【正文】 ..................................................13第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì) ....................................................................................................13一、國民生產(chǎn)總值和財(cái)政收入保持持續(xù)增長 ....................................................14二、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛 ................................................................16三、產(chǎn)業(yè)分布更趨合理 ........................................................................................17第三節(jié)：居民生活 ....................................................................................................18一、居民收入情況 ................................................................................................19二、居民消費(fèi)情況 ................................................................................................20三、人均居住面積 ................................................................................................20第四節(jié)：城市規(guī)劃 ....................................................................................................20一、城市性質(zhì) ........................................................................................................20二、城市布局及區(qū)域職能 ....................................................................................20三、各區(qū)域規(guī)劃概況 ............................................................................................20第五節(jié)：本章總結(jié) ....................................................................................................20第三章：濰坊市房地產(chǎn)市場分析 ................................................................................20第一節(jié)：濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況 ....................................................................204 / 138一、2022 以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售 .......................................................20二、1998— 2022 年商品房價(jià)格情況 ...................................................................20第二節(jié)：各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括 ............................................................................20一、濰城區(qū)區(qū)域 ....................................................................................................20二、奎文區(qū)區(qū)域 ....................................................................................................20三、高新區(qū)區(qū)域 ....................................................................................................20四、區(qū)域房地產(chǎn)情況對本項(xiàng)目的影響 ................................................................20第三節(jié)：典型項(xiàng)目分析 ............................................................................................20一、典型項(xiàng)目橫向?qū)Ρ确治?................................................................................20二、典型個(gè)案縱向分析 ........................................................................................20第四節(jié)：濰坊市未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)走勢預(yù)測 ........................................................20一、新政對房地產(chǎn)市場的影響 ............................................................................20二、土地供給量預(yù)測 ............................................................................................20三、市場競爭與未來市場供應(yīng)預(yù)測 ....................................................................20四、銷售價(jià)格預(yù)測 ................................................................................................20第四章：濰城、奎文、高新三區(qū)在售項(xiàng)目戶型專項(xiàng)分析 ..........................................20第一節(jié)：各區(qū)域戶型面積及配比分析 ....................................................................20第二節(jié)：濰坊市暢銷項(xiàng)目戶型專項(xiàng)分析 ................................................................20一、嘉日花園 ........................................................................................................20二、怡和調(diào)查的程序設(shè)計(jì)正式調(diào)查前，擬訂了調(diào)查的區(qū)域、內(nèi)容、日程安排等詳盡的計(jì)劃，并就計(jì)劃與開發(fā)商進(jìn)行了交流，雙方良好的溝通保證了后期調(diào)查實(shí)施中各項(xiàng)工作的順利展開。都市廣場、盛世豪庭、泰華城Ⅲ、陽光外灘、怡和并針對項(xiàng)目及所在區(qū)域進(jìn)行了消費(fèi)者隨機(jī)訪談。