【正文】 激起了重慶人對(duì)重慶奧園的萬(wàn)丈熱情。 而接下來(lái)的一個(gè)個(gè)大手筆的活動(dòng)，奧園風(fēng)暴更強(qiáng)有力。而隨著這道風(fēng)暴“風(fēng)力”的愈來(lái)愈強(qiáng)，關(guān)注和向往奧園的人群隊(duì)伍也正在一天天壯大著，漫延著，洶涌著。在地域性極強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)，奧園創(chuàng)造了一種通過(guò)品牌輸出和操作模式輸出實(shí)現(xiàn)的地產(chǎn)品牌擴(kuò)張模式，或許應(yīng)該說(shuō)這也是奧園七八年的發(fā)展中成就最大的 奧園動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？ 每年的8月本來(lái)是我市傳統(tǒng)的房地產(chǎn)淡季，然而今年的8月我市房地產(chǎn)業(yè)界卻有一些不同的現(xiàn)象和聲音。 事實(shí)上，早在1999年，第一個(gè)在廣州開園的奧林匹克花園，就率先提出復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式，首創(chuàng)把高爾夫運(yùn)動(dòng)引入社區(qū)，以“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的生活理念，將房地產(chǎn)和體育產(chǎn)業(yè)進(jìn)行復(fù)合。奧林匹克圣火在雅典燃燒，整個(gè)世界為之吶喊，為之傾倒。 ?開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)模式不容易，讓這種模式如此疾速地強(qiáng)勢(shì)繁衍則更是不容易。北部新區(qū)，已成為重慶城市發(fā)展的重心。繼八十年代以廣州天河區(qū)為代表的珠三角、九十年代以上海浦東區(qū)為代表的長(zhǎng)三角大闊步發(fā)展后，21世紀(jì)的中國(guó)，以重慶北部新區(qū)為代表的這塊中國(guó)西部風(fēng)景最美麗，環(huán)境資源最優(yōu)越的土地上，已經(jīng)開始了經(jīng)濟(jì)大提速和城市化建設(shè)的浪潮。 所幸的是，現(xiàn)在樓盤越做越大，以前在繁華市區(qū)才能有的商業(yè)設(shè)施、體育會(huì)所、休閑娛樂(lè)等，在寧?kù)o環(huán)境里也能享受到了。 三個(gè)說(shuō)法，代表了兩種心聲：住在別墅，獲得身份的認(rèn)同，享受寧?kù)o環(huán)境；住在別墅，離開繁華、隔斷人群。無(wú)怪乎有人這樣評(píng)價(jià)重慶富人區(qū)——南富北貴。例如奧林匹克花園，將在重慶演繹集地產(chǎn)、體育、教育等于一體的復(fù)合地產(chǎn)，且產(chǎn)品主要為低密度花園洋房、連排別墅、獨(dú)體別墅。從新牌坊往金開大道，這些品質(zhì)大盤從體量到起點(diǎn)、再到品質(zhì)，個(gè)個(gè)項(xiàng)目都在沖頂重慶樓市的高端領(lǐng)域。據(jù)悉，這也是在目前的預(yù)定中相當(dāng)受歡迎的一種設(shè)計(jì)。重慶奧林匹克花園連排別墅戶型面積則從160多平方米到240多平方米，創(chuàng)造了重慶小面積連排別墅的紀(jì)錄。不少別墅樓盤沒(méi)有天然水體也要想方設(shè)法做人工水體，重慶奧林匹克花園卻有一個(gè)160多畝的天然湖泊“愛(ài)琴海”，別墅居住者與水能零距離接觸。