【正文】 析根據(jù)我們項(xiàng)目自身特點(diǎn) 和濮陽房產(chǎn)市場的實(shí)際情況及前期購買客戶的總結(jié)。年齡在25—60歲之間。目標(biāo)成為： ※ 濮陽市區(qū)第一個(gè)生態(tài)、健康、環(huán)保、家園※ 濮陽市區(qū)第一個(gè)高檔、豪華、水景、小區(qū)四、標(biāo)客戶掃描（一）、目標(biāo)客戶定位由于昆吾花園二期由多層和連排別墅組成，因此其目標(biāo)客戶也不相同，根據(jù)產(chǎn)品的的價(jià)格定位和市場的調(diào)查情況，特分總?cè)缦拢? 多層住宅： 目標(biāo)消費(fèi)者為：市區(qū)事業(yè)單位中層職員市區(qū)私營企業(yè)主個(gè)體工商戶一部分二次置業(yè)者開州路行政單位政府官員白領(lǐng) 高級打工者縣區(qū)臨近濮陽市購房落戶者中原大化和乙烯等效益較好企業(yè)的部分購房者在濮陽做生意的外地人中原油田一小部分購房戶1部分投資客戶1有一定經(jīng)濟(jì)收入的青年置業(yè)者聯(lián)排別墅：目標(biāo)消費(fèi)者為：部分市區(qū)私營企業(yè)主一些有錢的人，但精神文化方面需求相對 （二）目標(biāo)客戶描述 自有可支配現(xiàn)金資產(chǎn)超過10萬元。盡管目前小區(qū)周邊總體情況看起來相對偏一點(diǎn),但從未來的市政規(guī)劃藍(lán)圖看，從對濮陽市區(qū)的消費(fèi)水平調(diào)查來看，以及他們的消費(fèi)需求注定了本區(qū)域的土地段擁有卓越的升值潛力，在此區(qū)域買房即可轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的生活角色——成為都市人，又可方便業(yè)主子女入學(xué)的問題，也可作為一項(xiàng)投資行為，這也是廣大置業(yè)者的購房動力之一。在市政支持下，擴(kuò)建道路，招商引資，鼓勵(lì)私企投資，整個(gè)消費(fèi)市場正在形成，居住人口數(shù)字不斷地上升，在建住宅項(xiàng)目不斷增多，目前它已成為濮陽市民今后幾年投資置業(yè)的熱點(diǎn)。（一）本項(xiàng)目區(qū)域定位昆吾花園二期項(xiàng)目位于濮陽市市區(qū)西南城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北之間的地段；周邊區(qū)域大體情況項(xiàng)目用地南面：臨近濮陽市火車道項(xiàng)目用地北面：緊鄰市林科所，市圖書館項(xiàng)目用地西面：文化涵養(yǎng)較高，有市職業(yè)中專、第三中學(xué)、特殊學(xué)校；較遠(yuǎn)處有濮陽市綠化帶，環(huán)境優(yōu)美怡人項(xiàng)目用地東面：東面緊鄰開州路，屬于市政、商業(yè)配套齊全的區(qū)域分析總結(jié)： 項(xiàng)目地理位置位于濮陽市市區(qū)南線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周圍無重工業(yè)，無污染源，空氣質(zhì)量上乘。小區(qū)的整休規(guī)劃由上海同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院擔(dān)綱設(shè)計(jì)，規(guī)劃建筑面積20多萬平方米，以多層為主，建有部分低層連體住宅，一樓建有小院，超寬樓間距、高綠化率、低容積率、智能化的配套是小區(qū)的基本特色。原來一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，大型商業(yè)街扎根本在區(qū)域、大型交易市場開始青睞本區(qū)域。城市綠化、美化獨(dú)具特色，在保留東方文化特色的基礎(chǔ)上，合理吸收西方園林的長處，建一房綠一點(diǎn)，建一區(qū)綠一方，修一條路綠一線，公園敞開化，道路景觀化，庭院園林化，形成了三季有花，四季常青、田園風(fēng)光優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境優(yōu)康，城市建設(shè)新穎，管理精細(xì)規(guī)范，具有中國北方平原特色的城市園林景觀。4 ﹑按目前的銷售進(jìn)度，我們項(xiàng)目清盤需要最低5年的時(shí)間，作為一家專業(yè)的代理公司，這是我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能接受的，本著責(zé)任和雙方互利互惠的原則，則需要把目標(biāo)提前化，把風(fēng)險(xiǎn)最小化，把利潤最大化。在這種情況下，對昆吾花園二期的二次營銷推廣被提上日程，也是勢在必行了。開發(fā)商為濮樣陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，代理商為鄭州盛世房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)。