【正文】 ，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數(shù)和技術經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術指標等。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本內(nèi)容，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術指標等。開發(fā)商在可行性分析研究確定的項目實施方案框架中，落實項目的各項工作，并與設計、監(jiān)理、施工、供應、資金融通等單位簽訂有關合同。根據(jù)項目可行性分析研究報告的有關數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機構可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學性，是以可行性研究中的可靠的市場預測、成本分析、效益估算和準確的項目分析為重要依據(jù)的。 我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐證明，開發(fā)項目的關鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性分析研究。可行性研究報告是在有限的市場條件下進行的對未來預期收益的預算，市場的不確定因素導致效益分析的不確定性，實事求是的可行性研究中必須考慮到市場中不可控制的系統(tǒng)性風險給項目帶來風險的可能。由于房地產(chǎn)商品的單位價值較高，開發(fā)商在開發(fā)過程中的資金投入量較大，而買主在購買房地產(chǎn)商品時需要給付的費用也較高，許多消費者都采用了按揭貸款的方式購買住房，因此，利率水平和景氣程度的變化對生產(chǎn)者和消費者都會產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)商品具有使用價值，它可以為其用戶帶來生活的舒適，滿足其居住的需求，是人類不可或缺的消費品。因此，一個房地產(chǎn)項目的價值不但取決于開發(fā)商的資金投入，還取決于其周邊環(huán)境的質量。并且房地產(chǎn)的發(fā)展也催生了一些新的行業(yè)，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。 (4)房地產(chǎn)項目具有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性。所以一些開發(fā)商往往采取分期開發(fā)的策略，其目的就是降低投資風險，更好地管理開發(fā)過程中的現(xiàn)金流，增加投資決策的彈性。 (2)占用資金大，投資周期長。由于房地產(chǎn)具有地區(qū)性和不可移動性，所以房地產(chǎn)僅能供應一定區(qū)域范圍的市場，滿足一定區(qū)域范圍客戶的需求。 房地產(chǎn)項目的特點 工程建設項目是指在一定的時間、費用和質量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力（或使用功能）的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務。房地產(chǎn)投資就是將資金投入到上述房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動中，以期在將來獲得投資收益。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及地上建筑物、附著物。在房地產(chǎn)項目中，地產(chǎn)是第一性的，而房產(chǎn)是第二性的，從物質層面上看。房地產(chǎn)業(yè)由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售和服務等行業(yè)組成。 本文采用相關住宅小區(qū)項目建設管理理論基礎和實踐相結合，著重解決住宅小區(qū)項目開發(fā)過程中分析策劃階段存在的實際問題，具有一定的代表性和現(xiàn)實意義，同時也具有住宅小區(qū)項目開發(fā)可行性研究的參考價值，對房地產(chǎn)可行性研究在房地產(chǎn)領域投資決策中的應用進行了有益的探討。 . 房地產(chǎn)項目背景 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面的、系統(tǒng)的市場調查、研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。 房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)投資 漢莊住宅小區(qū)項目位于西寧市西川南路，屬于房地產(chǎn)項目。在統(tǒng)計上，房地產(chǎn)業(yè)常同金融、保險業(yè)并列，被看成第三產(chǎn)業(yè)?！胺康禺a(chǎn)”是由房屋建筑和建筑地塊有機組成的整體；從法律層面上看，由于房地產(chǎn)本身的不可移動性，它又被稱為“不動產(chǎn)”；從經(jīng)濟層面上看，“房地產(chǎn)”則是對房屋財產(chǎn)（房產(chǎn)）和土地財產(chǎn)（地產(chǎn)）的總稱，房價也是地價的折射反映。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房以及商業(yè)、服務、文化、教育、辦公、醫(yī)療、體育用房等。房地產(chǎn)投資的基本目標是追逐高額利潤，同時結合房地產(chǎn)業(yè)的特點，又有資本安全性、流動性等多重目標，這些都是房地產(chǎn)項目開發(fā)時所必須考慮的因素。房地產(chǎn)項目是工程建設項目中的一種類型，作為房地產(chǎn)投資過程的產(chǎn)品，它在一定的時段內(nèi)對三維空間擁有占有權，由此可以產(chǎn)生的住所和區(qū)位利益，即房地產(chǎn)的使用價值。在同一時間內(nèi)，同一個三維空間內(nèi)不可能出現(xiàn)兩個房地產(chǎn)項目，因而房地產(chǎn)具有單一的獨特性。