【正文】 激起了重慶人對重慶奧園的萬丈熱情。 而接下來的一個個大手筆的活動，奧園風暴更強有力。而隨著這道風暴“風力”的愈來愈強，關注和向往奧園的人群隊伍也正在一天天壯大著，漫延著，洶涌著。在地域性極強的房地產(chǎn)行業(yè)，奧園創(chuàng)造了一種通過品牌輸出和操作模式輸出實現(xiàn)的地產(chǎn)品牌擴張模式，或許應該說這也是奧園七八年的發(fā)展中成就最大的 奧園動了誰的奶酪？ 每年的8月本來是我市傳統(tǒng)的房地產(chǎn)淡季，然而今年的8月我市房地產(chǎn)業(yè)界卻有一些不同的現(xiàn)象和聲音。 事實上，早在1999年，第一個在廣州開園的奧林匹克花園，就率先提出復合地產(chǎn)開發(fā)模式，首創(chuàng)把高爾夫運動引入社區(qū)，以“運動就在家門口”的生活理念，將房地產(chǎn)和體育產(chǎn)業(yè)進行復合。奧林匹克圣火在雅典燃燒，整個世界為之吶喊，為之傾倒。 ?開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)模式不容易，讓這種模式如此疾速地強勢繁衍則更是不容易。北部新區(qū)，已成為重慶城市發(fā)展的重心。繼八十年代以廣州天河區(qū)為代表的珠三角、九十年代以上海浦東區(qū)為代表的長三角大闊步發(fā)展后，21世紀的中國，以重慶北部新區(qū)為代表的這塊中國西部風景最美麗，環(huán)境資源最優(yōu)越的土地上，已經(jīng)開始了經(jīng)濟大提速和城市化建設的浪潮。 所幸的是，現(xiàn)在樓盤越做越大，以前在繁華市區(qū)才能有的商業(yè)設施、體育會所、休閑娛樂等，在寧靜環(huán)境里也能享受到了。 三個說法，代表了兩種心聲：住在別墅，獲得身份的認同，享受寧靜環(huán)境；住在別墅，離開繁華、隔斷人群。無怪乎有人這樣評價重慶富人區(qū)——南富北貴。例如奧林匹克花園，將在重慶演繹集地產(chǎn)、體育、教育等于一體的復合地產(chǎn)，且產(chǎn)品主要為低密度花園洋房、連排別墅、獨體別墅。從新牌坊往金開大道，這些品質大盤從體量到起點、再到品質，個個項目都在沖頂重慶樓市的高端領域。據(jù)悉，這也是在目前的預定中相當受歡迎的一種設計。重慶奧林匹克花園連排別墅戶型面積則從160多平方米到240多平方米，創(chuàng)造了重慶小面積連排別墅的紀錄。不少別墅樓盤沒有天然水體也要想方設法做人工水體，重慶奧林匹克花園卻有一個160多畝的天然湖泊“愛琴?！?，別墅居住者與水能零距離接觸。為吸引更多市場關注，別墅往往在開盤一兩年前就會通過媒體、戶外廣告等展示形象；開盤時，開發(fā)商更會通過各種活動、密集廣告轟炸，讓項目盛妝登場，以突顯別墅的尊貴。 目前，預定重慶奧林匹克花園別墅的客戶中意的大都有兩條，一是“大配套”，二是奧林匹克花園的“健康、運動”生活。 同時，大盤在品質生活的倡導上，也遠非以往的小盤可比。于是，居住在別墅雖方便了自己，卻犧牲了生活的便捷，還把孤獨留給了老人和孩子。這些別墅位于160多畝的天然湖“愛琴海”邊，占據(jù)著地塊中最好的位置，視線開闊且可與水零距離接觸；基本上都坐北朝南，光線充足。不少人發(fā)現(xiàn)，在別墅產(chǎn)品上還沒發(fā)任何聲音的重慶奧林匹克花園，竟已有數(shù)十位客戶預定登記別墅。北部新區(qū)別墅群起 作為樓市中的頂級產(chǎn)品，別墅一向備受矚目。 刷新記錄之四： 從2004年7月10日的“來到重慶”，到如今的推出的房源幾近一搶而空，時間僅為短短3個月。而在整個營銷手法上，則是以“虛”求實，跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，更高層面的追求，將產(chǎn)品、配套等“實”的工作，視為每一個項目開發(fā)商必須做的“固定動作”，沒有必要過分張揚。有人說這是在務虛。 刷新記錄之二： 營銷的手法刷新。