【正文】 懷化工業(yè)物流園區(qū)的總體設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)之中，初步構(gòu)建物流基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)，為物流活動(dòng)的正常運(yùn)作提供通暢的客、貨流通道，并能為入園物流企業(yè)提供必要、合理的物流運(yùn)營的硬件設(shè)施，具有中轉(zhuǎn)、換裝、存儲(chǔ)、加工、配貨、包裝、裝卸、搬運(yùn)、運(yùn)輸?shù)然疚锪鞴δ?；基本完?區(qū)組團(tuán)（集裝箱作業(yè)區(qū)、理貨場區(qū)、流通加工區(qū)、再生資源處理區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)化倉儲(chǔ)區(qū)、公共配套服務(wù)區(qū)、農(nóng)林產(chǎn)品加工交易區(qū)、工業(yè)設(shè)備備件配備超市區(qū)）布局設(shè)計(jì)及第一期建設(shè)，初步擴(kuò)建焦柳鐵路中方縣站貨場的擴(kuò)建工作。 （3) 懷化工業(yè)物流園區(qū)的合理設(shè)計(jì)，通過整合現(xiàn)有物流資源，讓物流企業(yè)入園，使得物流業(yè)發(fā)展更加規(guī)范化，統(tǒng)一化，必能有效緩解城市交通的壓力。 土地價(jià)格 園區(qū)位于懷化市主城區(qū)南部，中方縣新城南側(cè)，地處懷化市區(qū)的邊緣地帶，具有數(shù)量較充裕的可供開發(fā)的土地資源，是屬于用地低價(jià)較低的地方。從滬昆高速向東、包茂高速南行可到達(dá)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。確定規(guī)劃區(qū)北側(cè)L5，南臨L8 ，西起L2 ，東至枝柳鐵路。 服務(wù)水平在現(xiàn)代物流過程中，能否實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)時(shí)運(yùn)送是物流園區(qū)服務(wù)水平高低的重要指標(biāo)，因此，在物流園區(qū)選址時(shí)，應(yīng)保證客戶可在任何時(shí)候向物流園區(qū)提出物流需求，都能獲得快速滿意的服務(wù)。 地形條件物流園區(qū)應(yīng)該選擇地勢較高、地形平坦之處，且應(yīng)具有適當(dāng)?shù)孛娣e與外形，若選在完全平坦的地形上是最理想的，其次選擇稍有坡度或起伏的地方，對于由區(qū)陡坡地區(qū)則應(yīng)完全避開，在外形上可以選擇長方形，不宜選擇狹長或不規(guī)則形狀。如選址時(shí)要避開風(fēng)口，因?yàn)樵陲L(fēng)口的建設(shè)會(huì)加速露天堆放商品的老化。因此，必須堅(jiān)持循序漸進(jìn)的原則，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，在客觀分析物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢基礎(chǔ)上，合理布局物流園區(qū)。使占地規(guī)模較大、噪音污染嚴(yán)重、對周圍景觀具有破壞性的物流園區(qū)盡量遠(yuǎn)離交通擁擠、人口密集和人類活動(dòng)比較集中的城市中心區(qū)，為人們創(chuàng)造良好工作生活環(huán)境，既是物流園區(qū)產(chǎn)生的直接原因，也是城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。 ５、功能復(fù)合原則 規(guī)劃考慮物流園區(qū)地塊的復(fù)合性，強(qiáng)調(diào)地塊內(nèi)使用功能的非單一性，并以這種多樣性增強(qiáng)規(guī)劃的彈性。 二、規(guī)劃基本原則 科學(xué)性原則 從工業(yè)物流園區(qū)的實(shí)際出發(fā)，依據(jù)二手資料和廣泛調(diào)研所獲取的第一手資料，在整個(gè)規(guī)劃研究過程中，采用現(xiàn)代物流系統(tǒng)理論和物流技術(shù)，運(yùn)用先進(jìn)的物流系統(tǒng)仿真優(yōu)化技術(shù)，嚴(yán)格遵循科學(xué)性原則。完成25公頃的農(nóng)林產(chǎn)品加工交易區(qū)的建設(shè)，為中方縣及周邊縣市地區(qū)的農(nóng)、林產(chǎn)品基地提供一體化的物流服務(wù)，滿足居民的消費(fèi)需求，促進(jìn)懷化市農(nóng)業(yè)物流、林業(yè)物流和商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展。將物流園區(qū)建設(shè)成為一個(gè)擁有現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施，集標(biāo)準(zhǔn)化倉儲(chǔ)配送中心、理貨、流通加工、包裝、信息服務(wù)等功能為一體的物流園區(qū)。