【房地產(chǎn)】和平花苑南苑策劃報(bào)告-wenkub
2023-06-13 23:06:28 本頁(yè)面
【正文】 的成交客戶統(tǒng)計(jì)，大型企業(yè)員工購(gòu)房集中于三房，講究舒適度，并對(duì)房屋使用有不同要求，個(gè)性化上與職業(yè)特點(diǎn)相一致。塑造品牌樓盤(pán)、注入更多的文化理念，才能留住這部分客戶。因此，外區(qū)特別是虹口區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)楊浦區(qū)樓盤(pán)價(jià)格影響較大。環(huán)內(nèi)交易量居前的樓盤(pán)，成交價(jià)主要集中在40004400元/ m2，如星惠佳苑、上海大花園、華升新苑、現(xiàn)代星洲城等。而選擇代理商的條件將依次是代理?xiàng)钇謧€(gè)案經(jīng)歷、品牌個(gè)案經(jīng)歷、以及與大型發(fā)展商合作的經(jīng)歷等。但是以往的個(gè)案都沒(méi)有做好，和平一期最后的傾銷(xiāo)，典型地說(shuō)明了這一點(diǎn)。西區(qū)和南區(qū)的戰(zhàn)無(wú)不勝是其信心的源泉，但是這一次，中海面臨的是一場(chǎng)空前嚴(yán)峻的考驗(yàn)，因?yàn)楹推侥显讽?xiàng)目和中海的其它項(xiàng)目有著巨大的差別。一、超級(jí)大戰(zhàn)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì) 虹口區(qū)、楊浦區(qū)交接處的大連路是東區(qū)最大的戰(zhàn)場(chǎng)之一，其中個(gè)案的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)，尤其是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)明顯白熱化。從理論上講，中海完全有實(shí)力去塑造區(qū)域觀念，但實(shí)際上，對(duì)于這樣一塊極度陌生的土地，一個(gè)風(fēng)云變幻的市場(chǎng)，中海會(huì)一帆風(fēng)順嗎？三、80萬(wàn)／套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區(qū)域的“法定”范圍這樣的客層較難由經(jīng)驗(yàn)把握，或者說(shuō)，這樣的客層尚需引導(dǎo)，引導(dǎo)的范圍涉及全市。第一部分：市場(chǎng)分析一、楊浦區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 熱點(diǎn)集中楊浦區(qū)借助黃興綠地效應(yīng)，使環(huán)外規(guī)模樓盤(pán)成為一大熱點(diǎn)，并注入文化概念，吸引了楊浦環(huán)內(nèi)、虹口、浦東、寶山等地客戶，個(gè)別領(lǐng)先樓盤(pán)平均價(jià)格接近4800元/m2。其中江浦路上的星惠佳苑價(jià)格略低，為4000元/ m2，目前已全部售完。預(yù)計(jì)虹口區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤(pán)受到北外灘、四川路、多倫路等地區(qū)的高檔樓盤(pán)的推出影響，價(jià)格將有所上揚(yáng)，打破目前與環(huán)外樓盤(pán)價(jià)格差不大的格局。 環(huán)內(nèi)缺乏品牌樓盤(pán)除環(huán)外主打綠地、文化品牌的大盤(pán)之外，環(huán)內(nèi)僅同濟(jì)綠園依托著名高校，受到熱烈追捧，但宣傳力度不強(qiáng)，減少了想象空間和價(jià)格空間。因此，部分樓盤(pán)針對(duì)這些客戶推出優(yōu)惠方案，東方名園也在各大企業(yè)進(jìn)行巡回推展，取得良好效果，并建立了密切的聯(lián)系。后續(xù)供應(yīng)樓盤(pán)面積有放大趨勢(shì)，三房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將很激烈。但具有景觀、相對(duì)位置優(yōu)勢(shì)的三房卻具有較高的價(jià)格彈性，受到市場(chǎng)追捧。如此產(chǎn)品的規(guī)劃，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，具有獨(dú)特性和領(lǐng)先性。B 水環(huán)境系統(tǒng) 對(duì)于住宅小區(qū)的水系統(tǒng)，要考慮水質(zhì)和水量?jī)蓚€(gè)問(wèn)題。C 氣環(huán)境系統(tǒng) 住宅小區(qū)的氣環(huán)境系統(tǒng)包括室外和室內(nèi)兩方面，室外空氣質(zhì)量要求達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100%；垃圾應(yīng)實(shí)行分類(lèi)收集，分類(lèi)率應(yīng)達(dá)到50%。 B 健康窗 采用雙層中空玻璃起到隔音、保溫的作用。E 木屑覆蓋裸土減少塵土污染。銀杏：落葉喬木，綠化觀賞性強(qiáng)，也具治心血管疾病，同時(shí)是一種植物的活化石，具有美好的象征意義。住宅小區(qū)綠化建設(shè)要上臺(tái)階，應(yīng)以“生態(tài)+保健+美觀”為向?qū)?