【正文】 定的地點(diǎn)。管理費(fèi)用分擔(dān)的原則為各部份的管理支出費(fèi)用由該部份的全體所有人及使用人按其所擁有物業(yè)之建筑面積比例分擔(dān)。 在業(yè)主大會(huì)未通過(guò)重新選聘物業(yè)管理公司之決定之前及前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定管理期限內(nèi)，本項(xiàng)目的物業(yè)管理由發(fā)展商所委任的物業(yè)公司負(fù)責(zé)。第二章 總則 本公約是為各業(yè)主之利益而設(shè)置，各業(yè)主須遵守和履行本公約所載之義務(wù)和責(zé)任及受本公約之約束。15. 土地出讓合同 指與桂林市土地管理部門(mén)簽訂有償出讓本項(xiàng)目所占地塊土地使用權(quán)的土地使用權(quán)出讓合同及其補(bǔ)充文件。12. 單位 是指本項(xiàng)目?jī)?nèi)分割出讓的房產(chǎn)，其所有權(quán)及相應(yīng)比例的土地面積的土地使用權(quán)可與本項(xiàng)目其它房產(chǎn)分開(kāi)獨(dú)立轉(zhuǎn)讓。9. 專(zhuān)項(xiàng)維修資金 指發(fā)展商或物業(yè)公司根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)對(duì)業(yè)主收取而用于本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿(mǎn)后大中修、更新、改造的基金。5. 公共設(shè)施 指為本項(xiàng)目公眾利益的需要而在項(xiàng)目所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、儀器、污水處理系統(tǒng)、化糞池、管道、機(jī)房、電纜、電氣裝置及各種植物，不論是設(shè)置于公共地方、業(yè)主擁有所有權(quán)的地方或發(fā)展商保留地方內(nèi)，均屬公共設(shè)施之一部份，但任何只供個(gè)別業(yè)主或租戶(hù)使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。此外，本公約中下列詞句各具意義如下：1. 地塊 指根據(jù)桂林市土地使用權(quán)出讓合同 (編號(hào): )而取得位于 土地使用權(quán)之土地。 公約對(duì)本項(xiàng)目全體業(yè)主、用戶(hù)和物業(yè)公司均有約束力，公約內(nèi)涉及發(fā)展商、物業(yè)公司及業(yè)主均包括其受讓人、繼承人、合并人、接辦人、承租人或占用人。公約泛指本公約及其中之附件，及依據(jù)本公約賦予之權(quán)力而訂立的各項(xiàng)守則。2. 本項(xiàng)目 指于地塊上興建名為山水鳳凰城之建筑物和公共地方、綠化區(qū)域及保留地方等。6. 綠化區(qū)域 指根據(jù)政府有關(guān)法令在本項(xiàng)目所屬地塊上實(shí)施的綠化地區(qū)。10. 管理規(guī)則 指公約及業(yè)戶(hù)手冊(cè)內(nèi)之一切條款或規(guī)則及發(fā)展商或物業(yè)公司按公約制定之各項(xiàng)與本物業(yè)管理及使用有關(guān)之規(guī)章制度。13. 外墻 指項(xiàng)目?jī)?nèi)除指定廣告位及單位獨(dú)立使用之外墻外，其它外墻是屬本項(xiàng)目業(yè)主共同擁有的，而歸物業(yè)公司根據(jù)本公約的條文范圍管理的部份。16. 業(yè)戶(hù)手冊(cè) 指發(fā)展商或物業(yè)公司根據(jù)公約而制定及不定時(shí)補(bǔ)充修改以供各業(yè)主及用戶(hù)于使用其所擁有的單位、公共地方及公共設(shè)施時(shí)所需要遵守的細(xì)則。各業(yè)主對(duì)其單位擁有處分權(quán)，包括使用、出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或以其它方式處分之權(quán)力，但其處分須就其承受人或使用人適當(dāng)?shù)芈男屑白袷乇竟s的條款。在規(guī)定任期后物業(yè)公司可繼續(xù)留任，直至發(fā)生下列任何一種情況：(1) 發(fā)展商或物業(yè)公司給予業(yè)主委員會(huì)(根據(jù)第八章成立)不少于三個(gè)月之書(shū)面通知自行終止其管理職務(wù)。