上海萬兆家園-疊彩人家營銷策劃案例－-wenkub
2023-06-05 12:28:34 本頁面
【正文】 七莘路沿線外另一集中開發(fā)地區(qū)，該區(qū)域在配套、交通等方面也較為成熟，同時(shí)在與市中心的距離方面有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 ２．在區(qū)域內(nèi)，客戶拿來做比較，最頻繁的肯定是萬科城市花園。今年前６個(gè)月商品房預(yù)售面積４９０萬平方米，銷售面積５４６萬平方米，成交金額１９９．３６億元，分別比去年同期增長６４％、８４％和６１％，但是平均價(jià)格卻下跌了。20xx年一季度批準(zhǔn)預(yù)售的面積近２８萬平方米，比去年同期增長３４％，其中內(nèi)銷房面積２６７４７００平方米，比去年同期增加４８％。其中，內(nèi)銷商品房出讓面積較去年同期減少４９％，外銷商品房較去年同期減少７６％。 由萬兆策劃的疊彩人家，思路清晰：其在消除市場(chǎng)消費(fèi)延遲、排除市場(chǎng)競(jìng)品競(jìng)爭、建立客戶購買信任、創(chuàng)造產(chǎn)品需求強(qiáng)度方面都有獨(dú)到之處。萬兆家園 “疊彩人家 ”營銷策劃案例 兵法云： “謀定而后動(dòng) ”，在日趨發(fā)展成熟的樓市銷售中，樓盤要想賣得好，前期的營銷策劃就必須做到位，專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃公司在銷售過程中的重要性顯得越來越重要。請(qǐng)看本期萬兆家園 “疊彩人家 ”營銷策劃案例。從預(yù)售情況來看，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積呈明顯下降趨勢(shì)，而與此對(duì)應(yīng)的已登記商品房預(yù)售面積呈大幅上升態(tài)勢(shì)，供求比從１９９７年的４．２６ １降為20xx年的１．０７１；從銷售來看，需求增幅超過供應(yīng)增幅，供求之比由１９９７年的１．６５ １降至２０００年的１．０７ １。明顯放大的投放量使市場(chǎng)競(jìng)爭空前激烈，迫使各家樓盤都要加大廣告投入，以爭取市場(chǎng)份額。 ４．個(gè)人購房成為住宅市場(chǎng)主力軍 １９９５年，個(gè)人購房僅占３４％，１９９９年達(dá)到８１．１７％， 外銷商品房銷售中屬于個(gè)人購買的５８３套，占６８．７％，預(yù)售中屬個(gè)人購買的２２７９０套，占預(yù)售總額的９５．９％，內(nèi)銷商品房銷售中 屬個(gè)人購買的２２７７２套，占９１．３９％，預(yù)售中屬個(gè)人購買的２０８６２套，占預(yù)售總額９６．９％。能做到這一點(diǎn)恰恰又是項(xiàng)目可能的成 功所在。在產(chǎn)品規(guī)模、建筑規(guī)劃和價(jià)格定位上對(duì)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生直接競(jìng)爭。 ３．新時(shí)代花園，位于顧戴路虹莘路，總建筑面積２０萬平方米，以多層為主，有少量小高層規(guī)劃，房型合理而且較為實(shí)惠，以二房（兩室）為主力 ，主力面積為８０～９４平方米，一期多層均價(jià)２７００元，二期多層均價(jià)２９００元，小高層均價(jià)３１００元，該項(xiàng)目將對(duì)于疊彩人家的客源形成相對(duì)較大的分流，隨著顧戴路的炒作，其競(jìng)爭力會(huì)有所加強(qiáng)。 ３產(chǎn)品分析 ★ 說起疊彩人家的立地條件，有必要提到其前身黎明花園，由于原房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理不善被迫停工，當(dāng)時(shí)已賣出２０２戶，同時(shí)拖欠施工單位１０００多萬。為切實(shí)解決問題，七寶鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府曾找了多家發(fā)展商，最終均因該地塊社會(huì)影響太差，眾多 發(fā)展商無人敢承擔(dān)如此風(fēng)險(xiǎn)。疊彩人家原地塊并非一無是處。原地塊環(huán)境尚未啟動(dòng)，正利于專業(yè)公司全新布局規(guī)劃，最能 “在白紙上描繪最美的圖畫 ”。成功的廣告企劃已遠(yuǎn)非 “廣而告之 ”那么簡單。值得重視的是七寶 地區(qū)已然形成換屋族的消費(fèi)傾向。 ４．近兩年以來，地鐵沿線房產(chǎn)開始向縱深發(fā)展，龍柏航華地區(qū)的土地資源幾近枯竭，一度沒落的七寶房 市有望重新崛起。一個(gè)中心：塑造個(gè)案 “屋超所值 ”的形象 ——萬兆地產(chǎn)堅(jiān)持以高品質(zhì)小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)來再造疊彩人家，而該案均價(jià)卻定在２５００元／平方米，所以在 所有廣告表現(xiàn)中，都著力從 “２５００的價(jià)格，３５００的價(jià)值 ”這一角度，凸顯疊彩人家的超值形象。 好的開始就是成功的一半。首先，成本不是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，從萬兆所具有的資源出發(fā)，不可能采取成本領(lǐng)導(dǎo)策略，而且七寶地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)也證明了成本領(lǐng)導(dǎo)下的低價(jià)策略的生存空間太??；同時(shí)由于萬兆的開發(fā)量體相當(dāng)大，集中化策略風(fēng) 險(xiǎn)太大，而且也不符合公司的經(jīng)營目標(biāo)和品牌定位，項(xiàng)目的產(chǎn)品只能是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 ３．品牌資源之于購房者主要是一個(gè)信心保證。這些正是萬兆地產(chǎn)的核心競(jìng)爭力。 ５方案執(zhí)行 ★ 整體改造 雖然是續(xù)建的項(xiàng)目，在策劃公司的建議下 萬兆決心用 “規(guī)劃設(shè)計(jì)超前 ”的用心對(duì)疊彩人家進(jìn)行高起點(diǎn)的再創(chuàng)造，保
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