第一節(jié)：城市概況【要點(diǎn)】? 從城區(qū)面積和人口數(shù)量來看，濰坊在山東屬于中型城市。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照。南北長 188 公里，東西寬 164 公里，市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，市域共有大小河流 112 條，其中流域面積在 100 平方公里以上的有 55條，主要水系有濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河 5 條。市區(qū)人口 68 萬。孔融、范仲淹、歐陽修、蘇東坡、鄭板橋等曾在濰坊執(zhí)政理事。第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì)【要點(diǎn)】? 從 GDP 總量還是財(cái)政收入等方面看，濰坊的經(jīng)濟(jì)水平目前在山東處于中上游位置；? 三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化、固定投資和房地產(chǎn)投資的大幅度增長以及區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，為濰坊房地產(chǎn)發(fā)展提供了健康的外部條件和購買能力較強(qiáng)的人群。特別是近兩年來，高新區(qū)的區(qū)生產(chǎn)總值位于全市各縣區(qū)之首，高新技術(shù)已經(jīng)成為濰坊的產(chǎn)業(yè)龍頭，區(qū)域內(nèi)孕育了一批對居住條件較高，對房價(jià)承受能力較強(qiáng)的社會精英，該部分人群主要以工程師、高科技研發(fā)者為主，學(xué) 歷在本科以上，年收入在 68 萬左右。0200400600800100012002022 2022年 份固定資產(chǎn)投資（億元） 圖示：濰坊 2022022 年固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資2022 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 43 億元大關(guān)，其中住宅開發(fā)完成投資 億元；2022 年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 79 億元，比上年增長%，其中住宅建設(shè)投資 50 億元，同比增 長 %。 01002003004005006007008009002022 2022年 份增加值（億元）第 一 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值第 二 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值第 三 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值圖示：濰坊市 2022022 年一、二、三 產(chǎn)業(yè)增加值如上兩表分析可得，濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動(dòng)市政稅收的增加，稅收增加是城市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展。2．濰坊市人均可支配收入情況2022 年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10318 元，比“九五” 末（即 2022 年底）增加了 %，年均增長 %。29303132333435363738濰 坊 山 東 全 國單位(%) 圖示：2022 年濰坊、山東、全國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 從以上分析可以看出，近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出保持21 / 13810%的增長速率，恩格爾系數(shù)要分別低于山東省及全國 和 個(gè)百分點(diǎn)，反映出濰坊市城鎮(zhèn)居民相對比較富裕，有比較高的消費(fèi)實(shí)力和消費(fèi)水平，有承受較高房價(jià)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。一、城市性質(zhì)22 / 138 濰坊的城市性質(zhì)定位為 “以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，工業(yè)，商貿(mào)，旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國際風(fēng)箏城”。? “一廊”，即由白浪河、虞河兩 側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道?！皷|南組團(tuán)（高新區(qū)） ”位于新 華路以東， 東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項(xiàng)組團(tuán)應(yīng)積極參與接納市級公共建設(shè)項(xiàng)目，加快生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平面，發(fā) 展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)。以下，重點(diǎn)對高新區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行介紹。鐵路：東西橫貫山東半島的膠濟(jì)鐵路復(fù)線距開發(fā)區(qū)五公里，并連通全國各大主要鐵路干線，客貨運(yùn)輸便捷。 供電： 開發(fā)區(qū)電力來自居全國第二位的山東電網(wǎng)。 通訊 ：濰坊已形成有線、無線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡(luò)；電話交換機(jī)總?cè)萘?65 萬門；開發(fā)區(qū)裝機(jī)容量 4 萬門，信息聯(lián)絡(luò)暢通。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營、生活方便，社會秩序良好。①① 濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工 業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展是城市化進(jìn)程的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展。第一節(jié)：濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況【要點(diǎn)】? 近幾年來，濰坊市房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求兩旺盛，價(jià)格平穩(wěn)上漲。全年商品房 銷售額 億元。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022——2022 年上半年的房價(jià)增長情況如下圖：1600 1800210025000500100015002022250030002022 2022 2022 2022單 位 (年 )單位(元/㎡)0510152025單位(%)價(jià) 格增 長 率 圖示：2022—2022 年濰坊市中心商品房均價(jià)及走勢30 / 138第二節(jié)：各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括【要點(diǎn)】? 舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境，能有效吸引消費(fèi)者投資及入住，但舊城改造進(jìn)度在未來幾年內(nèi)力度都不會太大，市場供應(yīng)有限，這將為高新區(qū)的房地產(chǎn)銷售出讓大量客源。① 區(qū)域內(nèi)產(chǎn) 品以多棟 多層及數(shù)量較少的小高 層為主。① 消費(fèi)者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域 經(jīng)商的人士為主，周邊環(huán)境配套較成熟。① 區(qū)域內(nèi)商 業(yè)項(xiàng)目林立，產(chǎn)品形態(tài)多樣，其中不乏酒店、大型商場、寫字樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，商業(yè)氛圍也要明顯 好過其他兩區(qū)。區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測：該區(qū)域景觀較好，濰坊市主要河流白浪河、虞河、張湎河均穿本