2. 管理本項(xiàng)目的支出分經(jīng)常性及非經(jīng)常性的。3. 管理服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參閱前期物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)規(guī)定。業(yè)主同意物業(yè)管理公司以包干制管理財(cái)務(wù)賬戶(hù)，業(yè)主同意按照約定的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及交費(fèi)時(shí)間向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。3. 在不影響本項(xiàng)目及該單位所在的建筑物的建筑結(jié)構(gòu)及外貌下，遵照國(guó)家有關(guān)裝修相關(guān)法規(guī)，對(duì)其名下單位進(jìn)行合法裝修工程。6. 可根據(jù)本公約的規(guī)定監(jiān)察物業(yè)公司及管理人員的工作。未經(jīng)物業(yè)公司書(shū)面同意，任何業(yè)主和住戶(hù)或其特許人均無(wú)權(quán)進(jìn)占、改動(dòng)、修理、連接公共地方或公共設(shè)施或在其施工或以任何方式干擾或影響其運(yùn)作。5. 業(yè)主在行使本章第(一)條第2款權(quán)利時(shí)，必須要求該承受人或權(quán)利人在處理有關(guān)物業(yè)的同時(shí)簽署承諾書(shū)，承諾履行、遵守本公約和業(yè)戶(hù)手冊(cè)，并在七天內(nèi)以書(shū)面通知物業(yè)公司有關(guān)承受人或權(quán)利人的姓名、地址、處理日期及將承諾書(shū)交物業(yè)公司。2. 業(yè)主可在遵守國(guó)家相關(guān)法規(guī)和物業(yè)公司相關(guān)規(guī)定及得到物業(yè)公司書(shū)面同意的情況下對(duì)單位內(nèi)部作出非結(jié)構(gòu)性改動(dòng)。5. 負(fù)責(zé)其物業(yè)內(nèi)部整潔及維修，保持排水系統(tǒng)暢通及單位內(nèi)部防水防滲層完好，以免溢水后對(duì)其他單位用戶(hù)做成損失，若由于其單位漏水，以致任何人士或財(cái)產(chǎn)蒙受損失或損壞，導(dǎo)致物業(yè)物業(yè)公司及所有其他業(yè)主要面對(duì)各種訴訟、索償、要求，該業(yè)主須承當(dāng)一切責(zé)任及賠償彼等所蒙受的損失。9． 除得政府部門(mén)及物業(yè)公司書(shū)面許可外，不得于本項(xiàng)目各部份之天臺(tái)部份進(jìn)行加建工程。各單位的業(yè)主，只能將其單位按土地出讓合同規(guī)定用途使用，不得將其名下單位作非法或不道德用途，或在單位內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其它業(yè)主的事項(xiàng)。14． 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車(chē)輛應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車(chē)輛行駛和停放規(guī)則。17. 未經(jīng)向物業(yè)公司申報(bào)并獲批準(zhǔn)，任何業(yè)主或用戶(hù)不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置的負(fù)荷。第五章 發(fā)展商的權(quán)利(一) 發(fā)展商保留以下的權(quán)利1. 在其認(rèn)為合適的情況下更改本項(xiàng)目的名稱(chēng)，而無(wú)須就各業(yè)主或其它擁有本項(xiàng)目權(quán)益的人士因更改名稱(chēng)而引致的任何損失、賠償、費(fèi)用或開(kāi)支負(fù)責(zé)，但發(fā)展商須于更改本項(xiàng)目名稱(chēng)前發(fā)出不少于壹個(gè)月的書(shū)面通知給各業(yè)主。5. 取消或更改按本章第(一)條第4款所規(guī)定由發(fā)展商指定的額外公共地方，而無(wú)須其它業(yè)主或其它對(duì)本項(xiàng)目享有利益人士的同意。