【正文】 設將有利于加快沈北地區(qū)的建設改造步伐，促進新城建設發(fā)展，增 強新城吸引力，落實 沈陽市總體規(guī)劃的目 標要求。****花園項目的建設符合國家及沈陽市加強和諧社會建設、推進社會福利社會化、調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局、控制中心城區(qū)人口規(guī)模、引導房地產(chǎn)開發(fā)重點向北部轉(zhuǎn)移的要求。具體工程進度安排見下表：表 1： ****花園住宅項目總進度計劃表 2022 年 2022 年 2022 年年份上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年土地取得 2022年前期工程 34 月建安工程 46 月 711 月 36 月 711 月室外工程 36 月 711 月 35 月項目預售 56 月項目銷售 712 月 16 月 712 月 16 月 712 月（八）報告編制依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《國家發(fā)展改革委關于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》【發(fā)改投資[2022]1169號】《NG04001 號地塊掛牌交易成交確認書》【沈農(nóng)開交字[2022]1 號】《NG04005 號地塊掛牌交易成交確認書》【沈農(nóng)開交字[2022]5 號】《中華人民共和國國有土地使用證》【沈農(nóng)開國用[2022]字第 126 號】《中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證》【沈規(guī)土農(nóng)證字 04 年 11 號】《沈陽市中心城區(qū)總體規(guī)劃 19962022》【沈農(nóng)開國用[2022]字第 126 號】沈陽市**建筑工程有限公司設計的《****花園項目規(guī)劃方案》國家和沈陽市政府相關政策及法律、法規(guī)； 1沈陽市統(tǒng)計局公布的相關經(jīng)濟指標和房地產(chǎn)指標；1項目及周邊區(qū)域市場調(diào)查資料?！?022 年 3 月至 2022 年 4 月，完成工程施工 圖。項目建設實施進度為：工程的前期準備工作。（六）項目組織過程概述本項目已取得沈陽**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會規(guī)劃意向書。（四）項目建設背景為進一步落實《沈陽市中心城區(qū)總體規(guī)劃 19962022》，加快沈陽市**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城市發(fā)展的進程，改善生態(tài)環(huán) 境和人民居住條件， 遼 寧**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定開發(fā)建設“****花園 ”住宅區(qū)工程。公司將通過整合資源、戰(zhàn)略規(guī)劃、管理文化的 輸出，用標準和服務為客戶提供個性化服務，形成可持續(xù)性發(fā)展的卓越企業(yè)，成 為具有影響力的企業(yè)集團。主營房屋開發(fā)、商品房銷售。公司現(xiàn)已發(fā)展成為集建材、商貿(mào)、汽車運輸?shù)榷喾N行業(yè)為一體的經(jīng)濟主體。二 、項 目 概 況（一）項目建設單位遼寧**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（二）項目建設地點 項目地址：項目位于沈陽市**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)**街**號。（五）項目投資根據(jù)我們對目前沈陽市土地開發(fā)成本的調(diào)查及有關資料，經(jīng)測算，項目總投資為 億元。按照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》，項目開發(fā)建設將實行項目法人招標?！?022 年 9 月至 2022 年 3 月完成。工程招標工程招標工作 2022 年 4 月完成。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析一 、發(fā) 展 規(guī) 劃 分 析（一）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出“必須加強和諧社會建設。本項目的建設，符合各級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實?！?***花園項目規(guī)劃方案》的制定轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的一、二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式， 強調(diào)生態(tài)、休閑、文化、宜居；提出要加快推進城市改造步伐，盤活存量土地資源，建設商業(yè)服務區(qū)、居民居住區(qū)等。2022 年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %；地方財政收入 億元，同比增長 %；社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %；實際利用外資 億美元，同比增長 %；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %；農(nóng)民人均純收入 7648 元，同比增長 %，新區(qū)部分主要 經(jīng)濟 指標已位居沈陽市前列。建設功能齊全、設施完 備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的 21 世紀現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。花草遍地， 綠樹成蔭，使社區(qū)居民享受到環(huán)境幽雅、空氣清新，恬靜的溫馨的高品質(zhì)生活 環(huán)境。