【正文】 縣境內(nèi)有山有海，有平海古城、龍峰祖廟、多祝黃獅村古民居等歷史人文景觀，還有港口海龜灣、古田等自然保護(hù)區(qū)，旅游資源非常豐富。水能蘊(yùn)量豐富，電力資源充足。全縣海岸線長172公里，有多處可興建深水碼頭的優(yōu)良港區(qū)。XX縣城距廣州180公里、深圳特區(qū)95公里、汕頭特區(qū)240公里、京九鐵路惠州站38公里、香港50海里。目前，已建成年吞吐量100萬噸、裝卸能力1200噸的碧甲3000噸綜合碼頭。境內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的礦產(chǎn)資源，對人體具有強(qiáng)烈治療功效的礦泉資源，可開發(fā)建設(shè)成大型的旅游度假中心。它東靠紅海灣，西倚大亞灣，南臨浩瀚南海，距惠東縣城44公里，距香港57海里，距惠州深水港23海里。旅居港、澳、臺同胞、海外僑胞和華裔17萬余人。周邊無任何其他工業(yè)企業(yè)、民居，為項(xiàng)目將來的發(fā)展提供了廣闊的空間。XX溫泉度假村項(xiàng)目是一個(gè)以龍洞溫泉為旅游媒介，以度假村內(nèi)的自然資源為特色，以平海和惠東豐富的旅游資源為環(huán)境的，能夠?yàn)閲鴥?nèi)外的游客提供健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村。循環(huán)血量增加，呼吸頻率增加；高熱浴對機(jī)體的刺激比較強(qiáng)烈，機(jī)體反應(yīng)明顯，如強(qiáng)烈發(fā)汗，心臟負(fù)擔(dān)加重，血壓升高等。溫度不同則其治療作用不同：低溫?。ǖ陀?4176。依滲透不同劃分為：低滲：可融性固體在1—8g/L等滲：可融性固體在8—10g/L高滲：可融性固體在10g/L以上。熱泉：38—42176。微溫泉：25—33176。溫泉是地下熱水的天然出露點(diǎn)。我們將盡可能站在公正客觀和中立的立場為投資者提供一個(gè)比較完整的可行性分析，就作者的職業(yè)道德要求不為利益因素驅(qū)動而影響評估的結(jié)論。一、行業(yè)分析……………………………………………………………（17）二、市場分析…………………………………………………………（18）三、市場競爭分析……………………………………………………（20）四、營銷策劃…………………………………………………………（25）第五節(jié) 錄1. 第一節(jié)項(xiàng)目概況…………………………………………………………（4）一、項(xiàng)目簡介……………………………………………………………（4）二、地理位置……………………………………………………………（6）三、交通與其它基礎(chǔ)實(shí)施………………………………………………（6）四、政府規(guī)劃……………………………………………………………（7）五、小結(jié)…………………………………………………………………（8）第二節(jié) 資源優(yōu)勢分析……………………………………………………（9）一、泉水資源……………………………………………………………（9）二、其它旅游資源……………………………………………………（11）第三節(jié) 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析……………………………………………（27）一、度假村內(nèi)各項(xiàng)目的具體收支與回收期分析……………………（27）二、度假村總體經(jīng)濟(jì)評價(jià)……………………………………………（32）三、盈虧平衡與敏感性分析…………………………………………（33）第六節(jié) 投資建議…………………………………………………………（36）一、項(xiàng)目的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)………………………………………………（36）二、投資建議…………………………………………………………（37）說 二、本報(bào)告是作者受XX公司委托進(jìn)行，受資料來源的局限性和作者理論與經(jīng)驗(yàn)的有限性制約，結(jié)論不一定絕對準(zhǔn)確，本報(bào)告之結(jié)論僅作為投資的參考，而不得作為任何決策的依據(jù)，作者也不承擔(dān)一切由此引起的責(zé)任，但作者對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。泉可分為礦泉和淡水泉，礦泉又分為溫泉與地下熱水和冷礦泉，前者主要指醫(yī)用礦泉，后者主要指醫(yī)用礦泉和飲用礦泉。C。C。依PH不同可分為：酸性泉：PH 2—4。C）具有促進(jìn)腎上腺能效應(yīng)，興奮交感神經(jīng)，皮膚血管收縮，脈搏緩慢，心搏出量減少，血壓升高，胃腸蠕動降低等作用；不感溫浴的療效：礦泉水浴溫度在3436℃之間時(shí)稱為不感溫浴。