9. (1) 在業(yè)主委員會(huì)未成立以前，發(fā)展商可聘任或以合約形式委任任何人士或機(jī)構(gòu)為本項(xiàng)目之物業(yè)公司，亦可委任專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司單獨(dú)或聯(lián)合管理本項(xiàng)目之全部或部份。12. 在本公約的限制和保障下，發(fā)展商有全權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)別人占用、或以其它任何方式處置本項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)展商擁有產(chǎn)權(quán)之物業(yè)(已出售的部份除外)而不須任何業(yè)主同意。16. 發(fā)展商有權(quán)對(duì)本公約簽訂時(shí)已建成或興建中或未建的本項(xiàng)目圖冊(cè)進(jìn)行更改、修訂、增訂或改動(dòng)及自行決定動(dòng)工及竣工日期而無(wú)須事前通知或征求任何其它業(yè)主或其它擁有本項(xiàng)目任何部份或單位及/或有關(guān)權(quán)益的人同意或批準(zhǔn)；但上述更改、修訂、增訂、改動(dòng)或自決動(dòng)工或竣工日期須事先獲得政府有關(guān)當(dāng)局的批準(zhǔn)及/或依照政府有關(guān)當(dāng)局厘訂之條款執(zhí)行；任何業(yè)主不得針對(duì)發(fā)展商就有關(guān)更改、修訂、增訂、改動(dòng)或自決動(dòng)工及竣工日期提出任何訴訟或索償；唯上述更改、修訂、增訂、改動(dòng)或自決動(dòng)工及竣工日期等不得妨礙任何業(yè)主使用其名下單位的權(quán)利。第六章 管理(一) 一般事項(xiàng)1. 發(fā)展商自任/發(fā)展商按本公約所指定或委任的物業(yè)公司，享有以下的權(quán)力，但同時(shí)需遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。(2) 每一位業(yè)主或其它使用者應(yīng)嚴(yán)格按照裝修規(guī)則，完成其單位的裝修工程。物業(yè)公司有權(quán)在適當(dāng)時(shí)候?qū)ρb修規(guī)則進(jìn)行修改。(6) 負(fù)責(zé)人事管理工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督所招聘之員工完成各項(xiàng)管理工作和保障各項(xiàng)公共設(shè)施正常運(yùn)作。(10) 對(duì)各項(xiàng)管理職責(zé)定期或于業(yè)主委員會(huì)(根據(jù)第八章成立)合理要求時(shí)作出檢討和總結(jié)，并對(duì)改善本項(xiàng)目管理或增加服務(wù)項(xiàng)目等事宜向發(fā)展商及/或業(yè)主委員會(huì)遞交報(bào)告及作出建議。(14) 防止任何人未經(jīng)物業(yè)公司書(shū)面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共設(shè)施。如物業(yè)公司認(rèn)為必要，可以組織本項(xiàng)目?jī)?nèi)的文娛活動(dòng)。(21) 物業(yè)公司可用業(yè)主或管理處名義投保及支付保險(xiǎn)費(fèi)用。(2) 確保所有業(yè)主或用戶(hù)依照本公約規(guī)定的用途正確使用其所占用之獨(dú)用部份，如有業(yè)主或用戶(hù)違反本公約，物業(yè)公司應(yīng)盡量使用可行的方法制止此等違約行為，并向違約者追討賠償及費(fèi)用。(6) 保持本項(xiàng)目中密閉的公共地方之通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)作良好及作適當(dāng)維修。(10) 負(fù)責(zé)維修及確保所有共用污水渠、排水渠、管道及水管無(wú)淤塞情況。確保物業(yè)公司所進(jìn)行之維修或其它工程不會(huì)對(duì)毗鄰的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