【正文】 和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負責(zé)此項工作。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。D、全國房價上漲幅度逐步放緩，“珠三角”部分熱點城市已出現(xiàn)房價回落 “珠三角”部分熱點城市已經(jīng)率先成為房價下降的區(qū)域。土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計第四季度這幾項指標仍將繼續(xù)下跌。其次是需求的下降。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個人按揭及其他。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。 l 隨著2008年7月中旬國際大宗商品價格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。l 下調(diào)基準利率預(yù)測，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測。受食品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落影響，%左右。2008年，%，%； 農(nóng)村居民人均純收入名義增長15%，實際增長8%。l 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。l 增長較快。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟的核心問題。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項目建設(shè)的全過程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公司進行投資全過程的嚴格管理將是十分必要的。因此，項目的開發(fā)商對此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程的進度和建設(shè)投資。繁榮房產(chǎn)市場，促進響水的經(jīng)濟發(fā)展。公司設(shè)立以來，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運作，先后在全國各地開發(fā)過近20多家樓盤，累計開發(fā)面積近200萬平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗。步行過馬路即可享受響水公園的靜謐和優(yōu)雅，1516戶居民分享各自的私密陽光。 項目概況“富建帝逸國際”項目規(guī)劃為高檔商住項目，以住宅為主，輔以部分商鋪?！案唤ǖ垡輫H”一、項目總論 建設(shè)項目總論 項目名稱：“富建帝逸國際” 項目坐落位置：本案富建帝逸國際高尚住宅區(qū)位于響水城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和響水實驗小學(xué)用地東界，南齊六排河路，北至桃園路。靜謐、怡性自然的生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中，是第一國際品位的高檔社區(qū)。 建設(shè)單位概況建設(shè)單位：鹽城富建置業(yè)有限公司公司隸屬于富建集團有限公司，注冊資金3000萬元人民幣，為有限責(zé)任公司，主要從事房地產(chǎn)項目開發(fā)。鹽城富建置業(yè)有限公司是獨立的經(jīng)濟實體，作為本項目的法人單位，具有獨立承擔(dān)法律責(zé)任的能力。開拓新的商業(yè)以及投資機會，繁榮響水經(jīng)濟，為響水城南片區(qū)帶來新的發(fā)展空間。u 本項目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。 可行性研究的編制依據(jù)（1）《響水縣規(guī)劃和城市管理局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點》及紅線圖（2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 （GB 50180—93）（3）《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2004年版）》（4）《《江蘇省住宅設(shè)計標準》 （DGJ/J 26—2006）（5）《富建帝逸國際修建性詳細規(guī)劃設(shè)計》（）（6）其它的國家有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范及標準二、市場分析 宏觀經(jīng)濟形勢分析 國際方面受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng)濟發(fā)展進入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機，然而信任和信貸危機并未就此結(jié)束。世界經(jīng)濟需要在深層次上進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的增長點。初步核算，2009年GDP比上年增長9%。在國民經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長的同時，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。雖然中國受到了金融危機的影響，但經(jīng)濟水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響，%左右。%，%。2010年，在世界經(jīng)濟陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟將步入典型通貨緊縮，物價水平負增長將成為2010年中國經(jīng)濟的顯著特征。 20082009年房地產(chǎn)市場運行特點：A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負增長從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達到一個頂峰，2009年較2007年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。2008年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。深圳房屋銷售價格同比增速從2009年6月份出現(xiàn)下降，%，二手住房下降幅度更大，8月份，%。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，廉租住房項目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進行，盡可能安排在近期重點發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。2008年3月。