【正文】 坑、邊坡支護(hù)工程質(zhì)量問題欄桿、護(hù)欄、人車行通道質(zhì)量問題……■ 功能性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：鋁合金門窗滲漏工程問題外墻滲漏工程質(zhì)量問題屋面滲漏工程質(zhì)量問題衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問題……■ 觀感性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：內(nèi)墻空鼓、開裂工程質(zhì)量問題內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等門窗、設(shè)備、管線污染、劃痕等質(zhì)量問題外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質(zhì)量問題……■ 適用性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：客戶居住使用功能的合理性問題客戶居住使用功能的舒適性問題客戶居住使用功能的協(xié)調(diào)性問題客戶居住使用功能的經(jīng)濟(jì)性問題……第二部分：工程管理容易出現(xiàn)的問題一、工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題二、工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題三、工程成本管理容易出現(xiàn)的問題四、工程供方管理容易出現(xiàn)的問題一、工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■ 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的主要問題：工程質(zhì)量管理理念需要完善施工階段工程質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng)工程合約條款設(shè)計(jì)質(zhì)量防控部分內(nèi)容需要明確對(duì)工程質(zhì)量控制細(xì)節(jié)的重視度不足工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要量化工程質(zhì)量管理理念需要完善國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要集中在施工階段的工程質(zhì)量檢驗(yàn)，沒有形成項(xiàng)目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量控制保障體系忽視針對(duì)企業(yè)工程質(zhì)量控制的設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防、施工質(zhì)量控制檢驗(yàn)要求等全過程的工程質(zhì)保體系管理工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量工程質(zhì)量不只是工程管理部門的責(zé)任工程質(zhì)量預(yù)防管理的起點(diǎn)首先是設(shè)計(jì)部門對(duì)施工質(zhì)量缺陷、施工質(zhì)量通病等采取有效的設(shè)計(jì)防控措施■ 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：某別墅項(xiàng)目將每層退臺(tái)式露臺(tái)設(shè)置為種植庭院的方式，以增加銷售賣點(diǎn)。開發(fā)商為此付出巨額索賠某項(xiàng)目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計(jì)采用兩道柔性防水層。監(jiān)理按規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部屋面閉水試驗(yàn)復(fù)檢，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露某項(xiàng)目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩?zhàn)訃?yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。