【正文】 小戶型的居住方式 小戶型住戶在年齡上有兩極分化的特點(diǎn) ——即年輕人（ 30 歲以下）和老年人（ 60 歲以上）。老年人不再需要在城里上班，所以 也就沒必要住在城里的房子，搬到郊區(qū)的較小面積的房屋，郊區(qū)的環(huán)境總好過城里，這樣也符合老年人修身養(yǎng)性，頤養(yǎng)天年要求；而城里的房子給了自己的孩子居住，這樣就可以使年輕人能夠方便的上下班，因此可以說是一個(gè)兩全齊美的選擇。 北京的 “空間 上海新天地 88 ，它的臥室、廚房、書房、客廳即是一個(gè)整合的大空間，各空間并沒有被完全分隔。 創(chuàng)新技術(shù) 面積小、總價(jià)低是小戶型的獨(dú)特之處，但僅僅有這些是不夠的，小戶型的居住舒適性當(dāng)然不如大戶型，又是因?yàn)槭悄贻p一族熱衷的房產(chǎn)品，所以在技術(shù)上往 往更應(yīng)該具有其前瞻性、創(chuàng)新性。 新工藝 取消預(yù)制樓板，采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，這樣不僅可增強(qiáng)樓梯的抗震性，也可以將商品房的凈高提高 3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒適度。打通空間之后，弱化各個(gè)空間之間的分界，是小戶型與大戶型設(shè)計(jì)手法相比的明顯特征。布袋式的床沒有形態(tài)，折起來又可省下很多空間。 “新鳳城 購買家具時(shí)，不要選擇大尺度的，桌、椅、茶幾這些物件只要?jiǎng)偤脻M足人體供需要求就可以。因?yàn)樾粜晚?xiàng)目總價(jià)低的特點(diǎn)滿足了追求生活質(zhì)量、渴望自由、渴望獨(dú)立的年輕一代的居住需求，小戶型項(xiàng)目銷售火爆就是最好的例證。當(dāng)下較為流行的三種形式，其一， 產(chǎn)品回歸 。將都市性容納進(jìn)項(xiàng)目的本身屬性使小戶型與周邊的成熟環(huán)境融為一體，通過提升服務(wù)，充分發(fā)揮小戶型項(xiàng)目的附加舒適度，使小戶型不局限在項(xiàng)目的單一的樓里，而是依托整個(gè)社區(qū)環(huán)境，作為整個(gè)社區(qū)產(chǎn)品的一種類型出現(xiàn)。小戶型不僅是用來住的，將商務(wù)區(qū)中以居住為主的小戶型項(xiàng)目轉(zhuǎn)變成商務(wù)功能的小空間，比將一個(gè)大戶型社區(qū)改成小戶型要來得方便得多。 小戶型的發(fā)展一直是一個(gè)求新求變的過程，但在發(fā)展過程中也遇到了各種各樣的問題，如何使小戶型項(xiàng)目真正地成為房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一大類型，長久地占有一定的市場(chǎng)份額，如何促進(jìn)小戶型今后的發(fā)展，使其不斷聚集人氣，創(chuàng)造市場(chǎng)亮點(diǎn)，已成為開發(fā)商目前面臨的問題。區(qū)內(nèi)戶型的設(shè)計(jì)、景觀的規(guī)劃及社區(qū)內(nèi)部所有配套建設(shè)皆是針對(duì)年輕人的生活習(xí)慣繪制規(guī)劃。讓年輕人能真正體驗(yàn)到無負(fù)擔(dān)的高品質(zhì)生活。其二，炫特區(qū)戶型基本上控制在 60 平米以下，很多戶型控制在 50 平米以下，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了臥、廳、廚、衛(wèi)多功能性。其六，炫特區(qū) 版擁有大面寬設(shè)計(jì)，在起居空間中，擁有 米 ～ 4 米 的大面寬，這絕對(duì)是小戶型中的寬 HOUSE 一族。２４日，炫特區(qū)開 發(fā)商將 “ 無理由退房 ” 計(jì)劃公諸于眾，此舉在業(yè)內(nèi)和炫特區(qū)業(yè)主中產(chǎn)生了極大的影響。當(dāng)時(shí)的無理由退房由于給其他開發(fā)商造成了巨大壓力而引來業(yè)內(nèi)的一片反對(duì)聲，倒是業(yè)主和社會(huì)輿論異口同聲給予贊揚(yáng)。近年來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi) “ 維權(quán) ” 聲音高漲，炫特區(qū)未雨綢繆的措施，既降低了交房后發(fā)生糾紛的可能，恐怕也是一種變相的營銷手段。 2 ） 房屋設(shè)計(jì)： 房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能， 一般都只有一個(gè)衛(wèi)生間。 二是 酒店 （酒店式公寓）， 在配置上，參照星級(jí)賓館配備休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施，物業(yè)服務(wù)方面應(yīng)達(dá)到賓館 要求；物業(yè)屬性為商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)一般以公司整體持有或通過保證固定受益來賣給散戶，同時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)酒店管理公司來管理物業(yè)；主要針對(duì) “海歸 ”派創(chuàng)業(yè)人士及上海本土的金領(lǐng)階層，其租金可達(dá)到甚至超過同標(biāo)準(zhǔn)的星級(jí)酒店。 