房產(chǎn)中介不能說的10個秘密(買賣租房必看)-wenkub
2023-07-06 23:54:30 本頁面
【正文】 時候甚至還會主動“爆料”，指出客戶沒有看到的缺點。在全面了解并掌握客戶的具體需求之后，恰好自己手頭有類似的房源，但可能在某些方面與客戶的要求有些差距，這時，有經(jīng)驗的中介業(yè)務(wù)員一般不會貿(mào)然帶客戶急于去看這套房，因為他們心里清楚，如果貿(mào)然行事，極有可能無法取得自己想要的結(jié)果?！ 〔贿^當他與妻子一起再次看房后，卻發(fā)現(xiàn)自己第一次有些粗心大意了。于是自然而然地，文先生經(jīng)常會應(yīng)邀去看房。如有必要，還要房東做出保證，諸如房頂漏水、衛(wèi)生間防水等不存在問題等，這樣才能做到萬無一失。這樣操作原本無可厚非，但有些“歪嘴和尚”卻專門把經(jīng)往歪里念，一些原本存在瑕疵的房子，比如因為滲水而出現(xiàn)霉斑，就會通過粉刷墻體的方式來掩蓋墻體開裂、樓頂裂縫等毛病。不少房產(chǎn)中介深諳此道，明白通過預先給購房者一點好處，可以換得更多的收益?！薄 》治觥 ≠I房之前先裝修，除了提高“賣相”之外，另外一個目的極有可能是為了掩蓋瑕疵?！ ∵@讓林先生欣喜不已，真的以為自己撞了大運，于是毫不猶豫地當場拍板買了下來。直到有一天，某中介公司的業(yè)務(wù)員帶著非常興奮的語氣給他打來電話說：“我們這里剛剛有人掛了一套房子，已經(jīng)裝修過了，價錢也不是很貴，你快點過來看房吧?！ ↑c評 房產(chǎn)中介的主要職能為居間，其只有在撮合成交之后才能取得報酬，因此他們其實還要做一份重要的工作，就是努力把房源推銷出去?！ 「猩跽?，房產(chǎn)中介甚至會換種說法，把缺點說成優(yōu)點?！ 〉诙N就是有意識忽略缺點，卻把優(yōu)點無限放大。 分析 房產(chǎn)中介在介紹時，一般只會“撿好聽的說”。而這些，看房的時候中介只字未提。 很快就有中介來電稱，已經(jīng)找到合適他的房源。壹 介紹避重就輕 案例 “什么叫滿嘴跑火車，跟房產(chǎn)中介接觸一段時間，你就會發(fā)現(xiàn)他們說的話就是如此。 當然，這10大典型秘密并不能完全囊括所有，因此我們還在最后一篇文章中列舉了更多的違規(guī)手段。但這樣卻不利于買賣雙方做出理性的判斷，很多時候甚至會發(fā)生誤導。房地產(chǎn)中介為消費市場提供了房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀、咨詢等服務(wù)。它最大的優(yōu)勢就是掌握大量房源信息，以及能夠招攬到更多的購房者，同時由于熟悉房產(chǎn)交易流程，可以幫助買賣雙方解決諸多實際問題，因而房產(chǎn)中介可以說是交易的“潤滑劑”?！ ∽鳛橘彿空邞?yīng)對房產(chǎn)中介行業(yè)有所了解，比如二手房常規(guī)買賣流程等，其中，更為主要的是要了解一些行業(yè)“潛規(guī)則”。但即便如此，我們所揭露出來的，仍然可能只是行業(yè)中的冰山一角。”跟房產(chǎn)中介打了一個多月的交道之后，周先生深有感觸地說。對方表示，旁邊就是市場，非常繁華?！ ∽≡谶@樣的房子里面，周先生心里有些窩火?？偨Y(jié)中介的做法，主要不外乎三種方式：第一種是報喜不報憂，即把一些不好的信息故意隱瞞不說，而買家聽到的都是優(yōu)點。有朋友告訴記者，自己在買房的時候就曾碰到過類似的情形，中介當時介紹說，他所看重的地方，日后肯定會通地鐵。比如上述案例中，明明朝向為西面，但中介卻說成“可以欣賞落日余暉”。而作為一般的購房者，有誰愿意購買一套存在瑕疵的住房呢？為了增加成功的概率，中介便不會主動暴露房子的缺陷，除非是購房者自己看出來，這對購房者來說是不公平的。” 