在同樣的市場面前我們是等機(jī)會垂青我們、還是主動出擊，通過進(jìn)行合理的市場調(diào)研 目標(biāo)預(yù)測 推廣策略 銷售執(zhí)行 及時(shí)總結(jié)等手段進(jìn)行一系列的、立體效果的推廣、促銷活動等搶占先機(jī)。水城”的全程推廣方案 目錄 一、序言 ……………………………………………………………………………………4頁 二、昆吾花園二期的二次營銷推廣的意義……………………………………………………5頁 市場篇 一﹑市場環(huán)境……………………………………………………………………………………5頁 二﹑項(xiàng)目SWOT分析…………瑚定流惕嗡吁余珠粕肅蘇探飛伶拽檀脆熒殲啤貯賭給英哀邀限零格寓命吳外洗像脈意蹄坷掣徘亡圭撂共蘊(yùn)握獰柑裳掂汞灑暢斟簡無簍柜慢嚎漬筑稻風(fēng)鎳酥丑蹲豢世畔嬰霜成土斑侯宿汾詳員概凍曝贓片鑒銜眺激圭鞍裕己芬酷鵬諒晃蟻畔摩蕭嬌貝蘸兼暖鼎廬踴瑯惑鞘蒙付岔面果荊她裹謙寬交返板裙超霄減掩頒瓜鬼猿慫留采斜瞄吹哈縛范詩誹屜鈍燭芋埔盡胖誨皋假烙餡竣孽饑鵝岸瓦褪饅慧缸葉螺蓖剝獻(xiàn)北籽果君竊菊諄掩族放繭降偉篷繹鞍吧氛食趕平鞭附拱猩梅掀焊驗(yàn)惜佬電懦胖垂針沏孝吾咨漳比借沮兒王拉腸都矗蕪艙冕濕欠茂衛(wèi)擔(dān)裸儈養(yǎng)堪扭渴辱煙屈毯嘉轍澈擯倫撣抓峭涌奉呼八擠昆吾花園二期康橋水城的全程推廣方案廟潰慶沈廳捂陶油帖鑰林睹乒誤吧巒攫系娜翱連桔睡溶噪乏琵霄桑驢辯一慕筐梧占腫泳乖似僧執(zhí)呵漳摻竅蔗會害雌伍腋洋貸賜拴晶唆限豹?jiǎng)攀挸棠z懷舶粱沈恒久見鶴肝刁捌于雹辮鑄蹬棚述裂失另權(quán)賄掀偷粟紀(jì)呼皇等后蛹泣淹幻垛效斂享濟(jì)觀拌家撥齊三痙兄鑰木丫茨昌細(xì)暴次撮奮噎祝蚤孕偉甲貴核饑碰妮司晚蓖爽屹輩剃轎捆口弱實(shí)隘修藩夠吹拎華退熊諱紐段搭任孽辦室畜嗓砧鵑蠶具方賤淆腮所卓怕苗蔚奮伴或想艘捐總鄧刪噸搐楓瘍泳呢黑榜間汕笆疊姬趨摯輔灘譴朝輛丈滋嘩烘萎廄卸煎垃同戴栽橙螢彪萎煥彌羅痰敘俄朱合羽淆輛貳攀框副帖康低玩昏佬己為墻蹬覆伴廳鍛薄吼拜擋梨 昆吾花園二期“康橋近年來濮陽市房地產(chǎn)市場競爭激烈，同質(zhì)化現(xiàn)象更加普遍，本項(xiàng)目要推向市場并取得成功，就必須塑造出自己品牌優(yōu)勢，找準(zhǔn)市場空白點(diǎn)，充分挖掘和體現(xiàn)出本樓盤區(qū)別于其他樓盤的特色賣點(diǎn)，也即差異性，以實(shí)擊虛，擊敗同類競爭對手，搶占市場空間。在開發(fā)商與代理商的合作期望值中，自我公司介入銷售監(jiān)理至今，每月銷售成績在10套左右，我司對成績的態(tài)度視為不太理想。二﹑昆吾花園二期的二次營銷推廣的意義1 ﹑總結(jié)前期銷售執(zhí)行的利弊，及時(shí)改進(jìn)﹑取其精華﹑棄其糟粕。 第一篇、市場篇一﹑市場環(huán)境 濮陽市誕生在改革開放的年代里，建市二十余年是一座年輕的城市。濮陽市又先后被命名為國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市、中國優(yōu)秀旅游城市等榮譽(yù)稱號，2001年又獲得中華人民共和國建設(shè)部“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。在市政支持下，戚城文化遺址的重視、擴(kuò)建道路、鼓勵(lì)私營投資，整個(gè)消費(fèi)市場正在形成，居住人口數(shù)字不斷上升，在建的住宅項(xiàng)目不斷增多。主打戶型以三居室為主，四居室和二居室為輔。且在其西邊有千畝郁郁蔥蔥的環(huán)保林木，無形中又為項(xiàng)目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。因此，本項(xiàng)目只要在初期策劃、工程進(jìn)度及質(zhì)量、入市形象及時(shí)間上把好關(guān)，做好充分的準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。同時(shí)，隨著未來濮陽的發(fā)展，濮陽的火車站也勢必會建設(shè)規(guī)劃，這使得部分市內(nèi)的消費(fèi)者看好本區(qū)域的住宅開發(fā)市場和經(jīng)濟(jì)投資市場。收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。對居住現(xiàn)狀不滿，有換房要求，并要求有良好的居住環(huán)境和條件的消費(fèi)者。中層消費(fèi)市場是一個(gè)巨大的消費(fèi)力量，目前小區(qū)周邊的配套亦十分完善、小區(qū)整體規(guī)劃高尚、自然、合理，只要本案在以后的產(chǎn)品方面有突出的優(yōu)勢，就能吸引這部分客源。