【正文】 了支持；4） ％的反租回報(bào)，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，投資信心增加?？谔?hào)―――產(chǎn)品訴求首層面積小，投資額度小經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù) 一層20－50㎡小面積分割，100多間；業(yè)態(tài)以工藝品零售為主。二期4000多價(jià)格，20年的回報(bào)，相對(duì)較吸引人，投資投資風(fēng)險(xiǎn)降低；加之準(zhǔn)入門檻低，投入少，5萬元可做業(yè)主，吸引一批手上資金不多的投資者入市，同時(shí)擴(kuò)增了購買群體?？谔?hào)鞋業(yè)元老的發(fā)源地5萬元商鋪園您投資夢(mèng)產(chǎn)品訴求地段優(yōu)勢(shì)：位于長(zhǎng)三角核心位置，周邊交通四通八達(dá)；產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：有強(qiáng)大的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，前店后廠企業(yè)上千家；市場(chǎng)配套齊全，管理專業(yè)；低門檻，少投入，5萬元可做業(yè)主。綜合分析1） 位于320國(guó)道傍邊，瀘杭甬高速長(zhǎng)安出口處，交通四通八達(dá)；2） 位于崇福皮毛市場(chǎng)里面，具備傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，行業(yè)集聚效應(yīng)明顯；3） 集產(chǎn)品展示、成品交易、設(shè)計(jì)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)洽談、休閑活動(dòng)等多種功能的現(xiàn)代化綜合市場(chǎng)，摒棄傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的單一格局，配套完善；4） 建筑理念先進(jìn)，采用大開間、大中庭、觀光電梯、中庭自然采光等設(shè)計(jì)，使市場(chǎng)環(huán)境大為改善，通透舒適；5） 目前項(xiàng)目以招商為主，但因?yàn)樘幱诘?，情況不甚理想；二期商務(wù)樓一直未見動(dòng)靜。4） 受市場(chǎng)環(huán)境影響，項(xiàng)目反應(yīng)較冷談，價(jià)格、返租情況等都還沒有明確，一切都在靜觀其變。 售價(jià)（元/㎡）首層：￥9000－10000；二層：￥7000；三層：￥5000銷售率/租賃率首層基本售完，尚余少量位置不好的商鋪；二三層還有一定量的商鋪未售；招商工作全面進(jìn)行中。綜合分析1） 位于潤(rùn)豐商業(yè)步行街核心地段，三層群樓商場(chǎng)，與步行街人流、商業(yè)配套共享，使該項(xiàng)目首層商鋪銷售價(jià)格可觀；2） 住宅產(chǎn)品以單身公寓為主，雖說與尚城產(chǎn)品同質(zhì)，但因?yàn)樯谐且M(jìn)了“速8”酒店進(jìn)行品牌輸出管理，同樣標(biāo)榜提供星級(jí)酒店式服務(wù)的瑞豐商務(wù)大廈頓顯失色；3） 三層裙樓由于缺乏統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商，現(xiàn)在除一家咖啡廳在營(yíng)業(yè)外，大量面積空置，更缺乏主力商家的有力支撐，因此商業(yè)裙樓（2－3層）只能低價(jià)出售；4） 項(xiàng)目現(xiàn)在的工程進(jìn)度：外立面已經(jīng)基本完工，但公寓仍有大量余貨（大部分集中在北面），二三層商鋪基本未售，資金回收情況不樂觀。2F3F49F精致小戶型私人公寓輻射范圍面向桐鄉(xiāng)及周邊地區(qū)的小額投資者經(jīng)營(yíng)模式 物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán) 租金（元/㎡/月）未定 售價(jià)（元/㎡）商鋪14000元/㎡，公寓南向3600元/㎡，北向2800元/平米，裝修費(fèi)用400元/平米。87 / 87項(xiàng)目名稱尚城 (寶利％。n 當(dāng)前文檔修改密碼：8362839第一部分：市場(chǎng)部分一、 區(qū)域市場(chǎng)狀況分析1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求狀況分析從桐鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局《關(guān)于2005年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中有如下信息“房地產(chǎn)投資增速明顯放緩。％，％。