談商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)新模式能否“破繭化蝶”-wenkub
2023-06-12 00:44:10 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)常出現(xiàn)的投融資模式?！緦O崢】影響最大的是公開(kāi)的渠道，比如銀行貸款、上市，由于開(kāi)發(fā)商受宏觀政策影響，資金量比較吃緊，如果走渠道資金得不到滿足，自資金鏈又很大，一些房地產(chǎn)商自己做信托資金，合作或者自己搞融資，這是一種發(fā)展趨勢(shì)。說(shuō)到樓市二次調(diào)控和銀行貸款加息的影響，不僅對(duì)投資者有影響，對(duì)開(kāi)發(fā)商的投融資也有影響，首先有請(qǐng)孫崢副秘書(shū)長(zhǎng)談?wù)勀壳皣?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投融資渠道和模式有哪些？【孫崢】國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投融資從公開(kāi)渠道來(lái)講，目前有幾種主要模式，一種銀行貸款，還有一種信托基金，還有一種投資基金，另外包括海外基金，還有上市發(fā)行，另外還有信托投資基金，大致這么幾種?！岸握{(diào)控”襲擊樓市 資金壓力驟然增大商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)新模式能否“破繭化蝶”【主持人】各位搜訪網(wǎng)友大家好，近期，二次調(diào)控襲擊樓市，商業(yè)地產(chǎn)資金吃緊，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)新模式能否“破繭成蝶”。目前來(lái)說(shuō)，信托基金應(yīng)該是比較好的一種模式，因?yàn)閲?guó)家調(diào)控比較密集，對(duì)通過(guò)貸款、上市等渠道融資的房地產(chǎn)行業(yè)影響比較大。另外，私募基金也是現(xiàn)在比較熱的，也是逐漸的從暗處走向明處的一種，這可以說(shuō)是完全受?chē)?guó)內(nèi)的多次調(diào)整所走出的一種融資方式。目前市場(chǎng)因?yàn)樾抡膲毫Γ顿Y商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有錢(qián)是沒(méi)有辦法的，并不是開(kāi)發(fā)商有這種計(jì)劃，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要強(qiáng)大的資金支持和技術(shù)人員的支持，還有一個(gè)原因，現(xiàn)在投資的商業(yè)項(xiàng)目多為政府規(guī)劃的項(xiàng)目，區(qū)域規(guī)劃的項(xiàng)目都比較大，迫使許多開(kāi)發(fā)商做綜合體，這樣資金壓力更大，這樣的項(xiàng)目體量大，需要資金支持量也大，開(kāi)發(fā)商逐漸開(kāi)發(fā)新的投融資渠道。真正收購(gòu)項(xiàng)目的也不多，因?yàn)榭己恕⒃u(píng)估等非常重要，雖然放開(kāi)，但是在未來(lái)大家在轉(zhuǎn)入投商業(yè)地產(chǎn)，在選擇的時(shí)候，因?yàn)樾问胶芏啵欢ㄒ鶕?jù)自己融資的能力去選擇投資商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型。我們可以找一個(gè)酒店，可以融資的，這樣把開(kāi)發(fā)商整個(gè)的建設(shè)成本都可以分解了。所以從開(kāi)發(fā)商的角度，從開(kāi)發(fā)企業(yè)或者是運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)要分清楚融資的渠道在什么時(shí)間段，找不同的資金來(lái)做項(xiàng)目，這是不一樣的。像北京，每個(gè)商場(chǎng)都有浙江人，一大批人，清一色都是浙江人，每個(gè)商場(chǎng)都是這樣。這是我們所特有的東西，民間的資本。【主持人】綜合各位以上所說(shuō)，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資模式包括渠道具有多樣性，像REITs，還有民資，還有銀行貸款，融資方式多種多樣，那么近期的二次調(diào)控和銀行貸款加息政策是否對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投融資渠道和模式產(chǎn)生影響？如果產(chǎn)生影響，體現(xiàn)在哪里？【田宇】首先，我們非常欣賞浙商的這種融資模式，我們不得不說(shuō)，這就是南北方最大的區(qū)別，為什么南北方劃分？