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，涉及面廣，規(guī)模大，投資額大，一個項目投資動輒數(shù)千萬、數(shù)億甚至數(shù)十億。 (3)房地產(chǎn)項目的資金占用量較大。房地產(chǎn)和其他許多國民經(jīng)濟的行業(yè)3之間都有著密切的聯(lián)系，表現(xiàn)出很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，最明顯的例子就是鋼材、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家電等產(chǎn)業(yè)，他們都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關。房地產(chǎn)所具有的這種很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，使其能夠對國民經(jīng)濟作出很強的貢獻，據(jù)統(tǒng)計，當下的中國房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻率為1–。項目不但受環(huán)境影響，同時對環(huán)境也產(chǎn)生影響。另外，房地產(chǎn)商品又是一種很好的投資品，能夠為投資者帶來很好的投資回報。 (8)房地產(chǎn)項目的發(fā)展受政策的影響較大。 房地產(chǎn)開發(fā)屬于不動產(chǎn)投資，由于開發(fā)周期長、投入資金巨大，房地產(chǎn)投資往往充滿了風險，因此，項目正式開發(fā)前規(guī)范、科學的市場調查以及在此基礎上展開的市場可行性分析研究，對于開發(fā)商和投資者來說，無疑是四兩撥千斤、有效規(guī)避投資風險的必要手段。但是，在改革開放初期，我國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開發(fā)商沒有重視可行性研究的作用，這是因為在當時的環(huán)境條件下開發(fā)商沒有意識到房地產(chǎn)的風險，靠“投機”獲取利益。 (2)可行性研究是項目審批的依據(jù)。 (4)可行性研究是編制設計任務書的依據(jù)。 按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細程可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。 (2)市場分析和需求預測。 (4)開發(fā)進度安排。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產(chǎn)項目投資額巨大，必須在投資前做好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常進行。 (7)風險分析。國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈現(xiàn)率，并評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價有較費用效益分析。房地產(chǎn)項目可行研究的依據(jù)主要有以下幾個方面：(l)項目建議書(初步可行性研究報告)及其批復文件；(2)國家和地方的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；(3)行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃，如城市發(fā)展戰(zhàn)略執(zhí)行規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市工地利用規(guī)劃等；(4)國家有關法律、法規(guī)、政策等；(5)有關機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范和定額；(6)合作項目各方簽訂的協(xié)議書或意向書；(7)其他有關依據(jù)材料。2010 年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到了 19109 元，實際增長了 %，農(nóng)村居民人均純收入達到了5919 元，剔除價格因素，比 2009 年高出 個百分點。在全國房地產(chǎn)的開發(fā)投資中，所占比重最大的就是商品住宅投資，占了開發(fā)投資總量的 %，較上年增長了 %；其次是商業(yè)營業(yè)用房的投資，投資總量為 5599 億元，比上年同期增長了 %；辦公樓開發(fā)投資總量為 1807 億元，比上年同期增長了 %。據(jù) 2010 年全國 40 個大型重點城市的房地產(chǎn)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，商品住宅批準預售面積同比增長速度與商品住宅登記銷售面積的增長速度相比，前者的增長速度遠低于后者，二者之間相差近 9 個百分點，也就是說，據(jù) 2010 年全國的商品住房市場處于有效供應相對不足的局面。11 月后，一些城市地價也大幅回落，房地產(chǎn)市場的些列變化使得對房地產(chǎn)市場的預期發(fā)生了變化，市場前景很不明朗。從2006年開始，隨著當?shù)厥袌龌潭鹊奶嵘途用窬幼∮^念的轉變，房產(chǎn)需求量快速增加，曾一度出現(xiàn)商品房供不應求的狀況。西寧市目前的房產(chǎn)商以中小企業(yè)為主，品牌和資金實力稍弱的開發(fā)商在西寧也能有所作為。但風險也小，即便在沒有投機投資型購房需求的情況下，西寧的房價將來賣到每平方米6000元也應該沒有問題。其中，%；，；，同比增長近40%。2009年以來各區(qū)房價繼續(xù)上漲，僅17月，各區(qū)房價均較上年有不同程度上漲，最高的城西區(qū)每平方米上漲了706元，其次為城北區(qū)、城中區(qū)、開發(fā)區(qū)，最低的城南新區(qū)每平方米也上漲了82元。不僅一手房的價格在持續(xù)攀升，二手房價格也在周圍新樓盤的帶動下快速上漲。是“十五”，%的速度增長，占全市固定資產(chǎn)投資的比重達23%（見圖表2），超額完成190億元的目標。