為物流園區(qū)內(nèi)各物流企業(yè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理、業(yè)務(wù)過程管理、輔助決策、財(cái)務(wù)管理等信息服務(wù)。在為中方縣及周邊縣市的農(nóng)、林產(chǎn)品提供倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、流通加工、配送等物流服務(wù)的同時(shí)，基本滿足中方縣城區(qū)的消費(fèi)需求。主干路呈“二橫一縱”的格局。 ５、初步建設(shè)工業(yè)設(shè)備配件配備超市。 ３、擴(kuò)建中方火車站貨運(yùn)場。 第8條　 近期重點(diǎn) 整合物流資源。農(nóng)村居民人均純收入2480元，%；人均現(xiàn)金支出2361元，%。%，上劃中央“兩稅”。 五、經(jīng)濟(jì)水平 經(jīng)濟(jì)總量 2007年，全市全部GDP為408億元，%，占全省全部GDP總量的 %。 礦產(chǎn)資源 境內(nèi)礦產(chǎn)資源經(jīng)濟(jì)價(jià)值大，特別是金、釩、水泥灰?guī)r、硫鐵礦、重晶石等為優(yōu)勢礦產(chǎn)。大致是“七山二丘崗，一分平原加水城”的格局。 三、自然條件 氣候特征 屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候。市政府所在地鶴城區(qū)。懷化市工業(yè)物流園規(guī)劃第一章 懷化市概況 一、地理位置 懷化市位于湖南省西南部，沅水中上游，東倚雪峰山脈，與本省常德市、益陽市、婁底市和邵陽市接壤；西界貴州苗嶺，與貴州省黔東南自治州和銅仁地區(qū)毗鄰；南連九萬大山，與廣西壯族自治區(qū)桂林市和柳州市相接；北靠武陵山脈，與本省的湘西土家族苗族治州和張家界市交界。全市共有鄉(xiāng)201個(gè)（其中民族鄉(xiāng)26個(gè)），建制鎮(zhèn)個(gè)87個(gè)，街道辦事處9個(gè)。氣候溫暖、四季分明、雨水充沛、生長期長。 水城資源 以通道八斗坡為分水嶺，以北屬長江水系，以南屬珠江水系?，F(xiàn)已發(fā)現(xiàn)49種，其中特大型礦床1處、大型礦床10處、中型礦床31處、小型礦床66處。按三次產(chǎn)業(yè)分類，%；，增長17%；，%。%。人均食品支出1394元，恩格爾系數(shù)為59%。與市工業(yè)園企業(yè)針對物流基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)進(jìn)行溝通和協(xié)商，將企業(yè)物流基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)納入工業(yè)物流園區(qū)的總體設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)中，以實(shí)現(xiàn)物流資源的整合，物流基礎(chǔ)設(shè)施的共享。初步擴(kuò)建中方火車站的貨運(yùn)場，以滿足物流園區(qū)的鐵路貨運(yùn)需求，為物流園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供方便快捷的鐵路運(yùn)輸服務(wù)。建設(shè)工業(yè)設(shè)備配備超市5公頃，為工業(yè)企業(yè)的機(jī)械設(shè)備零部件的配備提供展示及銷售服務(wù)。 第9條　中期重點(diǎn) １、進(jìn)一步完善物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 ３、基本建立工業(yè)設(shè)備配件配備超市。 ５、逐步完善物流園區(qū)內(nèi)的交通道路規(guī)劃建設(shè)。 ２、完善物流信息系統(tǒng)體系。 ４、完善工業(yè)設(shè)備配件配備超市區(qū)。 ２、統(tǒng)一管理原則 物流園區(qū)的物流基礎(chǔ)設(shè)施空間區(qū)域分開，為實(shí)現(xiàn)資源共享、提高資源利用率，減少重復(fù)建設(shè)，園區(qū)采用分期、分區(qū)建設(shè)、統(tǒng)一管理原則。 ６、生態(tài)效率原則 物流園區(qū)貫徹清潔作業(yè)思想，通過物流園區(qū)各單元的清潔作業(yè)，盡可能降低本單元的資源消耗和廢物產(chǎn)生，降低物流園區(qū)總的物耗、水耗和能耗。 （3）利用現(xiàn)有倉儲(chǔ)設(shè)施原則 在諸多物流基礎(chǔ)設(shè)施中，倉庫以其龐大的規(guī)模和資產(chǎn)比率，成為物流企業(yè)的空間主體，國外一般經(jīng)驗(yàn)是倉庫用地占整個(gè)物流園區(qū)用地40%左右；倉庫建設(shè)投資大、回收期長且難以拆遷，充分利用好現(xiàn)有的倉儲(chǔ)設(shè)施，則可基本解決原有設(shè)施再利用及優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的問題；倉庫多分布在交通樞紐和商品主要集散地，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 （5）與地區(qū)及城市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)原則 物流園區(qū)的選址應(yīng)與國家、以及省市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針、政策相適應(yīng)，與我國物流資源和需求分布相適應(yīng)，與國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，以城市的總體規(guī)劃和布局為藍(lán)本，順應(yīng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和空間布局的變化需要，與城市功能定位和遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)相協(xié)調(diào)。 地質(zhì)條件物流園區(qū)是大量商品的集結(jié)地，某些質(zhì)量很大的建筑材料堆起來會(huì)對地面造成很大的壓力。 （2）經(jīng)營環(huán)境 經(jīng)營環(huán)境物流園區(qū)所在地區(qū)的優(yōu)惠物流產(chǎn)業(yè)政策對物流企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益將產(chǎn)生重要影響，數(shù)量充足和質(zhì)量較高的勞動(dòng)力也是物流園區(qū)選址需要考慮的因素之一。 （3）基礎(chǔ)設(shè)施 交通條件物流園區(qū)必須具備方便的交通運(yùn)輸條件，最好靠近交通樞紐進(jìn)行布局，如緊鄰港口、交通主干道樞紐、鐵路編組站或機(jī)場，有兩種以上的運(yùn)輸方式相連接。 三、優(yōu)勢條件分析 交通區(qū)位 懷化工業(yè)物流園區(qū)位于懷化市工業(yè)園區(qū)內(nèi)，園區(qū)內(nèi)209國道（懷黔段）南北貫通和，滬昆高速公路在物流園區(qū)東西向穿越，西行可達(dá)芷江機(jī)場。交通優(yōu)勢明顯。但是，在調(diào)研的過程中也發(fā)現(xiàn)了一些問題，最顯著的就是土地價(jià)格的不明朗，政府需要明確土地的用地價(jià)格，對倉儲(chǔ)用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地要制訂明確的、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。 （4）園區(qū)所在位置相對開闊，不僅園內(nèi)的可供開發(fā)的土地資源充足，園區(qū)所在地向東還有更廣闊的腹地，可作遠(yuǎn)期的發(fā)展規(guī)劃。 第二，初步搭建物流政策平臺(tái)，為懷化市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展建立相關(guān)的政策、法規(guī)保障體系，為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的軟環(huán)境，包括良好的市場運(yùn)營環(huán)境、良好的政府協(xié)調(diào)管理機(jī)制，最終為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代物流系統(tǒng)發(fā)展目標(biāo)提供保障和指導(dǎo)。 進(jìn)一步為完善物流信息平臺(tái)建設(shè)、促進(jìn)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的交流合作。2020年物流園區(qū)規(guī)劃用地面積達(dá)到300公頃。 三、規(guī)劃范圍與期限 規(guī)劃區(qū)北側(cè)L5，南臨L8 ，西起L2 ，東至枝柳鐵路。 第六章 建設(shè)規(guī)模的確定 一、國內(nèi)外物流園區(qū)的一般規(guī)模 在國外，雖然物流發(fā)展比較早，但是物流園區(qū)的發(fā)展也僅僅市最近20多年的事情，一般每個(gè)城市最多2家物流園。 二、工業(yè)物流園規(guī)模確定 確定原則 （1）與區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的原則 物流園區(qū)規(guī)模確定以客觀分析物流現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢為依據(jù)，同城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。 （3）內(nèi)部和外部系統(tǒng)性原則 物流園區(qū)規(guī)模的確定要堅(jiān)持對內(nèi)部的功能區(qū)進(jìn)行合理的系統(tǒng)優(yōu)化布局，在流線合理的前提下結(jié)構(gòu)緊湊，減少土地占用：同時(shí)根據(jù)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)運(yùn)輸、配送距離、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和貨物種類所決定物流園區(qū)和物流(配送)中心的總數(shù)來確定最佳的物流園區(qū)規(guī)模。 