【正文】 點。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。除了應具有良好的服務意識外，更重要的是員工應具備較好的業(yè)務素質，如工程人員應具備過硬的設備維護技術，財務人員應具備豐富的管理知識，保安人員應具備過硬的治安消防本領等。b）服務設備——完好良好而完善的硬件設施是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。三、z服務一、高標準管理原則物業(yè)管理是一項以服務為本質，以管理體現(xiàn)服務的工作，z在進行任何標準的物業(yè)管理服務中均將其一切管理行為建立在一定的標準基礎之上。集辦公、商場、餐飲為一體，智能化系統(tǒng)配置完善，體現(xiàn)現(xiàn)代城市濃郁氣息。z物業(yè)董事長張鑫國，副董事長、總經理張一民，副總經理王振太，在此致意各房產開發(fā)商、業(yè)主委員會和社會各界人士，祈望合作，共圖發(fā)展；z將給您帶來欣喜。z物業(yè)通過于具有境外先進物業(yè)管理理念的高力集團合作，結合國內業(yè)戶的實際需要，利用綠地物業(yè)前二百余萬平方米的物業(yè)管理和開發(fā)、經營、管理五萬多平方米商鋪綜合市場的經驗，可從物業(yè)建設階段開始，通過全方位的物業(yè)管理服務，不斷地向發(fā)展商提供各種有利于節(jié)約投資、促進銷售、保證質量和物業(yè)管理等方面的意見和建議，協(xié)助開發(fā)商提高物業(yè)的競爭能力，并為物業(yè)管理打下扎實的基礎。是中國物業(yè)協(xié)會、上海市物業(yè)協(xié)會理事單位。z總部將有計劃的派遣各類專業(yè)人員對該物也進行巡視、檢查、指導和督促，以按z的物業(yè)管理理念進行日常的物業(yè)管理，并在高效有序管理的基礎上，開展一系列符事物業(yè)性質的有特色的服務，以真正體現(xiàn)高品質國際化物業(yè)的意義。z物業(yè)承諾：在物業(yè)建筑階段，z將對物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會所功能、物業(yè)管理用戶和設施配置等方面，結合物業(yè)定位及施工進度因素，提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。我公司截止2003年底其全權委托管理的管理面積就達到了200多萬平方米，這個數(shù)字不包括顧問管理的面積。經測算，并嚴格按照ISO9000：2000版的要求，在公司內部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的質量管理體系，同時形成了完善的服務模式，能夠成為為綠景小區(qū)提供規(guī)范化、人性化、合理化、質量化的物業(yè)管理服務的有效保障我公司系上海綠地集團旗下的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是中國物業(yè)管理協(xié)會理事成員之一，同時也是上海市物業(yè)管理協(xié)會理事成員，我公司熱誠希望與各大房產開發(fā)公司、業(yè)主委員會等客戶進行精誠合作。否則，我公司將保留因此對我方名譽及經濟上可能造成損失的索賠權。鄭重申明 本建議書內容涉及我公司和綠景綠景房地產開發(fā)公司合作的商業(yè)機密，僅對有合作意向的綠景綠景房地產開發(fā)公司公開。三、 若本策劃書未被貴公司采納，則我方將予以收回。我公司現(xiàn)在熱誠開發(fā)內陸市場，在綠景市能有機會與綠景綠景房產開發(fā)公司進行合作我公司深感榮幸，相信我公司以上海專業(yè)的物業(yè)管理服務和知名的品牌能夠對綠景小區(qū)的開發(fā)提供更為盡美的物業(yè)服務，對項目的銷售和以后的管理給予更多便利，對開發(fā)商的品牌培養(yǎng)起到強有力的幫助。月，此外另需要管理用房224平方米由開發(fā)商無償撥給。由我公司管理綠景小區(qū)，能夠在管理和運作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務，使得綠景房產能夠比其他房產商更領先一步。在物業(yè)進場前做好員工招聘和培訓工作，建立一套完整的物業(yè)管理方案。本建議書僅針對已在建的綠景小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。并已通過英國皇家SGS公司審核認證取得SIO9001z物業(yè)集團高力物業(yè)國際化標準服務之經驗、綠地物業(yè)地域化操作之優(yōu)勢，在高力物業(yè)管理總面積近1000萬平方米、綠地物業(yè)管理面積近200萬平方米的背景下，合約管理面積已逾230萬平方米，前期顧問管理合同簽訂100余萬平方米，管理方式有全權管理、駐場顧問管理及顧問管理?，F(xiàn)時z物業(yè)的管理項目一覽表序號物業(yè)名稱物業(yè)性質管理性質物業(yè)地點1上海春天物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市2綠地名人坊物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市3科創(chuàng)大廈商 務 樓物業(yè)管理上海市4華能城市花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市5錦綠新城（2期）物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市6綠地世紀同樂物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市7綠地世家（單身小區(qū)3萬M2）物業(yè)小區(qū)物業(yè)前期顧問上海市8上大聚豐園物業(yè)小區(qū)駐場顧問管理上海市9龍緣花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市10江西濱江豪園小區(qū)/住宅前期物業(yè)顧問南昌市11江西小藍鄉(xiāng)別墅別 墅前期物業(yè)顧問南昌市12盈湖三島別 墅前期物業(yè)顧問上海市13科華小區(qū)物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市14綠地數(shù)碼城商 場物業(yè)管理上海市15長春綠地世紀城綜合小區(qū)前期物業(yè)管理長春市z目前管理的部分項目簡介：55 / 55項目名稱： 綠地世紀城上海春天發(fā) 展 商：上海綠地新龍基置業(yè)有限公司地 址： 普陀區(qū)寧夏路353弄項目特色： 近20萬平方米高層、小高層綜合高檔住宅區(qū)，會所、智能化系統(tǒng)配置完善，以“水生態(tài)、環(huán)保、智能”為特色。項目名稱：綠地世紀城世紀同樂發(fā)展商：上海綠地新龍基地置業(yè)有限公司地 址：上海市普陀區(qū)曹楊路353弄 項目特色：三十萬平方米高層住宅、市中心三萬多平方米的生態(tài)大花園，六萬平方米社區(qū)購物中心，雙語幼兒園，體現(xiàn)高尚品位生活。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質服務。物業(yè)管理中的服務設備包括房屋建筑、機械設備、衛(wèi)生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等等。d）服務項目——齊全除了搞好物業(yè)管理綜合服務收費所包含的必要服務項目外，物業(yè)管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務和便民服務，使用戶享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務。g）服務收費——合理物業(yè)管理屬有償?shù)姆招袨?