為吸引更多市場(chǎng)關(guān)注，別墅往往在開盤一兩年前就會(huì)通過(guò)媒體、戶外廣告等展示形象；開盤時(shí)，開發(fā)商更會(huì)通過(guò)各種活動(dòng)、密集廣告轟炸，讓項(xiàng)目盛妝登場(chǎng)，以突顯別墅的尊貴。 目前，預(yù)定重慶奧林匹克花園別墅的客戶中意的大都有兩條，一是“大配套”，二是奧林匹克花園的“健康、運(yùn)動(dòng)”生活。 同時(shí)，大盤在品質(zhì)生活的倡導(dǎo)上，也遠(yuǎn)非以往的小盤可比。于是，居住在別墅雖方便了自己，卻犧牲了生活的便捷，還把孤獨(dú)留給了老人和孩子。這些別墅位于160多畝的天然湖“愛(ài)琴海”邊，占據(jù)著地塊中最好的位置，視線開闊且可與水零距離接觸；基本上都坐北朝南，光線充足。不少人發(fā)現(xiàn)，在別墅產(chǎn)品上還沒(méi)發(fā)任何聲音的重慶奧林匹克花園，竟已有數(shù)十位客戶預(yù)定登記別墅。北部新區(qū)別墅群起 作為樓市中的頂級(jí)產(chǎn)品，別墅一向備受矚目。 刷新記錄之四： 從2004年7月10日的“來(lái)到重慶”，到如今的推出的房源幾近一搶而空，時(shí)間僅為短短3個(gè)月。而在整個(gè)營(yíng)銷手法上，則是以“虛”求實(shí)，跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，更高層面的追求，將產(chǎn)品、配套等“實(shí)”的工作，視為每一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)商必須做的“固定動(dòng)作”，沒(méi)有必要過(guò)分張揚(yáng)。有人說(shuō)這是在務(wù)虛。 刷新記錄之二： 營(yíng)銷的手法刷新。放號(hào)、開盤，讓購(gòu)房者要么在大烈日下?lián)]汗如雨、曝曬，要么在寒風(fēng)苦雨中爭(zhēng)擠，這樣不人性化的場(chǎng)面，在重慶以至全國(guó)眾多城市新盤中是常態(tài)。 此外，制造神秘感、不按常規(guī)出牌也是其經(jīng)常慣用的手法。向北，是重慶城市、重慶地產(chǎn)發(fā)展的方向。而且推出很多人性化設(shè)計(jì)，非常符合現(xiàn)代人對(duì)精神生活的需求。 評(píng)價(jià)：傷其十指，不如斷其一指。 策略之一：集中造勢(shì)，遍地開花 7月10日， “奧林匹克來(lái)到重慶”的巨型戶外廣告幾乎鋪天蓋地、無(wú)處不在。韓先生特別提到奧園在空間營(yíng)造上的尺度把握地極有分寸，安全空間和私密空間的安排非常合理，恰到好處。 每一套戶型從一層到五層平面都是不一樣的，樓臺(tái)有大有小，有退有進(jìn)，給人們選擇的余地相當(dāng)大，不像重慶其他房子的設(shè)計(jì)，從底層到頂層都是一樣的。讓老人和小孩能夠有更輕松的生活環(huán)境。 超越傳統(tǒng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)理念。煙霞秋水、長(zhǎng)天落日，使人盡享尊崇生活。而3300畝的重慶奧園，正處在這個(gè)區(qū)域的核心位置上，無(wú)疑是炙手可熱的重慶北部新區(qū)的一面旗幟，其蘊(yùn)含的城市“能量”不可估量。其中，2臺(tái)高檔巴士將在近幾天內(nèi)運(yùn)抵重慶，投入使用）等種種高性能比起來(lái)，掰著指頭算的購(gòu)房者就欣喜地讀出了重慶奧園的高性價(jià)比，讀出了重慶奧園的開發(fā)商給予購(gòu)房者的實(shí)惠和升值潛力。 在眾多魅力中，奧園的品牌號(hào)召力，在成就重慶奧園輝煌，自是功不可沒(méi)。可謂將重慶的精英階層來(lái)了個(gè)一網(wǎng)打盡。 