【正文】 認為有很大風險，咱們樓盤就實行產權酒店經營管理。經調查分析發(fā)現市場上特別有特色，有個性并符合目標消費者需求的樓盤甚少。3墻面、屋頂重新裝修，并增建一棟綜合會官及一些人造景觀等。產品調研三星凈月潭度假村A區(qū)位置極佳，位于凈月潭國家森林公園中央，是度假的佳所，已經營1年多，非常成功，已成為經營典范。因漢橋的業(yè)績和水平，早已被三星關注，同時候總認為度假村這個項目可以代理，雙方一拍即合。專業(yè)的漢橋漢橋地產策劃公司的前身是漢橋廣告有限公司，成立于1993年，主要經營企業(yè)營銷珍斷、企業(yè)形象設計、廣告制作等業(yè)務，公司在總經理候戈的領導下日新月異，業(yè)績卓越。B區(qū)由55棟墅組成，規(guī)劃設計是90年代初做的，非常落后，間距過近、采光私密性都很差，門窗設計都不太合理。度假村由長春三星集團開發(fā)，占地4萬平方米，分A、B兩個區(qū)。產權酒店營銷策劃 項目簡況這個樓盤原來叫三星凈月潭分時度假村，已有某家廣告公司代理過，但銷售情況并不理想。A區(qū)位于公園中央，環(huán)境安靜、優(yōu)雅，風景迷人，開發(fā)于1999年，共有7棟別墅、兩棟會館，其中標間共78間，實行三星級酒店管理，已成功經營一年多，是整個凈月潭度假村最火爆的，2000年營業(yè)額為760萬元，每棟別墅平均營業(yè)額達38萬元，開房率達71%。發(fā)展商簡介長春三星集團股份有限公司是集房地產、家電、冷凍廚具、餐飲為一體的大型集團化公司，公司創(chuàng)建于1989年，十多年來在尹敬學總裁的領導下，艱苦創(chuàng)業(yè)，發(fā)展到今天已擁有總資產2億9千萬元，下設四個分公司，是吉林省50強民營企業(yè)。進入2000年后公司重新定位改造，走專業(yè)之路，專做房地產全程策劃，成為長春市第一家本土房地產全程策劃公司。當時A區(qū)已成功運營，漢橋只代理B區(qū)的營銷策劃。B區(qū)位于公園的邊緣地帶，三面環(huán)林，前面是一條公路。2競爭市場調研市場定位經過一系列的市場調研之后，進入全程策劃的核心工作——市場定位?！碑敃r大家聽到這個陌生概念后，真是不知所云，候總接著說：“產權酒店起源于歐洲20世紀70年代，指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，投資人將酒店單位委托給酒店管理公司或分時度假網絡經營與管理，并獲取一定的投資回報，一般情況下投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。經過幾天的整理研究后，我們將這個樓盤定位為產權酒店——投資、升值、尊貴、自居。再者這個項目已改變原來的經營模式，相應的樓盤名稱應隨著改變，舉行一次有獎征名活動，以此讓市民關注。效果真不錯，在長春引起了不少轟動，共收到580多個征名。）第二期：產權酒店凈月首選三星映月產權酒店位于凈月潭國家森林公園，旅游業(yè)發(fā)達，客流量充足，并且A區(qū)的經營已不能滿足日益增多的客戶的要求。這幾期市場教育廣告后，已接近8月20號，我們已定9月2號開盤，為與開盤作準備，又打了幾期刺激性廣告，主打廣告語分別為：產權酒店步步為贏產權酒店財源茂盛產權酒店脫贏而出產權酒店尊貴逼人在這些廣告中，充分證明了產權酒店的升值潛力與可贏利性，并給消費者列出了詳細的投資收益明細表，還與投資股票、期貨、商鋪、住宅相比的優(yōu)越點。不到兩個月，銷售了一半多，銷售額達5000多萬，創(chuàng)造了當時長春房地產界的奇跡。為了配合上述廣告推廣，我們還舉行了一些公關活動，如中小學英語夏令營活動、金秋凈月潭旅游觀光活動等等。漢橋有一套系統(tǒng)的招聘與培訓體系。在培訓過程中還實行淘汰制，每天都要總結考核，到培訓結束時最后考核，留下合格的。三星映月產權酒店離市區(qū)十多公里，為便于客戶看房，我們在市中心設置了一個豪華別致的看樓接待處，按排三輛豪華中巴接送看房者。開盤時，重點邀請了50名客戶和各媒體記者，及一些貴賓。12點，進行開盤剪彩，接著是開盤酒會。這次開盤，給客戶們留下了深刻印象，反映極佳，更顯示了開發(fā)商的實力與信譽，很多客戶當場落訂。競爭市場把握不準。2002年中，上海的泛洋沐浴城就處于這種跟風與創(chuàng)新的兩難選擇中?！　∷自捳f“人怕入錯行”，行業(yè)的特性在很大程度上決定了身處其中的企業(yè)的績效與發(fā)展，所以破譯企業(yè)的成功密碼，必先從洞悉行業(yè)特征開始。按《國家標準產業(yè)分類》辦法，隸屬第三產業(yè)的社會服務業(yè)中的休閑業(yè)大致包括度假旅游業(yè)、賓館酒店業(yè)、歌舞業(yè)、美容美發(fā)業(yè)、餐飲業(yè)、沐浴業(yè)等行業(yè)?！　⌒袠I(yè)的過去往往潛藏著行業(yè)的現在和未來，所以行業(yè)特征判定的第二步就是總結行業(yè)發(fā)展史?！　∩虾ｃ逶I(yè)現代化意義的發(fā)展實際上是在90年代，其間經歷了兩次“沐浴革命”：　　新興的大浴場與傳統(tǒng)洗浴行業(yè)相比發(fā)生了巨大變化。　　識別競爭對手　　目前滬上該行業(yè)基本處于寡頭競爭階段，也已形成以老牌著名企業(yè)（如云都）、新興后發(fā)企業(yè)（如海蘭云天與海闊天空）的代表的全市性龍頭品牌企業(yè)，以及以上海故事、伊東、金色池塘為代表的區(qū)域性品牌企業(yè)，呈現出相對集中又相制割據的局面?！　⌒袠I(yè)的發(fā)展特征可以用同業(yè)的數量指標來粗略量度，自1998年綜合性大浴場業(yè)態(tài)導入以來，1999年—2000年經歷了高速成長期，然后在2001—2002經歷了穩(wěn)速成長期，預計未來行業(yè)的發(fā)展將步入了緩慢漸進的行業(yè)成熟期?！　≡诎l(fā)展的早期，盡管綜合性大浴場的投資很高（動輒耗資35千萬），但由于其消費的規(guī)模性、大眾化，加上業(yè)已形成的時尚性、潮流化趨勢，贏利能力亦是相當可觀（日營業(yè)額乃至高達百萬）?！　　胺貉蟪恰蹦壳斑M入沐浴業(yè)的困境：　　針對上述困境，我們制定了為期一年的4大基本策略：　?。?）先聲奪人，造勢開路，大幅度提升知名度　　開業(yè)期,運用公關活動首先征服消費群中的意見領袖，以點帶面引發(fā)“多米諾骨牌”效應，從而帶動整體消費。通過環(huán)境、服務與產品的不斷完善與更新，自我否定，推陳出新，始終走在產業(yè)前沿，領先一步，保持品牌的時代感，使之歷久如新經久