羅瑪) 大廈項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市潤(rùn)豐步行街與迎鳳路交界處（8183938185151）占地面積4000多㎡建筑面積約3萬㎡建筑類型單體兩幢樓，14層為1萬㎡思維精品商場(chǎng)，517層為商務(wù)公寓商鋪數(shù)量80間左右商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層約2500多㎡公寓標(biāo)準(zhǔn)層約2500多㎡經(jīng)營(yíng)年限40年，公寓50年年遞增率未定發(fā)展商 桐鄉(xiāng)金弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套潤(rùn)豐商業(yè)步行街的商業(yè)配套廣告訴求定位桐鄉(xiāng)首座酒店式管理的商務(wù)公寓/數(shù)碼廣場(chǎng)（群樓）口號(hào)時(shí)尚領(lǐng)地 財(cái)富旺角產(chǎn)品訴求未來市中心金鉆地段：潤(rùn)豐步行街核心位置；步行街地標(biāo)建筑，古羅馬風(fēng)格主題休閑廣場(chǎng)和精致的空中花園；完善的商務(wù)居住配套品牌的物管服務(wù)（物管公司未定）經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù) 1F沿街獨(dú)立商鋪、里面商鋪統(tǒng)一作頤高數(shù)碼城2F頤高數(shù)碼城3F未定4F未定517F酒店式公寓（部分為速8統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，其余為自主產(chǎn)權(quán)）輻射范圍面向桐鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)模式 物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供兩年8％的返租回報(bào) 租金（元/㎡/月）未定 售價(jià)（元/㎡）商鋪：外面：￥14000，里面：￥7500－9000；二層：￥5000－6000酒店式公寓：帶裝修、返租回報(bào)的￥4500；毛坯無回報(bào)的￥2800－3500 銷售率/租賃率商鋪：3月下旬正式開盤，臨街商鋪基本售完，內(nèi)街商鋪銷售緩慢公寓：帶裝修、投資回報(bào)的酒店式公寓銷售情況良好，毛坯剩余較多綜合分析1） 去年房產(chǎn)會(huì)以全新形象出現(xiàn)，更推出兩年8％回報(bào)的由速8經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓，一時(shí)銷售狀況火爆；但熱潮過后，跌入銷售低谷，近半年來公寓銷售狀況一般；2） 引入速8酒店作為公寓的經(jīng)營(yíng)管理人，推進(jìn)了公寓的銷售進(jìn)度；引入頤高作為裙樓商業(yè)的主力商家，帶動(dòng)裙樓的招商，對(duì)銷售有直接拉動(dòng)作用，在最短的時(shí)間內(nèi)引進(jìn)品牌主力商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理輸出，是項(xiàng)目推進(jìn)的一個(gè)有效捷徑，值得我項(xiàng)目在推售過程中加以借鑒。 銷售率/租賃率1F已經(jīng)全部售完，目前臨步行街有一間30多平米的在轉(zhuǎn)讓，價(jià)格14000元/㎡。項(xiàng)目名稱中國(guó)桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市世紀(jì)大道8號(hào)占地面積122畝(㎡)建筑面積約17萬㎡建筑類型四層商業(yè)樓,15層的商務(wù)辦公樓,商鋪數(shù)量3000多間經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率頭兩年發(fā)展商8%返租，無遞增；之后未定發(fā)展商 浙江聚寶置業(yè)投資商―――物管/經(jīng)管公司桐鄉(xiāng)市市場(chǎng)服務(wù)中心、上海東方國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套新汽車站廣告訴求定位集專業(yè)市場(chǎng)、精品商業(yè)街、綜合辦公樓為一體的綜合商業(yè)體口號(hào)讓財(cái)富旺起來產(chǎn)品訴求權(quán)威：政府立項(xiàng)；政府參與選址；交通要塞、客運(yùn)、物流等配套交通：320國(guó)道、瀘杭甬高速、乍嘉蘇高速、鐵路、空港、水路等產(chǎn)業(yè)鏈：濮院羊毛衫、崇福皮草大世界、海寧皮革城、桐鄉(xiāng)傳統(tǒng)鞋業(yè)投資：超大規(guī)模；智能、信息化；商務(wù)辦公一體；財(cái)富篇：兩年8％的回報(bào)；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，國(guó)際采購商進(jìn)駐；政府支持。綜合分析1) 標(biāo)準(zhǔn)的口岸商業(yè)形態(tài)：緊鄰?fù)┼l(xiāng)市客運(yùn)站旁，離高速公路入口近，客貨運(yùn)便利；2) 交通便利：公路、鐵路、空港、水路路路亨通；3) 具備產(chǎn)業(yè)鏈支持，皮鞋乃當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)，皮革有海寧前驅(qū)；4) 規(guī)模大，集商貿(mào)、商務(wù)辦公、酒店式公寓、餐飲、休閑娛樂于一體，走綜合專業(yè)市場(chǎng)路線，較傳統(tǒng)市場(chǎng)多元化，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)??