【正文】 的豪生國際酒店集團(tuán)合作經(jīng)營，故改為“廈門竹壩豪生美廬度假村酒店”。第一章 總 論167。167。⑵建設(shè)單位：廈門蓮福投資有限公司。⑸建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模：主要建設(shè)別墅、公寓式酒店、客房等配套設(shè)施，全部按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修配套到位。含有一棟高層酒店和8棟獨(dú)棟別墅式酒店及一棟聯(lián)排別墅式酒店。⑺總投資：工程總投資20021萬元，其中建設(shè)投資18811萬元，建設(shè)期利息1210萬元。表11 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號項(xiàng)目單位數(shù)量備注1工程指標(biāo)　　　　總用地面積㎡ 　　總建筑占地面積㎡ 　　總建筑面積㎡ 　　一期建筑面積㎡ 　　一期建筑占地面積㎡ 　　二期建筑面積㎡ 　　　其中：地上建筑面積㎡ 　　　 地下建筑面積㎡ 　　二期建筑占地面積㎡ 　　新建筑層數(shù)層 　　　建筑密度%%　　容積率　倍 　　綠化率%%　　總客房數(shù)間194 　　　其中：一期客房數(shù)間83 　　　 二期客房數(shù)間111 　　機(jī)動(dòng)車停車位輛145　　　其中：一期停車位輛83室內(nèi)　　 二期停車位輛62地上36輛(室內(nèi)12輛)2投資　　地下27輛　總投資萬元20021 　　其中：建設(shè)投資萬元18811 　　 建設(shè)期利息萬元1210 　　　　　　　　3經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　　　平均年經(jīng)營收入萬元13955 　　平均年利潤總額萬元4483 　　平均年凈利潤萬元3451 　　平均年投資收益率%%　　　資本金凈利潤率%%　　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%所得稅前　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元1748 所得稅前，ic=8%　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元570 所得稅后，ic=8%資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　　盈虧平衡點(diǎn)　　　　　盈虧平衡點(diǎn)（出售率）%　　　　盈虧平衡點(diǎn)（銷售額）萬元　　　利息備付率% 償債期平均償債備付率% 償債期平均167。經(jīng)營期限：2007年02月12日至2027年02月11日。⑴《廈門市城市總體規(guī)劃》；⑵《廈門市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，2006年2月19日；⑶《廈門市同安區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)天核準(zhǔn)廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司竹壩美廬度假村酒店建設(shè)項(xiàng)目的函》同發(fā)投[2008]函26號；⑷建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2007）廈規(guī)同用地第0226號；⑸廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書⑹；廈門市土地地房屋權(quán)證，廈地房證第地00006270號；廈國土房證第00746495號；⑺國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范；⑻項(xiàng)目工程地質(zhì)勘查報(bào)告； ⑼項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表；⑽建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料；⑾關(guān)于“廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司”變更為“廈門蓮福投資有限公司”的批復(fù)：《準(zhǔn)予變更登記通知書》（廈同）登記內(nèi)變字[zi008]第2042008100980004號；⑿《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)通知書》（2007）廈規(guī)同方案第0219號；⒀建設(shè)單位委托我公司開展該項(xiàng)目可行性研究的委托書。 廈門建設(shè)未來的組團(tuán)式海灣型城市，海島與海灣組團(tuán)組合式空間布局結(jié)構(gòu)將是“一心兩環(huán)、一主四輔八片”。