本項目位于沈陽市沈北新區(qū)**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，項目的建設將解決沈陽地區(qū)居民住房問題，完善保障制度，維護社會穩(wěn)定，極大的提高沈陽市沈北新區(qū)的住房品 質(zhì)和居住質(zhì)量，符合住房建設規(guī)劃要求。2022 年起，為控制投資過快增長，央行 121 號文和國務院 18 號文相繼出臺，以 規(guī)范房地產(chǎn)市場促進其健康發(fā)展。 “9070”政策“九部委新政 ”的 “9070”政策要求套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上，這一條迫使開發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶型商品房，對 2022 年和未來的住房供 給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。住宅建設規(guī)劃《沈陽市住房建設規(guī)劃（20222022 年）》的重點是切實加強經(jīng)濟適用住房和廉租住房等保障性住房建設，優(yōu)先保 證并積極引導中低價位、中小套型普通商品住房建設，有效 調(diào)控其它商品住房建設的健康有序發(fā)展。2022 年的土地政策重點是節(jié)約集約用地；2022 年土地政策將繼續(xù)以收縮地根、提高集約度為主，土地供應會趨 于緊張，價格將 繼續(xù)上漲 ；政府應按時向市場投放土地，打 擊投機行為和提高土地利用率，以保證未來的可持續(xù)發(fā)展。該《標準》是招、拍、掛政策的擴展和延伸，也進一步抬升了整體地價水平。 物業(yè)稅的征收是完善我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制的必然結(jié)果；物業(yè)稅也是 2022 年討論的熱點，對購 房者的影響主要局限于心理方面，其 實際作用和影響還未顯現(xiàn)。配合 “9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供應，保證中低收入人群利益。存款準備金率和定向票據(jù)2022 年存款準備金率的上調(diào)和定向票據(jù)的發(fā)放，對房地產(chǎn)市場直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。（六）一級土地市場土地供應量分析沈陽市市本級 2022 年土地供應總量為 公頃，2022 年為 公頃，2022 年供應量達到了 公頃；2022 年土地實際供應總量為 公頃，2022 年為 670 公頃。另外，土地供應郊區(qū)化的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)出來，同時這一趨勢 也拉低了土地平均地面價格。三 、行 業(yè) 準 入 分 析根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章第五條規(guī)定設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī) 定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：有 100 萬元以上的注冊資本；有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況， 對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。 這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這 些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開 發(fā)理念將對中國城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。城市的各項功能都要落實到土地資源上．城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展．城市開發(fā)建設所需土地的供應至關重要。為促進土地資源的資本化，政府主導型土地 儲備機制的建立和運作成為必然。 （二）中水本項目在小區(qū)內(nèi)設置中水處理設備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路 澆灑用水、景觀水系等用水。（二）水資源節(jié)約措施根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設計規(guī)范》（GB500152022 ），《室外給水設計規(guī)范》（GB500132022）選取給水用水定額。（2）各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上采取適當?shù)臏p壓措施。同時， “剩余水壓”過高的用水點將產(chǎn)生超壓出流，而某些用水點 則可能出現(xiàn)“斷流”現(xiàn)象。根據(jù) 實測：DN15 陶瓷閥芯水嘴靜壓時為 P= 兆帕，全開時流量 Q= 升/秒，為設計流量 升/ 秒的 倍，因此，給水系 統(tǒng)分區(qū)設計中，合理控制各用水點處的水壓，可以達到較好的節(jié)水目的。管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。（2）小區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。選用性能較高的變頻水泵供水。