；5) 項(xiàng)目近期大力推進(jìn)市場(chǎng)招商工作，爭(zhēng)取在試業(yè)前盡量滿場(chǎng)；在人才引進(jìn)方面更作大投入，大有蓄勢(shì)以待開業(yè)一炮而紅之勢(shì)；6) B、C兩段步行街現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購中，具體開盤時(shí)間在今年下半年。項(xiàng)目在招商上也存在問題，目前還沒有一個(gè)有意向的主力商家，開盤推遲到5—6月份，可能會(huì)與我項(xiàng)目有沖突，形成一定的威脅。項(xiàng)目名稱洲泉經(jīng)營(yíng)規(guī)劃多幢三層建筑鞋業(yè)交易市場(chǎng)綜合商務(wù)樓12F鞋業(yè)商鋪綜合商務(wù)樓3F倉儲(chǔ)、物流中心綜合商務(wù)樓4F展示中心綜合商務(wù)樓5F信息中心綜合商務(wù)樓6F設(shè)計(jì)研發(fā)中心綜合商務(wù)樓7F管理中心綜合商務(wù)樓89F配套服務(wù)機(jī)構(gòu)輻射范圍長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)營(yíng)模式 物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，可選擇520年的租金回報(bào)。項(xiàng)目名稱烏鎮(zhèn) 二、三層60－300㎡大面積分割，約200間；以休閑、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為主。5） 項(xiàng)目宣傳推向市場(chǎng)較早，并在網(wǎng)站、報(bào)紙上已有大量的投放量，知名度較高，長(zhǎng)達(dá)一年多的客戶積累時(shí)間為項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位、價(jià)格修正提供了大前提。 售價(jià)（元/㎡）最新調(diào)整的價(jià)格暫未對(duì)外公布，之前市調(diào)的數(shù)據(jù)為：沿街商鋪8000元/平方米左右，A棟純酒店式公寓4500元/平米左右，C棟復(fù)合式酒店公寓4000元/平方米。加之濮院本身是羊毛衫產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的集鎮(zhèn)，自我完善更能滿足濮院人民及貿(mào)易商人不斷膨脹消費(fèi)欲望。項(xiàng)目名稱九龍港項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)基本指標(biāo)地址濮院鎮(zhèn)政府旁邊（8828898\8828818）占地面積建筑面積建筑類型三層臨街商鋪，長(zhǎng)400米，商鋪數(shù)量———商場(chǎng)主力面積2560㎡公寓標(biāo)準(zhǔn)層無經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率6％（3年）發(fā)展商 桐鄉(xiāng)銀杉房產(chǎn)投資商物管/經(jīng)管公司上海外灘 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 1—3號(hào)樓休閑生活館：桑拿、美容美發(fā)，足浴、棋牌、健身、網(wǎng)吧等4號(hào)樓KTV、演藝吧、夜總會(huì)、音樂沙龍5號(hào)樓咖啡廳6號(hào)樓大型餐飲7—9號(hào)樓特色小吃、風(fēng)味餐飲、主題餐廳、休閑餐飲、中西美食輻射范圍濮院羊毛衫市場(chǎng)及濮院本地經(jīng)營(yíng)模式前三年統(tǒng)一招商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)小業(yè)主提供三年18％的返租。3） 項(xiàng)目聘請(qǐng)香港卓越置業(yè)顧問國(guó)際有限公司做招商顧問，是項(xiàng)目唯一的亮點(diǎn)，與項(xiàng)目接觸的商家有肯德基，兩岸咖啡等。華府、九龍港、財(cái)富大廈）廣告訴求定位濮院未來的商業(yè)中心容四星級(jí)酒店、商業(yè)街、大型超市、綜合住宅等于一體的綜合建筑群。5） 濮院的“大十字街區(qū)”的開發(fā)，商用物業(yè)的供應(yīng)不斷增加，不免讓人擔(dān)心：濮院的消費(fèi)市場(chǎng)究竟有多大？能否支撐這幾個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)？一切有待市場(chǎng)的驗(yàn)證。項(xiàng)目名稱濮院針織機(jī)械服飾輔料市場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)專業(yè)市場(chǎng)基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市濮院公路傍邊占地面積㎡建筑面積60000余㎡建筑類型街兩邊是條形多層市場(chǎng)，沿路東西是兩幢為酒店式公寓和商務(wù)寫字樓商鋪數(shù)量600間商鋪，經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率6－%發(fā)展商 桐鄉(xiāng)市金泰置業(yè)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套停車場(chǎng)、賓館、桑拿、KTV 休閑娛樂、茶室、咖啡廳、棋牌、會(huì)議室等廣告訴求定位集針織、機(jī)械、配件、輔料、籌劃、設(shè)計(jì)、包裝、電腦制版、售后服務(wù)、貿(mào)易辦公為一體的綜合商貿(mào)城。