除了置業(yè)顧問(wèn)，重慶奧園的高層更成了要房源者套近乎的主要對(duì)象。 除了熱情的一般購(gòu)房者，一亮相的重慶奧園，就吸引了不少大客戶的眼球。10天內(nèi)，100多套別墅已然名花有主。一個(gè)現(xiàn)代版的“三顧茅廬”對(duì)現(xiàn)代的人來(lái)說(shuō)，依然是有很大吸引力，可惜，現(xiàn)在缺少惜才如命的“劉備”們，還是讓一些懷才不遇的人感慨萬(wàn)千！ 10月11日重慶晨報(bào)報(bào)道 800多套花園洋房，所剩無(wú)幾。這個(gè)過(guò)程，體現(xiàn)了戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的關(guān)系問(wèn)題，戰(zhàn)術(shù)可以容忍平庸的戰(zhàn)略，這就是一些沒(méi)有任何計(jì)劃、遠(yuǎn)景目標(biāo)的公司生存很好的原因，但是鑄造一個(gè)品牌，并使它長(zhǎng)久，沒(méi)有高明的戰(zhàn)略策劃，那是不可能的；而戰(zhàn)略一定要有高明的戰(zhàn)術(shù)配合，脫離了戰(zhàn)術(shù)配合，戰(zhàn)略目標(biāo)就成了天方夜談的神話。一流的策劃應(yīng)該能夠?qū)?nèi)部對(duì)象和外部對(duì)象的資源進(jìn)行有效的整合，以達(dá)到事半功倍的效果。因此，如果沒(méi)有從下到上的完全配合，很容易成為“紙上談兵”。策劃到底是什么？我以為，用“出謀劃策”足以形容，確切地說(shuō)，策劃人（團(tuán)隊(duì)）根據(jù)企業(yè)（單位）目前的狀況，緊緊把握企業(yè)（單位）的戰(zhàn)略目標(biāo)（的）或活動(dòng)要求，針對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型方向、企業(yè)市場(chǎng)（服務(wù)、文化）定位、品牌建立手段、市場(chǎng)活動(dòng)過(guò)程等策劃對(duì)象，起草出一套（系列）完善的切實(shí)可行的方案的過(guò)程就叫做策劃。在越來(lái)越旺盛的人氣烘托下，北部功能中心正迅速成熟，而奧園，也正在為嗅著明天的味道而追著趕著到北部新區(qū)安家的重慶人，迅速營(yíng)造出一座人氣旺盛的高檔居住城來(lái)?；▓@洋房不到3500元/平方米的均價(jià)，聯(lián)排別墅不過(guò)5000元/平方米的均價(jià)，與3300畝的超大規(guī)模和包括20輛24小時(shí)由奧園往返于主城區(qū)的高檔巴士在內(nèi)的高檔次配套等種種高性能比起來(lái)，重慶奧園開發(fā)商給予購(gòu)房者的實(shí)惠和升值潛力顯而易見(jiàn)。大膽逆市實(shí)踐，讓購(gòu)房者很快便認(rèn)識(shí)、認(rèn)同并投資奧園，這一切，是因?yàn)橛械讱夂妥孕抛霰ＷC。曾經(jīng)親歷排隊(duì)購(gòu)房的何小姐說(shuō)，一旦購(gòu)房排起了長(zhǎng)隊(duì)，購(gòu)房者的心里就不由得開始緊張，擔(dān)心買不到自己想要的房子。整個(gè)營(yíng)銷手法上，是以“虛”求實(shí)，跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，更高層面的追求，將產(chǎn)品、配套等“實(shí)”的工作，視為每一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)商必須有的“固定動(dòng)作”，沒(méi)有去做過(guò)分張揚(yáng)。