求房心切的小林下班后馬上與太太一起去看房，房間內(nèi)家具、家電有八成新，而且室內(nèi)被整飭一新，清新淡雅的風格，頗有情調(diào)。買房過程非常順利，兩個月之后就搬了進去。 也許會有人心存疑問，賣房之前為什么還要搭上一筆不菲的裝修費。如一套市場價為120萬元的老工房，如果房內(nèi)裝修太破舊，購房者的心理價位只能給到115萬元甚至更低?！ ↑c評 當然，并不是所有經(jīng)過裝修之后再出售的二手房都存在瑕疵，但不可否認的是，通過裝修來掩飾瑕疵的現(xiàn)象也并非不存在。當然，如果有條件，還可以帶上在裝修方面懂行的朋友一起去看房，幫忙把把關(guān)。 在這位業(yè)務(wù)員最先帶看的房源中，要么房型有問題，要么樓層不佳，反正都不能讓他滿意。妻子發(fā)現(xiàn)，這套房子的衛(wèi)生間為暗間，只有一個小小的通風處，通風狀況不佳，氣味難以散發(fā)；同時兩個臥室正對門，私密性存在缺陷?！ ∵@時候業(yè)務(wù)員會采取迂回戰(zhàn)術(shù)，對看房次序作出很有針對性的安排?！ τ跇I(yè)務(wù)員如此種種的做法，會加深客戶對業(yè)務(wù)員的好感。而一旦中介在嘗試通過一些手段來改變自己的看法時，也會因為“心里有數(shù)”而做到不為所動。經(jīng)過一番考察，看中了兩套類似老工房的房源，面積都在60平方米左右，區(qū)別在于其中一套掛牌價為125萬元，而另外一套則為129萬元。業(yè)務(wù)員同時告訴他，目前絕大多數(shù)房東都采用這種方式掛牌，即使不這樣，也會把稅費計算在房價中轉(zhuǎn)嫁給買方。但由于“到手價”的出現(xiàn)，這種關(guān)系完全發(fā)生逆轉(zhuǎn)。這樣看來，如果約定的是“到手價”，那么，買方的購房支出就要包括合同成交價、買方承擔的各項稅費、賣方承擔的各項稅費、買方承擔的中介費、賣方承擔的中介費。如果再考慮雙方的中介費（買賣各1%）以及契稅（房價的1%），購房總價款達近137萬元左右。因此對買方來說，對房產(chǎn)中介公司計算出來的稅款一定不能偏聽偏信，最好查閱一下相關(guān)規(guī)定，再到房地產(chǎn)交易中心去了解一下，把計稅依據(jù)和計算比例弄清楚，同時了解哪些稅費需要支付，哪些已經(jīng)免除，以免在過戶交稅時與自己的預期不一致。周末的時候，他就拉著女友四處不?？捶?，下班之后則還要在網(wǎng)上搜尋。要不您先坐坐，我?guī)湍艺覄e的房子。也正如他所料，在其后很長一段時間里，凡是留過電話的中介公司，隔三差五會“問候”他一次。如同誘餌一般，“釣魚”房源信息極具誘惑力，價格低得讓人眼熱心跳，產(chǎn)生強烈的購買欲望。只要與房產(chǎn)中介進行一次接觸，他們就能夠順利獲取購房者的電話，并掌握購房者需求信息，然后便是不停地推薦房源，頻率是每個星期一到兩次，如果被房產(chǎn)中介列為最高誠意買房等級的，推薦頻率更高?？紤]到搬回來的可能性已不大，于是打算賣掉這里的房產(chǎn)。不過讓老張始料不及的是，幾乎所有人在看房之后，都表示掛牌價過高?！ 》治觥 ∵@是一種非常經(jīng)典的砍價手法，并非中介獨創(chuàng)，但已被他們“活用”?！ 〖词箾]有“托”來幫忙，房產(chǎn)中介甚至可以借購房者之口來達到挑刺的目的?！ ∫苍S會有人提出疑問，房價賣得越高，中介傭金收益不是越高嗎？其實，這里面涉及到一個時間成本問題，對于房產(chǎn)中介而言，他們希望市場交投活躍，這樣才能賺取更多的傭金，而不是靠把房價賣得更貴來多賺幾百上千元。同時，也可以考慮在多家公司掛牌，聽取更多市場反饋。當然，這套
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