 ………………………………… ……244 區(qū)域市場分析 ……………………………………………………………26…………………………………………………………26………… ………………………… ………… ……………29…………………………………………………………………37 SWOT分析…………… ………………… ………………………… ……39 ……………………………………………… ………………425 建設規(guī)劃方案…………… ………………………………………………43 地塊概況……………… …………………………………………………43 項目開發(fā)方案……………………………………………… ……………43 建筑規(guī)模與產(chǎn)品方案……………… ……………………………………476 投資估算及財務評價……………………………………………………58 ………………………………………………………58 項目銷售收入估算…………… …………………………………………63 項目投資計劃和資金籌措…………………………………… …………73 財務評價……………………… …………………………………………797 不確定性分析………… …………………………………… ……………87 盈虧平衡分析…………… ………………………………… ……………87 敏感性分析………… ……………………………………… ……………898 研究結論與建議 …………………………………………………………95 …………………… ……………………………………95 相關建議…………… …………………………………… ………………95參考文獻………………………………………………………………………97致 謝 …………………………………… ……………………………………99附 錄…………………… ……………………………………………………10035 1總 論盛世江山高層住宅項目擬建于山東省青島市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)江山南路與富春江路交匯處，雄踞“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略核心區(qū)位，緊鄰“唐島灣旅游度假區(qū)”和“珠山國家森林公園”兩處不可復制的景觀資源，距離唐島灣旅游渡假區(qū)的海上嘉年華步行只需15分鐘。主要經(jīng)營范圍是：城市基礎設施建設、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；受托管理國有資產(chǎn)、國有股權；設計、制作、代理、發(fā)布國內(nèi)廣告業(yè)務等。 項目承建單位：天元建設集團有限公司青島開發(fā)區(qū)分公司：青島市開發(fā)區(qū)紫金山小區(qū)8號樓：天元建設集團有限公司是一家大型綜合性企業(yè)集團，AAA特級信用企業(yè)，擁有房屋建筑工程施工總承包特級資質(zhì)，以及機電安裝工程、裝修裝飾工程、鋼結構工程、消防設施工程、特種設備安裝改造維修（鍋爐）、特種設備制造（壓力容器）等十多個國家一級資質(zhì)，同時擁有涉外經(jīng)營承包權。所承建工程榮獲10余項“魯班獎”和“國家優(yōu)質(zhì)工程獎”以及45項“泰山杯”獎。同時，江山南路以東規(guī)劃有城市景觀河，公園等綠化生態(tài)系統(tǒng)，盛世江山片區(qū)將發(fā)展成為集生態(tài)，居住和商業(yè)于一體的國際人居示范區(qū)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，%。%，居民消費價格11月份同比漲幅由負轉正， %。金融機構各項貸款余額40萬億元。居民消費價格同比漲幅擴大，%（%）。圖32 2000年至2009年青島國民生產(chǎn)總值及其發(fā)展速度面對復雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，青島市深入貫徹落實科學發(fā)展觀, 落實胡錦濤總書記“打造山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)”的戰(zhàn)略部署，加快實施“在2009年，全市主要經(jīng)濟指標穩(wěn)步提升，經(jīng)濟回升基礎不斷得到加強，總體形勢持續(xù)向好。（2）財政收入平穩(wěn)增長，金融對經(jīng)濟回升的支持力度加強。前三季度城市居民人均可支配收入16671元，%。%。 房地產(chǎn)市場概況在2009年全國房地產(chǎn)市場量價同比大幅增長的背景下,一線城市無論是居民自住性購房負擔還是土地價格都上升至歷史新高,導致當?shù)胤康禺a(chǎn)市場經(jīng)營風險有所上升,開發(fā)企業(yè)拿地門檻大幅提高。2007年至2010年我國國房景氣指數(shù)走勢如圖33所示。