施工中甲方對(duì)很多工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗(yàn)批的控制深度，根本無法保障工程質(zhì)量■ 工序質(zhì)量控制的四個(gè)主要內(nèi)容：嚴(yán)格遵守工藝規(guī)程：施工技術(shù)、施工工藝交底、施工質(zhì)量防治措施、施工樣板檢驗(yàn)主動(dòng)控制工序活動(dòng)條件的質(zhì)量：明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實(shí)行工序責(zé)任管理及時(shí)檢驗(yàn)工序活動(dòng)效果的質(zhì)量：施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點(diǎn)（工序停止點(diǎn)）：進(jìn)行必要的工序檢驗(yàn)批驗(yàn)收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo)■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的基本要求工序控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產(chǎn)生開裂，撕開涂膜防水層造成管根處的滲漏關(guān)鍵部位控制薄弱環(huán)節(jié)控制■ 鋁合金門窗外側(cè)打膠工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例：■ 應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工單位工藝、工法、工序的指導(dǎo)：國內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)，目前普遍存在著技術(shù)管理缺失的問題。施工中普遍出現(xiàn)工期長(zhǎng)、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場(chǎng)施工。根本無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程過程管理和精細(xì)化管理的需要。且聚合物抗裂砂漿與外保溫層容易產(chǎn)生滲水通道解決措施三：將保溫深至框下，框固定在保溫上錯(cuò)誤：窗框在保溫上固定不穩(wěn)定，保溫層滲水通道和固定點(diǎn)滲水通道直接與室內(nèi)相連解決措施四：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)外墻增加出挑的窗垛錯(cuò)誤：按新節(jié)能規(guī)范要求窗垛也需要進(jìn)行保溫否則極易產(chǎn)生冷橋?qū)е陆Y(jié)露工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核指標(biāo)需要具體量化：從企業(yè)管理角度分析，如果對(duì)一個(gè)員工的工作不能實(shí)行量化，不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。其工作不可能得到有效的保障二、工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的主要問題：工程計(jì)劃管理體系不健全施工進(jìn)度計(jì)劃管理過程中存在的問題工程合約條款工程進(jìn)度管理部分內(nèi)容需要明確造成“三邊行動(dòng)”的根本原因是在目標(biāo)未清、職責(zé)未明的情況下就倉促開始往下做細(xì)節(jié)，結(jié)果常會(huì)因?yàn)樵谝恍┬∈律铣镀?dǎo)致項(xiàng)目被不斷地延期。因其施工成本需要增加20萬元，報(bào)公司成本部審批時(shí)，被成本管理人員超出“目標(biāo)”成本控制為由否決。、達(dá)到預(yù)售許可條件、結(jié)構(gòu)封頂、外檐落架、道路市政景觀工程、分戶驗(yàn)收、取得項(xiàng)目竣工備案、項(xiàng)目交付工程保障類計(jì)劃編制深度：概念設(shè)計(jì)方案完成、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批完成、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案完成、施工圖設(shè)計(jì)完成、施工圖設(shè)計(jì)強(qiáng)審?fù)瓿身?xiàng)目保障類計(jì)劃編制深度：獲取土地或項(xiàng)目、取得土地證、項(xiàng)目市場(chǎng)定位完成、項(xiàng)目產(chǎn)品定位完成、取得規(guī)劃證可證、確定總承包單位、開工手續(xù)和質(zhì)量監(jiān)督登記等評(píng)審方法：匯總各專業(yè)計(jì)劃，模擬項(xiàng)目開發(fā)全過程，確定各專業(yè)計(jì)劃的合理性及協(xié)同性■ 