，用戶不交管理費而享受服務是不現(xiàn)實的。i）服務效率——快速服務效率是向用戶提供服務的時限。 公共照明燈具、布線和開關的合理選用的設置；216。 各種門鎖和鑰匙的選用；216。 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護保養(yǎng)；216。 部分樓道消防通道可能會過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也216。 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象216。 建筑物外立面的控制；216。 物業(yè)管理用房的設計和施工；216。 個別單元門廳設計會過于繁煩，如玄關墻之設計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。216。 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)216。 訪客樓宇對講系統(tǒng)216。 寬帶接入和上網方式等216。 公共區(qū)域監(jiān)控設施設備的位置應做合理的安排，對一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設置防沖撞欄。 其他建議略。 施工對以后維修保養(yǎng)是否有影響216。 提供操作培訓要求216。 技術資料遞交要求等216。巡視中也經常會發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護措施，如有高空附物很容易就會砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。 其他建議略。 參加物業(yè)管理介紹會216。 將物業(yè)管理的有關規(guī)定制成合同 附件216。同時還會積極的參與并承擔貴司可能參加的各種房展會上人的安全保衛(wèi)工作。z對綠景的實質物業(yè)管理時的各項保障物業(yè)管理籌備工作簡介俗話說：“三軍未動，糧草先行”。 制定物業(yè)管理人員架構216。 制定各種物業(yè)管理方案等物業(yè)管理各項支出所占比例為讓貴我雙方就管理項目的各項成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱：準備各種物資裝備根據(jù)我司以往之管理經驗，我司亦以會在物業(yè)進駐前準備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項工作的順利開展。 購置各種辦公家具和設備216。 住戶手冊216。 二次裝修管理制度及表格表式216。 投述的處理程序等完成員工入職培訓為保證金利達花園的服務水準，我司亦會對所有員工，更針對性的根據(jù)他們的不同工種進行不同的入職前培訓，并加以考核。 工程設施管理216。 員工守則和崗位職責216。如下：216。 工程設施維修保養(yǎng)方案216。 交通和停車管理方案216。 定制員工制服216。 招標確定物業(yè)保險公司等z對綠景的人文管理上海物業(yè)管理在中國的物業(yè)管理行業(yè)中已經積累了很多的經驗，相對而言，湖北的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在湖北要爭得更多人的認可。在“服務”中，我們亦會提高人與人間“溝通”效率。社區(qū)的美麗、人（服務才與被服務者）的潛在素質升華及管理的藝術一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊涵在“服務”中。在這些基礎工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識的宣傳資料。通過對整個小區(qū)的“服務”，我們可以完善社區(qū)的人文建設，融入上海的海派城市的特點，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設給廣大業(yè)主一個稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。通過不斷的對員工的培訓、對業(yè)主的宣傳、反復對安全防范的認知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設施的養(yǎng)護等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。 小區(qū)人行進出口實行24小時保安服務216。 制訂并落實完善的小區(qū)內安全防范宣傳工作216。 建筑、生活垃圾時產時清216。 物業(yè)內的設施設備、機房等保持清潔216。216。 嚴格業(yè)戶的二次裝修管理216。216。 車庫管理設施保持運行正常216。服務規(guī)范上門服務，佩帶工卡；預約時間，必須遵守；修理完畢，清掃現(xiàn)場；用戶驗收，及時回訪；明碼標價，收費合理。我們認為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確保客戶服務工作無論在宏觀上還是具體細節(jié)上均得到改善。 對問訊或投訴的響應時間216。 與客戶公司間的關系216。四、物業(yè)管理籌備工作的內容（1）確定物業(yè)管理費收費標準z根據(jù)以往的物業(yè)管理經驗，針對項目實際情況，以各時間段和各種收費標準做出比較準確和切合實際的測算，為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費標準提供依據(jù)。（3）完成物業(yè)管理人員入職培訓z將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構。（5）參與設備調試和驗收z在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經驗的工程主管和工程人員，參與設備設施的調試驗收，熟悉物業(yè)內的建筑情況和設備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。（7）確保物業(yè)管理各種方案z根據(jù)小區(qū)建設、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設施等情況，制定一系列適合金利達花園的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內所承擔的角色。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。A、政府有關職能部門驗收政府有關職能部門對物業(yè)驗收主要由質檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對物業(yè)進行驗收，具體的驗收程序為：施工單位備妥物業(yè)建筑及公用設備竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關職能部門；政府有關職能部門安排驗收；政府有關職能部門初驗樓宇，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關政府部門再次驗收，并重復程序至有關政府驗收妥當及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設備。G、各種機房和設備的驗收及交接各種機房驗收 應由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術資料和備品配件為標志。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內部結構、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。驗收