放號、開盤，讓購房者要么在大烈日下?lián)]汗如雨、曝曬，要么在寒風苦雨中爭擠，這樣不人性化的場面，在重慶以至全國眾多城市新盤中是常態(tài)。 此外，制造神秘感、不按常規(guī)出牌也是其經(jīng)常慣用的手法。向北，是重慶城市、重慶地產(chǎn)發(fā)展的方向。而且推出很多人性化設計，非常符合現(xiàn)代人對精神生活的需求。 評價：傷其十指，不如斷其一指。 策略之一：集中造勢，遍地開花 7月10日， “奧林匹克來到重慶”的巨型戶外廣告幾乎鋪天蓋地、無處不在。韓先生特別提到奧園在空間營造上的尺度把握地極有分寸，安全空間和私密空間的安排非常合理，恰到好處。 每一套戶型從一層到五層平面都是不一樣的，樓臺有大有小，有退有進，給人們選擇的余地相當大，不像重慶其他房子的設計，從底層到頂層都是一樣的。讓老人和小孩能夠有更輕松的生活環(huán)境。 超越傳統(tǒng)陽臺設計理念。煙霞秋水、長天落日，使人盡享尊崇生活。而3300畝的重慶奧園，正處在這個區(qū)域的核心位置上，無疑是炙手可熱的重慶北部新區(qū)的一面旗幟，其蘊含的城市“能量”不可估量。其中，2臺高檔巴士將在近幾天內運抵重慶，投入使用）等種種高性能比起來，掰著指頭算的購房者就欣喜地讀出了重慶奧園的高性價比，讀出了重慶奧園的開發(fā)商給予購房者的實惠和升值潛力。 在眾多魅力中，奧園的品牌號召力，在成就重慶奧園輝煌，自是功不可沒?？芍^將重慶的精英階層來了個一網(wǎng)打盡。 除了置業(yè)顧問，重慶奧園的高層更成了要房源者套近乎的主要對象。 除了熱情的一般購房者，一亮相的重慶奧園，就吸引了不少大客戶的眼球。10天內，100多套別墅已然名花有主。一個現(xiàn)代版的“三顧茅廬”對現(xiàn)代的人來說，依然是有很大吸引力，可惜，現(xiàn)在缺少惜才如命的“劉備”們，還是讓一些懷才不遇的人感慨萬千！ 10月11日重慶晨報報道 800多套花園洋房，所剩無幾。這個過程，體現(xiàn)了戰(zhàn)略與戰(zhàn)術的關系問題，戰(zhàn)術可以容忍平庸的戰(zhàn)略，這就是一些沒有任何計劃、遠景目標的公司生存很好的原因，但是鑄造一個品牌，并使它長久，沒有高明的戰(zhàn)略策劃，那是不可能的；而戰(zhàn)略一定要有高明的戰(zhàn)術配合，脫離了戰(zhàn)術配合，戰(zhàn)略目標就成了天方夜談的神話。一流的策劃應該能夠將內部對象和外部對象的資源進行有效的整合，以達到事半功倍的效果。因此，如果沒有從下到上的完全配合，很容易成為“紙上談兵”。策劃到底是什么？我以為，用“出謀劃策”足以形容，確切地說，策劃人（團隊）根據(jù)企業(yè)（單位）目前的狀況，緊緊把握企業(yè)（單位）的戰(zhàn)略目標（的）或活動要求，針對企業(yè)轉型方向、企業(yè)市場（服務、文化）定位、品牌建立手段、市場活動過程等策劃對象，起草出一套（系列）完善的切實可行的方案的過程就叫做策劃。在越來越旺盛的人氣烘托下，北部功能中心正迅速成熟，而奧園，也正在為嗅著明天的味道而追著趕著到北部新區(qū)安家的重慶人，迅速營造出一座人氣旺盛的高檔居住城來?；▓@洋房不到3500元/平方米的均價，聯(lián)排別墅不過5000元/平方米的均價，與3300畝的超大規(guī)模和包括20輛24小時由奧園往返于主城區(qū)的高檔巴士在內的高檔次配套等種種高性能比起來，重慶奧園開發(fā)商給予購房者的實惠和升值潛力顯而易見。大膽逆市實踐，讓購房者很快便認識、認同并投資奧園，這一切，是因為有底氣和自信做保證。曾經(jīng)親歷排隊購房的何小姐說，一旦購房排起了長隊，購房者的心里就不由得開始緊張，擔心買不到自己想要的房子。整個營銷手法上，是以“虛”求實，跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，更高層面的追求，將產(chǎn)品、配套等“實”的工作，視為每一個項目開發(fā)商必須有的“固定動作”，沒有去做過分張揚。