【正文】 　房屋完損等級的評定 　 　 A/0 3/21危房率：是指整幢危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。 二、房屋完好率，危險率的計算計算房屋完損等級，一律以建筑面積（m2）為計算單位，評定時以幢為評定單位。（4）嚴重損壞房。WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　 A/0 2/21 （2）基本完好房。房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細木裝修；設備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。 根據(jù)城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》，并結(jié)合我公司實際情況，制定對樓宇質(zhì)量進行評定的標準。高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。六、油漆粉飾工程木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應油漆。五、飾面工程外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進行。女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。門窗開關(guān)不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗一致。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應及時修補；每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每３年進行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。 防盜網(wǎng)、花園圍欄。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理；每３年進行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則說明有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進行修補。每３年進行全面保養(yǎng)。每２年對隔熱層保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。二、原則：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。 來訪沒有能力－“對不起，我們沒有此項服務。WG目錄ZHPM 維修工作手冊目錄 A/0 1/1 編 號 標 題WG01 維修工作流程圖WG02 公共建筑設施的保養(yǎng)WG03 房屋維修標準WG04 房屋完損等級的評定WG05 房屋維修的回訪WG06 物品驗證方法WG07 路緣石涂刷道路漆規(guī)定WG08 維修服務WG09 維修過程的檢驗WG0201 公共設施保養(yǎng)計劃WG0202 公共設施保養(yǎng)記錄WG0401 結(jié)構(gòu)部分完損等級評定WG0402 裝修部分完損等級評定WG0403 設備部分完損等級評定WG0501 維修記錄表WG0502 派工單WG0503 回訪記錄表WG0504 　　　　周巡視記錄表WG01 ZHPM 　 維修工作流程圖 　 　 A/0 1/1接待住戶來訪電話再向住戶確認一次維修內(nèi)容、地點及時間后，“請問您還有什么要求？”“對不起，我們暫時沒有人。”約定時間去維修“我們馬上派人去維修”暫時沒有人手有人手有能力詢問需要維修的內(nèi)容及地點，判斷有否能力及人手及時去維修?！辈⑦m當解釋您走好！再見！得到住戶允許后,先在住戶門外套上鞋套,再進入住戶家中,先將工具墊布鋪好,將工具放置其上,再檢查報修情況,若屬于有償服務,應向住戶聲明:需要收取適當費用,經(jīng)住戶同意后,進行維修,維修結(jié)束后,應用抹布將現(xiàn)場維修棄物收拾干凈.請住戶驗收維修結(jié)果并在《派工單》上簽署意見，再禮貌地向業(yè)主道別。 三、職責：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔人員按照《清潔綠化工作手冊》中有關(guān)規(guī)定負責執(zhí)行，填寫相應的清潔記錄；其它保養(yǎng)內(nèi)容由維修班負責執(zhí)行，填寫《公共建筑設施保養(yǎng)記錄》。 外墻飾面。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補；對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。WG02 ZHPM 公共建筑設施的保養(yǎng) 　 　A/0 2/2門。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每２年應刷油一次，最長時間不超過4年。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應卸下進行矯正，焊接后重新安裝。吊頂。WG03ZHPM 　　房屋維修標準 　 　　 A/0 1/3一、主體工程: 屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴重的，可增設防潮層或做塊料地面。鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水；結(jié)構(gòu)損壞的，應加固重做。外墻勒腳損壞的，應修復。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為２－３年。WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　 A/0 1/21房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，也就是現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。 一、房屋完損標準的劃分和等級分類。２、房屋完損等級的分類根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損狀況即房屋完損等級分成以下五類：（1）完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設備、管道現(xiàn)狀良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復的。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋頂嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損、油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建。房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積與基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比。