其中：住宅竣工面積226萬平方米，比“十五”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始注重自身的宣傳力度，注重品牌效應，在市場競爭中有意識地塑造自己的品牌，推出精品項目。尤其進入“十一五”以來，房產(chǎn)市場交易活躍。（見圖表5）。）這一漲幅大于西寧市人均可支配收入的增速，住房價格漲幅較快。累計新開工房屋施工面積1575萬平方米，較“十五”%，是“十五”。 漢莊小區(qū)，規(guī)劃面積 公頃，303000平方米，其中二期開發(fā)項目占地85122平方米。通過系統(tǒng)化的綠化景觀建設，綠化率達到55%。途經(jīng)漢莊小區(qū)的公交有8路，22路，102路，801路，41路等公交線路，韓莊小區(qū)附近3個公交站，分別是張家寨（488米），張家灣（626米），硅鐵廠（788米）?；氐貏萜教?，基地內(nèi)現(xiàn)有約85112平方米的空地，長30355米，寬28039米。 通過設計豐富的住宅類型，合理的規(guī)劃布局，現(xiàn)代氣息的建筑造型，創(chuàng)造現(xiàn)代化風格的居住小區(qū)。 該小區(qū)位于南側和北側，各三座一梯四戶型20層普通住宅樓，高60米，位于中央噴泉左右各有兩座20層豪華高層建筑，高60米。以最大限度地爭取良好的朝向，保證每戶均有足夠的日照和采光。 、道路交通系統(tǒng)設計 小區(qū)主入口設于用地東側，次入口設在南側，小區(qū)主干道寬度8米，采用雙車道行車方式。沿著小區(qū)內(nèi)主道兩側是帶棚停車場，充分地利用了資源。 分期建設原則：分期分階段實施，每階段與整體空間形態(tài)和諧統(tǒng)一。6. 漢莊住宅小區(qū)項目的市場定位 努力打造低密度、高綠化率的“綠色住宅” 和“環(huán)保住宅”，力求環(huán)境優(yōu)美，與自然融合的宜居小區(qū)。 2地塊平整，便于規(guī)劃，各樓座朝向為正南，光照充足。 6周邊成熟的居住配套及 商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。 劣勢及威脅 ，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。 5. 周邊住宅的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。隨著海湖新區(qū)運營思維的展開實施，這座新區(qū)的未來價值將會進一步提升。金座昻錦在建筑中體現(xiàn)以人為本的設計理念，使住宅的細節(jié)之處絲絲入微。項目東至維也納森林小區(qū)東園、西至西北園新村、北至西川南路、南至蘇家河灣安置小區(qū)，占地約30畝。小區(qū)以居家型兩室及三室戶型為主，主力戶型建筑面積在75115平方米之間；單身公寓建筑面積33平米左右，帶獨立衛(wèi)生間、陽臺、廚房設計，投資物業(yè)首選；部分經(jīng)典躍層戶型，附贈大面積可贈空間，超高得房率；戶型設計方正實用，最大限度兼顧采光及通風，設計理念先進、新穎，引領西寧居住潮流。（3） 周邊配套學校：中小學：師大附中、虎臺中學、虎臺小學大學：青海師范大學商業(yè)：海湖路市場銀行：工商銀行、建設銀行、青海銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：二醫(yī)院其他：銀行：工商銀行、建設銀行、青海銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：二醫(yī)院綜合商場：海湖路市場郵局：西川 南路郵局餐廳：金座大酒店休閑娛樂設施：西川植物園紫薇麗都小區(qū)內(nèi)設有生活便利店（4） 交通狀況 紫薇麗都萬佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘123481086路公交車在萬佳家居博覽中心下車即到。58商品房實物的質量目標：合格竣工一次驗收合格率 100%；零質量安全事故；漢莊小區(qū)二期開發(fā)進度計劃表項目開始時間終止時間備注項目前期2014年7月份2015年6月份基礎工程2015年7月份2015年9月份主體工程2015年10月份2016年9月份內(nèi)外裝飾，安裝工程2016年10月份2016年12月份小區(qū)總平、道路2017年1月份2017年3月份僅供驗收2017年4月份2017年4月份銷售、資金回收2015年7月份2017年8月份 項目開發(fā)進度計劃橫道圖見附件 一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目含義小區(qū)容積率大于 1；一般包含人防部分、地下車庫，部分配套商業(yè)網(wǎng)點、住宅，主要以住宅為主；小區(qū)內(nèi)的幼兒園、學校等由政府投資，或項目配套費已包含；住宅主要以 90 平方米以下戶型為主，不小于 70% 。 土地費用根據(jù)擬建項目所用土地的取得方式不同，土地費用一般包括以下幾方面的內(nèi)容：土地使用權出讓金 即國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權有償出讓給土地使用者，土地使用者支付土地出讓金的土地出讓模式。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和當?shù)氐胤秸嘘P規(guī)定進行。 該部分費用主要包括規(guī)劃報建費、竣工驗收費、施工準備費三方面費用，前期工程費用主要包含財務估算表中的內(nèi)容，各分項內(nèi)容應當根據(jù)當?shù)卣南嚓P文件規(guī)定進行估算。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。 建安費=建筑面積2000元/平方米=（萬元）建設單位間接費是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的費用，主要指管理費用、銷售費用和財務費用。主要包括以下三項費用：1. 廣告宣傳費： 約為銷售收入的 2％一 3％；： 約為銷售收入的 ％一 2％；：約為銷售收入的 ％一 1％。（4） 不可預見費用不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的 3％—7％估算。%開發(fā)期稅費開發(fā)期間稅費費用原表及驗證表的均值其他費用其他費用原表及驗證表的均值不可預見費3%土地費用估算表