奧園顛覆現(xiàn)行慣例，讓銷售方式回歸傳統(tǒng)的做法，正是為了在開盤前把充足的時(shí)間留給購(gòu)房者，給他們最實(shí)在的人性關(guān)懷。重慶奧林匹克花園提供的購(gòu)房環(huán)境是從容的：仔細(xì)地比較、篤定地選房和輕松地買房。盡管也有不少開發(fā)商為體現(xiàn)人性化關(guān)懷，做出了諸如提供座椅、端送茶水等溫馨的舉動(dòng)，但顯然，這種關(guān)懷只觸及了皮毛，而非本質(zhì)。這種顛覆來(lái)源于開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者徹底的人性關(guān)懷，更來(lái)源于奧林匹克花園把握產(chǎn)品的一種十足底氣。　　市區(qū)小盤需要強(qiáng)調(diào)的是當(dāng)前的“地利”，少“吹”未來(lái)規(guī)劃前景。　　　　強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)不同　　對(duì)于遠(yuǎn)處郊區(qū)的大盤而言，一條新的規(guī)劃路帶來(lái)的是交通的便捷、生活的便利，而對(duì)市區(qū)小盤而言，一條新的規(guī)劃路帶來(lái)的可能更多的只是噪音與煩擾。　　由此不難理解，為何一些市區(qū)小盤有時(shí)甚至連一杯礦泉水也不備，而郊區(qū)大盤卻經(jīng)常提供“免費(fèi)”盒飯。因此，市區(qū)盤降價(jià)常讓買家覺(jué)得“有著數(shù)”，而郊區(qū)盤降價(jià)卻會(huì)令人覺(jué)得其價(jià)格水份太大，購(gòu)房者即令拿到大優(yōu)惠也感覺(jué)不到“著數(shù)”，因此郊區(qū)大盤極其忌諱“降價(jià)”。反之，要經(jīng)常宣稱樓盤再次升價(jià)，那怕與此同時(shí)給出更多的“讓利折扣優(yōu)惠”。為了保持“熱度”，還需要充分利用郊區(qū)大盤豐富的資源優(yōu)勢(shì)“炒作”，例如一段時(shí)間后發(fā)布“入住率”新聞，或者居住氛圍業(yè)已濃厚，開始推出配套“商鋪”，更或者是那條規(guī)劃路開通、學(xué)校招生開學(xué)等等，都是郊區(qū)大盤不可或缺的“炒作”題材。倘若嫌銷售速度過(guò)慢，也可在售價(jià)上玩些手法：例如搞幾套特價(jià)房或?qū)潜P銷售“均價(jià)”下調(diào)少許?！　∑鋵?shí)，劉與鄒都犯了一個(gè)錯(cuò)誤：簡(jiǎn)單地將自己原先的經(jīng)驗(yàn)隨意地套用于不同的項(xiàng)目上，未“量體裁衣”、“看菜吃飯”，銷售業(yè)績(jī)自然也做不上去。93 / 94推盤手法——策劃實(shí)操[廣州] 樓盤營(yíng)銷　遠(yuǎn)近大小各不同　　劉先生早期負(fù)責(zé)市區(qū)內(nèi)一個(gè)小型住宅項(xiàng)目營(yíng)銷，近４００套單位不用一年時(shí)間便全部售罄，劉先生因此備受老板看重。其實(shí)，郊區(qū)大盤與市區(qū)小盤的營(yíng)銷，很多手法與策略都不盡相同，需要區(qū)別對(duì)待?！　∽鼋紖^(qū)大盤則不同，首先開盤就要引發(fā)“轟動(dòng)”，倘若人氣不足，甚至需拉上一些“無(wú)關(guān)人士”去充數(shù)?！　〗紖^(qū)大盤早期必須完善社區(qū)配套，營(yíng)造成熟的居住氛圍，即令需要花上更多的“冤枉錢”也要先烘托出樓盤社區(qū)的居住氛圍?！　∈袇^(qū)盤樓價(jià)較“實(shí)”，購(gòu)房者可以將其與周邊樓盤售價(jià)做比較——有參照物定價(jià)會(huì)“實(shí)”些；相反，郊區(qū)盤大都缺乏可以用于比較的參照樓盤，所以樓價(jià)顯得較“虛”?！　　　