（三）礦泉的化學(xué)成分的刺激作用是礦泉水所獨(dú)有的特異性作用，并依礦泉水中所含成分的不同，以及礦泉本身的放射性和分離出來的氣體的放射性、礦化度、膠體性、滲透壓的不同，其作用也不盡相同。度假村占地400余畝，村內(nèi)有大量的果樹，三面環(huán)山，內(nèi)有坡地，背靠一座大山，風(fēng)水極佳，是都市人休閑度假的好地方。二、地理位置XX縣地處廣東省東南部，瀕臨大亞灣、紅海灣，地處低緯度，常年雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，陸地常年蔥綠，生機(jī)盎然?？h政府機(jī)關(guān)駐平山鎮(zhèn)。總面積136平方公里，其中城鎮(zhèn)面積6平方公里（規(guī)劃城鎮(zhèn)面積12平方公里），()。　　而且臺商已在此建設(shè)占地面積65000平方米的“寶島工業(yè)區(qū)”。每天有多班巴士直達(dá)香港，車程約2小時(shí)。全縣22個(gè)鎮(zhèn)及278個(gè)村(居)全部通車。投資硬環(huán)境較好。因此，惠東縣政府在其規(guī)劃中，決定對旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加強(qiáng)規(guī)劃建設(shè)和保護(hù)，新開辟了一批旅游線路，以吸引更多的游客到惠東旅游，并通過發(fā)展旅游業(yè)，帶動商貿(mào)業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)及運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，并因此成立了縣旅游資源管理委員會。惠東縣政府加強(qiáng)了對九龍峰和巽寮——平海兩個(gè)市級旅游度假區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)的投資。　　為了將惠東旅游業(yè)發(fā)展擴(kuò)大，惠東推出了海濱旅游資源的招商項(xiàng)目，敞開巽寮灣、松園灣等8個(gè)風(fēng)景迷人的海灣的胸懷，曾到美國的夏威夷招商，并著眼于高標(biāo)準(zhǔn)的、可持續(xù)發(fā)展的、與國際市場接軌的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。其次、從當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)投資環(huán)境來看，投資硬環(huán)境較好，惠東縣（包括平海鎮(zhèn)）具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。在平海鎮(zhèn)建立溫泉度假村，可以得到當(dāng)?shù)卣挠辛χС郑⑾硎艿揭欢ǖ恼?、稅收?yōu)惠。該溫泉具體地理位置見下圖：第二節(jié) 資源優(yōu)勢分析一、泉水資源對于溫泉度假村來講，礦泉資源無疑是需著重考慮的一環(huán)。因此對溫泉資源的開發(fā)、利用和保護(hù)對此類度假村的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。據(jù)說水量長期穩(wěn)定。推測NE方向斷裂是主要儲熱構(gòu)造。經(jīng)有關(guān)專家部門化驗(yàn)，確定含有極豐富的、有益人體的化學(xué)成份，如偏硅酸、鋰、溴、硒、鐵、銅、鍶、錳、鋅、砷、硼、碘、氟等，對風(fēng)濕病、神經(jīng)性骨痛、消化道等多種疾病均有特殊療效，還能起到舒筋活絡(luò)、強(qiáng)身健體、滑膚養(yǎng)顏、安神定神、抗衰老等作用。合溪溫泉出水量大，可滿足幾百人淋、浸浴外，還足供準(zhǔn)標(biāo)大泳池、小泳池用水及調(diào)溫，冬天也可保持池水在40度以上，為國內(nèi)罕有?？疾爝^多個(gè)國家的張良博士認(rèn)為，九和溫泉比歐、美有名的溫泉好。臺山溫泉地?zé)岢雎稁чL達(dá)數(shù)百米，具有眾多的天然溫泉出露點(diǎn)。六祖惠能開山創(chuàng)建的國恩寺，依山而筑，布局壯觀，雕梁畫棟，古樸典雅，被佛教界視為嶺南第一圣城，是名揚(yáng)海內(nèi)外的千年古剎。前面我們已經(jīng)介紹了惠東縣的旅游規(guī)劃和平海鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，下面我們再分析該溫泉周圍其它旅游資源?；輺|縣3398平方公里的土地上，旅游資源擁有量和分布量達(dá)806平方公里，%，高于惠州市的平均數(shù)。正在籌建的有九龍峰森林公園、碧山旅游度假區(qū)等。保護(hù)區(qū)面積4平方公里，三面環(huán)山，一面瀕海，環(huán)境僻靜。C左右，常年海水鹽度為30％以上，沙灘坡度平緩，沙粒細(xì)小，利于海龜爬行、挖掘和產(chǎn)卵繁殖。