石家莊某樓盤實(shí)戰(zhàn)定價(jià)方案-wenkub
2022-11-14 23:16:26 本頁面
【正文】 制在 15 萬元左右；南組團(tuán) 限量推出位置較差的 1 1 23 和24 棟。 4 確定價(jià)格表 （ 1）層差 根據(jù)調(diào)查，石家莊市目前樓盤價(jià)格如下： 樓盤名稱 一 二 三 四 五 六 七 備注 燕都花園 宏業(yè)花園 翼北花園 樓層差如下： 樓盤名稱 一 二 三 四 五 六 七 備注 燕都花園 宏業(yè)花園 翼北花園 上述案例中，冀興花園是區(qū)域內(nèi)最早開售的樓盤，樓層可比性不高，而宏業(yè)和燕都是目前在售樓盤，具有較高的可比性。 C、因素三： 物業(yè)管理 ?品牌； ?收費(fèi)； D、因素四：工程形象進(jìn)度 ?樓花、準(zhǔn)現(xiàn)樓、現(xiàn)樓； ?入伙時(shí)間； E、 因素五：營銷因素 ?市場(chǎng)時(shí)機(jī)； ?營銷包裝等。 （ 2）、價(jià)格制定方法 A、以南北兩大組團(tuán)形成兩個(gè)價(jià)格體系，并且拉開價(jià)格差距； B、在制定價(jià)格差差時(shí)，由于南北組團(tuán)內(nèi)各棟樓宇景觀差異小，噪音差異大，因此噪音是影響價(jià)格差的主要因素； C、北組團(tuán)戶型面積偏小，價(jià)格制定主要從總價(jià)考慮。石家莊某樓盤實(shí)戰(zhàn)定價(jià)方案 定價(jià)思路 本 住宅物業(yè) 價(jià)格確定的方法主要是可比 樓盤 量化定價(jià)法。 (1) 市場(chǎng)比較法 考慮本項(xiàng)目所在區(qū)域是目前石家莊住宅競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 ,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)素質(zhì)同周邊樓盤差異不大 ,因此選擇市場(chǎng)比較法作為項(xiàng)目定價(jià)的方法 .首先選擇市場(chǎng)可比案例 ,通過價(jià)格影響因素對(duì)比調(diào)整確定物業(yè)比準(zhǔn)價(jià)格 ,以最終確定本項(xiàng)目住宅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) . (2) 調(diào)查案例選取 選取原則 :同類型住宅物業(yè) ,同一供需區(qū)域 ,位置接近 ,成交時(shí)間相似 ,成交價(jià)格為正常實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格 . 根據(jù)以上選取原則 ,選擇項(xiàng)目周邊的燕都 花園 、宏 興 花園 （二期）、博雅莊園作為可比案例。 （ 4）具體調(diào)查結(jié)果（略） 調(diào)查結(jié)論：區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤在位置、規(guī)模、配套、基本素質(zhì)等方面差異不大；區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格在 2400— 2900 元 /平方；燕都花園綜合素質(zhì)與本項(xiàng)目最為相似，其次是宏興花園、博雅莊園?？紤]燕都花園銷售情況比宏業(yè)花園好，因此在制定本項(xiàng)目層差時(shí)，主要以燕都花園層差為參考，再根據(jù)宏業(yè)花園層差規(guī)律適當(dāng)調(diào)整，項(xiàng)目層差制定如下： 一 二 三 四 五 六 七 層差（頂層平面） 層差（頂層復(fù)式） （ 2）景觀位置差 項(xiàng)目外部沒有可利用的自然景觀，內(nèi)部景觀差異也不大，因此，位置的影響主要反映在臨街噪音的影響上。 實(shí)收均價(jià)：均價(jià) 2273 元 /平方；北區(qū) 2
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