〈头绞讲煌　『芏噘?gòu)房者選擇市區(qū)內(nèi)的樓盤不僅是因?yàn)榭瓷狭藰潜P所處位置，更重要的是價(jià)格，然后才是產(chǎn)品與配套；而選擇郊區(qū)盤的購(gòu)房者則更多地是因?yàn)榭瓷狭藰潜P的環(huán)境與配套，然后才是價(jià)格與產(chǎn)品?！　　∧繕?biāo)客戶不同　　郊區(qū)大盤一定要給自己“定位”，要鎖定某一獨(dú)特目標(biāo)客戶群，而且目標(biāo)客戶群定位區(qū)域性要廣、概念定位要虛，以便留下更多可以“兼容”的空間，大撒網(wǎng)廣布線“沙里淘金”?！　∧壳安簧偈袇^(qū)樓盤總喜歡“吹捧”周邊居住氛圍的濃厚與生活的便利，其實(shí)所有這些早已為購(gòu)房者所“一眼了然”，“吹了等于白吹”，相反，市區(qū)盤應(yīng)該多強(qiáng)調(diào)樓盤的質(zhì)素與價(jià)格，用品質(zhì)價(jià)格去征服購(gòu)房者，突顯樓盤性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。而郊區(qū)樓盤則應(yīng)多突出樓盤所處區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景，少評(píng)價(jià)當(dāng)前之“地利”。 奧林匹克花園能夠在短短5年中，扎根于27個(gè)城市，修建33個(gè)奧林匹克花園，有一個(gè)因素就是創(chuàng)新，正是這種不斷的創(chuàng)新，讓奧林匹克花園每到一個(gè)新的城市，都會(huì)有打破這個(gè)城市現(xiàn)有樓市的一些潛規(guī)則、建立一些新規(guī)則的行為出現(xiàn)。 放號(hào)、開盤，白天、夜晚，讓購(gòu)房者或者曝曬于烈日之下，或者爭(zhēng)擠于寒風(fēng)之中，風(fēng)餐露宿。 “在已有潛規(guī)則的地方，我們將顛覆不合理的規(guī)則；在沒(méi)有規(guī)則的地方，我們將建立有序的規(guī)則。顛覆，給未來(lái)一個(gè)方向 奧林匹克花園對(duì)當(dāng)前盛行的銷售模式的顛覆，在重慶樓市刮起了“奧林匹克”風(fēng)。 對(duì)此，業(yè)界人士頗為贊賞，稱這種銷售策略更能檢驗(yàn)樓盤的質(zhì)量，由于消費(fèi)者購(gòu)房經(jīng)過(guò)了理性的選擇，交房時(shí)就可以避免一些不必要的糾紛，減少了目前市場(chǎng)上存在的匆忙“下叉”后又后悔退房的事情發(fā)生，同時(shí)也保護(hù)了開發(fā)商的信譽(yù)。特別是自己看中的房子已被別人搶購(gòu)或隊(duì)伍中有多人中意同一套房子時(shí)，更會(huì)不由自主地產(chǎn)生非理性的購(gòu)房意愿，選擇一些原來(lái)根本未曾考慮的房源。 奧林匹克花園的品牌號(hào)召力，成就著重慶奧園的輝煌。 當(dāng)然，奧園所處的北部新區(qū)高成長(zhǎng)性的地段優(yōu)勢(shì)，也是購(gòu)房者購(gòu)買的信心保障。 本報(bào)記者 老調(diào)重彈：也論策劃 策劃這個(gè)詞雖然算的上是一個(gè)新詞，但其表達(dá)的意思已遠(yuǎn)算不上新意了，在不同時(shí)代，有軍師、幕僚、師爺?shù)炔煌姆Q謂，多用于軍事、仕途等方面。從上我們可以看出，策劃從來(lái)就不是孤立存在的，它是一個(gè)綜合過(guò)程。