應(yīng)充分發(fā)揮豐富的旅游資源和良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，依托原有的旅游業(yè)基礎(chǔ)，抓住21世紀(jì)休閑旅游的發(fā)展機(jī)遇，大力發(fā)展休閑旅游業(yè)，把同安建設(shè)成為“廈門市重要的休閑旅游基地”。土地用途為酒店，（即地上可建筑面積45290平方米以下）。酒店一期工程及相關(guān)配套已完成投資7000萬元，市價(jià)初步估計(jì)在2億元以上。167。作為世界酒店第一品牌定位在中國的會(huì)議度假酒店，將給同安帶來世界級的高端客戶，提升同安的區(qū)域影響力。本項(xiàng)目就位于同安竹壩休閑旅游規(guī)劃區(qū)域，符合規(guī)劃的主要建設(shè)項(xiàng)目要求，對實(shí)現(xiàn)我市十一五規(guī)劃目標(biāo)起著積極而重要的促進(jìn)作用。對于竹壩南洋休閑旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)，市、區(qū)兩級政府都十分重視。按照省委、省政府關(guān)于海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一部署，廈門將發(fā)揮龍頭作用，構(gòu)筑海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)重要中心城市。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2010年第一季度，廈門旅游經(jīng)濟(jì)增長勢頭強(qiáng)勁，%；，%。作為正在興起的旅游形式，鄉(xiāng)村旅游以其清新自然的田園氣息和獨(dú)特的鄉(xiāng)土文化吸引越來越多的游客參與其中。圖1 中國城鄉(xiāng)旅游收入比較圖167。我國居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)趨勢顯示：隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長和購買食品支出占居民消費(fèi)支出的比重持續(xù)下降，居民的休閑旅游需求相應(yīng)的不斷提高，文化娛樂服務(wù)支出大幅度增加。然而，“集中式”休假所帶來的旅游景點(diǎn)接待能力不足既提高了居民的休閑成本，又降低了休閑質(zhì)量。2007年上半年，比前一年同期增長26%，同比增長24%。%。而五星級酒店只有14家。在新酒店持續(xù)增加的情況下，2004－2006年廈門酒店出租率仍穩(wěn)定在60%以上，這樣的出租率在西方發(fā)達(dá)國家屬于最佳水平。天，對比兩年的數(shù)據(jù)可以看出，雖然價(jià)格略有下跌，但整體變化不大，相對于一些酒店競爭激烈的城市來說，價(jià)格保持在健康水平。就國內(nèi)同類賓館的均價(jià)而言，2009年均價(jià)對比如下：北京1800元/日，上海1600元/日，大連1100元/日青島1350元/日廈門1250元/日本項(xiàng)目在價(jià)格的預(yù)測中采用較為保守和安全的原則，在運(yùn)營第一年計(jì)劃均價(jià)為1040元/日，屬目前同類城市同類賓館的較低價(jià)格，具有較大的競爭力。項(xiàng)目建設(shè)單位已經(jīng)通過競拍方式獲得了豪生美廬度假村酒店項(xiàng)目建設(shè)用地。居高遠(yuǎn)眺，周邊山體連綿不斷，起伏有致，綠色遍野，遠(yuǎn)至波光粼粼的海面。區(qū)內(nèi)植被茂密，低山和高丘為常綠針葉林和小灌木林，低丘被茶園、果園（楊梅、柑桔等）所覆蓋；臺地為農(nóng)田和果林，居民點(diǎn)散落于綠林叢中，呈現(xiàn)美麗的鄉(xiāng)林田園風(fēng)光。場址四周道路、給水、排水、電力等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，商業(yè)設(shè)施逐步配套完善，很適合項(xiàng)目建設(shè)。該選址已獲得廈門市規(guī)劃局批準(zhǔn)（詳見附件2：建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2007）廈規(guī)同用地第0226號）。用地規(guī)模和年限可滿足項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營需要。擬建場址位于廈門市同安區(qū)五顯鎮(zhèn)竹壩農(nóng)場，場地東側(cè)、西側(cè)為空地，南側(cè)約14m為竹壩道路，北側(cè)約22m為竹壩中學(xué)，場地上空無高壓電線，在擬建酒店B25及B26北側(cè)約2m處有一條地下電纜，據(jù)調(diào)查了解，場地內(nèi)無其它電線、水管、煤氣管等地下管線分布。31′，北回歸線附近，屬亞熱帶海洋性氣候，日照充足，溫暖濕潤，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，雨量充沛。擬建二期工程場地已于2008年10月完成了工程地質(zhì)勘查工作，以下分析結(jié)論來源于該勘查成果。