奧園顛覆現(xiàn)行慣例，讓銷售方式回歸傳統(tǒng)的做法，正是為了在開盤前把充足的時間留給購房者，給他們最實在的人性關懷。重慶奧林匹克花園提供的購房環(huán)境是從容的：仔細地比較、篤定地選房和輕松地買房。盡管也有不少開發(fā)商為體現(xiàn)人性化關懷，做出了諸如提供座椅、端送茶水等溫馨的舉動，但顯然，這種關懷只觸及了皮毛，而非本質。這種顛覆來源于開發(fā)商對購房者徹底的人性關懷，更來源于奧林匹克花園把握產(chǎn)品的一種十足底氣?！　∈袇^(qū)小盤需要強調的是當前的“地利”，少“吹”未來規(guī)劃前景。　　　　強調重點不同　　對于遠處郊區(qū)的大盤而言，一條新的規(guī)劃路帶來的是交通的便捷、生活的便利，而對市區(qū)小盤而言，一條新的規(guī)劃路帶來的可能更多的只是噪音與煩擾?！　∮纱瞬浑y理解，為何一些市區(qū)小盤有時甚至連一杯礦泉水也不備，而郊區(qū)大盤卻經(jīng)常提供“免費”盒飯。因此，市區(qū)盤降價常讓買家覺得“有著數(shù)”，而郊區(qū)盤降價卻會令人覺得其價格水份太大，購房者即令拿到大優(yōu)惠也感覺不到“著數(shù)”，因此郊區(qū)大盤極其忌諱“降價”。反之，要經(jīng)常宣稱樓盤再次升價，那怕與此同時給出更多的“讓利折扣優(yōu)惠”。為了保持“熱度”，還需要充分利用郊區(qū)大盤豐富的資源優(yōu)勢“炒作”，例如一段時間后發(fā)布“入住率”新聞，或者居住氛圍業(yè)已濃厚，開始推出配套“商鋪”，更或者是那條規(guī)劃路開通、學校招生開學等等，都是郊區(qū)大盤不可或缺的“炒作”題材。倘若嫌銷售速度過慢，也可在售價上玩些手法：例如搞幾套特價房或將樓盤銷售“均價”下調少許?！　∑鋵?，劉與鄒都犯了一個錯誤：簡單地將自己原先的經(jīng)驗隨意地套用于不同的項目上，未“量體裁衣”、“看菜吃飯”，銷售業(yè)績自然也做不上去。93 / 94推盤手法——策劃實操[廣州] 樓盤營銷　遠近大小各不同　　劉先生早期負責市區(qū)內一個小型住宅項目營銷，近４００套單位不用一年時間便全部售罄，劉先生因此備受老板看重。其實，郊區(qū)大盤與市區(qū)小盤的營銷，很多手法與策略都不盡相同，需要區(qū)別對待?！　∽鼋紖^(qū)大盤則不同，首先開盤就要引發(fā)“轟動”，倘若人氣不足，甚至需拉上一些“無關人士”去充數(shù)。　　郊區(qū)大盤早期必須完善社區(qū)配套，營造成熟的居住氛圍，即令需要花上更多的“冤枉錢”也要先烘托出樓盤社區(qū)的居住氛圍?！　∈袇^(qū)盤樓價較“實”，購房者可以將其與周邊樓盤售價做比較——有參照物定價會“實”些；相反，郊區(qū)盤大都缺乏可以用于比較的參照樓盤，所以樓價顯得較“虛”?！　　　〈头绞讲煌　『芏噘彿空哌x擇市區(qū)內的樓盤不僅是因為看上了樓盤所處位置，更重要的是價格，然后才是產(chǎn)品與配套；而選擇郊區(qū)盤的購房者則更多地是因為看上了樓盤的環(huán)境與配套，然后才是價格與產(chǎn)品?！　　∧繕丝蛻舨煌　〗紖^(qū)大盤一定要給自己“定位”，要鎖定某一獨特目標客戶群，而且目標客戶群定位區(qū)域性要廣、概念定位要虛，以便留下更多可以“兼容”的空間，大撒網(wǎng)廣布線“沙里淘金”?！　∧壳安簧偈袇^(qū)樓盤總喜歡“吹捧”周邊居住氛圍的濃厚與生活的便利，其實所有這些早已為購房者所“一眼了然”，“吹了等于白吹”，相反，市區(qū)盤應該多強調樓盤的質素與價格，用品質價格去征服購房者，突顯樓盤性價比優(yōu)勢。而郊區(qū)樓盤則應多突出樓盤所處區(qū)域未來發(fā)展前景，少評價當前之“地利”。 奧林匹克花園能夠在短短5年中，扎根于27個城市，修建33個奧林匹克花園，有一個因素就是創(chuàng)新，正是這種不斷的創(chuàng)新，讓奧林匹克花園每到一個新的城市，都會有打破這個城市現(xiàn)有樓市的一些潛規(guī)則、建立一些新規(guī)則的行為出現(xiàn)。 