這里的從下到上的完全配合就是指管理人員將目前企業(yè)內(nèi)部存在的問(wèn)題和一線市場(chǎng)銷售（情報(bào)）人員將相關(guān)的情況（諸如客戶的喜好，市場(chǎng)的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的布局、舉動(dòng)等等）正確及時(shí)的反饋到策劃人那里，以便及時(shí)地給出或調(diào)整對(duì)策。我認(rèn)為，對(duì)于一般的策劃人來(lái)說(shuō)，并非一定要時(shí)時(shí)地完全創(chuàng)新，那是特流策劃人的事，一般的策劃者只需根據(jù)客戶的情況，將前人的點(diǎn)子進(jìn)行有效的組合，最好再稍加新意，使自己的方案成為有力的組合拳。 　　還有一個(gè)問(wèn)題，那就是策劃人和他的方案是否被賞識(shí)，這個(gè)問(wèn)題也是個(gè)很重要的問(wèn)題。還未開盤，120余套別墅搶訂接近尾聲重慶奧園 魅力四射本報(bào)訊 備受人關(guān)注的重慶奧園，遭遇空前激情，近來(lái)可謂捷報(bào)頗傳：在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，800多套花園洋房已所剩無(wú)幾；在幾乎沒(méi)有任何宣傳的背景下，其推出的130多套別墅（包括聯(lián)排和獨(dú)立）也已接近尾聲。 連日來(lái)，記者在楊家坪、沙坪壩、解放碑等幾個(gè)重慶奧園的銷售接待中心看到，前來(lái)咨詢、下訂的人群一撥接一撥，爭(zhēng)先恐后地挑選自己稱心如意的好房子。一位張姓先生向記者不無(wú)驕傲和激動(dòng)地向記者透露，他和親朋好友加起來(lái)十余家人都成了重慶奧園的業(yè)主。9日就在記者采訪重慶奧園的營(yíng)銷總督李戰(zhàn)洪時(shí)，其電話響個(gè)不停，多為向其套近乎要房源的各路“熟人”。來(lái)自重慶奧園客戶中心的信息顯示，目前預(yù)定其別墅的意向性客戶大多是年齡在30歲—45歲之間的高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)中高層管理者、私營(yíng)企業(yè)主等。這正如奧林匹克花園5年來(lái)已感召200萬(wàn)中國(guó)人一樣，重慶奧園不僅延續(xù)了這一號(hào)召力，同時(shí)更是將這一號(hào)召力發(fā)揮到前所未有的淋漓盡致。 另一方面，北部新城地段的高成長(zhǎng)性，也是促使購(gòu)房者們爭(zhēng)先恐后出手重慶奧園的又一原因所在。從而，也就顯示出重慶奧園追捧者遠(yuǎn)見(jiàn)專家盛贊奧園戶型創(chuàng)新 記者日前從中國(guó)建設(shè)報(bào)主辦的重慶奧園“人居環(huán)境和居住方式研討會(huì)上”獲悉， 奧園的戶型得到與會(huì)專家的高度贊揚(yáng)，認(rèn)為是對(duì)原有戶型設(shè)計(jì)的一大突破，是一種獨(dú)具匠心的創(chuàng)新。 奧園還在別墅內(nèi)，精心設(shè)計(jì)了首層屋前、屋后的小院，這種設(shè)計(jì)不僅增加了業(yè)主的生活空間，也增加了業(yè)主同左鄰右舍交流的機(jī)會(huì)。買一套聯(lián)排別墅，業(yè)主將獲贈(zèng)其中的車位、景觀陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)，這些面積加起來(lái)近100平方米，業(yè)主盡可享受“超級(jí)空中花園”。 戶型突破創(chuàng)新 奧園的戶型錯(cuò)落別致，花樣繁多，再挑剔的客戶也會(huì)為奧園燦若群星的戶型所打動(dòng)，舉例，僅僅花園洋房即達(dá)到20多種型態(tài)，連排10多種、獨(dú)棟2種。起居室和餐