【正文】 米）％。龍崗區(qū)42個樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積2634803平方米，%，龍崗區(qū)住宅預(yù)售套數(shù)29049套，%。其中純水岸(十五期)，是南山區(qū)預(yù)售量較大的幾個樓盤。是羅湖區(qū)住宅預(yù)售量較大的樓盤。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年深圳住宅預(yù)售面積5499153平方米，%，2013年深圳住宅預(yù)售套數(shù)56419套，%。附一：2013年成交地塊分布情況附二：2013年成交地塊的主要指標(biāo)第二部分：住宅市場一、新房市場2013年新房供應(yīng)分析2013年，深圳樓市仍在限購、限貸的高壓調(diào)控環(huán)境下運行，而且更有國務(wù)院新版“國五條”的加碼，在中央調(diào)控精神的指引下，深圳樓市調(diào)控從增加保障房供應(yīng)、二套房首付增加至七成等細(xì)則出臺外，其他調(diào)控細(xì)則仍沿用之前規(guī)定，另外，2013年年中，在銀根趨緊的金融環(huán)境下。南山區(qū)商業(yè)性辦公用地能給市場帶來的有效供給約為100萬平方米。編號為T1060047的宗地建成后全部限自用。 1塊商業(yè)用地分布在龍崗區(qū)，用地面積15000平方米，建筑面積80250平方米，成交金額28800萬元，樓面地價3589元/平方米。2013年出讓的居住用地，均為公開出讓，除了含有50000平方米的拆遷安置房外，其余體量均能為市場帶來有效供給，此外，2013年成交的綜合用地中，含有較高比例的住宅用地，項目建設(shè)開發(fā)之后，也能為住宅市場帶來有效供給。2013年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計分析報告目 錄第一部分：土地市場附一：2013年成交地塊分布情況附二：2013年成交地塊的主要指標(biāo)第二部分：住宅市場一、新房市場2013年新房供應(yīng)分析附：2013年住宅預(yù)售項目匯總2013年新房成交分析 成交均價分析附：2013年各區(qū)代表性樓盤112月成交均價走勢圖 成交量分析附：2013年新房成交戶型構(gòu)成 熱點片區(qū)分析 2012深圳新房供求比 2013年深圳房價收入比 2013年深圳租售比 2013年1－12月深圳新房量價走勢分析 2000－2013年深圳住宅供求及價格走勢回顧2013年深圳樓市龍虎榜 2013年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10 2013年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10 2013年深圳開發(fā)商住宅成交面積龍虎榜TOP10 2013年深圳開發(fā)商住宅成交金額龍虎榜TOP10二、二手房市場2013年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價附：2013年各區(qū)代表性樓盤112月掛牌均價走勢圖2013年深圳各行政區(qū)二手房成交分析2013年112月深圳二手房量價走勢分析2013年深圳住宅租金附：2013年各區(qū)代表性樓盤112月租金走勢圖2013年112月深圳各行政區(qū)租金走勢圖三、2013年新房二手房量價比較新房二手房價格比較新房二手房成交量比較第三部分：商業(yè)一、一手商業(yè)新增預(yù)售分析附：2013年商業(yè)預(yù)售項目匯總一手商業(yè)成交分析附：2013年樓盤成交龍虎榜之商業(yè)TOP10二、二手商業(yè)二手商業(yè)掛牌均價附：2013年112月深圳各行政區(qū)商業(yè)掛牌均價月走勢圖商業(yè)租金附：2013年112月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金月走勢圖二手商業(yè)