【正文】 GB 502549GB 502589GB 5025996，《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50057－94檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備注供配電系統(tǒng)保證項(xiàng)安全防護(hù)裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害 油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確 無故障停電記錄 基本項(xiàng)設(shè)備接地牢固 電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物 操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等 各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音 各種儀表指示正確 斷路器電流值整定正確 母線、端子無過熱、松動現(xiàn)象 電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范 設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好 應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常 給排水系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ30288檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注給排水系統(tǒng)保證項(xiàng)水泵電機(jī)溫度正常 各層水壓正常 按規(guī)定對供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求 潛水泵工作正常，排水通暢 基本項(xiàng)壓力表工作 水泵運(yùn)行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象 水泵運(yùn)行無異常噪音，潤滑良好 水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常 設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常 蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔 污水池池蓋完好，排水溝通暢 排水系統(tǒng)暢通，抽查6~8個(gè)井 化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無太大異味 雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物 消防系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：《火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB5016692，《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500842001，《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》GB513585，《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》GB79789，《室內(nèi)消火栓》GB344593，《消火栓箱》GB1456l93，《防火門用閉門器試驗(yàn)方法》GA931995檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注消防系統(tǒng)保證項(xiàng)自動噴淋系統(tǒng)放水試驗(yàn)噴淋泵啟動，水壓正常 消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動狀態(tài) 消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵 水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞 探頭報(bào)警率不小于95%，報(bào)警位置與控制器顯示位置相同 警鈴工作正常 防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動正常 消防中心可啟動風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常 氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號 消防廣播正常 備用電源切換正常 基本項(xiàng)消防中心、機(jī)房清潔溫度正常 設(shè)備清潔，油漆完好 電控箱、電瓶等工作電壓正常 風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個(gè)點(diǎn)） 風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪聲、震動正常，潤滑到位 消防對講通話清晰 消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象 煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固 管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報(bào)率低 出口指示燈熒光顯示板正常 出口指示燈指示發(fā)光管正常 滅火器壓力在正常范圍 防火卷簾門就地手動正常 防火卷簾門與探測器聯(lián)動正常 防火卷簾門在消防中心手動正常 閉路監(jiān)視系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692，《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB5019894檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注基本項(xiàng)監(jiān)視器圖像清晰 攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺控制靈活，無監(jiān)視死角 控制矩陣、圖像分割器工作正常 設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 錄像工作正常，錄像效果清晰 周邊防范系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注防范系統(tǒng)基本項(xiàng)周邊防范系統(tǒng)報(bào)警正確，誤報(bào)率低 紅外對射布點(diǎn)合理，無監(jiān)視死角 樹木對對射影響小 設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 與攝像頭聯(lián)動正常 局域網(wǎng)、綜合布線查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注綜合布線基 本項(xiàng)設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范 布線規(guī)范 INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常 1背景音樂系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注背景音樂設(shè)備基本項(xiàng)聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常 音箱安裝牢固、防雨 線路敷設(shè)規(guī)范 1電梯查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注電梯保證項(xiàng)電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證 無故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象 報(bào)警裝置工作正常 轎廂應(yīng)急燈正常 應(yīng)急時(shí)可迫降至首層 消防電梯消防操作功能正常 基 本 項(xiàng)操縱箱各種開關(guān)功能正常 廂內(nèi)樓層指示信號齊全、清晰，監(jiān)控裝置運(yùn)作正常 廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對講正常 安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效 轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦 轎廂內(nèi)無雜亂廣告 機(jī)房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地 閑人免進(jìn)”標(biāo)識 機(jī)房墻壁完整，無孔洞 機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全 有照明、電插座、滅火器、對講等 有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好 曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn) 控制柜在電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)無較大的噪音 各功能開關(guān)正常，油杯有油 轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆 各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕 各層門門頭腳蓋板滑塊齊全 層門與門框無摩擦，無碰撞 導(dǎo)軌支架無松動，壓板牢固 井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo) 層站指示信號按鈕清晰、齊全 底坑照明、急停開關(guān)有效 補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)安全、可靠 大小軌道有接油裝置 　 九、公用設(shè)施、公共場地及鑰匙的查驗(yàn)公用設(shè)施查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注公用設(shè)施保證項(xiàng)室外排水通暢，井蓋完好、無缺損 游樂設(shè)施設(shè)備完整、無安全隱患，有安全指引 平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識等各種標(biāo)志齊全 基本項(xiàng)轄區(qū)道路完好無損 通透式圍欄完好、無銹跡 路燈完好 停車場地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場所（地）完好 建筑小品、雕塑等完好無損 園林綠化查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ30688檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注園林綠化基本項(xiàng)綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計(jì) 土質(zhì)符合植物生長，厚度正確 綠化內(nèi)無磚塊等建筑垃圾 無死苗、無蟲害 鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象；（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類、編號、保管。填寫相關(guān)表格 燃?xì)猓候?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。參與政府竣工驗(yàn)收七、房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn)對房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn)主要是查驗(yàn)小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)?、中央空調(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。大型機(jī)電設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備）建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。參與安裝調(diào)試安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。對業(yè)主自用部位的驗(yàn)收按項(xiàng)目的規(guī)模設(shè)置驗(yàn)收組，每組配備3－4人：驗(yàn)收土建1人，驗(yàn)收給排水1人，驗(yàn)收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時(shí)整改。（注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行查驗(yàn)，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗(yàn)收等。對驗(yàn)查合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。現(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP 3000190）標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。承接查驗(yàn)要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。（對于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)）二）、正式承接查驗(yàn)根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將承接查驗(yàn)分為對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對房屋本體共用部位及設(shè)施的查驗(yàn)、對建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的查驗(yàn)三部分。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時(shí)與開發(fā)商溝通，以確定最終承接查驗(yàn)時(shí)間）物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。五、承接查驗(yàn)組織設(shè)計(jì)一、編制承接查驗(yàn)計(jì)劃，與開發(fā)商溝通物業(yè)承接查驗(yàn)一般是由房地產(chǎn)有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商承接查驗(yàn)通知后，按《承接查驗(yàn)條件》進(jìn)行核對，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定查驗(yàn)時(shí)間。 三、承接查驗(yàn)條件物業(yè)承接查驗(yàn)是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。 房屋本體共用部位共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。物業(yè)的承接查驗(yàn)包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。物業(yè)承接查驗(yàn) 物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動。物業(yè)竣工驗(yàn)收 工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗(yàn)收委員會對竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評定。 房屋本體自用部位及設(shè)施自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。 公共場所(地)、公用設(shè)施公共場所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。應(yīng)滿足的條件為：（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動與開發(fā)商聯(lián)系承接查驗(yàn)事宜，并將驗(yàn)收計(jì)劃報(bào)開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合查驗(yàn)。二、進(jìn)行驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作詳見《承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作》。房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn)應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時(shí)進(jìn)入進(jìn)行裝修。承接查驗(yàn)多對影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)對所有項(xiàng)進(jìn)行檢查。 ①確定物件數(shù)量是否符合； ②外觀上有無人為損壞； ③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。此部分的查驗(yàn)直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設(shè)施設(shè)備整改的工作量