確定方法 從規(guī)劃要有適度超前性來說，物流園區(qū)的規(guī)劃規(guī)模不能太小，否則不利于區(qū)域物流的持續(xù)發(fā)展；但從各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物流發(fā)展需求來說，規(guī)劃規(guī)模不能太大，否則會(huì)產(chǎn)生投資浪費(fèi)和物流資源閑置，也會(huì)給以后的經(jīng)營運(yùn)作埋下隱患。在此，采用東南大學(xué)李玉民博士的研究方法，嘗試從城市的物流總量入手來探討城市物流園區(qū)的總體建設(shè)規(guī)模。一個(gè)物流過程，可以沒有儲(chǔ)存、包裝、配送、流通加工等作業(yè)，但運(yùn)輸作業(yè)必不可少，不論是生產(chǎn)企業(yè)的輸入輸出物流，還是流通領(lǐng)域的銷售物流，都必須依靠運(yùn)輸來實(shí)現(xiàn)商品的空間轉(zhuǎn)移。在定量預(yù)測的基礎(chǔ)上，借助專家的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行定性的協(xié)調(diào)和平衡，使近期、遠(yuǎn)期預(yù)測結(jié)果合理統(tǒng)一?？紤]到中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物流需求現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)經(jīng)過十幾年發(fā)展，I1應(yīng)該能夠達(dá)到20%左右。但上述幾方面的物流量分流，不會(huì)影響物流園區(qū)在未來年份的地位。日本東京物流園區(qū)的單位生產(chǎn)能力用地參數(shù)a約為40～60㎡/ t，考慮到中國城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及總量遠(yuǎn)比不上東京，但再過十幾年有的城市可能會(huì)接近東京目前的實(shí)力，因此在中國物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)時(shí)。綜合上述2種因素，在物流園區(qū)規(guī)劃中單位生產(chǎn)能力用地參數(shù)a可以取值為30～50㎡/t。 第十一章 綠地系統(tǒng)與環(huán)境容量 一、環(huán)境影響評價(jià) 運(yùn)輸對環(huán)境的影響 運(yùn)輸是使商品發(fā)生場所、空間移動(dòng)的物流活動(dòng)。運(yùn)輸過程的非綠色因素主要表現(xiàn)為： （1）噪聲污染 公路運(yùn)輸過程中的噪聲污染是最顯著的，它也是物流中噪聲污染的主要污染源。盡管無鉛汽油的普及減少了汽車尾氣中的鉛含量，但諸如二氧化碳，一氧化碳，氮的氧化物、二氧化硫、苯類物質(zhì)等，仍沒有得到緩解。盡管擁擠并不是環(huán)境污染的一個(gè)標(biāo)志，但擁擠的交通會(huì)降低人們生活的質(zhì)量，造成不安的情緒。保管過程中的非綠色因素主要有兩個(gè)方面。流通加工作為提高商品附加價(jià)值、促進(jìn)商品差別化的重要手段之一，其重要性越來越增強(qiáng)。如，白色塑料污染，這類材料在自然界中不易降解，滯留時(shí)間很長；二是過度的包裝或重復(fù)的包裝。 二、環(huán)境保護(hù)措施 基于物流活動(dòng)對環(huán)境可能造成的影響，我們在規(guī)劃物流園區(qū)的時(shí)候充分考慮以下幾個(gè)方面： 樹立循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念 以循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念指導(dǎo)園區(qū)開發(fā)建設(shè)，堅(jiān)持規(guī)劃先行，超前建設(shè)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)生態(tài)園區(qū)。 實(shí)施IS014001環(huán)境管理體系 加大環(huán)境保護(hù)與污染治理力度，入園企業(yè)要通過IS014001環(huán)境管理體系驗(yàn)收。 引導(dǎo)公路同其他運(yùn)輸手段的有機(jī)結(jié)合 解決因大量汽車運(yùn)輸帶來的環(huán)境污染和交通惡化問題，可以通過改進(jìn)汽車排汽系統(tǒng)、使用液化燃?xì)狻㈦姵貫閯?dòng)力源的環(huán)保型汽車，加快道路建設(shè)等措施來解決。 