因?yàn)槟戏降纳虡I(yè)，我們從事商業(yè)研究，項(xiàng)目的運(yùn)作有很多年了，我們發(fā)現(xiàn)真正做的好的，往往都是南方的商業(yè)，南方的開(kāi)發(fā)商，南方商人可以說(shuō)是真正的商業(yè)運(yùn)營(yíng)者，他們的概念跟北方的概念不太一樣。其實(shí)，自持型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)公司，我認(rèn)為比專(zhuān)門(mén)從事住宅地產(chǎn)的更高尚。北方的商業(yè)地產(chǎn)無(wú)限的增長(zhǎng)，現(xiàn)在通過(guò)像南方開(kāi)發(fā)商的學(xué)習(xí)，南方民間資本、游資這種模式，我們北方的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始逐步的做，包括一些大的開(kāi)發(fā)商之間的聯(lián)合，我有地，你有錢(qián)，共同成立一個(gè)新的公司，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，這個(gè)是一個(gè)很好的融資渠道，大家的資源是互補(bǔ)的。【陳俊】對(duì)，他提供土地，我們提供資金。但是你發(fā)現(xiàn)所有人爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，從今天這個(gè)結(jié)點(diǎn)往去年說(shuō)，去年怎么樣，如果買(mǎi)了，住宅可能翻了一倍，商業(yè)可能沒(méi)有翻那么多，希望大家更清楚這一點(diǎn)，住宅已經(jīng)到了一個(gè)相對(duì)讓大家比較冷靜的區(qū)間，無(wú)論是國(guó)家的政策還是消費(fèi)者能夠支撐的一個(gè)區(qū)間，從今天這個(gè)結(jié)點(diǎn)開(kāi)始，我們往以后五年看，到2015年看，我相信商業(yè)是一個(gè)無(wú)限發(fā)展的潛力股，很多人對(duì)商業(yè)投資的概念，基本上都是控制在本身的價(jià)值能夠增加多少，商業(yè)跟住宅最大的區(qū)別，住宅是大家炒起來(lái)的，是需求所致，商業(yè)是經(jīng)營(yíng)所致，而且更加穩(wěn)定和穩(wěn)固，你會(huì)發(fā)現(xiàn)租金上漲相對(duì)比房?jī)r(jià)慢，但是跌的速度也會(huì)很慢，成正比，穩(wěn)步攀升。在這個(gè)階段，把200萬(wàn)的房子賣(mài)了，掙了100萬(wàn)，可以買(mǎi)車(chē)，但是你設(shè)想一下，你拿200萬(wàn)還能買(mǎi)這個(gè)房子嗎？買(mǎi)不回來(lái)，你買(mǎi)住宅本身只有保值和增值，達(dá)不到投資回報(bào)?，F(xiàn)在有一些已經(jīng)投資商業(yè)地產(chǎn)的人，很有心得，對(duì)住宅投資完全不感興趣。因?yàn)橛幸恍┵?gòu)房的心理受政策影響，更重要的是我們經(jīng)過(guò)一段時(shí)間市場(chǎng)的反思，想回歸產(chǎn)品的本真，酒店公寓，完整的酒店公寓的歷史演變，國(guó)外就是純投資型的產(chǎn)品，到中國(guó)變成了純住宅性的產(chǎn)品，說(shuō)是酒店式管理，很多酒店公寓其實(shí)買(mǎi)了之后也就是普通的服務(wù)，也許還達(dá)不到。從運(yùn)營(yíng)商來(lái)講，一開(kāi)始有這個(gè)想法之后，我們開(kāi)始聯(lián)絡(luò)和尋找與我們項(xiàng)目本身的氣質(zhì)和規(guī)模能夠相近的酒店或者是酒店管理公司接觸，最早接觸的是洲際酒店，給我們項(xiàng)目的定位非常高，定位是洲際的一個(gè)快捷酒店，有了他們的認(rèn)可，增加了我們從事經(jīng)營(yíng)的一個(gè)決心。我們有一個(gè)2萬(wàn)平米的商業(yè)，我們打造成市場(chǎng)，在市場(chǎng)環(huán)境小有風(fēng)險(xiǎn)，能不能做好？會(huì)過(guò)來(lái)想，我們把區(qū)位作為一個(gè)酒店，風(fēng)險(xiǎn)非常小。我們的投資人購(gòu)買(mǎi)了我們的產(chǎn)品以后，其實(shí)并沒(méi)有說(shuō)完全的租給我們的酒店，由我們來(lái)幫助我們的業(yè)主進(jìn)行酒店的正常的運(yùn)營(yíng)?！局鞒秩恕科鋵?shí)像一品公館作為純投資性的產(chǎn)品，投資者如果投資這個(gè)產(chǎn)品，更關(guān)注商業(yè)投資的增值和產(chǎn)品保值的問(wèn)題，一品公館在這方面有哪些投資優(yōu)勢(shì)？【田宇】首先我們擁有的位置不用多說(shuō)，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，我相信只要關(guān)注過(guò)地產(chǎn)的人，都會(huì)關(guān)注目前麗澤商圈FBD的發(fā)展，相信未來(lái)
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