【正文】 　房屋完損等級(jí)的評(píng)定 　 　 A/0 3/21危房率：是指整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。 二、房屋完好率，危險(xiǎn)率的計(jì)算計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積（m2）為計(jì)算單位，評(píng)定時(shí)以幢為評(píng)定單位。（4）嚴(yán)重?fù)p壞房。WG04ZHPM 　房屋完損等級(jí)的評(píng)定 　 　 A/0 2/21 （2）基本完好房。房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。 根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，并結(jié)合我公司實(shí)際情況，制定對(duì)樓宇質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)。高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。六、油漆粉飾工程木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。五、飾面工程外墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過(guò)大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。普通水泥地面起砂、空鼓、開(kāi)裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。門窗開(kāi)關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)重、無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門窗應(yīng)與原門窗一致。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；每年保養(yǎng)道路一次，對(duì)表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修，每３年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。對(duì)斷裂損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。 防盜網(wǎng)、花園圍欄。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理；每３年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則說(shuō)明有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)。每３年進(jìn)行全面保養(yǎng)。每２年對(duì)隔熱層保養(yǎng)一次，對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換，并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫。二、原則：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時(shí)進(jìn)行維修；并有計(jì)劃地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。 來(lái)訪沒(méi)有能力－“對(duì)不起，我們沒(méi)有此項(xiàng)服務(wù)。WG目錄ZHPM 維修工作手冊(cè)目錄 A/0 1/1 編 號(hào) 標(biāo) 題WG01 維修工作流程圖WG02 公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)WG03 房屋維修標(biāo)準(zhǔn)WG04 房屋完損等級(jí)的評(píng)定WG05 房屋維修的回訪WG06 物品驗(yàn)證方法WG07 路緣石涂刷道路漆規(guī)定WG08 維修服務(wù)WG09 維修過(guò)程的檢驗(yàn)WG0201 公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃WG0202 公共設(shè)施保養(yǎng)記錄WG0401 結(jié)構(gòu)部分完損等級(jí)評(píng)定WG0402 裝修部分完損等級(jí)評(píng)定WG0403 設(shè)備部分完損等級(jí)評(píng)定WG0501 維修記錄表WG0502 派工單WG0503 回訪記錄表WG0504 　　　　周巡視記錄表WG01 ZHPM 　 維修工作流程圖 　 　 A/0 1/1接待住戶來(lái)訪電話再向住戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容、地點(diǎn)及時(shí)間后，“請(qǐng)問(wèn)您還有什么要求？”“對(duì)不起，我們暫時(shí)沒(méi)有人?！奔s定時(shí)間去維修“我們馬上派人去維修”暫時(shí)沒(méi)有人手有人手有能力詢問(wèn)需要維修的內(nèi)容及地點(diǎn)，判斷有否能力及人手及時(shí)去維修?！辈⑦m當(dāng)解釋您走好！再見(jiàn)！得到住戶允許后,先在住戶門外套上鞋套,再進(jìn)入住戶家中,先將工具墊布鋪好,將工具放置其上,再檢查報(bào)修情況,若屬于有償服務(wù),應(yīng)向住戶聲明:需要收取適當(dāng)費(fèi)用,經(jīng)住戶同意后,進(jìn)行維修,維修結(jié)束后,應(yīng)用抹布將現(xiàn)場(chǎng)維修棄物收拾干凈.請(qǐng)住戶驗(yàn)收維修結(jié)果并在《派工單》上簽署意見(jiàn)，再禮貌地向業(yè)主道別。 三、職責(zé)：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔人員按照《清潔綠化工作手冊(cè)》中有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫相應(yīng)的清潔記錄；其它保養(yǎng)內(nèi)容由維修班負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》。 外墻飾面。對(duì)粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ)；對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換，對(duì)認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。WG02 ZHPM 公共建筑設(shè)施的保養(yǎng) 　 　A/0 2/2門。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每２年應(yīng)刷油一次，最長(zhǎng)時(shí)間不超過(guò)4年。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇，應(yīng)卸下進(jìn)行矯正，焊接后重新安裝。吊頂。WG03ZHPM 　　房屋維修標(biāo)準(zhǔn) 　 　　 A/0 1/3一、主體工程: 屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為２－３年。WG04ZHPM 　房屋完損等級(jí)的評(píng)定 　 　 A/0 1/21房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級(jí)，也就是現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級(jí)。 一、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分和等級(jí)分類。２、房屋完損等級(jí)的分類根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損狀況即房屋完損等級(jí)分成以下五類：（1）完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性的維修能修復(fù)的。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋頂嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見(jiàn)底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建。房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積與基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比。即：整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積 危房率＝ 100％ 總的房屋建筑面積三、房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn)房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各組成部分的各項(xiàng)目的完好或損壞程度的標(biāo)準(zhǔn)。 