【正文】 認(rèn)為有很大風(fēng)險(xiǎn)，咱們樓盤就實(shí)行產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營管理。經(jīng)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)市場上特別有特色，有個(gè)性并符合目標(biāo)消費(fèi)者需求的樓盤甚少。3墻面、屋頂重新裝修，并增建一棟綜合會官及一些人造景觀等。產(chǎn)品調(diào)研三星凈月潭度假村A區(qū)位置極佳，位于凈月潭國家森林公園中央，是度假的佳所，已經(jīng)營1年多，非常成功，已成為經(jīng)營典范。因漢橋的業(yè)績和水平，早已被三星關(guān)注，同時(shí)候總認(rèn)為度假村這個(gè)項(xiàng)目可以代理，雙方一拍即合。專業(yè)的漢橋漢橋地產(chǎn)策劃公司的前身是漢橋廣告有限公司，成立于1993年，主要經(jīng)營企業(yè)營銷珍斷、企業(yè)形象設(shè)計(jì)、廣告制作等業(yè)務(wù)，公司在總經(jīng)理候戈的領(lǐng)導(dǎo)下日新月異，業(yè)績卓越。B區(qū)由55棟墅組成，規(guī)劃設(shè)計(jì)是90年代初做的，非常落后，間距過近、采光私密性都很差，門窗設(shè)計(jì)都不太合理。度假村由長春三星集團(tuán)開發(fā)，占地4萬平方米，分A、B兩個(gè)區(qū)。產(chǎn)權(quán)酒店?duì)I銷策劃 項(xiàng)目簡況這個(gè)樓盤原來叫三星凈月潭分時(shí)度假村，已有某家廣告公司代理過，但銷售情況并不理想。A區(qū)位于公園中央，環(huán)境安靜、優(yōu)雅，風(fēng)景迷人，開發(fā)于1999年，共有7棟別墅、兩棟會館，其中標(biāo)間共78間，實(shí)行三星級酒店管理，已成功經(jīng)營一年多，是整個(gè)凈月潭度假村最火爆的，2000年?duì)I業(yè)額為760萬元，每棟別墅平均營業(yè)額達(dá)38萬元，開房率達(dá)71%。發(fā)展商簡介長春三星集團(tuán)股份有限公司是集房地產(chǎn)、家電、冷凍廚具、餐飲為一體的大型集團(tuán)化公司，公司創(chuàng)建于1989年，十多年來在尹敬學(xué)總裁的領(lǐng)導(dǎo)下，艱苦創(chuàng)業(yè)，發(fā)展到今天已擁有總資產(chǎn)2億9千萬元，下設(shè)四個(gè)分公司，是吉林省50強(qiáng)民營企業(yè)。進(jìn)入2000年后公司重新定位改造，走專業(yè)之路，專做房地產(chǎn)全程策劃，成為長春市第一家本土房地產(chǎn)全程策劃公司。當(dāng)時(shí)A區(qū)已成功運(yùn)營，漢橋只代理B區(qū)的營銷策劃。B區(qū)位于公園的邊緣地帶，三面環(huán)林，前面是一條公路。2競爭市場調(diào)研市場定位經(jīng)過一系列的市場調(diào)研之后，進(jìn)入全程策劃的核心工作——市場定位?！碑?dāng)時(shí)大家聽到這個(gè)陌生概念后，真是不知所云，候總接著說：“產(chǎn)權(quán)酒店起源于歐洲20世紀(jì)70年代，指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，投資人將酒店單位委托給酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營與管理，并獲取一定的投資回報(bào)，一般情況下投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。經(jīng)過幾天的整理研究后，我們將這個(gè)樓盤定位為產(chǎn)權(quán)酒店——投資、升值、尊貴、自居。再者這個(gè)項(xiàng)目已改變原來的經(jīng)營模式，相應(yīng)的樓盤名稱應(yīng)隨著改變，舉行一次有獎?wù)髅顒樱源俗屖忻耜P(guān)注。效果真不錯，在長春引起了不少轟動，共收到580多個(gè)征名。）第二期：產(chǎn)權(quán)酒店凈月首選三星映月產(chǎn)權(quán)酒店位于凈月潭國家森林公園，旅游業(yè)發(fā)達(dá)，客流量充足，并且A區(qū)的經(jīng)營已不能滿足日益增多的客戶的要求。