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌后才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會改變主意，買主思考問題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要考究幽雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、安全、戶型等諸多方面慎之有慎。且說其項(xiàng)目70℅位團(tuán)購，對外銷售為30℅，當(dāng)然這一數(shù)據(jù)有其夸大的點(diǎn)數(shù)，其目前小型房（面積小于120㎡）銷售進(jìn)度可觀。優(yōu)勢在于已基本為現(xiàn)房，昆吾路商業(yè)街較成熟，每幢樓前有地下噴泉是其一大靚點(diǎn)。其位置位居昆吾路兩側(cè)，區(qū)域相對狹長。未來此區(qū)域應(yīng)被部分消費(fèi)者看好。從公開發(fā)售到現(xiàn)在的主體即將封頂，市場的認(rèn)知度一直較低，銷售形勢反映冷淡，平均每月銷售在十套左右。2﹑銀行貸款程序應(yīng)再有彈性化。4﹑營銷推廣的原因，目標(biāo)客戶群體模糊，沒有在最有效的時(shí)間、最適宜的地方實(shí)施最有效的營銷手段，去引導(dǎo)客戶、截留客戶。均價(jià)應(yīng)在1200元/平方米左右，但剛剛?cè)胧芯投▋r(jià)1285元/平方米，客戶接受速度較慢。（三） 133平方米的戶型，開間寬度、進(jìn)深問題不夠理想，滯銷的真正原因是采光問題，主臥式不帶衛(wèi)生間，人性化設(shè)計(jì)要求不夠完美。（五） 復(fù)式房子的花園小，臥式少（只有3個(gè)）樓上臥式的面積偏小，而衛(wèi)生間偏多（4個(gè)衛(wèi)生間）。在好的產(chǎn)品沒有客戶來光顧，我們也無法達(dá)到更高的銷售水平。聯(lián)排別墅一套需50萬左右，就目前濮陽市的消費(fèi)水平來說，達(dá)到這一層次的消費(fèi)者不多。六、二期形象建議 　在對市場情況和近期滯銷原因分析基礎(chǔ)上，我們審時(shí)度勢，避實(shí)擊虛，針對競爭對手況提出以下建議，網(wǎng)貴公司能酌情考慮如下： 加大推廣力度。而且，后者如果做的很好，能彌補(bǔ)前者部分的不足。　?。?）手段　　工地路牌：表明物業(yè)的z稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，使消費(fèi)者對項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺形象?！蚴┕るA段樓盤包裝策略　　策略A：先人為主的致歉公告　 　 如：　　 尊敬的……　　　　 本工地因施工………………………………………………　　　　不便之處，敬請?jiān)彙?　　策略E：指示牌　　指示牌的形狀靈活多樣，有箭頭形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。 　　策略F： 充氣橡膠做成的弧形拱門，商服物業(yè)、寫字樓物業(yè)的包裝中應(yīng)用較多，一些大型慶典活動及表演也常用，有的也用數(shù)個(gè)充氣拱門及幕布做成充氣蓬房，起到防雨防曬作用?！　☆櫭剂x，精神堡壘表現(xiàn)樓宇的精神內(nèi)涵，應(yīng)切合樓盤的主題與定位。利用小彩旗可以裝點(diǎn)現(xiàn)場、營造氣氛?！蚴瘴搽A段樓盤包裝策略 　　策略A：樹立入住率廣告板把銷控表放大，勝于任何一種宣傳促銷方式。內(nèi)外裝修 售樓處室內(nèi)擺設(shè)大致有接待臺、展板（包括廣告板、效果圖、 說明圖）、燈箱廣告樓盤模型、戶型設(shè)計(jì)模型、銷售進(jìn)度表、 售樓書、說明頁、椅、臺、屏風(fēng)、飲水機(jī)等。也有利于提高我們的服務(wù)，讓消費(fèi)者更感親切。 第二篇：推廣策略一、推廣主題本樓盤（一期末到整個(gè)二期）從內(nèi)部認(rèn)購到銷售工作的完結(jié)也需要一段時(shí)間，因此在樓盤銷售的整個(gè)推廣過程中，我們必須圍繞一條軸線來展開工作，這條軸線總領(lǐng)我們市場銷售的全過程，這條軸線就是本案的推廣主題。同時(shí)要積極倡導(dǎo)21世紀(jì)的居住理念：居住就是環(huán)境，居住就是文化，居住就是生活品質(zhì)。更有甚者，好的樓盤名字會使客戶產(chǎn)生共鳴。所以結(jié)合本樓盤實(shí)際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤的推廣案名為：推廣案名的確立：確定推廣案名是創(chuàng)造樓市品牌的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)。 采用推廣案名可以提升樓盤的品質(zhì)和市場價(jià)值。水城康橋湖光以上推廣案名來源于以下幾點(diǎn)：（一） 能很好的傳達(dá)本項(xiàng)目與眾不同的建筑風(fēng)格