A區(qū)A區(qū)一層主體部分設(shè)置公寓式商務(wù)寫字樓門廳，及必要的物管用房，消防控制室，公廁外其余全部為商鋪，以達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)效益。B區(qū)B區(qū)一層主體部分為酒店大堂及必要的輔助用房，其余全部為商鋪；二層部分裙房為市場(chǎng)用房，其余三、四層裙房及建筑主體部分為廚房及餐廳用房；主樓五層及以上為酒店。5） 該項(xiàng)目遲遲未動(dòng)工，旁邊的“羊毛衫品牌中心”已承接了部分的知名品牌的展示工作；但以國(guó)貿(mào)裙樓的體量，濮院羊毛衫市場(chǎng)需作而測(cè)升級(jí)才能滿足國(guó)貿(mào)裙樓的滿員。四盤共同捧市，濮院的聲名大震，震撼之余不免令人擔(dān)憂，在濮院發(fā)展零售、餐飲、休閑、娛樂配套業(yè)態(tài)是填補(bǔ)了現(xiàn)在的市場(chǎng)空白，但能否真能留住濮院的消費(fèi)，又或者說濮院的消費(fèi)是否就能夠支撐起這幾個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展呢？拭目以待！u 政策不明，市場(chǎng)不火，發(fā)展商伺機(jī)而動(dòng)去年新政以后，政府對(duì)房地產(chǎn)的方向引導(dǎo)動(dòng)作減少，對(duì)住宅的開發(fā)建設(shè)開始從強(qiáng)硬的壓制轉(zhuǎn)向和緩的扶持，但是“一朝被蛇咬，三年怕草繩”，持幣觀望者還是不敢輕易出手。3） 返租之后：返租能保障業(yè)主前幾年的利益，但后續(xù)的經(jīng)營(yíng)、再次租賃等問題至今還不能很好地解決，因此幾年的業(yè)主的利益還是沒有保障的。第一坊分守兩翼，似乎也沒有了到主城來的原因了……主城的向心力正在逐漸減弱，主城的零售商業(yè)將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。2006年2007年2008年街區(qū)式商鋪街鋪，二樓鋪3號(hào)樓店中店寫字樓、酒店二、 推盤量體計(jì)劃期數(shù)時(shí)期推售單元單位總數(shù)量備注一期市場(chǎng)認(rèn)購?fù)瞥鰡卧壤汉茫褐校阂话?4：3：2推售貨量至少為一期50%以上認(rèn)購期間：定價(jià)下浮5個(gè)點(diǎn)公開發(fā)售原則上是清上次推出的單元后再有選擇地推出，大概推出單元比例：好：中：一般=5：3：3推售貨量為一期30%定價(jià)下浮2個(gè)點(diǎn)持續(xù)期將首期剩余貨量全部推出推售剩余貨量按原價(jià)二期市場(chǎng)認(rèn)購以一期銷售百分比為依據(jù)，將二期作為一期的有效補(bǔ)充好：中：一般=3：4：3推售貨量為二期30%照定價(jià)下浮5個(gè)點(diǎn)公開發(fā)售根據(jù)認(rèn)購情況適當(dāng)加推部分商鋪，形成銷售良性循環(huán)局面:好：中：一般=3：3：4推售貨量為二期40%定價(jià)下浮2個(gè)點(diǎn)持續(xù)期將二期剩貨量全部推出推售剩余單元按原價(jià)三期市場(chǎng)認(rèn)購考慮到店中店的接受程度，首期放好、中房源為主好：中：一般=4：4：3推售貨量為二期30%考慮定價(jià)下浮或帶租約發(fā)售公開發(fā)售視乎認(rèn)購情況而定續(xù)推鋪位好：中：一般=5：3：3推售貨量為二期40%同上持續(xù)期將三期剩貨量全部推出推售剩余單元同上四期市場(chǎng)認(rèn)購考慮到開始以整層銷售為主好：中：一般=5：3：3推售貨量為二期30%整層價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠公開發(fā)售根據(jù)認(rèn)購情況考慮作小分割好：中：一般=4：4：3推售貨量為二期40%小面積分割價(jià)格提升持續(xù)期將三期剩貨量全部推出推售剩余單元剩余單位按原價(jià)三、 階段性推廣計(jì)劃本案分四期推廣，每一期的推廣都是一個(gè)完整的推廣周期。 工作目的：1） 項(xiàng)目形象的導(dǎo)入和傳播，對(duì)桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場(chǎng)作有效市場(chǎng)攔截；2） 以“全球定位招商”為主要訴求，吸引大商家目光，盡快確定各區(qū)塊主力商家；3） 引起消費(fèi)者的關(guān)注，為銷售工作開展的開展做好鋪墊；4） 開售前租售價(jià)格的市場(chǎng)反饋，及時(shí)修正。216。 人員培訓(xùn)：初步業(yè)態(tài)規(guī)劃布局講解；招商人員與定向商家初步接觸、跟進(jìn)；銷售、招商人員走訪競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、了解桐鄉(xiāng)、嘉興市區(qū)商業(yè)情況。216。新