《項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃》編制容易忽視的環(huán)節(jié)項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃應(yīng)考慮春節(jié)、雨季、冬施、兩收及群體工程帶來的影響，規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃應(yīng)考慮政府審批環(huán)節(jié)的不確定性項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃應(yīng)考慮企業(yè)內(nèi)部評(píng)審環(huán)節(jié)要求及所需周期■ 二級(jí)計(jì)劃：《項(xiàng)目工程總控計(jì)劃》編制目的：確定項(xiàng)目工程的實(shí)施方案和實(shí)施計(jì)劃，組織協(xié)同各業(yè)務(wù)部門保障工程總控計(jì)劃的順利實(shí)現(xiàn)編制時(shí)間：擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案評(píng)審?fù)瓿苫騿误w方案報(bào)建完成編制依據(jù)：設(shè)計(jì)部門提供的擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案或單體報(bào)建方案、銷售部門提供的銷售分期方案和銷售開盤計(jì)劃、成本采購部門提供的成本控制及招標(biāo)采購要求編制部門：工程管理部門及相關(guān)業(yè)務(wù)保障部門編制深度：工程實(shí)施類計(jì)劃編制深度：在項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃的基礎(chǔ)上劃分施工流向、劃分施工段和施工層分解施工過程、確定施工工序順序估算工程量、確定各項(xiàng)工序所需時(shí)間確定各項(xiàng)工序的關(guān)鍵關(guān)系，進(jìn)行工序優(yōu)化分析關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析甲分包、甲供貨進(jìn)場(chǎng)作業(yè)要求及工期工程保障類計(jì)劃編制深度：依據(jù)項(xiàng)目工程總控計(jì)劃的輸出條件圖紙進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃（強(qiáng)審后、二次設(shè)計(jì)等）項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建計(jì)劃總分包、監(jiān)理進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃甲供物資進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃設(shè)計(jì)封樣確認(rèn)計(jì)劃成本限價(jià)計(jì)劃招標(biāo)采購計(jì)劃售樓處建設(shè)計(jì)劃精裝樣板間、銷售展示區(qū)建設(shè)計(jì)劃市政景觀進(jìn)場(chǎng)建設(shè)計(jì)劃1市政能源開通計(jì)劃1竣工驗(yàn)收計(jì)劃■ 《項(xiàng)目工程總控計(jì)劃》的評(píng)審：項(xiàng)目工程總控計(jì)劃（初稿）：工程管理部經(jīng)理審核、主管工程副總審批同意初稿項(xiàng)目工程保障計(jì)劃：相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理審核項(xiàng)目工程總控計(jì)劃綜合評(píng)審：主管工程副總組織召開總控計(jì)劃和保障計(jì)劃的綜合評(píng)審，相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參與。因此要求達(dá)到養(yǎng)護(hù)條件下5天后上墻■ 項(xiàng)目工程進(jìn)度控制管控要點(diǎn)：■ 施工階段工程進(jìn)度計(jì)劃管控要點(diǎn)：■ 施工進(jìn)度計(jì)劃管理過程中存在的問題：施工過程中，制約施工進(jìn)度的除了外部資源管理因素，還包括甲方內(nèi)部的管理因素設(shè)計(jì)修改、設(shè)計(jì)變更答復(fù)時(shí)間過長(zhǎng)設(shè)計(jì)變更洽商不及時(shí)簽發(fā)或洽商成本遲遲不予確認(rèn)設(shè)計(jì)封樣確認(rèn)不及時(shí)成本限價(jià)確認(rèn)不及時(shí)甲供物料、甲分包進(jìn)場(chǎng)不及時(shí)■ 合理利用項(xiàng)目例會(huì)制度解決內(nèi)部協(xié)調(diào)問題：實(shí)行以項(xiàng)目為主（項(xiàng)目工程部主導(dǎo)），各相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參加的企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目綜合例會(huì)制度（施工現(xiàn)場(chǎng)召開）實(shí)行本周或下周需甲方協(xié)調(diào)問題的匯總、分析和信息及時(shí)傳遞制度實(shí)行部門間無法協(xié)調(diào)解決問題的信息上報(bào)制度■ 工程合約條款中進(jìn)度管理部分內(nèi)容需要明確國家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程施工合同存在的一些缺陷施工合同范本中對(duì)工期要求僅列出：開工時(shí)間和完工時(shí)間。