成交分析第四部分：寫字樓一、一手寫字樓新增預(yù)售分析附：2013年寫字樓預(yù)售項目匯總一手寫字樓成交分析附：2013年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10二、二手寫字樓二手寫字樓掛牌均價附：2013年112月深圳各行政區(qū)寫字樓掛牌均價月走勢圖寫字樓租金附：2013年112月深圳各行政區(qū)寫字樓租金月走勢圖二手寫字樓成分分析第五部分：政策點評第六部分：2013年小結(jié)第七部分：2014年預(yù)測【內(nèi)容摘要】2013年深圳樓市一掃過去兩年的陰霾，市場行情日益火爆，市場信心日益高漲，一派供求兩旺的局面，市場的火焰徹底融化調(diào)控堅冰，縱然調(diào)控加碼也無法阻擋開發(fā)商推盤的步伐，無法澆滅市場的購房熱情，成交量創(chuàng)2010年以來新高！成交活躍刺激房價不斷上漲，高端樓市活躍也推動房價上漲，新房成交均價更是在調(diào)控加碼的背景下戲劇性的創(chuàng)歷史新高……，%……2013年深圳住宅預(yù)售550萬平方米，同比增加12%……2013年深圳新房成交442萬平方米/48070套，創(chuàng)最近四年新高，同比增加20%左右……2013年深圳新房成交均價21601元/平方米，創(chuàng)歷史新高，％……2013年深圳新房供求比為1：，連續(xù)四年供過于求……2013年深圳房價收入比為17倍，租售比為1∶393……2013年深圳二手住宅的掛牌均價為26395元/平方米，同比上漲近30％……，同比增加四成多……2013年深圳的住宅租金為55元/平方米/月，%…………2013年深圳二手商業(yè)的掛牌均價為71116元/平方米，%……2013年深圳商業(yè)的租金為300元/平方米/月，%……2013年深圳二手寫字樓的掛牌均價為34199元/平方米，%……2013年深圳寫字樓的租金為126元/平方米/月，%……第一部分：土地市場近年來，隨著深圳土地資源的日益緊張，城市更新用地在深圳房地產(chǎn)市場中扮演愈來愈重要的角色，政府掛牌出讓的土地有所減少，2013年，深圳房地產(chǎn)市場一路高歌，成交活躍，在二三級市場交易火爆的帶動下，2013年深圳拍賣土地市場表現(xiàn)不錯，土地流拍量很少，土地交易情況總體好于2012年。 2013年，在深港前海合作區(qū)開發(fā)的帶動下，商業(yè)性辦公用地出讓量顯著增加，全市共成交7塊商業(yè)性辦公用地，其中5塊宗地在前海，2013年商業(yè)性辦公用地面積194444平方米，建筑面積1516600平方米，同比增加23倍，成交金額2760100萬元，同比增加237倍，樓面地價18199元/平方米，同比上漲近9倍，由于2012年成交的1塊商業(yè)性辦公用地屬定向轉(zhuǎn)讓，樓面地價僅為1841元/平方米，導(dǎo)致2013年商業(yè)性辦公用地樓面地價同比大漲。從居住用地的分布來看：寶安區(qū)成交1塊居住用地，建筑面積188710平方米，成交金額141000萬元，樓面地價7472元/平方米，本宗地屬公開出讓，能夠為市場帶來18萬的有效供給。編號為T2010077和T2010075的宗地建成后，約有15萬平方米的辦公樓物業(yè)移交給市前海管理局，這兩塊宗地能夠為市場帶來的有效供給約為60萬平方米。福田區(qū)成交1塊編號為B1160045的商業(yè)辦公用地，建筑面積14000平方米，成交金額15300萬元，樓面地價10929元/平方米，編號為B1160045宗地建成后，全部限自用。樓市打壓調(diào)控政策頻出，市場已逐漸適應(yīng)各種常態(tài)化的調(diào)控，調(diào)控舉措并未能有效遏制高房價，相反，在深圳這樣的一線城市，由于城市資源的稀缺性和房產(chǎn)供應(yīng)量的緊缺，樓市持續(xù)呈現(xiàn)火爆態(tài)勢。2013年預(yù)售的項目主要有：面向工薪階層的普通住宅、面向改善型群體的中端物業(yè)、面向頂級收入群體的高端物業(yè)，其中普通住宅是市場供給的主力，戶型供給以14房的緊湊型戶型為主。