然而在一線城市土地價格大幅上漲、購房負擔明顯高于二三城市,以及國際金融危機對沿海省市經(jīng)濟長期發(fā)展帶來嚴峻挑戰(zhàn)的大背景下,一線城市的市場份額呈下降趨勢。2007年至2010年我國房屋銷售價格指數(shù)走勢如圖34所示。（2）房地產(chǎn)開發(fā)完成情況12月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3144億元，%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積2407萬平方米，%，%；完成土地開發(fā)面積1567萬平方米，%。（4）商品房銷售情況2010年1月至3月，全國商品房銷售額為7977億元，%。房價繼續(xù)上漲。房地產(chǎn)開發(fā)保持高位。 3月份，自2009年4月份以來連續(xù)攀升。（1）2009年青島市房地產(chǎn)市場整體運行狀況1）市場成交：市全年住宅銷售面積同比增幅超過130%，12月中高端住宅占比超過40%2009年3月以來住宅銷售面積環(huán)比大幅增長，全年銷售面積同比增幅超過130%。圖38 2009年青島房地產(chǎn)市場供給曲線在住宅銷售快速回暖的刺激下，開發(fā)企業(yè)加大推盤力度，在2009年住宅銷售面積同比增長138%的市場環(huán)境下，住宅可售面積由09年5月的歷史高位（619萬平方米）下降到12月的482萬平方米，%。圖39 2009年青島各區(qū)縣銷售均價比較隨著房地產(chǎn)市場快速回暖，2008年供過于求的市場關系在2009年上半年得到緩解，在下半年市場供求關系則趨于緊張，開發(fā)企業(yè)提價頻率和幅度逐步加大。圖310 青島住宅價格指數(shù)變化4）土地市場：住宅土地成交面積較2008年增長3倍，%，部分單幅住宅地塊總價和樓面地價較上年有顯著提高。從中長期來看，青島市作為國內(nèi)外知名的旅游城市，將吸引更多外地人前來置業(yè)，其“擁灣發(fā)展”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的大力實施，將成為青島市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的主要推動力。2001年以來，%。其中重點強化環(huán)膠州灣地區(qū)老港區(qū)到團島等中心組團的分工合作與協(xié)調(diào)發(fā)展。不過，隨著企業(yè)加大投資力度，住宅施工面積、新開工面積同比增速仍將繼續(xù)保持上升趨勢，2010年下半年市場供給將較為充足。（1）2009年青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場整體運行狀況青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場狀況主要從經(jīng)濟、城市化、企業(yè)和環(huán)境四個方面來分析。2）城市化因素。 3）房地產(chǎn)企業(yè)因素。②房地產(chǎn)企業(yè)各方面素質(zhì)比較強。一是全國各大名牌企業(yè)紛紛落戶青島開發(fā)區(qū)，建立自己的工業(yè)園。圖316 青島開發(fā)區(qū)房價走勢圖 作為一個新興城市，開發(fā)區(qū)消費市場發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?，畢竟待發(fā)展的層面較多。大型項目和工業(yè)園區(qū)落戶開發(fā)區(qū)，帶來了大量的外來人口落戶開發(fā)區(qū)，為開發(fā)區(qū)注入了活力。對房地產(chǎn)的影響一方面是民眾持幣觀望，有希望降價的，有不敢投資的；另一方面開發(fā)商突然資金緊張，有些降價的，有力挺的，拿地的興趣不高，新開工項目減少。如果開發(fā)商預期高、資金充足，就會高價慢銷，銷量小。開發(fā)區(qū)一直是以本地工作生活的外地人為主流消費群。4 區(qū)域市場分析 青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)南瀕黃海，西依小珠山，風光秀麗，氣候宜人，交通便利，集中了省級薛家島旅游度假區(qū)、珠山國家森林公園、前灣港工業(yè)旅游區(qū)等風景區(qū)。開發(fā)區(qū)內(nèi)自然資源豐富，擁有國際旅游業(yè)最推崇的三“S”資源：大海、陽光、沙灘。青島開發(fā)區(qū)綜合經(jīng)濟實力列國家級開發(fā)區(qū)第5位。青島開發(fā)區(qū)利用外資的一個顯著特點就是韓資占的比例相當大，達1/5，廣泛分布在電子、化工、鋼鐵、紡織、機械、建材、玩具、假發(fā)、教育文化等產(chǎn)業(yè)領域。另外連接開發(fā)區(qū)與母城青島的跨海大橋和海底隧道正在施工建設中，屆時將形成“南隧北橋”和環(huán)膠州灣高速3條“黃金通道”。