，以新觀念，新方法形成“科學(xué)內(nèi)涵，文化底蘊(yùn)，園林外觀，藝術(shù)結(jié)構(gòu)”的新景觀。 三、產(chǎn)品特性 1．代表“新中海精神”的個(gè)案在地產(chǎn)與住宅成為熱門(mén)話題的今天，中海外企業(yè)本身就是一個(gè)焦點(diǎn)。在上海，深圳，還有成都等城市，中海與萬(wàn)科等大企業(yè)的區(qū)別是：萬(wàn)科主要在城郊結(jié)合部蓋精品房子，中海只在最好的地方蓋精品的房子。中海天生就是為建筑而生的企業(yè)，中海人所有的興趣、所有的關(guān)注、所有的焦點(diǎn)只有建筑。擅長(zhǎng)精致環(huán)境細(xì)節(jié)規(guī)劃的中海公司在東上海將用一個(gè)完美的“小社區(qū)”實(shí)現(xiàn)一次歷史性的突破和時(shí)代性的定格。故而本案建議的戶型可走向兩極化，戶型建議為：二房（95100平米）………… 45%小三房（110120平米）…………15%大三房（130140平米）…………35%特殊戶型（一房、復(fù)式）…………5%房型面積（m2）套數(shù)比例廳（m2）主臥（m2）次臥（m2）衛(wèi)（m2）廚（m2）儲(chǔ)藏（m2）二房9510045%2530132010一衛(wèi)72小三房11012015%2530132013+10主衛(wèi)7次衛(wèi)573大三房13014035%3040162513+10主衛(wèi)7次衛(wèi)5105特殊戶型61501805%3040162516+13+10主衛(wèi)7次衛(wèi)5105 2． 會(huì)員卡由于社區(qū)規(guī)模限制，社區(qū)會(huì)所將局限于健身、棋牌、閱覽、酒吧等功能，而一些更大型的、需規(guī)模經(jīng)營(yíng)的“生活享受型”設(shè)施采取“泛會(huì)員卡”形式，即與外部專(zhuān)業(yè)休閑娛樂(lè)機(jī)構(gòu)合作，讓本小區(qū)住戶成為此類(lèi)大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的會(huì)員。 為南苑的定價(jià)和服務(wù)定位尋找依據(jù)168。 為項(xiàng)目作一個(gè)簡(jiǎn)單的推廣三、 調(diào)查對(duì)象168。168。針對(duì)同型態(tài)個(gè)案整體情況的調(diào)查，將采用觀察的方法，調(diào)查同型態(tài)個(gè)案整體信息（包括外觀、面積、售價(jià)、服務(wù)及其他一些配置）。 深訪消費(fèi)者的調(diào)查將采用深訪的方式，直接進(jìn)行調(diào)查，主要引導(dǎo)消費(fèi)者提出其對(duì)于購(gòu)買(mǎi)時(shí)首先考慮的因素，以及在入住后對(duì)于中高檔住宅的整套服務(wù)中認(rèn)為最有價(jià)值的一部分增值服務(wù)的認(rèn)識(shí)。必要時(shí)以公開(kāi)或不公開(kāi)形式購(gòu)買(mǎi)一些所需的資料（主要是營(yíng)銷(xiāo)模式與效果方面的資料）。二、環(huán)境先行 環(huán)境樣板展示區(qū)必須先開(kāi)盤(pán)而建。建議裝修分初裝修至精裝修不同配置，價(jià)位在400元/平米，600元/平米，800元/平米，1000元/平米幾檔，其中二房側(cè)重精裝修，三房側(cè)重初裝修（考慮各自客層年齡、特征及總價(jià)段）。五、關(guān)于售樓處位置選擇 售樓處受到場(chǎng)地限制，可供選擇的僅為會(huì)所和轉(zhuǎn)角商場(chǎng)兩部分，前者面積過(guò)小，可能需要搭建部分設(shè)施。因此，售樓處內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)景觀將弱化外部景觀弱勢(shì)。簽約區(qū)形成一條龍服務(wù)，設(shè)公證、律師等專(zhuān)座。整個(gè)推出次序完全按照分塊定價(jià)（均價(jià)）的高低為序，低價(jià)的先上市，最高價(jià)的部分最后推，這樣，在本身已拉開(kāi)時(shí)間先后的差價(jià)的前提下，如再輔以總平均價(jià)走勢(shì)的上揚(yáng)，樓盤(pán)的“增值感”十分明顯。春節(jié)節(jié)點(diǎn)（或相應(yīng)三個(gè)月銷(xiāo)售期后）全面推出內(nèi)排景觀套型，均價(jià)5800元/平米，沿街部分相應(yīng)上漲；就本案來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售前期是必須運(yùn)用一些調(diào)控手段的，否則整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)很大。m2左右非景觀套型三房：150～200元/ 第六部分：市場(chǎng)推廣策略一．售前階段 此一階段以市場(chǎng)推廣和媒體互動(dòng)及研討會(huì)類(lèi)等專(zhuān)業(yè)公共關(guān)系活動(dòng)為主。二．開(kāi)盤(pán)階段 此階段將考慮媒體懸念性鋪墊+實(shí)效SP的策略?！e辦
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