福田區(qū)5個樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積311581平方米，住宅預(yù)售套數(shù)2438套，%。鹽田區(qū)泊郡雅苑、梧桐春曉、藍(lán)郡西堤三個樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積74041平方米，鹽田區(qū)住宅預(yù)售套數(shù)841套。，這些樓盤是龍崗區(qū)單盤預(yù)售量超過10萬平方米的樓盤。2013年深圳新房成交均價的上漲一方面由于市場向好，開發(fā)商提價；另一方面則是由于成交結(jié)構(gòu)高端化所致，即大量豪宅高價熱銷，推動價格水平更上一層樓，如天御香山、合正香蜜原著、鯨山覲海、純水岸、京基濱河時代、京基云景梧桐、恒裕濱城等，單價都在4萬以上且成交量大，成為推動全市房價上漲的重要作用力。高端項目方面，部分項目的成交均價呈上漲態(tài)勢，如合正榮悅、合正香蜜原著、鯨山覲海等，部分則下跌明顯，如京基云景梧桐、天御香山、京基濱河時代等。羅湖區(qū)2013年在合正榮悅二期以及云景梧桐、四季御園兩大全新項目入市后，區(qū)域的新盤供應(yīng)量一定程度上得到補充，%，不過，由于今年的成交主力主要為大戶型項目（合正榮悅二期和云景梧桐），而2012年成交中小戶型占比較大（港澳8號），成交產(chǎn)品的差異導(dǎo)致出現(xiàn)成交面積增加而成交套數(shù)反而減少的異常，為718套，%；由于成交主力價格都較高，%。南山區(qū)2013年新入市項目有鯨山覲海、棲游記、后海雅園、水木丹華、恒裕濱城、荔海春城、山海津，雖然一定程度上補充了市場供應(yīng)，但市場供應(yīng)總量同比仍然減少，成交量也隨之減少，%，%，為2455套，%。寶安區(qū)2013年新房市場繼續(xù)保持高度活躍，大量新盤入市補充供應(yīng)，交投兩旺，但成交量同比有小幅減少，%，成交套數(shù)19921套，%，%。 熱點片區(qū)分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年以下十個片區(qū)表現(xiàn)活躍，分別為：香蜜湖農(nóng)科、蛇口、龍華、西鄉(xiāng)、觀瀾、新安、龍崗中心城、布吉、坪山、坂田。同比暴增5倍多，同比暴增6倍多，成交均價強勢突破4萬大關(guān)，為41809元/平方米，%。觀瀾片區(qū)2013年樓市主要集中在鷺湖國際居住區(qū)，仁山智水和懿花園成為觀瀾樓市的支撐，其推售的別墅、洋房等品質(zhì)住宅叫好叫賣，%，成交套數(shù)1488套，%，成交金額超過35億元，%，成交均價19769元/平方米，%。布吉片區(qū)2013年再現(xiàn)推盤高潮，新增了萬科公園里2期、萬科麓城、萬科紅悅、半山道1號、大衛(wèi)華庭5個項目，同時，去年入市的龍崗大道1號、一半山等進(jìn)入銷售高峰，使得片區(qū)的成交量劇增，%，成交套數(shù)3161套，%，%，成交均價21984元/平方米，%。 2013年深圳新房供求比根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，深圳新房市場連續(xù)四年供大于求，即供應(yīng)過剩100萬平方米略多，供求比為1：，供給大于需求，市場存量繼續(xù)增加。根據(jù)深圳統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)， 2012年深圳年人均可支配收入40742元，%，按照同樣的增長比率，預(yù)計2013年的年人均可支配收入為：40742（1+%）＝45468元，則夫婦倆的家庭年平均收入為：454682＝90936元。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個月的租金之和與該物業(yè)的購置總價大致相等。新房成交均價第一季度在2萬上下盤整，第二季度在一眾豪宅輪番登場的推動下，成交均價一路上漲，6月份更是逼近2400