世界上現(xiàn)存海龜共7種，在中國海域棲息的就有綠海龜、玳瑁、螺龜、太平洋麗龜和棱皮龜5種，種群數(shù)量以綠海龜最多，其余4種已很稀少。海灣煙波浩淼，巨浪滔滔、海歐飛翔，帆影點(diǎn)點(diǎn)，海灣山上的大小石頭奇姿異彩，麒麟山、象山、獅山、鳳凰山等，座座雄姿英發(fā)，形狀逼真。巽寮灣現(xiàn)已逐步發(fā)展成為惠東新的旅游景點(diǎn)，建有巽寮灣海濱浴場渡假村，松園灣渡假村，還有體育訓(xùn)練其地、潛水基地，每年接待游客十多萬人。水下地形平坦，常年風(fēng)平浪靜，回淤少，是天然避風(fēng)良港。大亞灣景點(diǎn)很多，主要有：大亞灣游樂場、清泉寺、辣甲島、巖前萬年庵、螺嶺、小桂灣、鐵爐峰、老虎洲等。平海位于縣城東53公里，地處惠東縣最南端，面臨南海，東靠紅海灣，西倚大亞灣,歷來是海防軍事重鎮(zhèn)和惠州南部地區(qū)海運(yùn)進(jìn)出口的咽喉?！?。在城內(nèi)，還保留著絢麗多姿的民間傳統(tǒng)藝術(shù)。海底平緩無礁石，海水清澈，海浪巨大，風(fēng)光旖旎，是天然的海濱浴場。規(guī)劃與經(jīng)營項(xiàng)目建議一、戰(zhàn)略規(guī)劃為了更好地對該項(xiàng)目進(jìn)行分析，我們首先對該項(xiàng)目進(jìn)行初步的戰(zhàn)略規(guī)劃，具體的規(guī)劃建議投資者聘請專業(yè)的設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。因此，為了把握旅游者的消費(fèi)趨勢，延長溫泉度假村的產(chǎn)品生命，增大盈利空間，提高利潤水平，本度假村的戰(zhàn)略規(guī)劃除了要充分挖掘溫泉的獨(dú)特的健康、醫(yī)療文化外，還應(yīng)拓寬思路，充分利用度假村內(nèi)的自然山區(qū)資源，結(jié)合溫泉這種獨(dú)特的自然地底資源，在食、住、行、游、購、娛各個(gè)方面突出其完全生態(tài)、自然、環(huán)保的特點(diǎn)，為旅客提供健康、休閑、豐富的“自然假期”。？包括溫泉資源的利用與保護(hù)、內(nèi)部環(huán)境建設(shè)與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)、短期經(jīng)濟(jì)利益與長期市場培育等。生態(tài)農(nóng)莊是溫泉度假村的特色工程，要突出農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)境、環(huán)保潮流和娛樂功能，產(chǎn)品以荔枝等當(dāng)?shù)氐奶禺a(chǎn)為主。經(jīng)典浴池除了要保持普通溫泉浴池的一般功能外，更要突破傳統(tǒng)的溫泉洗浴觀念，突出“男女分浴”的健康洗浴觀念，在傳統(tǒng)洗浴設(shè)施功能的前提下增加和引進(jìn)先進(jìn)的洗浴服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)檔次和設(shè)施水平。要設(shè)計(jì)建造各式各樣的溫泉湯池，重點(diǎn)突出回歸自然的形式。康體理療中心：這是溫泉會所的主要配套服務(wù)設(shè)施。商務(wù)會議中心：要有能夠容納200人左右的一個(gè)多功能廳，這個(gè)多功能廳除了要配備電腦、互聯(lián)網(wǎng)、投影儀、寬屏幕、高級音響各種等各種先進(jìn)的會議設(shè)施外，還應(yīng)配齊其他設(shè)備，以供客戶舉辦大型宴會和歌舞晚會。風(fēng)味餐廳：風(fēng)味餐廳內(nèi)的裝修不能太豪華，要與整個(gè)度假村的生態(tài)、環(huán)保風(fēng)格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整體布局、菜單設(shè)計(jì)、員工服裝等方面都突出一種在城市里無法享受到的農(nóng)家氛圍。（二）、溫泉?jiǎng)e墅溫泉度假村的住宿設(shè)施以80棟溫泉?jiǎng)e墅為主，按照四星級旅游涉外飯店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，溫泉接入每一間客房。其中有25棟小型別墅，一棟別墅內(nèi)有五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間或三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間與一個(gè)豪華套房；有45棟中型別墅，一棟別墅內(nèi)有五個(gè)左右的標(biāo)準(zhǔn)間和兩、三個(gè)豪華套房；有10棟大型別墅，一棟別墅內(nèi)有八個(gè)左右的標(biāo)準(zhǔn)間和三、四個(gè)豪華套房。