后來考慮到餐票不衛(wèi)生，不便于保管，改用刷卡，又有效率、又有時(shí)代感。“這不可能，”他們總是搔著頭說，“我以前從來用不完。指導(dǎo)施工單位編制《項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)》和確定甲方項(xiàng)目施工管理全過程、全方位的技術(shù)措施要求和管理措施要求。針對(duì)國家規(guī)范不明確和施工單位、監(jiān)理單位常見、易錯(cuò)等環(huán)節(jié)，提前提出具體的防控措施和施工動(dòng)態(tài)管理要求。并通過對(duì)供方的管理，使二流的供方有相對(duì)一流的表現(xiàn)■ 工程的實(shí)施方是工程供方：房地產(chǎn)企業(yè)工程經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，有的是用沉痛教訓(xùn)換來的，有的是通過行業(yè)交流學(xué)習(xí)到的。其重點(diǎn)應(yīng)審查專項(xiàng)工程質(zhì)保體系的有效性。通過施工樣板是對(duì)多專業(yè)穿插進(jìn)一步檢查是否存在設(shè)計(jì)問題。但實(shí)際施工中對(duì)混凝土要求很苛刻，如石子含泥量不得大于1％，砂的含泥量不大于2％，砂石級(jí)配合理，即使商品砼也不是都合格。雨季到來，往往地下室處處滲水。設(shè)計(jì)單位施工圖一般不會(huì)考慮施工縫。沉降后澆帶的特點(diǎn)是“鋼筋貫通”■ 施工后澆帶：施工后澆帶主要是因?yàn)榻ㄖ锍L(zhǎng)，平面不規(guī)則，用于解決混凝土的早期收縮所留置的后澆施工縫。而施工單位在挖土的時(shí)候面標(biāo)高抬高20㎜。一些剪力墻設(shè)置有箍筋的構(gòu)件，箍筋在此處宜采取將箍筋斷開，彎折10d以上與止水鋼板焊接的工藝方法止水鋼板接頭必須采用搭接焊接，搭接長(zhǎng)度應(yīng)≥50mm，焊接必須 為4 個(gè)方向焊接膨脹止水條凹槽尺寸應(yīng)小于膨脹止水條尺寸，并按固定間距要求用鋼釘固定牢固止水鋼板和膨脹止水條應(yīng)注意成品保護(hù)施工縫處的混凝土應(yīng)應(yīng)澆筑密實(shí)，控制施工工藝（如：表面鑿毛法、清除浮漿法、增加粗骨料法、二次振搗法等），保證新老混凝土粘接強(qiáng)度■ 后澆帶處的工藝控制要點(diǎn)：建議采用超前止水后澆帶的施工工藝，以保證工期和質(zhì)量采用快易收口網(wǎng)支模，避免拆除模板造成兩側(cè)混凝土的松動(dòng)后澆帶先澆混凝土澆好后，應(yīng)覆蓋好，防止雜物進(jìn)入及鋼筋踩踏后澆帶混凝土的強(qiáng)度等級(jí)應(yīng)按設(shè)計(jì)要求，一般強(qiáng)度等級(jí)應(yīng)提高一級(jí)，且宜采用早強(qiáng)摻加微膨脹劑的混凝土后澆帶處防水構(gòu)造層次多，做法復(fù)雜，應(yīng)重點(diǎn)檢查防滲漏質(zhì)量其它檢查要求同施工縫■ 穿墻線管處的工藝控制要點(diǎn)：總包合約中應(yīng)明確穿墻線管由總包單位負(fù)責(zé)封堵管線封堵工藝質(zhì)量應(yīng)要求監(jiān)理工程師旁站檢驗(yàn)并在監(jiān)理招標(biāo)文件、合約中明確回填土前應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收■ 穿墻螺桿孔洞的工藝控制要點(diǎn)：穿墻螺桿孔洞封堵前清除PVC套管并擴(kuò)孔穿墻螺桿孔洞應(yīng)按圖例要求進(jìn)行二次封堵穿墻螺桿孔洞封堵后應(yīng)注意水泥砂漿養(yǎng)護(hù)穿墻螺桿孔洞封堵后及防水加強(qiáng)層施工完后，應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收■ 防水卷材出地面收頭的工藝控制要點(diǎn)：目前，國內(nèi)大多數(shù)的施工單位在此處施工時(shí)防水卷材只熱熔粘接在墻體上，沒有使用鋁合金壓條，沒有在壓條與防水卷材結(jié)合部打建筑密封膏，長(zhǎng)時(shí)間極易造成防水卷材收邊處開口，從而造成滲漏。采用多層卷材時(shí)，上下兩層和相鄰兩幅卷材的接縫應(yīng)錯(cuò)開1/3幅寬。