這幾期市場教育廣告后，已接近8月20號，我們已定9月2號開盤，為與開盤作準(zhǔn)備，又打了幾期刺激性廣告，主打廣告語分別為：產(chǎn)權(quán)酒店步步為贏產(chǎn)權(quán)酒店財(cái)源茂盛產(chǎn)權(quán)酒店脫贏而出產(chǎn)權(quán)酒店尊貴逼人在這些廣告中，充分證明了產(chǎn)權(quán)酒店的升值潛力與可贏利性，并給消費(fèi)者列出了詳細(xì)的投資收益明細(xì)表，還與投資股票、期貨、商鋪、住宅相比的優(yōu)越點(diǎn)。不到兩個(gè)月，銷售了一半多，銷售額達(dá)5000多萬，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)長春房地產(chǎn)界的奇跡。為了配合上述廣告推廣，我們還舉行了一些公關(guān)活動，如中小學(xué)英語夏令營活動、金秋凈月潭旅游觀光活動等等。漢橋有一套系統(tǒng)的招聘與培訓(xùn)體系。在培訓(xùn)過程中還實(shí)行淘汰制，每天都要總結(jié)考核，到培訓(xùn)結(jié)束時(shí)最后考核，留下合格的。三星映月產(chǎn)權(quán)酒店離市區(qū)十多公里，為便于客戶看房，我們在市中心設(shè)置了一個(gè)豪華別致的看樓接待處，按排三輛豪華中巴接送看房者。開盤時(shí)，重點(diǎn)邀請了50名客戶和各媒體記者，及一些貴賓。12點(diǎn)，進(jìn)行開盤剪彩，接著是開盤酒會。這次開盤，給客戶們留下了深刻印象，反映極佳，更顯示了開發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)，很多客戶當(dāng)場落訂。競爭市場把握不準(zhǔn)。2002年中，上海的泛洋沐浴城就處于這種跟風(fēng)與創(chuàng)新的兩難選擇中?！　∷自捳f“人怕入錯行”，行業(yè)的特性在很大程度上決定了身處其中的企業(yè)的績效與發(fā)展，所以破譯企業(yè)的成功密碼，必先從洞悉行業(yè)特征開始。按《國家標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類》辦法，隸屬第三產(chǎn)業(yè)的社會服務(wù)業(yè)中的休閑業(yè)大致包括度假旅游業(yè)、賓館酒店業(yè)、歌舞業(yè)、美容美發(fā)業(yè)、餐飲業(yè)、沐浴業(yè)等行業(yè)。　　行業(yè)的過去往往潛藏著行業(yè)的現(xiàn)在和未來，所以行業(yè)特征判定的第二步就是總結(jié)行業(yè)發(fā)展史?！　∩虾ｃ逶I(yè)現(xiàn)代化意義的發(fā)展實(shí)際上是在90年代，其間經(jīng)歷了兩次“沐浴革命”：　　新興的大浴場與傳統(tǒng)洗浴行業(yè)相比發(fā)生了巨大變化?！　∽R別競爭對手　　目前滬上該行業(yè)基本處于寡頭競爭階段，也已形成以老牌著名企業(yè)（如云都）、新興后發(fā)企業(yè)（如海蘭云天與海闊天空）的代表的全市性龍頭品牌企業(yè)，以及以上海故事、伊東、金色池塘為代表的區(qū)域性品牌企業(yè)，呈現(xiàn)出相對集中又相制割據(jù)的局面?！　⌒袠I(yè)的發(fā)展特征可以用同業(yè)的數(shù)量指標(biāo)來粗略量度，自1998年綜合性大浴場業(yè)態(tài)導(dǎo)入以來，1999年—2000年經(jīng)歷了高速成長期，然后在2001—2002經(jīng)歷了穩(wěn)速成長期，預(yù)計(jì)未來行業(yè)的發(fā)展將步入了緩慢漸進(jìn)的行業(yè)成熟期?！　≡诎l(fā)展的早期，盡管綜合性大浴場的投資很高（動輒耗資35千萬），但由于其消費(fèi)的規(guī)模性、大眾化，加上業(yè)已形成的時(shí)尚性、潮流化趨勢，贏利能力亦是相當(dāng)可觀（日營業(yè)額乃至高達(dá)百萬）?！　　胺貉蟪恰蹦壳斑M(jìn)入沐浴業(yè)的困境：　　針對上述困境，我們制定了為期一年的4大基本策略：　?。?）先聲奪人，造勢開路，大幅度提升知名度　　開業(yè)期,運(yùn)用公關(guān)活動首先征服消費(fèi)群中的意見領(lǐng)袖，以點(diǎn)帶面引發(fā)“多米諾骨牌”效應(yīng)，從而帶動整體消費(fèi)。通過環(huán)境、服務(wù)與產(chǎn)品的不斷完善與更新，自我否定，推陳出新，始終走在產(chǎn)業(yè)前沿，領(lǐng)先一步，保持品牌的時(shí)代感，使之歷久如新經(jīng)久