放號、開盤，白天、夜晚，讓購房者或者曝曬于烈日之下，或者爭擠于寒風之中，風餐露宿。 “在已有潛規(guī)則的地方，我們將顛覆不合理的規(guī)則；在沒有規(guī)則的地方，我們將建立有序的規(guī)則。顛覆，給未來一個方向 奧林匹克花園對當前盛行的銷售模式的顛覆，在重慶樓市刮起了“奧林匹克”風。 對此，業(yè)界人士頗為贊賞，稱這種銷售策略更能檢驗樓盤的質量，由于消費者購房經(jīng)過了理性的選擇，交房時就可以避免一些不必要的糾紛，減少了目前市場上存在的匆忙“下叉”后又后悔退房的事情發(fā)生，同時也保護了開發(fā)商的信譽。特別是自己看中的房子已被別人搶購或隊伍中有多人中意同一套房子時，更會不由自主地產(chǎn)生非理性的購房意愿，選擇一些原來根本未曾考慮的房源。 奧林匹克花園的品牌號召力，成就著重慶奧園的輝煌。 當然，奧園所處的北部新區(qū)高成長性的地段優(yōu)勢，也是購房者購買的信心保障。 本報記者 老調重彈：也論策劃 策劃這個詞雖然算的上是一個新詞，但其表達的意思已遠算不上新意了，在不同時代，有軍師、幕僚、師爺?shù)炔煌姆Q謂，多用于軍事、仕途等方面。從上我們可以看出，策劃從來就不是孤立存在的，它是一個綜合過程。這里的從下到上的完全配合就是指管理人員將目前企業(yè)內部存在的問題和一線市場銷售（情報）人員將相關的情況（諸如客戶的喜好，市場的需求、競爭對手的布局、舉動等等）正確及時的反饋到策劃人那里，以便及時地給出或調整對策。我認為，對于一般的策劃人來說，并非一定要時時地完全創(chuàng)新，那是特流策劃人的事，一般的策劃者只需根據(jù)客戶的情況，將前人的點子進行有效的組合，最好再稍加新意，使自己的方案成為有力的組合拳。 　　還有一個問題，那就是策劃人和他的方案是否被賞識，這個問題也是個很重要的問題。還未開盤，120余套別墅搶訂接近尾聲重慶奧園 魅力四射本報訊 備受人關注的重慶奧園，遭遇空前激情，近來可謂捷報頗傳：在不到一個月的時間內，800多套花園洋房已所剩無幾；在幾乎沒有任何宣傳的背景下，其推出的130多套別墅（包括聯(lián)排和獨立）也已接近尾聲。 連日來，記者在楊家坪、沙坪壩、解放碑等幾個重慶奧園的銷售接待中心看到，前來咨詢、下訂的人群一撥接一撥，爭先恐后地挑選自己稱心如意的好房子。一位張姓先生向記者不無驕傲和激動地向記者透露，他和親朋好友加起來十余家人都成了重慶奧園的業(yè)主。9日就在記者采訪重慶奧園的營銷總督李戰(zhàn)洪時，其電話響個不停，多為向其套近乎要房源的各路“熟人”。來自重慶奧園客戶中心的信息顯示，目前預定其別墅的意向性客戶大多是年齡在30歲—45歲之間的高級白領、企業(yè)中高層管理者、私營企業(yè)主等。這正如奧林匹克花園5年來已感召200萬中國人一樣，重慶奧園不僅延續(xù)了這一號召力，同時更是將這一號召力發(fā)揮到前所未有的淋漓盡致。 另一方面，北部新城地段的高成長性，也是促使購房者們爭先恐后出手重慶奧園的又一原因所在。從而，也就顯示出重慶奧園追捧者遠見專家盛贊奧園戶型創(chuàng)新 記者日前從中國建設報主辦的重慶奧園“人居環(huán)境和居住方式研討會上”獲悉， 奧園的戶型得到與會專家的高度贊揚，認為是對原有戶型設計的一大突破，是一種獨具匠心的創(chuàng)新。 奧園還在別墅內，精心設計了首層屋前、屋后的小院，這種設計不僅增加了業(yè)主的生活空間，也增加了業(yè)主同左鄰右舍交流的機會。買一套聯(lián)排別墅，業(yè)主將獲贈其中的車位、景觀陽臺、生活陽臺，這些面積加起來近100平方米，業(yè)主盡可享受“超級空中花園”。 戶型突破創(chuàng)新 奧園的戶型錯落別致，花樣繁多，再挑剔的客戶也會為奧園燦若群星的戶型所打動，舉例，僅僅花園洋房即達到20多種型態(tài)，連排10多種、獨棟2種。起居室和餐