實(shí)現(xiàn)物流活動(dòng)的共同化 就是將城市內(nèi)零散發(fā)生的貨物，集中到城市內(nèi)設(shè)置的各個(gè)區(qū)域共同配送中心，經(jīng)混載后運(yùn)輸?shù)囊环N集約化物流方式。周密策劃運(yùn)力，合理選擇運(yùn)輸工具和運(yùn)輸路線，克服迂回運(yùn)輸和重復(fù)運(yùn)輸，多快好省完成裝卸運(yùn)輸。 （3）綠色的信息搜集和管理 物流不僅是商品空間的轉(zhuǎn)移，也包括相關(guān)信息的搜集、整理、儲(chǔ)存和利用。 進(jìn)行綠地系統(tǒng)規(guī)劃與環(huán)境容量控制 通過對園區(qū)綠地系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃與采取強(qiáng)制性和引導(dǎo)性兩類環(huán)境容量控制指標(biāo)對園區(qū)環(huán)境提供有力保證。 規(guī)劃區(qū)的綠地由點(diǎn)、線、面不同形態(tài)、不同功能組成。生態(tài)綠地不計(jì)入綠地指標(biāo)，不參與用地平衡。指導(dǎo)性指標(biāo)為地塊人口容量、建筑形式、體量、風(fēng)格、色彩要求以及其它環(huán)境要求。 綠地率控制 物流倉儲(chǔ)地塊的綠地率為上限指標(biāo)，開發(fā)建設(shè)時(shí)只能小于或等于分圖則中關(guān)于綠地率的規(guī)定值；其余地塊的綠地率為下限指標(biāo)，開發(fā)建設(shè)時(shí)只能大于或等于分圖則中各地塊關(guān)于綠地率的規(guī)定值。杭州傳化物流基地就是按這種模式開發(fā)的范例。 物流（或工業(yè)）地產(chǎn)商模式 指將物流園區(qū)作為地產(chǎn)項(xiàng)目，通過給予開發(fā)者適宜的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套設(shè)施，由物流地產(chǎn)商進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和管理。因此，物流園區(qū)的建設(shè)必須處理好三個(gè)層面的利益：政府收益（社會(huì)效益）、園區(qū)開發(fā)商的收益和園內(nèi)企業(yè)的收益，研究好物流園區(qū)的贏利模式。即通過園區(qū)土地增值、物業(yè)增值、土地與物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租收入、配套服務(wù)等來取得經(jīng)濟(jì)效益； 入駐企業(yè)的贏利模式。成功的招商策劃，可大大縮短招商進(jìn)程，并使招商工作達(dá)到事半功倍的效果?？晌芯邆湄S富經(jīng)驗(yàn)的顧問機(jī)構(gòu)完成。招商必須進(jìn)行客戶甄別和目標(biāo)客戶的發(fā)掘，確定哪些是本項(xiàng)目的潛在客戶，適時(shí)傳遞項(xiàng)目最新進(jìn)展信息，以使其保持對項(xiàng)目的關(guān)注，全程把握其投資心理及進(jìn)駐意向，直到確定進(jìn)駐工業(yè)物流園區(qū)為止。 （2）與中介機(jī)構(gòu)合作。相當(dāng)多的物流企業(yè)對其進(jìn)駐地區(qū)的未來發(fā)展空間都非常關(guān)注，作為接納該類企業(yè)的物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)過程中必須充分考慮到這一點(diǎn)，盡量提供能夠滿足意向進(jìn)駐企業(yè)需求的發(fā)展空間。當(dāng)然，依據(jù)不同園區(qū)的具體情況，招商的時(shí)機(jī)的確定還需綜合考慮諸多因素。 （5）積極引進(jìn)優(yōu)秀物流企業(yè)。只有創(chuàng)新才能使企業(yè)拓展新的運(yùn)作模式、發(fā)展經(jīng)營特色、形成核心競爭力，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場的競爭。 物流交易創(chuàng)新—電子交易與物流一體化發(fā)展 交易與物流是商品流通過程中密不可分、相輔相成的兩個(gè)組成部分。通過網(wǎng)上交易，可以帶動(dòng)運(yùn)輸、配送、加工等綜合物流服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展，促使傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變。它充分利用供應(yīng)鏈環(huán)境，為中小企業(yè)融資帶來新的途徑，對整個(gè)供應(yīng)鏈運(yùn)作和管理效率的提升產(chǎn)生了積極的作用，因?yàn)榫哂袇⑴c各方多贏的特性而具有廣闊的發(fā)展前景。它越來越倚重于第三方物流企業(yè)，目前主要表現(xiàn)為倉儲(chǔ)企業(yè)的配套管理和服務(wù)，形成了銀行—物流企業(yè)—貸款企業(yè)的三方密切合作關(guān)系。這里，物流園區(qū)由于其獨(dú)有的優(yōu)勢，例如，它們具有良好的資產(chǎn)，對作為其客戶的資金需求方或中介方有非常深入的了解，因此成為