除此之外，還需要配備一些輕便、多用途的代步工具，如電瓶車等，以便事故發(fā)生時(shí)可以集合保衛(wèi)力量及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場，從而提高安全保衛(wèi)工作的時(shí)效性。農(nóng)莊內(nèi)開設(shè)養(yǎng)殖場，可按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法飼養(yǎng)無公害的家禽和塘魚。整個(gè)農(nóng)莊要突出一種生態(tài)、環(huán)保、娛樂綜合化的氛圍。而射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等設(shè)施的建造要考慮以青年人為消費(fèi)主體。還可考慮組織游客出海觀日出、日落。到2002年，國際游客人數(shù)將達(dá)到16億，國內(nèi)游客人數(shù)為20億。據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到2020年，成為世界上最大的旅游目的地。 在1999年，我國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位，奠定了亞洲旅游大國的地位。提出的發(fā)展重點(diǎn)是：東部上水平，中部上規(guī)模，西部大開發(fā)。未來5年中國旅游行業(yè)必將出現(xiàn)類似Bass Hotelamp。這是隨著國內(nèi)中產(chǎn)階層的壯大所必然出現(xiàn)的歷史潮流。因此，預(yù)測在溫泉度假村的運(yùn)行完全走上軌道之后，每年至少可吸引2%的商務(wù)客人，即8萬人次，過夜人數(shù)預(yù)計(jì)至少50%?？梢姡嚯x近、有特色的休閑景點(diǎn)將十分適合繁忙的深圳人的選擇，而這正是平海鎮(zhèn)溫泉度假村的優(yōu)勢所在。從惠東縣的旅游接待數(shù)據(jù)來看，99年惠東縣過夜游客人數(shù)就達(dá)61萬人次，創(chuàng)值5865萬元；2000年，僅巽寮—平海旅游度假區(qū)的游客人數(shù)就達(dá)61萬人次，九龍峰旅游度假區(qū)的游客人數(shù)達(dá)20萬人次。在此基礎(chǔ)上預(yù)測每年可吸引惠東地區(qū)10%的旅行社團(tuán)游客人數(shù)，即10萬人次左右，其中至少50%可以成為過夜游客。如中海殼牌的常駐外國專家就有1萬多人次/年。而目前國內(nèi)法定節(jié)假日達(dá)到114天，加上國家將鼓勵(lì)帶薪假期，一年中的可休閑時(shí)間接近140天，意味著人們休閑的時(shí)間和需求越來越多。其中，住宿過夜人數(shù)可達(dá)10萬人次（商務(wù)客人中的50%、加旅行社團(tuán)客人中的50%、加散客中的10%）。因此，度假村對深圳、香港、東莞、惠州等地的居民的吸引力將大于對廣州市居民及廣東境內(nèi)其他城市的居民的吸引力。對于更愿親近大自然，遠(yuǎn)離喧囂鬧市，但行程在23天時(shí)間內(nèi)的上述三大城市的市民來講，XX溫泉度假村無疑具有一定的優(yōu)勢。然而，我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的市場競爭也是非常激烈的。在市場競爭擴(kuò)大的基礎(chǔ)上，各度假村應(yīng)更好地發(fā)揮自己的優(yōu)勢—比如依賴于當(dāng)?shù)靥厣馁Y源環(huán)境（比如依托于當(dāng)?shù)氐穆糜尉包c(diǎn)），或者依賴于良好的交通環(huán)境等等—開發(fā)出各種特色化的服務(wù)品種，才能更好地吸引客戶，為度假村的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造空間。第三，在龍洞溫泉的附近，既有未開發(fā)的溫泉，也有已經(jīng)開發(fā)的溫泉。當(dāng)時(shí)一代文學(xué)大師蘇東坡被貶惠州時(shí)，曾三游湯泉，并留下了一些名句。其古樸典雅的西班牙建筑群綿延如帶，各種抽象派雕塑點(diǎn)綴其間，環(huán)境清靜悅目。在河源、揭陽等地也有大量的溫泉待開發(fā)。據(jù)專家測試，御溫泉水富含偏硅酸等多種對人體健康有益的礦物質(zhì)微量元素，對神經(jīng)性骨痛、風(fēng)濕病等多種疾病具的特殊療效，起到舒筋活絡(luò)、強(qiáng)身健體、潤膚養(yǎng)顏、安神定驚、抵抗衰老等保健作用。露天溫泉二十四小時(shí)營業(yè)，享用三十多種露天溫泉池（包括蒸汽浴、桑拿浴、健身房、香薰屋休息廳免費(fèi)飲品、水果、包點(diǎn)、小食），每位98元。池邊設(shè)有飲吧，可免費(fèi)供游客享用，可供300人同浴共游。大補(bǔ)元?dú)獾娜藚?，?fù)脈固脫的靈芝，補(bǔ)血活血的當(dāng)歸，清利頭目的薄荷，美容美發(fā)的蘆薈，清熱解毒的艾葉和三丫苦，與溫泉水雙效合一，相得益彰，其功效之神奇自然就不言而喻了。