應(yīng)謹(jǐn)慎使用或采取相應(yīng)措施■ 地下室側(cè)墻防水層不宜采取磚砌保護(hù)外墻柔性防水層須要保護(hù)，保護(hù)的目的一是防止打夯機(jī)夯實(shí)回填土撞傷防水層；二是防止建筑下沉?xí)r，回填土中的硬尖物擦傷防水層。采用軟保護(hù)層，在建筑下沉?xí)r能夠起到潤(rùn)滑油的作用。宜使用減水劑減少水的用量，增加混凝土的流動(dòng)性現(xiàn)澆板澆筑時(shí)，在混凝土初凝前應(yīng)進(jìn)行二次振搗，在混凝土終凝前宜進(jìn)行兩次壓抹。非伸縮縫雖然產(chǎn)生一定強(qiáng)度差異，但漿液仍能保持原狀■ 主體施工階段可能產(chǎn)生的空間尺寸偏差：開間進(jìn)深尺寸偏差凈層高偏差墻、柱垂直度、平整度偏差樓地面平整度偏差空間尺寸偏差產(chǎn)生的技術(shù)原因分析■ 開間尺寸偏差產(chǎn)生的原因：主體施工階段軸線測(cè)量定位不準(zhǔn)確主體階段模板及支撐安裝牢固度、穩(wěn)定性和垂直度控制主體施工階段對(duì)砼剪力墻板面標(biāo)高、平整度及板厚控制不準(zhǔn)確■ 層凈高偏差產(chǎn)生的原因：板底標(biāo)高控制不準(zhǔn)確樓板厚度超過設(shè)計(jì)厚度樓板模板剛度，造成板面豎向變形■ 墻、柱垂直度、平整度偏差產(chǎn)生的原因：豎向垂直線控制不準(zhǔn)確墻、柱模板限位不牢或未采取有效的限位措施模板剛度差，水平拉桿間距不足未均勻?qū)ΨQ澆筑混凝土，混凝土澆筑高度偏差■ 主體施工階段測(cè)量放線容易出現(xiàn)的問題：施工單位未按要求及時(shí)彈出標(biāo)高和軸線控制線，現(xiàn)場(chǎng)未做認(rèn)真標(biāo)識(shí)施工單位未按要求與基準(zhǔn)點(diǎn)復(fù)核，未做控制網(wǎng)閉合，未糾正積累誤差施工單位各種控制線、控制點(diǎn)偏少，不滿足施工控制需要施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn)■ 加強(qiáng)對(duì)施工放線的管理：監(jiān)理單位按每1層為一個(gè)檢驗(yàn)批，及時(shí)抽測(cè)施工單位的測(cè)量放線甲方工程部按每3層為一個(gè)檢驗(yàn)批，參與復(fù)測(cè)施工單位的測(cè)量放線樓板厚度偏差、門窗洞口偏差應(yīng)作為放線控制的重點(diǎn)嚴(yán)格控制現(xiàn)澆板厚度，在混凝土澆筑前應(yīng)做好現(xiàn)澆板板厚度的控制標(biāo)識(shí)，～2㎡范圍內(nèi)宜設(shè)置一處屋面工程■ 地下室防水技術(shù)措施控制要點(diǎn)：Ⅰ．設(shè)計(jì)問題對(duì)屋面防水工程質(zhì)量的影響Ⅱ．設(shè)計(jì)階段及設(shè)計(jì)審查對(duì)屋面防水工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)Ⅲ．施工階段對(duì)屋面防水工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)設(shè)計(jì)問題對(duì)屋面防水工程質(zhì)量的影響■ 倒置式屋面與工程管理現(xiàn)狀產(chǎn)生的矛盾：屋面在結(jié)構(gòu)試水合格后，按規(guī)范要求在屋面防水和保護(hù)層施工完畢后，應(yīng)將地漏口封堵嚴(yán)實(shí)做蓄水試驗(yàn)實(shí)際施工過程中，甲方往往因?yàn)楣て诰o張或現(xiàn)場(chǎng)操作困難，大多未做屋面淋水蓄水試驗(yàn)設(shè)計(jì)階段及設(shè)計(jì)審查技術(shù)措施控制要點(diǎn)■ 明確防水體系技術(shù)措施控制要點(diǎn)：確定屋面防水等級(jí)確定屋面防水構(gòu)造型式確定屋面防水及保溫材料設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)該表示清楚的重要節(jié)點(diǎn)■ 確定屋面防水等級(jí)：注意：別墅屬于Ⅱ級(jí)設(shè)防■ 確定屋面防水等級(jí)應(yīng)注意的誤區(qū)：別墅屬于Ⅱ級(jí)設(shè)防混凝土結(jié)構(gòu)層不得作為一道防水設(shè)防一些宣稱具備防水功能的現(xiàn)噴硬質(zhì)聚氨酯保溫層不能作為一道防水設(shè)防裝飾瓦以及不搭接的瓦不得作為一道防水設(shè)防■ 確定屋面防水構(gòu)造型式：不能忽視隔離層的作用和隔離層做法防水隔離層即浮筑層，將剛性防水層和結(jié)構(gòu)防水層分開以適應(yīng)不同變形的活動(dòng)，保護(hù)防水層防水隔離層宜在防水層與屋面基層之間剛性防水層不能忽視分倉縫的設(shè)置及要求■ 確定屋面防水材料及保溫材料：屋面防水材料宜選用高聚物改性瀝青防水卷材或合成高分子防水卷材，不應(yīng)選用現(xiàn)場(chǎng)不易監(jiān)管和成品保護(hù)的防水涂料屋面保溫材料宜選用XPS擠塑保溫板（施工便利快捷