完好標(biāo)準(zhǔn) 完好標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修完好、完整，設(shè)備完好，齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。②　承重結(jié)構(gòu)： A、鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（?。┬挝菝娴葻o(wú)傾斜、變形和非收縮性的裂縫，無(wú)砼剝落、碳化和鋼筋露筋等損壞。各種屋面基層牢固、平整、完好、積塵甚少，屋面排水暢通。（2）裝修部分：①　門窗：完整無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，玻璃、五金齊全、油漆完好有光澤，個(gè)別鋁合金、鋼制門窗有輕度銹蝕和開(kāi)關(guān)稍有碰軋。⑤　細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等完整牢固，油漆完好。WG04ZHPM 　房屋完損等級(jí)的評(píng)定 　 　 A/0 6/21 ②　承重結(jié)構(gòu)： A、鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（孤）形屋面等個(gè)別有輕微變形，細(xì)小裂縫，砼有輕度剝落、碳化和露筋。 A、鋼筋砼墻板稍有裂縫，局部稍有滲漏； B、磚墻（砌塊）表面稍有風(fēng)化、細(xì)裂縫，勒腳有侵蝕。 ⑤　樓地面Ａ、整體水泥面層稍有磨損和稀縫，空鼓、起砂；B、木地板表面稍有磨損或輕微稀縫，有輕度顫動(dòng)； C、塊料面層磨損起砂、稍有裂縫、空鼓、缺損。④　頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋無(wú)明顯變形下垂，抹灰稍有裂縫，其它面層稍有脫釘、翹角、松動(dòng)、壓條有松動(dòng)脫落，油漆失光。 ③ 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道基本暢通，稍有銹蝕、滴水現(xiàn)象，個(gè)別零件損壞，基本上能正常使用。② 承重結(jié)構(gòu)：有較多損壞，強(qiáng)度已有所減弱。 ③ 非承重墻：有較多損壞，強(qiáng)度減弱。屋面的隔熱層、保溫層、有較多損壞；剛性水層面層部分有裂縫、起殼；塊體防水層部分有松動(dòng)、裂縫、風(fēng)化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開(kāi)；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開(kāi)。 ③　內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落。 ②　電照：電器設(shè)備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺。 （1）結(jié)構(gòu)部分 ①　地基基礎(chǔ)：地基承載力不足，有較明顯滑動(dòng)；基礎(chǔ)強(qiáng)度不足，不明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有明顯影響。 Ｂ、鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴(yán)重； Ｃ、承重磚墻（柱）、砌塊的砌體強(qiáng)度和穩(wěn)定性嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和抹灰層大片脫落。④　屋面：嚴(yán)重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿基層嚴(yán)重裂縫、空鼓、WG04ZHPM 　房屋完損等級(jí)的評(píng)定 　 　A/0 11/21風(fēng)化；屋面高低不平，排水設(shè)施嚴(yán)重銹蝕、斷裂、殘缺不全。卷材防水層普遍老化、裂縫、翹邊、封口脫開(kāi)，瀝青流淌。 ④　頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴(yán)重變形下垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕、面層嚴(yán)重破損，壓條脫落，油漆見(jiàn)底。 ③　空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，殘缺不齊，滴、跑現(xiàn)象嚴(yán)重，已無(wú)法使用。 （3）在評(píng)定分項(xiàng)完損程度時(shí)，除結(jié)構(gòu)組成部分的各項(xiàng)外，其余組成部分的各項(xiàng)可以數(shù)量最多的部件的完損程度為準(zhǔn)來(lái)評(píng)定該項(xiàng)的完損程度。 四、房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 房屋的完好等級(jí)，標(biāo)志了房屋質(zhì)量的好壞，它是根據(jù)房屋各個(gè)組成部分的完損程度來(lái)綜合評(píng)定。 房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，但結(jié)構(gòu)部分中的非承重墻或樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)；裝修或設(shè)備部分中也有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍同結(jié)構(gòu)部分符合一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)可按結(jié)構(gòu)部分的完損等級(jí)來(lái)確定。（表格見(jiàn)《結(jié)構(gòu)部分完損等級(jí)評(píng)定表》、《裝修部分完損等級(jí)評(píng)定表》、《設(shè)備部分完損等級(jí)評(píng)定表》）在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，要以房屋的實(shí)際完損程度為依據(jù)，嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建筑年代來(lái)代替來(lái)劃分評(píng)定，也不能以房屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來(lái)代替評(píng)定房屋完損等級(jí)。 在遇到對(duì)重要房屋評(píng)定完損等級(jí)時(shí)，必要時(shí)應(yīng)對(duì)地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核或試測(cè)后才能確定完損程度。 不定期評(píng)定，分為以下幾種情況： 根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雪、山洪等，應(yīng)對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。 組織準(zhǔn)備階段WG04ZHPM 　房屋完損等級(jí)的評(píng)定 　 　A/0 15/21這一階段的重點(diǎn)是制定評(píng)定工作計(jì)劃，建立評(píng)定組織，組織評(píng)定人員進(jìn)行培訓(xùn)，搞好試點(diǎn)。 （2）培訓(xùn)、試點(diǎn)： 組織評(píng)定人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、培訓(xùn)方法要采取理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法，把課堂聽(tīng)講與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際相結(jié)合起來(lái)。另外評(píng)定工作的紀(jì)律也是培訓(xùn)學(xué)習(xí)的必要內(nèi)容。查勘工具可備線陲、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關(guān)檢查設(shè)備的儀器、儀表。還要建立各級(jí)WG04ZHPM 　房屋完損等級(jí)的評(píng)定 　 　A/0 16/21評(píng)定人員的各項(xiàng)工作責(zé)任制，以保證評(píng)定工作的質(zhì)量。如：泥工負(fù)責(zé)評(píng)定地基基礎(chǔ)、鋼筋砌體等承重結(jié)構(gòu)、非承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面、內(nèi)外飾面等項(xiàng)的完損程度。 （2）評(píng)定順序： 為了使工作有秩序地進(jìn)行，提高工作效率，保證評(píng)定工作質(zhì)量，應(yīng)按以下順序進(jìn)行： ①　在室內(nèi)先填寫好房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表中的有關(guān)資料，如房屋名稱、結(jié)構(gòu)類別、建筑面積、現(xiàn)在用途等項(xiàng)。