因此，次貸危機所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。%后，%。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。在這種情形之下，中央并未放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪“洗牌”，房價面臨進一步回調(diào)。 項目區(qū)域的房地產(chǎn)市場分析 回顧近兩年項目區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況A．20082009年項目區(qū)域的地產(chǎn)市場分析2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在2008年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國次貸危機帶來的金融風(fēng)暴不僅僅給中國資本市場及房地產(chǎn)市場帶來心理層面的沖擊。準確地說響水縣房地產(chǎn)市場不存在市場泡沫，也就不存在大的降價空間，更何況響水縣房地產(chǎn)市場一直以自住需求為絕對主導(dǎo)。對購房者來說，要清醒認識到響水縣房價下降的空間并不大，也要正確對待個別樓盤因資金緊張而降價促銷的行為，該出手時就出手；對開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護，多做“加法”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場對于市場參與主體來說是個“多贏”的市場。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有8個樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。同時，根據(jù)市場實際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保響水縣房地產(chǎn)價格和市場的穩(wěn)定。而接近88%的被調(diào)查者的家庭人口在24 人以上。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說，城南有著很強的吸引力。而選擇能夠接受3000 元/平方米以上的消費者不多。（多選）：關(guān)注因素位置價格交通戶型配套設(shè)施周遍環(huán)境小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢房屋質(zhì)量物業(yè)管理品牌與開發(fā)商實力所選人數(shù)6109134861086所占百分率%51010數(shù)據(jù)分析：在消費者購房時最關(guān)注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：%、%、周遍環(huán)境10%、%、%。：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所選人數(shù)202337所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，%和25%?？偟男枨蠓治鼋Y(jié)果：根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管響水縣的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾，響水縣房地產(chǎn)市場的需求依然是十分強勁的。加上房地產(chǎn)需求的火熱情況和這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認為響水縣的房地產(chǎn)市場有還是相當(dāng)?shù)目臻g的。東接我國南北交通要道204國道，南與占地200多畝的響水公園隔路相望，離新行政中心不到1公里，步行五分鐘即可享受響水的繁華與喧囂，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中。2．戶型新穎 品味高雅小區(qū)戶型設(shè)計多元化，通過排屋、多層、小高層和高層錯落有致的無極限完美演繹建筑的和諧，滿足了不同家庭結(jié)構(gòu)的生活需求。 項目的劣勢項目偏向南城區(qū)，完全開發(fā)需要一段時間；同時本項目開發(fā)相對較晚，缺少先發(fā)優(yōu)勢。新政策的出臺將會給消費者帶來極大的利益，屆時響水縣的房地產(chǎn)將會出現(xiàn)嶄新的一面。配套設(shè)施齊全。l 同行業(yè)的競爭：房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭會影響產(chǎn)品的開發(fā)前景l(fā) 同類型物業(yè)的競爭：已有相同商住項目的開發(fā)會對項目的需求量產(chǎn)生一定沖擊和影響。 項目建設(shè)自然條件　主要氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中、雨熱同期。c．日照： d．霜期： 無霜期206天e．降水： 市政配套條件項目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、集中管線，項目開發(fā)需要的市政接駁點可從鄰近已建成的道路接駁。u 真正貫徹“崇尚自然”的設(shè)計理念，與小區(qū)建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，巧妙運用各種造園手法，使建筑座落在花園中，創(chuàng)造人與自然和諧共生的理想居住環(huán)境。本項目的樓層面積規(guī)劃如下：住宅部分：，地下汽車庫車位 189個。小區(qū)除住宅外還設(shè)有會所、商網(wǎng)、車庫、休閑中心及各類管理用房、配套設(shè)施等。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》，本工程的建筑抗震設(shè)防類別為丙類。商業(yè)用房：框架結(jié)構(gòu)的抗震等級為四級。地下室外擋墻厚為400~300mm（4）擬采用的基礎(chǔ)形式高層采用樁基礎(chǔ)，多層采用淺基礎(chǔ)。 總體廣告策略：對于項目的住宅部分來說，應(yīng)當(dāng)通過廣告的文化氣息塑造項目的文化品位，使項目具有既現(xiàn)代又不張揚，既寧靜又不沉悶的現(xiàn)代都市生活小區(qū)。 分期廣告策略：l 引導(dǎo)試銷期：廣告原則是給信息u 通過做“富建帝逸國際”的形象，轉(zhuǎn)移公眾對其它樓盤的視線，形成公眾對小區(qū)的期待心理，并在適當(dāng)?shù)臅r候做內(nèi)部認購或者是預(yù)售，對老客戶以及關(guān)注此樓盤的人士以優(yōu)惠的價格先期銷售，以引導(dǎo)目標客戶對樓盤的態(tài)度與看法。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費用（%~%），但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。隨著電子商務(wù)的進一步發(fā)展，網(wǎng)