上海 XXXX 住宅公寓小戶型策劃 一、 小戶型物業(yè)類型選擇 1 、酒店式公寓 ? 近虹口體育場(chǎng)，附近有上海市第二旅游集散中心，未來有輕軌和在建的 M8 線，人流量大； ? 未來附近規(guī)劃有五星級(jí)酒店，造成錯(cuò)位競爭。 ? 項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅，不能掛牌 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 22 頁 ? 周邊商務(wù)氛圍不濃 ? 本項(xiàng)目能申請(qǐng)到在住宅用地上掛牌的可能性不大，不建議。 二、房型面積 消費(fèi)者類型 人群描述 居住情況 房屋用途 房型 面積 戶數(shù) 單身青年 單身居住 1 人 終極用房 1 室 1 廳 55 38 準(zhǔn)丁克家庭 婚后暫無生育打算 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 22 頁 2 人 過渡用房 1 室 1 廳 2 室 1 廳 丁克家庭 婚后過自由的兩人生活 2 人 終極用房 2 室 1 廳 55 － 75 95 小家庭 有小孩 ，經(jīng)濟(jì)能力有限 3 人 過渡用房 2 室 1 廳 目前上海小戶型仍以一房為主流，但由于本項(xiàng)目本身地塊性質(zhì)所限，為達(dá)到做足容積率的考慮，可以二房為主，一房略少，比例約為 70% ， 30% 。 三、建筑設(shè)計(jì) 建筑類型 ：鑒于小戶型的面積及本地塊的形狀和容積率的考慮，建議在靠北的長條形地塊上，以南偏東朝向做兩幢板式建筑；這樣能有效用足容積率，提高得房率。他們是時(shí)間和效率的追求者，是引領(lǐng)時(shí)尚潮流的中堅(jiān)力量。 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 22 頁 景觀 ：延續(xù)建筑的簡約風(fēng)格，以景觀環(huán)境為重點(diǎn)，創(chuàng)建高檔住宅小區(qū)。比如南面采用活動(dòng)式外百頁窗，減少陽光直接射入；頂層屋面可做太陽能裝置，既可提供能量，又能避熱；使用再生磚、取自可持續(xù)發(fā)展資源的木材和再生木拼花地板；室內(nèi)，使用了低水量沖洗的便器；使用了對(duì)環(huán)境無害的涂料和清漆等。 五、定價(jià)策略 案例所在區(qū)域的價(jià)格主要分布在 930011060 ，均價(jià)約為 10000 經(jīng)調(diào)研，小戶型單身公寓與周邊住宅（新房）均價(jià)的比較： 單身公寓 青年匯 新鳳城 銀座公寓 新朝時(shí)代 上城 UPTOWN 螞蟻工房 陸家嘴大人物 現(xiàn)價(jià) 30000 9500 120xx 13000 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 22 頁 7400 7200 周邊參考 15000 8600 13000 13500 6700 7800 比值 均值 最高 1 ． 02 最低 參考價(jià) 10000 住宅均價(jià) —— 10200 社區(qū)型商鋪與周邊住宅（新房）均價(jià)的比較： 單身公寓 景明花園 中興財(cái)富休閑廣場(chǎng) 聯(lián)洋年華 歐風(fēng)新天地 天香公寓 現(xiàn)價(jià) 35000 24000 33000 18000 18000 住宅 8500 11000 9000 7200 120xx 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 22 頁 比值 1 ． 5 均值 最高 2 ． 78 最低 參考價(jià) 10000 商鋪均價(jià) —— 27800 上海 XXXX 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店小戶型策劃案例 一、殷高西路產(chǎn)權(quán)酒店類型選擇參照 殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店有三種產(chǎn)權(quán)酒店類型可納入選擇視野。 1 、商務(wù)公寓意義的產(chǎn)權(quán)酒店 上海新錦山置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建造的 “巴黎時(shí)韻 ”產(chǎn)權(quán)位于襄陽南路 500 號(hào)（建國西路口），小面積單元 共５００套， 20xx 年 2 月 1 日上市后３個(gè)月內(nèi)就銷售了４８０套，均價(jià) 14000 元 / 平方米。 作為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，開發(fā)商在建設(shè)中充分考慮到了它的使用功能需求，酒店配以強(qiáng)有力的物業(yè)管理公司。 有關(guān)專家 認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店作為目前上海的稀有產(chǎn)品，將來還有一定的市場(chǎng)，大約可占房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的５％。房型設(shè)計(jì)上以一房、二房為主， 5 梯 19 戶。豪生將通過專業(yè)化的酒店管理制度和流程，在提供周到、完善服務(wù)的同時(shí)，節(jié)約酒店的運(yùn)營成本，為