（3）空港青島國際機場距青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)53公里，汽車行程約40分鐘。（4）輪渡青島開發(fā)區(qū)至青島老市區(qū)之間有輪渡和快艇相通，主航線已增至2條，至青島浮山灣的新航線正在建設中。規(guī)劃的長江路省級住宅示范區(qū)就在此地。表42 周邊樓盤基本指標調(diào)查樓盤名稱華裕唐城綠島印象千禧銀杏苑唐島藍灣長江國際項目位置青島開發(fā)區(qū)珠江路太行山路交匯處青島開發(fā)區(qū)嘉陵江路與太行山路交匯處青島開發(fā)區(qū)峨嵋山路1388號青島開發(fā)區(qū)珠江路與武夷山路交匯處青島開發(fā)區(qū)江山路與長江西路交匯處開發(fā)商青島華裕置業(yè)集團有限公司青島沃航實業(yè)有限公司青島千禧華麗置業(yè)有限公司青島博祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青島太行山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積㎡170000㎡200000㎡27000㎡㎡樓層狀況兩棟28層三棟25層一棟21層3034層的8棟高層27棟小高層和高層住宅一條商業(yè)街1棟小高層地上28層地下3層14層商業(yè)裙房均價（元）————663180007000戶型面積范圍（㎡）652507511070140——4778總戶數(shù)782戶1240戶2300戶116戶——綠化率41%50%36%——30%容積率——裝修標準——毛坯精裝毛坯精裝修工程進度主體施工主體施工主體施工全部交付剛開工銷售狀況——未開盤在售售完未開盤表43 競爭樓盤區(qū)位因素對比樓盤名稱華裕唐城綠島印象千禧銀杏苑唐島藍灣長江國際區(qū)域/板塊長江路 唐島灣長江路 其他長江路 石油大學長江路 區(qū)政府長江路 區(qū)政府交通情況4路、6路、15路、18路、25路、27路、28路、29路2229路222路11260120路、22路商業(yè)配套綜合商場：佳世客、利群、家佳源、世紀商城 銀行:農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、招商銀行ATM、浦發(fā)銀行、工商銀行醫(yī)院:開發(fā)區(qū)人民醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場：武夷山路農(nóng)貿(mào)市場其他：藍海金港大酒店、海上嘉年華等地處開發(fā)區(qū)成熟的香江路片區(qū)附近，居住、投資優(yōu)勢明顯，利群超市、海濱、香江醫(yī)院銀行、郵局等便民設施更是信步可達位于開發(fā)區(qū)城市中心區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)設有一條商業(yè)街，公共設施方面有2500㎡的康體會所， 1500㎡的社區(qū)幼兒園綜合商場：佳世客、利群、家佳源、世紀商城醫(yī)院：開發(fā)區(qū)人民醫(yī)院銀行：中國建設銀行娛樂：唐島灣國際游艇中心其他：宏運大酒店、富友大酒店、海都大酒店位于西海岸的核心區(qū)域，步行十分鐘可到達長江中路佳世客、家佳源、利群等大型購物廣場商圈，；距開發(fā)區(qū)政府約2000米，教育配套幼兒園：金色搖籃、深圳春天幼兒園、天泰幼兒園小學：珠江路小學、太行山路小學中學：開發(fā)區(qū)一中、四中高校：中國石油大學小學：香江一小中學：開發(fā)區(qū)四中幼兒園：娃哈哈幼兒園小學：香江路二小中學：開發(fā)區(qū)一中、開發(fā)區(qū)六中高校：黃海學院等小學：富春江路小學高校：青島理工大中國石油大學南與石油大學體育館一路之隔表44 競爭樓盤個別因素分析樓盤名稱華裕唐城綠島印象千禧銀杏苑唐島藍灣長江國際開發(fā)理念以唐文化為主題的園林社區(qū)“以人為本”的景觀居所高尚尊貴人文社區(qū)最具升值潛力黃金地段時尚簡約、突顯大氣主推戶型一居6575㎡二居8090㎡三居100120㎡四居135145㎡二居7582㎡三居8590㎡ 四居111㎡以精致型套二和寬敞舒適型套三為主，精裝修觀海戶型46678平米精裝小戶型戶型特點戶型設計方正合理，使用率極高玲瓏兩室、靈動三房和舒適四房，人性化完美的戶型設計套二精致典雅、套三寬敞舒適，精裝修全海景戶型，間間采光，窗窗看海；高使用率，動靜分離，干濕分區(qū)開發(fā)區(qū)少有的精品觀海公寓物業(yè)管理——全封閉全封閉全封閉半封閉景觀設計融入了眾多唐朝文化、藝術、科技的元素，三方面的景觀序列軸將各大節(jié)點廣場緊密相聯(lián)并輔以唐朝特色的雕塑小品、特色鋪裝、假山跌水、主題構架、景觀連廊借助香港土木組豐富的景觀設計經(jīng)驗，將建筑融入夢想，使景觀襯托夢想，讓綠意呵護夢想，把綠島印象全面打造成一個健康、時尚、綠色、和諧的高檔景觀社區(qū)地勢西高東低，錯落有致，且社區(qū)內(nèi)擁有