⑵粉質(zhì)粘土：除局部地段缺失外，其余地段均有分布。⑶殘積砂質(zhì)粘性土：全場地均有分布，黃褐、灰黃、紫紅、灰白色，可塑~硬塑，系花崗巖強(qiáng)烈風(fēng)化殘留而成，成分主要由長石風(fēng)化的粘、粉粒、石英顆粒和少量云母碎屑組成，~%，該土層具有較大孔隙、遇水易軟化的特點(diǎn)。該層未發(fā)現(xiàn)有洞穴、臨空面及軟弱夾層，巖石堅(jiān)硬程度屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體基本質(zhì)量等極為V類,力學(xué)強(qiáng)度較高，但具浸水易軟化的特點(diǎn)。該層未發(fā)現(xiàn)有洞穴、臨空面及軟弱夾層，巖石堅(jiān)硬程度屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體基本質(zhì)量等極為V類,力學(xué)強(qiáng)度較高，但具浸水易軟化的特點(diǎn)。~，~，~。場地地下水主要接受大氣降水和相臨含水層側(cè)向補(bǔ)給，總體上由西北向東南逕流排泄。167。⑶軟土震陷及砂土液化場地內(nèi)無軟土及砂土、粉土分布，可不考慮軟土震陷及砂土液化影響。勘察過程中未發(fā)現(xiàn)滑坡、崩塌、泥石流、地陷、地裂、斷裂帶等影響場地穩(wěn)定的地質(zhì)災(zāi)害，除局部遇見碎裂狀強(qiáng)風(fēng)化花崗巖孤石外，其余地段未發(fā)現(xiàn)防空洞、古河道、墓穴等對工程不利的埋藏物，擬建場地內(nèi)整體穩(wěn)定性較好，無可液化砂土或震陷軟土分布，地基穩(wěn)定，適宜于擬建建筑物建設(shè)。⑸強(qiáng)風(fēng)化花崗巖：標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗(yàn)修正擊數(shù)N≥50擊；未發(fā)現(xiàn)有洞穴、臨空面及軟弱夾層，工程性能好，但具有遇水易軟化、強(qiáng)度降低的特點(diǎn)。：⑴基礎(chǔ)選型分析：擬建3層酒店B18~B2C12，框架結(jié)構(gòu)，單柱荷載1200KN，場地按設(shè)計(jì)地坪標(biāo)高整平后，~，擬建物可采用天然地基獨(dú)立基礎(chǔ)，以粉質(zhì)粘土或殘積砂質(zhì)粘性土作為基礎(chǔ)持力層。167。167。167。本工程施工用電可用目前的農(nóng)業(yè)用電。 第五章 建設(shè)方案167。構(gòu)思特點(diǎn)：建筑依地形而巧妙布局，蜿蜒的道路，串起超大超長的景觀綠化空間，高層酒店加獨(dú)棟別墅結(jié)合配景、綠化等自由布局，猶如點(diǎn)綴于綠野中的幾顆明珠；使空間開闊、獨(dú)特，整體流暢如行云流水，一氣呵成。酒店配套有SPA高級會(huì)所、多個(gè)高級會(huì)議中心、中西餐廳、精品超市、商務(wù)中心、網(wǎng)球場、游泳池、高爾夫果嶺練習(xí)場以及4萬平米生態(tài)休閑果園。規(guī)劃共有酒店客房194間，停車位145位，其中：地上機(jī)動(dòng)車停車位119位（含室內(nèi)車庫95位）；地下機(jī)動(dòng)車停車位26位。 m2，客房數(shù)83間，停車位83位（室內(nèi)車庫）。序號棟號建筑層數(shù)結(jié)構(gòu)形式備注1A0113框剪　高層酒店2B183框架單棟別墅3B193框架單棟別墅4B203框架單棟別墅5B213框架單棟別墅6B223框架單棟別墅7B233框架單棟別墅8B253框架單棟別墅9B263框架單棟別墅10C123框架聯(lián)排別墅167。風(fēng)格清雅質(zhì)樸，色彩柔和，與茂盛多姿的亞熱帶園林景色天然諧成，營造出一處溫馨浪溫的度假圣地。人行流域：各類型酒店分別布置獨(dú)立的人行系統(tǒng)，多層酒店以“背對背”式的建筑格局形成了彎曲而有趣的人行布道，強(qiáng)調(diào)了日常行走的便捷，休閑散步的移步換景。⑶景觀設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)依托場地現(xiàn)有的天然環(huán)境，強(qiáng)調(diào)景觀的綠色主體與休閑功能。⑷主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見第一章中的表11。~。建筑的抗震設(shè)防類別：丙類建筑。本工程局部設(shè)一層地下室，地下室民防設(shè)計(jì)等級為6級。， m3/h；給水系統(tǒng)在豎向上分為兩個(gè)區(qū)，一區(qū)：地下層到四層用水由市政水壓直供水；二區(qū)：五層以上生活給水由變頻給水設(shè)備加壓供水，以保證用水壓力穩(wěn)定、合理、節(jié)能，變頻供水設(shè)備設(shè)于地下室房內(nèi)。167。167。⑶火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：采用集中報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)置1個(gè)消防控制室。