第四章 節(jié)能方案分析一 、合 理 用 能 標 準 和 節(jié) 能 規(guī) 范本項目建設地點為沈陽市沈北新區(qū)，應遵循國家以及沈陽市的如下合理用能標準及節(jié)能設計規(guī)范：（一）相關法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國可再生能源法》《中華人民共和國電力法》《中華人民共和國建筑法》 《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》《中華人民共和國計量法》《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》(國務院令 28 號)《清潔生產(chǎn)審核暫行辦法》(國家環(huán)境保護總局令第 16 號)《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2022】2505 號)《“十一五”十大重點節(jié)能工程實施意見》(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2022】1457 號)1《重點用能單位節(jié)能管理辦法》(國家經(jīng)貿(mào)委 19910)1《節(jié)能用電管理辦法》( 國家經(jīng)貿(mào)委 國家發(fā)展計劃委【2022】1256 號)1《建設工程質(zhì)量管理條例》(國務院令 279 號)1《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設部令第 143 號)1《建設部關于貫徹國務院關于加強節(jié)能工作的決定的實施意見》(建科【2022】231號)1《建設工程勘查設計管理條例》（國務院令 293 號）1《能源效率標識管理辦法》（國家發(fā)改委、國家 質(zhì)檢總局 2022 年 17 號令）1《中華人民共和國強制檢定的工作計量器具檢定管理辦法》（1987 年 4 年 15 日國務院頒布）（二）建筑類相關標準及規(guī)范產(chǎn)業(yè)政策和準入條件《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（計交能[1996]905 號）《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護技術(shù)》（國家發(fā)改委[2022]65 號令）（三）建筑類相關標準及規(guī)范《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB501892022《綠色建筑評價標準》 GB/T503782022《通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》 GB502432022《民用建筑熱工設計標準》 GB5017693《建筑照明設計標準》 GB5000342022《建筑采光設計標準》 GB/T50032022《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》 GB5002893 《生活鍋爐熱效率及熱工試驗方法》 GB/T108202022《空調(diào)通風系統(tǒng)運行管理規(guī)范》 GB503652022《綠色建筑技術(shù)導則》（建科【2022】199 號）1《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》 JGJ13420221《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）》 JGJ26951《采暖通風與空調(diào)設計規(guī)范》1《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》 JGJ14420221《采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準》 JGJ13220221《地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程》 JGJ14220221《民用建筑電氣設計規(guī)范》 JGJ/T16921《綠色建筑評估標準》 DBJ/T10110120221《建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗收規(guī)范》 GB502422022《綠色照明工程技術(shù)規(guī)程》 DBJ0160720222《全國民用建筑工程設計技術(shù)措施節(jié)能專篇》2《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB5004595（2022 年版）2《建筑給水排水設計規(guī)范》 GB5001520222《建筑中水設計規(guī)范》 GB503362022（三）相關終端用能產(chǎn)品能耗標準《三相配電變壓器能效限定值及節(jié)能評價值》 GB 202222022；《管形熒光燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評價值》 GB 17896 1999；《普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級》 GB 190432022；《普通照明用自鎮(zhèn)流熒光燈能效限定值及能效等級》 GB 190442022；《單端熒光燈能效限定值及節(jié)能評價值》 GB 194152022；《單元式空氣調(diào)節(jié)機能效限定值及能源效率等級》GB 195762022；《建筑外窗氣密性能分級及檢測方法》GB/T71072022。供水：給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根 DN200 進水管，并在建筑周圍敷設成環(huán)狀布置。天然氣：沈北新區(qū)煤氣管網(wǎng)已具備。屋頂水箱間內(nèi)設有 12m3 消防水箱及消防穩(wěn)壓設備 ，可滿足本工程的室內(nèi)消防用水水量及水壓要求。（2）照明耗電量照明的功率密度，住宅取 ，配套商業(yè)取 w/ m2，地下部分取 m2地上住宅照明年耗電量＝ 萬千瓦時地上公建照明年耗電量＝ 萬千瓦時地下部分照明年耗電量＝ 萬千瓦時故本項目總照明年耗電量＝++＝ 萬千瓦時（3）電器耗電量電器（電插座）的功率密度，住宅取 ，配套商業(yè)取 w/ m2，地下部分取 地上住宅電器年耗電量＝ 萬千瓦時地上公建電器年耗電量＝ 萬千瓦時地下部分電器年耗電量＝ 萬千瓦時故本項目總電器年耗電量＝++＝ 萬千