即：整幢危險房屋的建筑面積 危房率＝ 100％ 總的房屋建筑面積三、房屋的各類完損標準房屋的各類完損標準是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備等各組成部分的各項目的完好或損壞程度的標準。 完好標準 完好標準是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修完好、完整，設備完好，齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。②　承重結(jié)構(gòu)： A、鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（?。┬挝菝娴葻o傾斜、變形和非收縮性的裂縫，無砼剝落、碳化和鋼筋露筋等損壞。各種屋面基層牢固、平整、完好、積塵甚少，屋面排水暢通。（2）裝修部分：①　門窗：完整無損，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全、油漆完好有光澤，個別鋁合金、鋼制門窗有輕度銹蝕和開關(guān)稍有碰軋。⑤　細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等完整牢固，油漆完好。WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　 A/0 6/21 ②　承重結(jié)構(gòu)： A、鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（孤）形屋面等個別有輕微變形，細小裂縫，砼有輕度剝落、碳化和露筋。 A、鋼筋砼墻板稍有裂縫，局部稍有滲漏； B、磚墻（砌塊）表面稍有風化、細裂縫，勒腳有侵蝕。 ⑤　樓地面Ａ、整體水泥面層稍有磨損和稀縫，空鼓、起砂；B、木地板表面稍有磨損或輕微稀縫，有輕度顫動； C、塊料面層磨損起砂、稍有裂縫、空鼓、缺損。④　頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋無明顯變形下垂，抹灰稍有裂縫，其它面層稍有脫釘、翹角、松動、壓條有松動脫落，油漆失光。 ③ 空調(diào)：空調(diào)設備、管道基本暢通，稍有銹蝕、滴水現(xiàn)象，個別零件損壞，基本上能正常使用。② 承重結(jié)構(gòu)：有較多損壞，強度已有所減弱。 ③ 非承重墻：有較多損壞，強度減弱。屋面的隔熱層、保溫層、有較多損壞；剛性水層面層部分有裂縫、起殼；塊體防水層部分有松動、裂縫、風化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開。 ③　內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落。 ②　電照：電器設備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺。 （1）結(jié)構(gòu)部分 ①　地基基礎：地基承載力不足，有較明顯滑動；基礎強度不足，不明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發(fā)展趨勢，對上部結(jié)構(gòu)有明顯影響。 Ｂ、鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴重； Ｃ、承重磚墻（柱）、砌塊的砌體強度和穩(wěn)定性嚴重不足，有嚴重裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和抹灰層大片脫落。④　屋面：嚴重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿基層嚴重裂縫、空鼓、WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　A/0 11/21風化；屋面高低不平，排水設施嚴重銹蝕、斷裂、殘缺不全。卷材防水層普遍老化、裂縫、翹邊、封口脫開，瀝青流淌。 ④　頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴重變形下垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕、面層嚴重破損，壓條脫落，油漆見底。 ③　空調(diào)：部分設備、管道銹蝕嚴重，零部件損壞，殘缺不齊，滴、跑現(xiàn)象嚴重，已無法使用。 （3）在評定分項完損程度時，除結(jié)構(gòu)組成部分的各項外，其余組成部分的各項可以數(shù)量最多的部件的完損程度為準來評定該項的完損程度。 四、房屋完損等級評定方法 房屋的完好等級，標志了房屋質(zhì)量的好壞，它是根據(jù)房屋各個組成部分的完損程度來綜合評定。 房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一個完損標準，但結(jié)構(gòu)部分中的非承重墻或樓地面分項完損程度下降一個等級；裝修或設備部分中也有一項完損程度下降一個等級，其余各項仍同結(jié)構(gòu)部分符合一個等級的完損標準，則該房屋的完損等級可按結(jié)構(gòu)部分的完損等級來確定。（表格見《結(jié)構(gòu)部分完損等級評定表》、《裝修部分完損等級評定表》、《設備部分完損等級評定表》）在評定房屋完損等級時，要以房屋的實際完損程度為依據(jù)，嚴格按建設部頒布的《房屋完損等級評定標準》中規(guī)定的方法進行，不能以建筑年代來代替來劃分評定，也不能以房屋的原設計標準的高低來代替評定房屋完損等級。 在遇到對重要房屋評定完損等級時，必要時應對地基基礎、承重結(jié)構(gòu)進行復核或試測后才能確定完損程度。 不定期評定，分為以下幾種情況： 根據(jù)氣候特征，如雨季、臺訊、暴風雪、山洪等，應對危險房屋、嚴重損壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查評定完損等級。 組織準備階段WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　A/0 15/21這一階段的重點是制定評定工作計劃，建立評定組織，組織評定人員進行培訓，搞好試點。 （2）培訓、試點： 組織評定人員進行業(yè)務培訓、培訓方法要采取理論與實踐相結(jié)合的方法，把課堂聽講與現(xiàn)場實際相結(jié)合起來。另外評定工作的紀律也是培訓學習的必要內(nèi)容。查勘工具可備線陲、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關(guān)檢查設備的儀器、儀表。還要建立各級WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　A/0 16/21評定人員的各項工作責任制，以保證評定工作的質(zhì)量。如：泥工負責評定地基基礎、鋼筋砌體等承重結(jié)構(gòu)、非承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面、內(nèi)外飾面等項的完損程度。 （2）評定順序： 為了使工作有秩序地進行，提高工作效率，保證評定工作質(zhì)量，應按以下順序進行： ①　在室內(nèi)先填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關(guān)資料，如房屋名稱、結(jié)構(gòu)類別、建筑面積、現(xiàn)在用途等項。