⑷智能安防系統(tǒng)：設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，對主要出入口及所有走道進(jìn)行監(jiān)控。⑴空調(diào)系統(tǒng)：酒店１－４層大堂、餐廳、會(huì)議室，設(shè)計(jì)空調(diào)系統(tǒng)，采用智能變頻一拖多中央空調(diào)系統(tǒng)。167。⑵消防電氣：本工程的消防用電負(fù)荷為一級負(fù)荷，包括火災(zāi)應(yīng)急照明、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、消防電梯、防排煙設(shè)備、消防泵、電動(dòng)防火卷簾、火災(zāi)時(shí)用于組織排水的潛水泵等用電設(shè)備，應(yīng)急照明采用單獨(dú)回路供電并自帶電池作為備用電源。，多層與高層建筑皆有。第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能167。待區(qū)域市政污水管網(wǎng)完善后，項(xiàng)目污水可納入同安污水處理廠，污水排放可執(zhí)行《廈門市水污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn)》（DB35/3221999）的三級標(biāo)準(zhǔn)；該區(qū)聲環(huán)境按功能屬于2類區(qū)，聲環(huán)境執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB309693中的2類標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境屬于一般保護(hù)區(qū)，要求改善綠地狀況，開發(fā)過程中尤應(yīng)重視綠化問題和污水排放的控制問題。打樁盡量采用靜壓樁等施工噪聲小的樁型。⑵施工揚(yáng)塵施工揚(yáng)塵主要產(chǎn)生于裝載車行駛產(chǎn)生的路面揚(yáng)塵以及施工場地內(nèi)裝卸土方、泥沙時(shí)產(chǎn)生的揚(yáng)塵。施工區(qū)應(yīng)與生活、辦公區(qū)劃分清晰。⑷施工廢水施工期水環(huán)境影響主要來源于建筑施工過程產(chǎn)生的含泥污水、雨水徑流和施工工人的生活污水。⑸水土流失二期的施工時(shí)間跨度計(jì)劃為20個(gè)月，時(shí)間較長，土地裸露與施工期降水會(huì)贊成少量的水土流失。167。⑵大氣環(huán)境主要為廚房廢氣、地下車庫廢氣、垃圾亞臭及污水處理站異味等。國此，地下車庫中機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，以周圍環(huán)境空氣質(zhì)量影響輕微。車輛進(jìn)出噪聲對周圍環(huán)境的影響很小，地下庫出入口設(shè)置遠(yuǎn)離敏感目標(biāo)，地下停車場盡量遠(yuǎn)離學(xué)校及竹壩新村。167。167。⑷對室內(nèi)溫度的控制應(yīng)符合國家有關(guān)要求，夏季不低于26℃，冬季不高于18℃。開發(fā)階段機(jī)構(gòu)設(shè)置按該公司現(xiàn)有機(jī)構(gòu)設(shè)置，項(xiàng)目運(yùn)營階段完全按照豪生集團(tuán)的經(jīng)營模式進(jìn)行人員設(shè)置和管理。二期工程尚未開始，現(xiàn)已經(jīng)完成勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)，目前正在進(jìn)行審圖及資金籌措等前期工作，計(jì)劃2010年11月開始進(jìn)入工程實(shí)施階段，預(yù)計(jì)總工期20個(gè)月，自2010年11月至2012年6月。該項(xiàng)目現(xiàn)階段的投資估算是在一期工程完工及二期規(guī)劃建設(shè)初步方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)建材行業(yè)2007年頒布的工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，同時(shí)參考了當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰馁M(fèi)用水平，并充分考慮到廈門市物價(jià)行情和建設(shè)場址的條件等因素。其中一期工程的主體建設(shè)的費(fèi)用已經(jīng)結(jié)算，但二次裝修尚應(yīng)進(jìn)行估算。采用單位建筑工程投資估算法進(jìn)行估算，各項(xiàng)估算指標(biāo)、費(fèi)率詳見表81。表81 因定資產(chǎn)投資估算表（單位：萬元）序號 工程或費(fèi)用名稱金額　1工程費(fèi)用16495 一期工程總費(fèi)用7782 一期工程完成費(fèi)用2650 一期二次裝修及家俱5132 二期工程總費(fèi)用8105 二期工程建筑地上主體2422 　其中：地上建筑1856